Добавил:
Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз: Предмет: Файл:
Ответы ГП.doc
Скачиваний:
163
Добавлен:
01.12.2018
Размер:
2.09 Mб
Скачать

74. Общие положения о договоре аренды (имущественного найма): понятие, виды, форма и государственная регистрация, содержание. Выкуп арендованного имущества

Договор аренды (имущественного найма) – это соглашение, в силу которого одна сторона (арендодатель, наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору, нанимателю) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование за определенную плату.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, – собственность арендатора.

Договор аренды двусторонний, возмездный, консенсуальный.

Цель заключения договора аренды – обеспечить передачу имущества во временное пользование.

Стороны договора: арендодатель и арендатор, или м.б. любые участники гражданского оборота.

Арендодатель – это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать это имущество в аренду.

Арендатор – это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование.

Предметом договора м.б. любые индивидуально-определенные, непотребляемые, незаменимые вещи, не ограниченные в гражданском обороте, которые по окончании срока договора арендатор возвращает в том же виде и состоянии, в котором он их получил (с учетом износа).

Форма договора зависит от срока договора и субъектного состава. Договор, заключаемый на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон договора выступает ЮЛ, независимо от срока, заключается в простой письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в соответствии с порядком, установленным действующим законодательством.

Предмет договора – существенное условие. Остальные условия договора определяются сторонами.

В договоре аренды должны содержаться сведения, которые позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии таких сведений договор считается незаключенным.

Срок договора определяется соглашением сторон. Каждая из сторон имеет право в любое время досрочно расторгнуть договор при предварительном уведомлении об этом второй стороны (по договору аренды движимого имущества – за месяц, по договору аренды недвижимого имущества – за три месяца).

Договор м.б. прекращен по общим основаниям и требованию одной из сторон.

Законодательство выделяет следующие виды договора аренды (найма):

- договор проката;

- аренды транспортных средств с экипажем и без экипажа;

- зданий и сооружений;

- (найма) жилого помещения;

- предприятия;

- финансовая аренда (лизинг).

Выкуп арендованного имущества предусматривается законом, договором или дополнительным соглашением сторон к договору аренды.

Переход арендованного имущества в собственность арендатора возможен по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Стороны также вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Для заметок

75. Общие положения о договоре аренды: стороны, их права, обязанности и ответственность. Судьба улучшений арендованного имущества

Договор аренды (имущественного найма) – это соглашение, в силу которого одна сторона (арендодатель, наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору, нанимателю) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование за определенную плату.

Стороны договора: арендодатель и арендатор, или м.б. любые участники гражданского оборота.

Арендодатель – это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать это имущество в аренду.

Арендатор – это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование.

В соответствии с ГК РФ в обязанности арендодателя входят:

- предоставление арендатору имущества в соответствии с договором;

- передача вместе с имуществом принадлежностей и документов (техпаспорта, сертификата);

- передача имущества в обусловленный срок (если последний не определен, то в разумный срок);

- обязанность нести ответственность за недостатки переданного имущества, которые препятствуют использованию, даже если он о них не знал (в случае выявления недостатков арендатор вправе требовать: безвозмездного их устранения арендодателем; соразмерного уменьшения арендной платы; возмещения расходов, если он сам их устранил, либо зачета этих расходов в счет арендной платы; расторжения договора; произвести замену). Но арендодатель не несет ответственность за недостатки имущества в следующих случаях: если они были оговорены договором и известны арендодателю при заключении последнего; если они были обнаружены арендатором при осмотре, проверке исправности, передаче имущества;

- предупреждение арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога);

- возмещение арендатору стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии с условиями заключенного договора арендатор обязан:

- пользоваться арендованным имуществом лично, используя имущество только по назначению;

- своевременно вносить плату за пользование имуществом;

- при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил (с учетом нормального износа), или состоянии, обусловленном договором;

- поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором;

- без согласия арендодателя не сдавать арендованное имущество в субаренду, отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве взноса в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ.

Размер, порядок, условия и срок внесения арендной платы определяются договором. Она может устанавливаться: в твердой сумме платежей; в виде доли продукции, доходов или плодов; предоставлении услуг; возложении затрат на улучшение арендованного имущества.

Арендодатель может требовать досрочного расторжения договора в следующих случаях:

- если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушений условий договора или использует его не по назначению;

- если арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату;

- если он письменно предупредил арендатора о расторжении договора.

Арендатор может требовать досрочного расторжения договора в следующих случаях:

- если арендодатель не передает арендованного имущества либо создает препятствия в пользовании им;

- если переданное имущество имеет недостатки, препятствующие пользованию им и которые не были оговорены и известны арендатору;

- если имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором м.б. предусмотрены иные основания расторжения.

Если арендатором произведены отделимые улучшения арендованного имущества, то они выступают его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Если арендатор произвел с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, которые неотделимы без вреда для имущества, после прекращения договора он имеет право на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором.

Из данного положения следует, что если неотделимые улучшения арендованного имущества произведены без согласия арендодателя, то и стоимость возмещению не подлежит.

Если улучшения арендованного имущества (как отделимые, так и неотделимые) произведены за счет арендодателя (амортизационные отчисления), то они становятся его собственностью.

Для заметок