1) Права собственности.

Корректировка на права собственности есть не что иное, как разница между рыночной и договорной арендной платой, поскольку и полное пра­во собственности определяется при рыночной арендной плате и доступ­ном текущем финансировании.

2) Условия финансирования сделки,

При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования) не­обходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответству­ющая поправка к цене данной сделки.

3) Условия продажи и время продажи.

Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и нало­гообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а так­же условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не рас­сматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном слу­чае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь.

Время продажи - один из основных элементов сравнения сопостави­мых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи объекта-аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.

4) Местоположение - необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта.

5) Физические характеристики объекта недвижимости - размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и дру­гие характеристики, на которые также вносятся поправки.

Единицы сравнения.

Поскольку объекты различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имею­щихся данных к общему знаменателю, которым может быть либо физи­ческая единица (например, цена за 1 м²), либо экономическая.

На различных сегментах рынка недвижимости используются различ­ные единицы сравнения.

Единицы сравнения земли:

• цена за 1 га;

• цена за 1 сотку;

• цена за 1 м².

Единицы сравнения застроенных участков:

• цена за 1 м² общей площади;

• цена за 1 фронтальный метр;

• цена за 1 м² чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;

• цена за 1 м\

В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитали­зации.

Классификация и суть поправок

Классификация вводимых поправок основана на учете разных спосо­бов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом, что отражено на рис. 5.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объек­та-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий сте­пень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объек­та. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижаю­щий коэффициент.

К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на ме­стоположение, износ, время продажи.

ПОПРАВКИ

ПРОЦЕНТНЫЕ (коэффициентные) СТОИМОСТНЫЕ (денежные)

Вводимые к цене единицы сравнения аналога Вводимые к цене аналога в целом

Рис. 3. Классификация поправок

Стоимостные поправки:

а) денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта-аналога на опре­деленную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положитель­ная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, применяется отрицательная поправка.

К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно от­нести поправки на качественные характеристики, а также поправки, рас­считанные статистическими методами;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога , в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается раз­личие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта-анало­га в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополни­тельных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.).

Расчет и внесение поправок.

Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

• методы, основанные на анализе парных продаж;

• экспертные методы расчета и внесения поправок;

• статистические методы.

Метод парных продаж.

Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного парамет­ра (например, местоположения), наличием которого и объясняется раз­ница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректиров­ки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога.

Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

Например, известны цены сделок купли-продажи по трем аналогич­ным (сравниваемым) квартирам, две из которых расположены в центре города и одна на окраине - в Ясеневе (табл. 4.).

Таблица 4. Исходные данные по сделкам купли-продажи квартир

Характеристики (элементы) сравнения	Оценивае­мый объект	Продажа I	Продажа II	Продажа III
Местоположение Состояние квартиры Цена сделки купли-продажи, у.е./м2	Ясенево хорошее ?	Ясенево неплохое 600	Центр хорошее 960	Центр неплохое 800

При проведении корректировки цены купли-продажи 1 м² общей пло­щади по сравниваемым объектам для определения стоимости единицы пло­щади оцениваемой квартиры в Ясеневе необходимо учитывать, что пред­ставленные две характеристики (элементы) сравнения аддитивны, т.е. не имеют взаимного влияния. Следовательно, можно проводить корректи­ровки в любом независимом порядке.

Обоснование корректировок.

1. Местоположение. Выбираем пару сравниваемых продаж - I и III, которая отличается лишь по одному элементу сравнения - местоположе­нию (состояние квартир одинаково). Величина корректировки составит: 600 у.е. - 800 у.е. = - 200 у.е.

2. Состояние квартир. Выбираем пару сравниваемых продаж - II и III, которая отличается лишь по одному элементу сравнения - состоянию (ме­стоположение квартир одинаково). Величина корректировки составит: 960 у.е. - 800 у.е. = 160 у.е.

Определив значения величин корректировок сравниваемых продаж, составим таблицу корректировок, проведем соответствующие корректи­ровки и, наконец, установим значение скорректированных цен купли-про­дажи по трем сравниваемым продажам (табл. 8.2).

Таким образом, скорректированные цены купли-продажи по сравни­мым объектам указывают, что стоимость 1 м² общей площади оценивае­мой квартиры в Ясеневе составляет 760 у.е. Сделаем некоторые пояснения по введению положительных и отрицательных значений корректировок. Так, по продажам квартир II и III, расположенных в центре города, сде­ланы отрицательные корректировки (-200 у.е.). Это предопределяется от­рицательным вкладом в стоимость квартиры, находящейся в центре горо­да, и условным «переносом» ее в Ясенево, где расположена оцениваемая нами квартира. Положительные корректировки (+160 у.е.) по продаже I и III, предопределяются «переходом» этих квартир из состояния «неплохое» в состояние «хорошее», в котором находится оцениваемая нами квартира.

Таблица 5

Таблица корректировок

Характеристики (элементы) сравнения	Оценивае­мый объект	Продажа I	Продажа II	Продажа III
Цена, у.е./м2	?	600	960	800
Местоположение	Ясенево	Ясенево	Центр	Центр
Корректировка на
месторасположение		0	-200	-200
Состояние квартир	хорошее	неплохое	хорошее	неплохое
Корректировка на
состояние квартир		160	0	160
Итоговая корректировка		160	-200	-40
Скорректированные
цены продаж, у.е.		760	760	760

Экспертные методы расчета и внесения поправок.

Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно про­центных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, на­сколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

Обозначим стоимость объекта оценки X, а цену продажи сопостави­мого аналога примем равной 1,0, тогда:

если объект лучше аналога на 15%, тогда цена аналога должна увели­читься на те же 15%:

Х= 1,0 + 15% • 1,0 = 1,0 • (1 + 0,15) = 1,15;

если оцениваемый объект хуже аналога на 15%, цена аналога умень­шится:

X = 1,0-15%- 1,0= 1,0 -(1,0 -0,15) = 0,85.

3. Аналог лучше оцениваемого объекта на 15%, тогда цена аналога дол­жна уменьшиться:

1,0 = Х+ 15% • Х= X -(1 + 0,15), Х= 0,87.

4. Аналог хуже оцениваемого объекта на 15%, тогда цена аналога дол­жна вырасти:

1,0 = Х-\5%-Х=Х -(1,0 -0,15),*=! : 0,85 = 1,18.

Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользу­ются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправ­ки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Статистические методы расчета поправок.

Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допус­тимой формализации зависимости между изменениями цен объектов не­движимости и изменениями каких-либо его характеристик.

Данный метод трудоемок, и для его использования требуется доста­точно развитый рынок недвижимости, так как метод предполагает ана­лиз большого количества репрезентативных выборок из базы данных.

Пример. Последовательность внесения поправок и получение скоррек­тированного результата.

1. Процентные поправки всегда вносятся первыми - к каждой преды­дущей, уже скорректированной величине цены сопоставимой продажи.

2. Вносятся денежные поправки, последовательность внесения кото­рых не имеет значения.

В ряде случаев денежные поправки, вносимые к цене аналога в целом, должны вноситься перед процентными. Например, если поправки на ус­ловия финансирования или на право собственности рассчитаны как абсо­лютные денежные, то они применяются первыми для корректировки цен аналогов.

Пример. Необходимо скорректировать цену аналога общей площадью в 1000 м² и проданного за 500000 у.е. Последовательность внесения по­правок и выведение итоговой стоимости представлены в таблице 6.

Таблица 6

Элементы сравнения		Величина обоснованно вводимых поправок, %		Стоимостное выражение поправок, скорректированная цена, у.е.
Цена продажи аналога Поправка на передаваемое право соб­ственности Скорректированная цена		+4		500000 +20000 520000
Поправка на условия финансирования Скорректированная цена		-2		-10400 509600
Поправка на условия продажи Скорректированная цена		+3		+15288 524888
Поправка на изменение экономических условий Скорректированная цена			+5		+26244 551132
Поправка на местоположение Скорректированная цена	+4 +22045 573177
Поправка на износ Скорректированная цена	-6 -34391 538787
Поправка на наличие дополнительных улучшений (денежная к цене в целом) Скорректированная цена	-35000 503787
Е Поправка на масштаб (денежная по­правка к единице сравнения)				-160
Итоговая стоимость				343787

Оценка на основе соотношения дохода и цены продажи

В этом случае в качестве единиц сравнения используются.

1. Валовой рентный мультипликатор (ВРМ).

2. Общий коэффициент капитализации (ОКК).

Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).

Для применения ВРМ необходимо:

v а) оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом;

б) определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов;

в) умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объек­та на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле

Цоб =ПВД₀*ВРМ_а =ПВД *(∑(Цia :ПВДia)]:m,

где Цоб - вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

ПВДо - валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта;

ВРМ_а - усредненный валовой рентный мультипликатор по аналогам;

Цia - цена продажи /-го сопоставимого аналога;

ПВД_/а - потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога;

m - количество отобранных аналогов.

Пример. Необходимо оценить объект недвижимости с ПВД в 150000 у.е. В банке данных имеются сведения о недавно проданных аналогах (табл. 7.).

Таблица 7. Расчет валового рентного мультипликатора

Аналог	Цена продажи, у.е.	ПВД	ВРМ
А В С	800000 950000 650000	160000 175000 135000	5 5,43 4,8

ВРМ (усредненный по аналогам) = 5 (5 + 5,43 + 4,8) : 3.

Ц_об =150000 у.е. • 5 = 750000 у.е.

ВРМ не корректируют на удобства или другие различия между объек­том оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу его расчета положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия.

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

• может применяться только в условиях развитого и активного рынка

недвижимости;

• в полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;

• не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операцион­ных доходах сравниваемых объектов.

Общий коэффициент капитализации. Основные этапы расчета стоимости объекта:

1) подбор сопоставимых (в том числе по степени риска и доходам) про­даж в данном сегменте рынка недвижимости;

2) общий усредненный коэффициент капитализации (ОКК) определя­ется отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его продажной цене:

Ккап= (∑(ЧЧОia: :Ц_/а)):m,

где К_кап - общий коэффициент капитализации;

ЧОДia. - чистый операционный доход /-го сопоставимого аналога;

Ц_/а - цена продажи /-го сопоставимого аналога;

т - количество отобранных аналогов.

3) далее будет определяться вероятная цена продажи объекта оценки по формуле

Цоб = ЧОД₀ • К_кап = ЧОД₀ *[∑(ЧОДia:Цia,):m

где ЧОД_о - чистый операционный доход от оцениваемого объекта.

Пример. Оценивается объект недвижимости с прогнозируемым ЧОД в размере 50000 у.е

.

Информация о сделках купли-продажи

Аналог	Чистый операционный доход,у.е.	Продажная цена	Расчетный К кап
А	5000	35000	-
В	40000	500000	0,08
С	35000	350000	-

Аналоги А и С не могут быть использованы для расчета, так как у первого величина ЧОД несопоставима с этим показателем у оцениваемо­го объекта, а у второго доход указан за прошлый год.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта будет равна:

Ц_об = 50000 у.е.: 0,08 = 625000 у.е.

ЛЕКЦИЯ 8.ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.

Общая характеристика затратного подхода

К основным характеристикам затратного подхода относятся:

• оценка имущественного комплекса, состоящего из земельного участ­ка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходи­мых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки);

Сзп=Сземли+Сулучшений

• учет износа (обесценения) оцениваемых улучшений в период эксплуа­тации под воздействием различных факторов;

• принцип «замещения».

Необходимое условие для использования затратного подхода - доста­точно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогич­ного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта. Основные этапы применения затратного подхода:

1) оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания;

2) оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвес­тора);

3) расчет выявленных видов износа;

4) оценка рыночной стоимости земельного участка;

5) расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением по­лученной величины на стоимость земельного участка.

Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Это каса­ется прежде всего объектов доходной недвижимости.

Вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта дела­ется оценщиком после тщательного сравнительного анализа результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приори­тетность того метода или методов, которые, по мнению оценщика, наи­более логичны и приемлемы в каждом конкретном случае.

Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и един­ственно возможно в следующих случаях.