1. Задача 1

Определить цену Объекта оценки методом сравнения продаж, имея следующие данные по пяти проданным ранее сравниваемым участкам:

Таблица 1

Наименование показателя	Объект оценки	Участок 1	Участок 2	Участок 3	Участок 4	Участок 5
Цена, тыс. руб.	?	65000	78000	56000	70000	54000
Переданные права на собственность	Полное владение	То же	То же	То же	То же	То же
1. Скорректированная цена, тыс. руб.	×	65000	78000	56000	70000	54000
Условия финансирования	Рыночные	Не рыночные (процентная ставка ниже рыночной, цена завышена на 3000 т.р.)	Не рыночные (процентная ставка ниже рыночной, цена завышена на 8000 т.р.)	Рыночные	Рыночные	Рыночные
2. Коррекция по финансированию, тыс. руб.	×	-3000	-8000	-	-	-
Условия продажи	Коммерческие	То же	То же	То же	То же	То же
Корректировка на условия продажи, тыс. руб.	×	-	-	-	-	-
3. Скорректированная цена, тыс. руб.	×	68000	86000	56000	70000	54000
Время продажи, за год инфляция ок. 10%	×	2 недели	6 недель	1 год	1 год	1 год
4. Скорректированная цена на рыночные условия (с учетом расчета инфляции в %), тыс. руб.	×	+0,42%	1,25%	+10%	+10%	+10%
Месторасположение	Коттедж у озера, 50 км от города	То же	То же	То же	То же	Лучше на 10%
5. Коррекция по месту, тыс. руб.	×					-10%
Размер, 7В. м.	120	120	145	120	145	120
6. Корректировка по размеру, тыс. руб.	×	-	-16250		-14583	-
Гараж	Нет	Есть	Есть	Есть	Есть	Нет
7. Коррекция для гаража (рассматриваются любые два объекта, имеющие на момент настоящей корректировки одинаковые показатели, кроме первоначальной цены)	×	-7600	-7600	-7600	-7600	-
Законченный подвал	Да	Нет	Нет	Нет	Да	Нет
8. Коррекция для подвала (определяется аналогично п. 7.), тыс. руб.	×	+817	+817	+817	-	+817
9. Скорректированная цена	×	55490	47942	54817	54817	54817
Справочно:
10. Общая чистая коррекция (сумма корректировок)	×	-9510	-30058	-1183	-15183	817
Уд. Вес суммы коррекции на цену продажи	x	-17,14	-62,70	-2,16	-27,70	1,49

Расчет:

1. Переданные права на собственность

- «полное владение» - для всех участков, корректировка равна 0 для всех

2) Условия финансирования

Если условия финансирования рыночные, то корректировка равна 0. Если цена коммерческая завышенная, то корректировка вычитается.

3) Условия продажи

- «коммерческие» - для всех участков, корректировка = 0

4) Время продажи

Рассчитывается исходя из того, что инфляция за год равняется 10%.

Участок 1 : 10\12*0,5 = +0,42%

Участок 2: 10\12*1,5 = +1,25%

Участок 3-6 : 10\12*12 = +10%

5) Месторасположение

Корректировку следует ввести только для объекта 5,т.к. данный объект лучше исследуемого на 10%, его цена должна быть понижена на 10% для приведения её к цене к интересующему объекту.

6) Размер

Корректировка необходима для второго и четвертого участка, так как размеры данных объектов превышают размер исследуемого.

Участок 2: 78000*145/120 = 94250 р.

Корректировка: 78000-94250 = -16250 р.

Участок 4: 70000*145\120 = 84583

Корректировка: 70000-84583 = -14583

7) Гараж

Для определения корректировок рассматриваются любые два объекта, имеющие на момент настоящей корректировки одинаковые показатели, кроме первоначальной цены.

Такими объектами являются 3 и 5.

Скорректированная цена участка 3 равна:

56000+56000*0,1=61600

Скорректированная цена участка 5 равна:

54000+54000*0,1-54000*0,1=54000

61600-54000=7600 – цена гаража.

8) Подвал

Принцип вычисления корректировок такой же, как и для гаража.

Объектами с одинаковыми показателями являются 3 и 4.

Скорректированная цена участка 3 равна:

61600-7600=54000

Скорректированная цена участка 4 равна:

70000+70000*0,1-14583-7600=54817

54817-54000=817 – цена подвала

Участок 1

Общая сумма коррекции = -3000+65000*0,0042-7600+817=-9510

Скорректированная цена = 65000-9510=55490

Удельный вес коррекции = -9510*100%\55490=-17,14%

Участок 2

Общая сумма коррекции = -8000+78000*0,0125-16250-7600+817=-30058

Скорректированная цена = 78000 - 30058 = 47942

Удельный вес коррекции: -30058/47942*100% = -62,70%

Участок 3

Общая сумма коррекции = 56000*0,1-7600+817=-1183

Скорректированная цена = 56000 -1183 = 5481

Удельный вес коррекции: -1183/54817*100% =-2,16%

Участок 4

Общая сумма коррекции = 70000*0,1-14583-7600=-15183

Скорректированная цена = 70000 - 15183 = 54817

Удельный вес коррекции: -15183/54817* 100% = -27,70%

Участок 5

Общая сумма коррекции = 54000*0,1-54000*0,1+817 = 54817

Удельный вес коррекции: 817/54817*100% = 1,49%

Так как наименьшее отклонение по корректировкам от продажной цены у участка №5, оно равно 1,49% и количество корректировок невелико, его ры­ночную цену (54817) можно взять за рыночную цену исследуемого участка

За счет подвала цена увеличится на 817 т. руб., т.е. до 55634т. руб.

Фактор лучшего местоположения участка №5 уравновесится влиянием инфляции.

Итак, продажная цена равна = 55634 тыс.руб.