МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ, МОЛОДІ ТА СПОРТУ УКРАЇНИ

НАЦІОНАЛЬНИЙ УНІВРСИТЕТ «ЛЬВІВСЬКА ПОЛІТЕХНІКА»

Кафедра кадастру територій

Практична робота № 2

з дисципліни:

Регулювання ринків нерухомості

на тему:

Аналіз ринку нерухомості земельних ділянок не сільськогосподарського призначення

Вінницької області

Виконала:

студ. гр. ОЗМм – 11

Наливайко І.

Перевірила:

Калиніченко Ю.В.

Львів 2011

Вінницька область

Вінницька область як адміністративна одиниця була утворена в результаті реорганізації спочатку Подільської губернії (1925 р.), а потім і двоступеневої адміністративної системи (район-cільрада) 27 лютого 1932 року.

Сьогодні на її території розташовано 27 адміністративних районів: Барський, Бершадський, Вінницький, Гайсинський, Жмеринський, Іллінецький, Калинівський, Козятинський, Крижопільський, Липовецький, Літинський, Могилів-Подільський, Мурованокуриловецький, Немирівський, Оратівський, Піщанський, Погребищенський, Теплицький, Тиврівський, Томашпільський, Тростянецький, Тульчинський, Хмільницький, Чернівецький, Чечельницький, Шаргородський, Ямпільський,  18 міст, з них шість обласного підпорядкування, 661 сільських та 28 селищних рад.

Адміністративний центр області — місто Вінниця, яке має 650-літню історію. Область межує на півночі з Житомирською областю, на північному сході -з Київською, на сході - з Черкаською, на південному сході - з Кіровоградською, на півдні - з Одеською областю та Республікою Молдова, на південному заході – з Чернівецькою, на заході та північному заході - з Хмельницькою. Вінницька область єдина в Україні, що межує з такою кількістю областей та сусідньою державою. За розмірами території Вінниччина поділяє з Донецькою областю 11 місце в країні. Область зручно розташована щодо великих промислових міст і районів України: до Києва - 256 км, Одеси - 434 км, Львова - 365 км. По її території проходять важливі залізничні та інші магістралі. Це сприяє встановленню тісних економічних зв’язків з сусідами та більш віддаленими торговими партнерами, прискоренню економічного розвитку.

Стан ринку нерухомості земельних ділянок не сільськогосподарського призначення Вінницької області

Станом на 01.10.2011 року на первинному ринку продано 119 земельних ділянок несільськогосподарського призначення площею 247,44 га на суму 19,1 млн.грн. До бюджетів усіх рівнів від платної приватизації земель із врахуванням розстрочення платежів за минулі роки надійшло коштів у сумі 18,96 млн.грн., у тому числі до Державного бюджету - 1,9 млн.грн.  З початку продажу земель державної та комунальної власності у Вінницькій області продано 2,56 тис. земельних ділянок на площі 1573,11 га, оцінених на суму більше 288 млн. грн. З них на аукціонах продано право на оренду 10-ти земельних ділянок загальною площею 6,488 га вартістю 558,282 тис.грн. До бюджетів усіх рівнів від платної приватизації земель надійшло коштів у сумі 284,06 млн. грн., у тому числі до Державного бюджету- 28,93 млн. грн. 

В цьому році перші аукціони проводились у Липовецькому, Гайсинському, Піщанському та Мурованокуриловецькому районах. На продаж виставлено право оренди 12-ти земельних ділянок площею 349,476 га, стартова ціна яких становила 211,261 тис.грн. Ціна, за яку придбано право оренди земельних ділянок, збільшилась від стартової у 1,5 рази і становила 326,622 тис.грн. 

На території кожного району територіальні органи Держкомзему спільно з органами місцевого самоврядування та виконавчої влади розпочали підготовку необхідної документації на земельні ділянки, права оренди на які будуть реалізовані через аукціон.  На території області сформовано переліки 258 таких земельних ділянок. 

На сьогоднішній день у Липовецькому, Погребищенському, Теплицькому, Тиврівському, Тростянецькому та Ямпільському районах укладено 19 договорів з проектними організаціями на виконання землевпорядних робіт.Підготовлено 16 документацій із землеустрою щодо відведення земельних ділянок, з яких п"ять документацій затверджено, складено 2 звіти з експертної грошової оцінки права оренди. З початку 2011 року продано 23 земельних ділянок на площі 3,71 га загальною вартістю 3,308 млн.грн. До бюджетів усіх рівнів надійшло коштів у сумі 1,224 млн. грн. 

Загалом з початку продажу земель державної та комунальної власності у Вінницькій області продано 2,4 тис. земельних ділянок на площі 1329,37 га, оцінених на суму більше 273,0 млн. грн.. 

Це зокрема: надання в оренду ненаданих земель запасу, резервного та водного фонду відповідно до Тимчасового порядку набуття права на землі державної та комунальної власності на конкурентних засадах; вжиття заходів щодо своєчасної виплати орендної плати за оренду земель запасу, резервного фонду, земель водного фонду та перегляду договорів оренди з метою приведення їх положень до вимог статей 15, 19 та 21 Закону України "Про оренду землі"; забезпечення проведення робіт з демаркації державного кордону між Україною та республікою Молдова; збільшення лісистості області шляхом проведення консервації малопродуктивних і деградованих земель; встановлення меж населених пунктів та об"єктів природно-заповідного фонду; використання коштів, що надходять у порядку відшкодування втрат від сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва на охорону земель, проведення інвентаризації земель та розмежування земель державної та комунальної власності; контроль за розрахунками нарахування втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва; проведення робіт щодо розмежування земель державної та комунальної власності; завершення робіт з проведення нормативної грошової оцінки земель населених пунктів; надходження коштів до державного та місцевих бюджетів від продажу земельних ділянок та прав оренди на них на земельних аукціонах; забезпечення виконання Указу президента України від 19.08.08р. №725 "Про невідкладні заходи щодо захисту власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)"; підвищення ефективності використання земель та надходження до бюджетів всіх рівнів коштів від плати за землю; забезпечення контролю за охороною та раціональним використанням земель.

Поки що, за словами ріелторів, говорити про розвиток ринку землі не доводиться. У Вінниці попит - незначний. А продавці, як правило, виставляють ціни на власний розсуд.

( інтернет-видання «20 хвилин» від 22.10.2011р.)

Ледь не по всій країні земельні ділянки під забудову продовжують плавно дешевшати. За різними даними, з початку року в середньому по Україні ціни зменшилися в межах 1,5-9%.

Тим часом у Вінниці ціновий «відкат» не спостерігається. Точніше, не видно зниження вартості земельних ділянок, якщо дивитися на задекларовані продавцями ціни. На практиці ж більшість із оголошень про продаж земельних ділянок передбачають можливість торгу. В ході переговорів покупця з продавцем реальна ціна угоди може знизитися на 2-5%, а іноді й на всі 10%.

Так, наприклад, якщо земельна ділянка продається за 10000 доларів, продавець, який бажає отримати гроші якомога швидше, готовий зменшити ціну на 500, а то й на 1000 доларів.

Що ж стосується цін на земельні ділянки, то задекларовані ціни за сотку вінницької землі (якщо це не центр міста) коливаються у межах 1000–2500 доларів.

При цьому спостерігається тенденція до зменшення кількості «дорогих» пропозицій (3000-4000 доларів за сотку) і, навпаки, зростає кількість пропозицій у межах 1500-2500 доларів за сотку. За такі гроші можна купити ділянку на Старому Місті, на вул. Бучми, Немирівському шосе і на дальніх П’ятничанах. Ще дешевше котируються Зарванці (не біля траси), Якушинці, Агрономічне (нові масиви, а не Царське село) та Барське шосе. Тут середня вартість сотки землі не перевалює за тисячу і часто складає 600-800 доларів.

Натомість на ближній Кореї, на ближніх П’ятничанах і в Царському селі за сотку землі просять не менше 3000 доларів.

При виборі земельної ділянки ріелтори радять у першу чергу звертати увагу на документи на наявність комунікацій. Адже іноді прокладення останніх може коштувати стільки ж, скільки й сама земельна ділянка. Особливо це характерно для земельних ділянок «з нуля».

- Мова йде про просто поділене поле. Часто тут навіть немає доріг, не кажучи вже про електроенергію та газ, - розповідає ріелтор Андрій. – Як ж на цьому полі уже є декілька будинків – це означає, що власники прокладали комунікації за свій рахунок, а значить, цілком мають право попросити, наприклад, за врізку чималу суму як компенсацію.

Ще один момент – реєстрація. На деяких масивах вона взагалі відсутня. Іноді будинки реєструють за номером ділянки, але, зрештою, все залежить від домовленостей з паспортистом на місці.

З іншого боку, на деяких масивах, які знаходяться у межах населених пунктів - наприклад, на Барському шосе, - уже можна прописатись.

А от якщо ви купуєте ділянку з будиночком у дачному кооперативі на Сабарові – це поки що зробити не можна. Хоча поштова адреса тут існує. Рієлтори кажуть, що це тимчасово, зрештою прописка - чи то пак реєстрація - тут буде, але тоді вже і земля коштуватиме дорожче.

Загалом, за словами директора АН «Стиль-Естейт» Володимира Яцуби, операції купівлі-продажу земельних ділянок зараз входять у сезонну фазу осінньо-зимового затишшя.

- Купувати земельну ділянку на зиму з тим, щоб вона просто простоювала, не дуже доцільно, - каже він. – Тож операцій із земельними ділянками значно поменшає. А от весною можна буде говорити про відновлення укладення угод у цьому сегменті нерухомості. Тоді, можливо, також спостерігатиметься певне підвищення цін.

Наскільки саме ціни на земельні ділянки можуть змінитися за півроку, експерти прогнозувати не беруться, пояснюючи: все залежатиме від економічної ситуації в країні та політики банків щодо видачі іпотечних кредитів.