85. Договор коммерческого найма жилого помещения

По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ).

► Наем жилого помещения в жилищном фонде коммерческого использования, образованном жилыми помещениями, которые используются их собственниками для проживания граждан на условиях коммерческого найма, находящегося не только в частном, но также и в государственном, и в муниципальном жилищных фондах, называется коммерческим наймом.

Коммерческий наем – консенсуальный, всегда возмездный, двусторонний.

договора – наймодатель (не только ЮЛ, но и граждане) и наниматель (только граждане).

Предметом договора м.б. помещение, находящееся в частном жилищном фонде, а также в государственном и в муниципальном жилищных фондах.

Срок платы за жилое помещение определяется договором, в противном случае она должна вноситься ежемесячно (п. 3 ст. 682 ГК РФ).

Срок договора не м.б. больше пяти лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ). В случае заключения договора на срок до одного года к нему не применяются правила, предусмотренные п. 2 ст. 677, ст. 680,684-686, абз. 4 п. 2 ст. 687 ГК РФ (п. 2 ст. 687 ГК РФ, норма диспозитивная).

Форма договора – письменная.

Содержание договора.

Правомочия сторон договора коммерческого найма жилого помещения аналогичны правомочиям сторон по договору социального найма жилого помещения, однако имеют свои особенности.

Наймодатель обязан:

передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (п. 1 ст. 676 ГК РФ);

осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (п. 2 ст. 676 ГК РФ).

Наниматель:

- обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и освободить помещение при прекращении договора;

- имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок по истечении срока договора найма (ч. 1 ст. 684 ГК РФ). Этот вопрос д.б. решен за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения (ч. 2 ст. 684 ГК РФ). При этом наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, с ним проживающих, при повторном заключении договора (ч. 3 ст. 684 ГК РФ);

- вправе с согласия других лиц, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор, предупредив письменно наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Договор коммерческого найма м.б. расторгнут как по инициативе нанимателя, так и по инициативе наймодателя.

По требованию наймодателя договор коммерческого найма м.б. расторгнут только в судебном порядке и по исчерпывающему перечню оснований:

- невнесение нанимателем платы за жилое помещение. При этом для нанимателя долгосрочного договора коммерческого найма это последствие наступает в случае неполной либо несвоевременной платы за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок. С нанимателем по договору краткосрочного найма договор расторгается в случае невнесения платы более двух раз по истечении срока платежа;

- разрушение или порча жилого помещения нанимателем или гражданами, за действия которых он отвечает;

- в случае самовольного переустройства жилого помещения при условии, если это привело к разрушению или порче жилого помещения;

- если наниматель либо другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, а также систематически (т.е. неоднократно) нарушают права и интересы соседей.

Для заметок