83. Договор социального найма жилого помещения: понятие, основание заключения, правовое регулирование. Стороны договора, их права и обязанности

► По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным, двусторонне обязывающим.

Предметом договора найма в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов м.б. лишь изолированное жилое помещение (квартира, жилой дом или их изолированная часть, имеющая отдельный проход к местам общего пользования).

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ст. 15 ЖК РФ).

Форма договора найма жилого помещения м.б. только письменная.

Виды договора найма жилого помещения:

- договор социального найма жилого помещения;

- договор коммерческого найма жилого помещения.

Договор социального найма жилого помещения.

По договору социального найма жилого помещения наймодатель обязуется за плату предоставить во владение и пользование гражданину и членам его семьи жилое помещение в жилищном фонде социального использования в пределах установленной законодательством нормы жилой площади. К жилищному фонду социального использования относятся жилые помещения государственного, муниципального и общественного жилищного фонда, предоставляемые в пределах нормы жилой площади на условиях, установленных законодательством для социального найма.

Наем жилого помещения, не относящийся к социальному найму, является коммерческим наймом. Предоставление жилого помещения ЮЛ во владение и (или) пользование производится по договору аренды или иному договору.

Договор социального найма в юридической литературе характеризуется как потребительский. Он представляет собой соглашение, по которому одна сторона – собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующие от их имени уполномоченные государственный орган или орган местного самоуправления) либо управомоченное собственником лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на определенных условиях (ст. 60 ЖК РФ).

Жилищный кодекс РФ регулирует основания и условия предоставления жилых помещений по договору социального найма только из муниципального жилищного фонда.

Условием предоставления жилого помещения по договору социального найма муниципального жилищного фонда является отнесение гражданина к числу малоимущих по решению органа местного самоуправления. Для этого учитываются: доход, приходящийся на каждого члена семьи, и стоимость подлежащего налогообложению имущества, находящегося в собственности членов семьи.

При определении перечня видов доходов, подлежащих учету, органы местного самоуправления ориентируются на постановление Правительства РФ от 20 августа 2003 г. № 12 «О перечне видов доходов, учитываемых при расчете среднедушевого дохода семьи, и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи». Подлежащее налогообложению имущество, находящееся в собственности гражданина-заявителя и членов его семьи, определяется на основе налогового за конодател ьства.

Основания для признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях по договору социального найма (ст. 51 ЖКРФ)

- отсутствие у малоимущих жилого помещения, занимаемого по договору социального найма либо находящегося в собственности;

- обеспеченность обшей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

- проживание в помещении, которое не отвечает установленным для жилых помещений требованиям;

- проживание в квартире больных, страдающих тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание с ними в одной квартире.

Стороны договора:

наймодатель – собственник жилого помещения или упра-вомоченное им лицо;

наниматель – граждане. ЮЛ жилое помещение м.б. предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. ЮЛ может использовать жилое помещение только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ).

Предмет договора – жилое помещение (жилой дом (одноквартирный), квартира,.часть жилого дома или квартиры, комната), которое д.б.: изолированным (что предполагает наличие отдельного входа); являться недвижимым имуществом (т.е. находиться в доме капитального типа), пригодным для постоянного проживания (т.е. отвечать установленным санитарным, техническим и иным правилам и нормам).

Жилое помещение по договору социального найма передается нанимателю во владение и пользование. Допускается распоряжение жилым помещением путем его обмена, замены и т.д.

Договор социального найма жилого помещения является бессрочным.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги определяется органами местного управления исходя из общей площади занимаемого помещения, а также его качества и благоустройства, месторасположения дома.

Форма договора – письменная.

Содержание договора.

Наймодатель обязан:

- передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (п. 1 ст. 676 ГК РФ);

- принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

- осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

- обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества (ст. 65 ЖК РФ).

Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

- вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

- сдавать жилое помещение в поднаем;

- разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

- осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

- требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

- использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ;

- обеспечивать сохранность жилого помещения;

- поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

- проводить текущий ремонт жилого помещения;

-своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

- информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма (ст. 67 ЖК РФ).