МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ, МОЛОДІ ТА СПОРТУ УКРАЇНИ

НАЦІОНАЛЬНИЙ УНІВРСИТЕТ «ЛЬВІВСЬКА ПОЛІТЕХНІКА»

Кафедра кадастру територій

Практична робота № 4

з дисципліни:

Регулювання ринків нерухомості

на тему:

Інституалізація ринку нерухомості

Виконала:

студ. гр. ОЗМм – 11

Наливайко І.

Перевірила:

Калиніченко Ю.В.

Львів 2011

Зміст

1. Особливості інституалізації ринку нерухомості.

2. Недоліки держаного регулювання ринку нерухомості.

3. Висновки.

4. Список використаної літератури.

1. Особливості інституалізації ринку нерухомості.

Більшість українських ріелторів, основний бізнес яких пов’язаний із житловою нерухомістю, офіційним днем створення вітчизняного ринку нерухомості вважають 19 червня 1992 року, коли Верховною Радою України був прийнятий Закон “Про приватизацію державного житлового фонду”3. Саме цей документ дозволив вивести з “підпілля” основну масу операцій з купівлі-продажу об’єктів нерухомості. Легалізація бізнесу на ринку нерухомості призвела до появи професіональних посередницьких структур - агентств з торгівлі нерухомістю, ріелторських фірм. Ці посередницькі структури в значній мірі потіснили так званих “чорних” маклерів на ринку нерухомості. Розвиток інфраструктури українського ринку нерухомості йшов дуже повільно. Основною причиною такого повільного розвитку були незадовільні темпи прийняття необхідних законодавчих актів.

Ринок нерухомості – один із основних видів ринку, який у взаємодії з ринком товарів і послуг та ринком капіталів визначає особливості господарського механізму сучасної економіки. Формування ринку нерухомості та його функціонування пов'язані з товарним виробництвом і відображають ступінь його розвитку. За радянських часів не існувало категорії «нерухомість» та «ринок нерухомості», що пояснюється існуючою на той час єдиною державною власністю на основні елементи нерухомості: землю, надра, ліси, водні ресурси, будівлі і споруди, крій власних, які не вважалися елементами товарного виробництва в умовах соціалізму. У залежності від професійних та інституційних учасників ринку нерухомості, що впливають на створення та використаний корисних властивостей об'єкта нерухомості, а також їх розподілу в ринкових умовах ринок нерухомості функціонує на макрорівні, на регіональному рівні, в окремому секторі економіки та мікрорівні – окремому об'єкті нерухомості.

Ринок нерухомості доцільно розглядати як систему відносин (прямих чи опосередкованих) між продавцями і покупцями (користувачами), яка діє на основі цінового механізму з урахуванням соціального значення, особливостей правового режиму привласнення, природних властивостей та родових ознак нерухомості й підпорядковується закономірностям функціонування як товарного, так і фінансового ринків. Родові ознаки нерухомості, тобто ті, що притаманні їй незалежно від стану ринку, визначаються як: непереміщенність, зв’язок з землею, натурально-речова форма існування, особливий характер споживання, багатократне або безкінечне використання, поступове перенесення вартості в операційному процесі.

Суб'єктами ринку нерухомості є покупці, продавці та професійні учасники. Професійні учасники, у свою чергу, поділяються на: інституціональних, що представляють інтереси держави й діють від свого імені, і не інституціональних учасників, що працюють на комерційній основі (підприємці, брокери, оцінювачі об'єктів нерухомості, фінансисти, девелопери, управителі нерухомістю та інші).

Формування структури ринку нерухомості з точки зору інженерно-технологічного підходу, полягає в розробці та впровадженні стандартів об'єктів нерухомості всіх видів з метою їх купівлі-продажу, створення єдиного інформаційного простору ринку нерухомості та забезпечення його прозорості, забезпечення законодавчого врегулювання діяльності на ринку нерухомості. Відповідно до соціального підходу структура ринку нерухомості – це механізм вирішення соціальних завдань зі створення та споживання корисних властивостей нерухомості.

Державне регулювання ринку нерухомості складається з наступних аспектів:

• зонування міського простору і державний кадастровий облік;

• операції з об'єктами нерухомості;

• державна реєстрація прав на нерухомість;

• оподаткування нерухомості.

Основним інструментом гнучкого регулювання в містах під час планування містобудування с зонування (функціональне, територіально-економічне, будівельне, ландшафтне тощо).

Одним із основних напрямів управління нерухомістю є кадастровий розподіл території України, з метою надання земельним ділянкам кадастрових номерів. Одиницями кадастрового розподілу території України є кадастрові зони, райони, квартали. Порядок кадастрового розподілу території України й привласнення кадастрових номерів земельним ділянкам встановлюється Урядом України, а згодом і на основі Закону України « Про Державний земельний кадастр», який прийнятий 07.07.2011р, і вступить в дію з 01.01.2012р.. Державний земельний кадастр - це єдина державна система земельно-кадастрових робіт, яка встановлює процедуру визнання факту виникнення або припинення права власності і права користування земельними ділянками та містить сукупність відомостей і документів про місце розташування та правовий режим цих ділянок, їх оцінку, класифікацію земель, кількісну та якісну характеристику, розподіл серед власників землі та землекористувачів.

Операція з об'єктами нерухомості це - єдність чотирьох елементів: суб'єктів - осіб, учасників операції, суб'єктивної сторони - єдність їх волі і волевиявлення, форми і змісту. Всі земельні відносини в Україні регулюються Земельним кодексом України від 25.10.01р. Операції з нерухомістю здійснюються тільки в письмовій формі, шляхом укладення договору, який має два значення: юридичний факт, що породжуює права та обов'язки; саме правовідношення, зміст якого складають ці права й обов'язки. З об'єктами нерухомості можуть укладатися різні види операцій, як із зміною власника, так й зі зміною права користування та володіння, купівля-продаж.

Державна реєстрація прав на нерухомість - юридичний акт визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу або припинення прав на нерухоме майно. Порядок державної реєстрації - це сукупність норм, що регулюють відносини між державою в особі реєструючого органу і особою, підлеглою реєстрації та регулюється Наказом Міністерства юстиції України «Про затвердження Тимчасового положення про порядок державної реєстрації речових прав власності та інших речових прав на нерухоме майно» від 07.02.2002р.. Державній реєстрації підлягають права власності, господарського ведення, оперативного управління, довічного успадкованого володіння, постійного користування, іпотека, сервітути, а також права виникнення, обмеження, переходу і припинення на нерухоме майно, в тому числі на земельні ділянки, будівлі, споруди, житлові і нежитлові приміщення, відособлені поверхневі водні об'єкти, багаторічні насадження та інші об'єкти.

Норми, якими з 1 січня 2011 року здійснюється справляння плати за землю відповідають положеню розділу ХІІІ Податкового кодексу України (далі – ПКУ), яким визначено основні елементи платежу, а саме: платники, об’єкт та база оподаткування, ставки податку, механізм його обчислення та строки сплати, а також порядок пільгового оподаткування земельних ділянок.

Таким чином, для визначення розміру податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок. Уточнемо, управління у сфері оцінки земель та земельних ділянок здійснює центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів.

Далы, за результатами нормативної грошової оцінки земель складається технічна документація. При цьому, дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

Згідно з пунктом 286.1 статті 286 ПКУ, підставою для нарахування земельного податку є дані державного земельного кадастру.

З вище сказаного, для обчислення розміру податкового зобов’язання по земельному податку, якщо нормативна грошова оцінка землі встановлена, платник повинен звернутися до відповідного органу земельних ресурсів для отримання витягу із даних державного земельного кадастру про розмір нормативної грошової оцінки його земельної ділянки.

Порядок обчислення податку:

- платники плати за землю (крім фізичних осіб) самостійно обчислюють суму податку щороку станом на 1 січня і до 1 лютого поточного року;

-подають відповідному органу державної податкової служби за місцезнаходженням земельної ділянки податкову декларацію на поточний рік за формою, встановленою у порядку, передбаченому статтею 46 цього Кодексу, з розбивкою річної суми рівними частками за місяцями. Відзначимо, при поданні першої декларації (фактичного початку діяльності як платника плати за землю) разом з нею подається довідка (витяг) про розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а надалі така довідка подається у разі затвердження нової нормативної грошової оцінки землі.

Відповідні органи виконавчої влади з питань земельних ресурсів, з метою забезпечення контролю за правильністю обчислення та повнотою сплати плати за землю, відповідно до частини другої пункту 286.1 статті 286 ПКУ, за запитом відповідного органу державної податкової служби за місцезнаходженням земельної ділянки подають інформацію, необхідну для обчислення і справляння плати за землю.

Уточнемо, Порядок взаємодії органів виконавчої влади щодо обміну інформацією, необхідною для обчислення і справляння плати за землю, затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 1 серпня 2006 року № 1066 (із змінами та доповненнями).

Згідно із статтею 287 Податкового кодексу власники землі та землекористувачі сплачують плату за землю з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою.

Відповідно до пункту 2 статті 287 Податкового кодексу облік фізичних осіб - платників податку і нарахування відповідних сум проводяться щороку до 1 травня.

Згідно із пункту 3 статті 287 Податкового кодексу податкове зобов'язання щодо плати за землю, визначене у податковій декларації на поточний рік, сплачується рівними частками власниками та землекористувачами земельних ділянок за місцезнаходженням земельної ділянки за податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця протягом 30 календарних днів, що настають за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця.