Право собственности и другие вещные права.

Право собственности – это определенная совокупность правомочий, принадлежащих лицу – правообладателю. Оно является центральным правовым институтом в системе права, важнейшим для рыночной экономики.

Действующий Гражданский кодекс РФ определяет юридическое содержание права собственности, согласно которому собственнику принадлежат правомочия владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц:

• Отчуждать собственность другим лицам;

• Передавать другим лицам правомочия по владению, пользованию имуществом, оставаясь собственником этого имущества;

• отдавать имущество в залог;

• распоряжаться имуществом иным способом, а также как-либо обременять его.

Собственник несет бремя содержания, принадлежащего ему имущества, а также риск его случайной гибели, если иное не предусмотрено законом или договором.

Субъектами права собственности могут быть:

• Частные лица (физические и юридические лица);

• Государство (РФ и ее субъекты);

• органы местного самоуправления.

Права всех собственников равным образом защищаются государством. Право собственности у приобретателя недвижимого имущества по договору возникает только с момента его государственной регистрации, но не с момента заключения соответствующего договора или уплаты покупной цены. Если гражданин или юридическое лицо не являются собственниками недвижимого имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеют им как собственным в течение 15 лет, то они после истечения этих сроков приобретают право собственности на это имущество путем закрепления этого права в судебном порядке. Право собственности прекращается, если собственник:

• передал имущество другим лицам;

• отказался от права собственности;

• утратил право собственности в случае гибели или уничтожения имущества.

Принудительное изъятие имущества у собственника недопустимо кроме изъятия по следующим основаниям:

• обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника;

• отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу;

• отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка;

• конфискация имущества;

• реквизиция имущества;

• раздел имущества, находящегося в долевой собственности и выдел доли.

Изъятие имущества осуществляется на основании решения суда, если другой порядок не предусмотрен законом или договором.

Вещное право – это право, дающее лицу юридическую власть над вещью.

Различные виды вещных прав отличаются именно объемом этой власти, т.е. набором конкретных правомочий лица - правообладателя. Вещное право устанавливает непосредственное отношение лица к вещи. Такое лицо для осуществления своего права на вещь не нуждается в посредничестве других лиц. Вещные права относятся к абсолютным правам. Объект вещного права- вещь в материальном значении этого слова. За исключением права собственности, все иные вещные права являются правами на чужие вещи. Вещными правами наряду с правом собственности являются:

• Право пожизненного наследуемого владения земельным участком;

• Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

• Сервитуты;

• Право хозяйственного ведения имущества;

• Право оперативного управления имуществом.

Основные характеристики вещного права на имущество:

• право может принадлежать лицам не являющимися собственниками этого имущества;

• при переходе права собственности на имущество к другому лицу вещное право не прекращается;

• права защищаются от нарушения в порядке, предусмотренным ГК РФ (ст. 305).

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком приобретается гражданами по основаниям и в порядке, который предусмотрен земельным законодательством.

Субъектом данного права может быть только физическое лицо (гражданин), который имеет правомочия владения и пользования земельным участком, передаваемым по наследству. Владелец земельного участка вправе:

• возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество в соответствии с установленным законодательством правилами.

• передавать его другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование.

Право постоянного бессрочного пользования земельным участком предоставляется гражданам и юридическим лицам на основании решения государственного или муниципального органа.

Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование,вправе:

• самостоятельно использовать участок в соответствии с целевым назначением;

• передавать участок в аренду или безвозмездное срочное пользование только с согласия собственника участка.

Сервитут – вещное право пользования чужой вещью в интересах определенного лица, которое связано с вещью, а не с субъектом права собственности, поэтому при переходе вещи, обремененной сервитутом к другому лицу, юридическая власть сервитута не меняется. Право пользования устанавливаемое сервитутом всегда меньше объема прав собственника, поскольку оно ограниченно строго целевым использованием.

Основные характеристики сервитута:

• устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута и собственником соседнего участка;

• подлежит регистрации в общепринятом порядке;

• если соглашение об условиях сервитута не достигнуто, вопрос решается в судебном порядке.

• является предметом купли-продажи, залога и не может передаваться лицам, не являющимися собственниками недвижимого имущества, для обеспечения исполнения которого сервитут установлен.

• может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен.

• если земельный участок в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с его назначением, собственник участка вправе требовать по суду прекращения сервитута.

Различают сервитуты положительные и отрицательные. Положительный сервитут – право лица, имеющего сервитут, совершать определенные действия в ущерб чужой недвижимости. Отрицательный сервитут – право требовать от собственника участка воздерживаться от некоторых видов его использования.

Если права на земельный участок переходят к другому лицу, сервитут сохраняется.

Право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, возникает у предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ.

Государственная регистрация прав (ГРП) на недвижимость – это юридический акт, с момента совершения которого, возникают, переходят или прекращаются соответствующие права на недвижимое вещи.

Государственная регистрация – это единственное доказательство существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственной регистрации подлежат:

• право собственности;

• право хозяйственного ведения;

• право оперативного управления;

• право пожизненного наследуемого владения;

• право постоянного пользования;

• ипотека;

• сервитут;

• доверительное управление;

• иные права.

Орган, осуществляющий регистрацию права на недвижимость, обязан по ходатайству правообладателя удостоверять произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории РФ по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином Государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРП). Датой государственной регистрации права является дата внесения соответствующих записей о правах в ЕГРП. Регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимости в пределах регистрационного округа.

Государственная регистрация носит открытый характер. Орган, осуществляющий регистрацию, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в реестре о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме.

Выписки из реестра должны содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав.

Орган, осуществляющий ГРП, должен в течение 5 рабочих дней предоставить запрошенную информацию заявителю, либо выдать ему в письменной форме мотивированный отказ, который может быть обжалован, обратившимся за информацией лицом, в судебном порядке.

Плата за регистрацию взимается в размерах, устанавливаемых субъектами РФ. Эти средства используются на создание, поддержание и развитие системы ГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, в т.ч. на обеспечение государственных гарантий зарегистрированных прав.

Государственный кадастровый и технический учет (инвентаризация) объектов недвижимости представляет собой описание объекта недвижимого имущества, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимости.

Общая процедура и документация для регистрации прав.

Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

1. прием документов, необходимых для ГРП и их регистрация;

2. правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

3. установление отсутствия противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

4. внесение записей в ЕГРП на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления ГРП.

ГРП проводится не позднее чем в двухнедельный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для нее. Регистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию прав. Сделка считается зарегистрированной со дня внесения записи о сделке в Единый государственный реестр прав. Проведенная регистрация прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

Законодательство,регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации.

Оценочная деятельность в условиях рыночной экономики является важнейшим элементом инфраструктуры имущественных отношений. В соответствии с Федеральным Законом от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, получившие специальное образование, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков, застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями законодательства (оценщики) и не имеющие судимости.

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом.

В стандартах оценки, обяза­тельных к применению субъектами оценочной деятельности России (ФСО1, ФСО 2, ФСО 3), даны определения четырех видов стоимости: рыночной, инвестиционной, ликвидационной и кадастровой. Кроме того, в международной практике оценки применяются и другие виды стоимости.

В соответствии со статьей 24.6 Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» убытки (или имущественный вред), причиненные заказчику или третьим лицам вследствие использования итоговой стоимости, указанной в отчете, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика, или за счет имущества юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

Юридическое лицо, с которым оценщик заключил трудовой договор, может указать в договоре на проведение оценки условия принятия на себя обязательства по дополнительному обеспечению обязанности оценщика возместить убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам. В обязательном порядке оценщик заключает договор обязательного страхования ответственности со страховой компанией на сумму не менее 300 000 р. Кроме того, для вступления в саморегулируемую организацию оценщиков необходимо внести 30 000 р. в ее компенсационный фонд. Размер компенсационной выплаты за счет компенсационного фонда к одному оценщику по одному страховому случаю не может превышать 600 000 р.

Субьектами оценочной деятельности признаются ç одной стороны ,юридические лица и физические лица(индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется законом, а с другой- потребители услуг.

К объектам оценки относятся:

1.отдельные материальные объекты;

2.право собственности и иные вещные права;

3.работы, услуги, информация;

4.иные объекты гражданских прав.

ЛЕКЦИЯ 2. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА НЕДВИЖИМОСТИ.

Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что являет­ся обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обус­ловленные владением объектами. Под физическими объектами понима­ются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и распо­ложенные на них строения.

Различия в понятии недвижимости как объекта оценки и в определе­нии Гражданского кодекса отражены на рис. 1.

НЕДВИЖИМОСТЬ

Как объект оценки В определении Гражданского кодекса

Земля как физический объект и все Обязательность государственной

что с ней прочно связано регистрации

Земельные участки Земельные участки

Участки недр Участки недр

Обособленные водные объекты Обособленные водные объекты

Леса Леса

Многолетние насаждения Многолетние насаждения

Здания Здания Участки недр

Сооружения Сооружения

Морские суда

Суда внутреннего плавания

Космические объекты

Рис. 1. Понятие недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского кодекса

Следовательно, под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земель­ный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

• здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;

• обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

• инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение зе­мельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города.;

• стационарные сооружения благоустройства территории участка;

• элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспече­ния, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;

• другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

Недвижимое имущество находится в свободном гражданском оборо­те и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различ­ных видов недвижимости в конкретный момент времени.

Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы про­явления - потребительную и меновую стоимость.

Потребительная стоимость обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зре­ния конкретного пользователя, который исходит из сложившегося вари­анта ее использования, а также естественными и общественными свойства­ми товара, которые определены уровнем технического развития и обще­ственными потребностями.

Меновая стоимость возникает в процессе обмена объектов недвижи­мости. Форма проявления меновой стоимости - цена, которая от­ражает суммарное действие всех рыночных факторов.

Полезность - форма выражения потребительной стоимости.

Затраты - это выраженные в денежной форме расходы на создание или реконструкцию объекта недвижимости. Прежде всего, они представляют собой меру издержек, необходимых для воспроизводства точной копии объекта или объекта, аналогичного по полезности объекту оценки.

Местоположение, которое в значительной мере определяет величину эксплуатационных затрат, особенно транспортных, часто выступает не­обходимым элементом технологии (например, далеко не в каждом месте можно построить речной порт или гидроэлектростанцию), наконец, эле­ментом удобства для покупателя.

Спрос и предложение. При снижении спроса вероятная цена продажи объекта может упасть ниже издержек на его воспроизводство.

Нахождение в гражданском обороте - разрешенная возможность пе­редачи прав собственности на объект недвижимости. Если объект не на­ходится в гражданском обороте (например, земельный участок, находя­щийся в зоне исторической застройки, предоставленный в бессрочное пользование без права продажи и аренды), то его нельзя

передать в обмен на какой-либо эквивалент. Он будет обладать только потребительной сто­имостью для его пользователя.

Таким образом, цена - это денежное выражение стоимости объекта не­движимости, с точки зрения типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи, исходя из варианта его наилучшего использования. и Цена как форма проявления стоимости, выражающая результат, неизбежно отклоняется от стоимости заключения сделки между покупателем и продавцом в конкретных рыночных условиях под влиянием раз­личных финансовых факторов.

Для этого практикующим оценщикам необходимо правильно выбрать вид определяемой стоимости, соответствующий целям и условиям оценки с учетом:

• международных стандартов оценки;

• перехода российской экономики на международные требования бух­галтерского учета и аудита;

• принципов финансового менеджмента и инвестиционного проекти­рования.

В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на недви­жимость различные виды стоимости могут быть объединены в две основ­ные группы (рис. 1.2):

• стоимость в обмене как выражение меновой стоимости;

• стоимость в пользовании как выражение потребительной стоимости.

Стоимость в обмене характеризует способность объекта недвижимо­сти обмениваться на деньги или на другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рын­ке: купли-продажи, передачи в залог, в том числе и под кредиты, сдачи в аренду, внесения в уставные фонды предприятий и т.п.

Формы проявления стоимости в обмене:

• рыночная;

• ликвидационная;

• утилизованная

• кадастровая

Стоимость в пользовании обусловлена полезностью объекта недвижи­мости при определенном варианте его использования.

Стоимость в пользовании рассчитывается исходя из текущего исполь­зования объекта и приближается к рыночной стоимости по мере увеличе­ния количества покупателей, желающих и способных приобрести недви­жимость для подобных целей.

Формы проявления стоимости в пользовании:

• инвестиционная;

Рыночная стоимость определяется исходя из варианта наилучшего ис­пользования объекта недвижимости.

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях кон­куренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей не­обходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются ка­кие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая -не обязана принимать исполнение;

• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

• объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки;

• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Ликвидационная стоимость ­– расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств,

вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Кадастровая стоимость объекта оценки определяется методами массовой оценки, утвержденными в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость определяется оценщиком для целей налогообложения.

Инвестиционная стоимость - стоимость объекта недвижимости для кон­кретного инвестора (группы инвесторов), основанная на его инвестицион­ных требованиях и предпочтениях.

В основе расчета инвестиционной стоимости лежит целесообразность инвестирования, с точки зрения типичных инвесторов, на данном сегмен­те рынка недвижимости.

Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Выделяются следующие сегменты рынка:

1.По типу недвижимости ( жилая,офисная,индустриальная,складская и т.д.)

2.По различным регионам (регионы со стабильно высокой занятостью, циклической занятостью и т.д.)

3.По инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав преимущественной аренды, ипотеки, собственного капитала, заемного капитала и т.д.)

Оценщику необходима классификация обьектов по степени готовности:

1.Готовые обьекты.

2.Обьекты, требующие реконструкции или капитального ремонта.

3.Незавершенные объекты.