Аналіз ринку нерухомості офісних приміщень Вінницької області

Вінниця перестала бути однією великою фірмою з назвою «Здаю в оренду офіс». Ріелтори відзначають: попит на комерційну нерухомість зростає. Вільних площ стає менше, а ціни поступово ідуть угору

Ринок комерційної нерухомості виходить з кризи. А значить, розцінки на офісні та торгові квадратні метри повертаються на докризові показники. Принаймні, так кажуть в агентствах нерухомості міста.

- Якщо ще рік тому Вінницю жартома називали одною суцільною фірмою з назвою «Здаю в оренду офісні приміщення», то сьогодні подібних рекламних вивісок стало менше, а попит на комерційну нерухомість поступово збільшується, - каже директор агентства нерухомості «Стиль Естейт» Володимир Яцуба.

Офісні приміщення в центрі та прилеглих до центру районах, за його словами, коштують 25-30 доларів за квадратний метр.

- Але це доволі умовно, все залежить від конкретного місця розташування об'єкта. Наприклад, нерухомість з виходом на Келецьку може коштувати дорожче, ніж десь у закапелках на Театральній, - каже він. - Середній мінімум по ринку складає, напевно, доларів десять за квадратний метр.

До речі, за цінами на оренду офісів, торгових залів та складів Вінниця майже не поступається деяким містам-мільйонникам. До Києва, правда, нам ще далеко, але, наприклад, з Дніпропетровськом ми уже зрівнялися. Причому, як кажуть ріелтори, давно.

Але одночасно з такими варіантами існують і більш скромні (у ціновому визначенні). Листаючи оголошення, як і раніше, можна знайти варіанти оренди по 35-90 гривень за квадратний метр. Якщо вірити останнім, то подібні пропозиції можна знайти навіть у центрі міста.

На практиці ціна залежить від класу приміщення, ремонту, району, виходу на головні вулиці тощо.

Грає роль ще один фактор – конкуренція між торговими та бізнес-центрами. Наприклад, за минулий рік в обласному центрі було введено в експлуатацію 26,8 тисяч квадратних метрів торгових площ, 8,7 тисяч – виробничих та 57,3 тисячі - офісних, складських та іншого призначення. Введено в експлуатацію такі торгові центри як «Квартал», «Арена», друга черга «Магіцентру» та інші.

Словом, незважаючи на спад кількості введених в експлуатацію в 2009 році офісних приміщень, вибирати орендарям все-таки є з чого.

Щодо класу офісних приміщень, то на первинному ринку переважають офісні приміщення класу А та класу В, із дотриманням всіх вимог щодо їх класифікації та побудови.

Вторинний ринок характеризується лише наявністю офісних приміщень класу В та класу С, які і формують її ринок.

Площа офісних приміщень, які пропонуються різна, вона коливається від 11м² до 1 600 м². В великі площі входять конференц зали, актові залі, офісні кабінети, які можуть займати територію всього приміщення або окремого поверху. Незначні площі приміщень від 10 м² до 25 м² представляють собою офісні кабінети, які здаються в оренду у приміщеннях бізнес-центрів або на перших поверхах будівель.

Класифікація професійних офісних приміщень :

Спеціалісти ринку нерухомості твердять, що існують різні системи класифікації бізнес-центрів. Як виявилося, в Україні використовують міжнародну класифікацію – за категоріями А, В та С.

• До класу А відноситься спеціально збудована (а не реконструйована), зі збереженням всіх міжнародних стандартів якості, окрема, з місцезнаходженням у центрі міста, каркасна будівля, що з самого початку була спроектована для виконання функцій офісного центру. Обов’язково зі зручними під’їздними шляхами, максимально відкритим плануванням, корисною площею не менш, ніж 5 - 6 тис. кв. м. Відстань між опорними колонами не менш, ніж 6 м. “Чиста” висота приміщення (від підлоги до підвісних стель) – не менше, ніж 2,7 м. В самій будівлі необхідно передбачити центральну систему кондиціювання, опалення та вентиляції, керований мікроклімат в усіх приміщеннях, сучасні системи безпеки (відео контроль, сигналізація та ін.) та професійне управління на рівні міжнародних стандартів. Підземний гараж та/або надземний паркінг, що охороняється – не менше одного місця на 100 кв. м. площі, що здається в аренду. З якісним інженерним забезпеченням, високою потужністю силових комунікацій, швидкісними ліфтами та необмеженою кількістю телефонних ліній.

• До класу В відносяться офісні центри, що «недотягують» до рівня класу А. Це можуть бути реконструйовані, а не новозбудовані площі. Вони можуть бути розташовані не в самому центрі міста, але у престижних ділових районах. Як правило, «внутрішні» характеристики теж дещо нижчі, ніж у класу А.

• Бізнес-центри класу С, як правило, поза межами центру та престижних ділових районів міста. За рідким винятком, їм властива кабінетна система розташування офісів, де з тих чи інших причин ускладнене вільне перепланування приміщень. Частіше всього декор приміщень «середній» або й гірше. Вентиляція природня, системи кондиціювання примітивні або відсутні, охорона мінімальна. У більшості випадків це – переобладнані адміністративні будівлі.