27. Эмфитевзис и суперфиций.

Эмфитевзис – пожизненное наследуемое владение и пользование чужим земельным участком. Изначально он рассматривался как аренда земельного участка, арендодателем было либо государство, либо муниципальные учреждения, либо церковь. Неудобство эмфитевзиса было в том, что арендаторы часто менялись, а для защиты прав нужно было идти к собственнику, самостоятельной защиты прав не было. Поэтому при Юстиниане эмфитевзис стал рассматриваться как вещное право. Устанавливался эмфитевзис по договору с собственником земли, по решению суда, по завещанию и в силу давности (заинтересованное лицо должно было открыто непрерывно владеть земельным участком в течение 30 либо 40 лет – для земель церкви).

Эмфитевтор имел право использовать земельный участок по своему усмотрению, в том числе мог менять назначение земельного участка. Эмфитевтор не имел права на недра земельного участка, но имел право, как и собственник, устанавливать сервитуты на земельном участке, мог закладывать земельный участок и продавать земельный участок (продавалось право эмфитевзиса). При продаже земельного участка нужно было поставить в известность об этом собственника земельного участка, собственник мог выкупить данное право. В том случае, если земельный участок продавался третьему лицу – собственник имел 2% от цены сделки. Эмфитевтор также мог подарить земельный участок вместе с правом эмфитевзиса, собственника ставили в известность, собственнику выплачивалось 2% от той арендной платы, которую платил пользователь.

Обязанности эмфитевтора:

• поддерживать земельный участок в надлежащем состоянии, не ухудшать его;

• вносить в государственную казну все налоги за земельный участок;

• платить собственнику плату за пользование землёй.

При нарушении права эмфитевзиса пользователь мог предъявить точно такой же иск, как и собственник: виндикационный и негаторный по аналогии.

Эмфитевзис прекращался:

• по соглашению сторон;

• в результате гибели земельного участка (в т.ч. юридическая «гибель» - вывод из оборота);

• в случае смерти эмфитевтора, если у него не было наследников;

• в наказание эмфитевтора: если он ухудшил земельный участок; продавая земельный участок, не предупредил собственника об этом; если в течение 2 лет не платит налоги; если в течение 2 или 3 лет не вносит плату за пользование.

Суперфиций.

Суперфиций – право пользования постройкой на чужом земельном участке. Данное право также бессрочное, наследуемое и возмездное.

Суперфиций устанавливался:

• на основании договора, по которому уже имеющееся здание либо строение передавалось в пользование – возникал автоматически;

• на основании договора, по которому лицу предоставляется земельный участок для строительства.

Суперфициар имел те же самые права и обязанности, что и эмфитевтор, единственное отличие заключалось в том, что при продаже здания не нужно было информировать об том собственника и выплачивать ему определённый процент.

28. Залог: понятие, виды.

Залог – ограниченное вещное право по сути, с другой стороны это способ обеспечения исполнения обязательств.

Залог – это право, которое предоставляет возможность залогодержателю при определённых условиях распорядиться чужой вещью.

Субъектами залоговых правоотношений были залогодержатель и залогодатель. Как самостоятельное правоотношение оно не возникает, а только как вытекающее из обязательства.

Залогодержателем всегда является кредитор по основному обязательству. Залогодателем является должник по основному обязательству либо любое третье лицо.

Предметом залога в римском праве могли быть только материальные вещи.

С развитием римского право появлялись разные виды залогов:

1. первый по времени – фидуция. В данном случае залог устанавливался по соглашению между кредитором и должником. С момента заключения договора о залоге вещь переходила в собственность кредитора. Если должник обязательства перед кредитором исполнял должным образом – кредитор должен был вернуть вещь должнику обратно. Тем не менее, он мог её и не возвращать, являясь собственником;

2. на смену фидуция приходит ручной заклад . Устанавливался только по соглашению сторон, с момента заключения договора заложенная вещь переходила во владение кредитора. Кредитор не пользуется вещью, храня её до исполнения обязательств. Но исходя из характера вещи, можно было предусмотреть в договоре, что кредитор имеет право пользоваться вещью (если это какая-то вещь, которая может принести и доходы). В случае получения права пользоваться заложенной вещью плоды и доходы, полученные кредитором, шли в счёт долга. Кредитор по уплате долга был обязан вернуть заложенную вещь обратно. Возможность возврата защищена судом. Если должник не выполнял обязательств – заложенную вещь можно было продать с публичных торгов и с вырученной от продажи суммы – покрыть убытки кредитора. Если вещь невозможно продать, либо возможно, но нецелесообразно – кредитор имел право попросить, чтобы за ним оставили (закрепили) право собственности на вещь;

3. третий вид залога появляется в римском праве из греческого права: ипотека. Мог возникать как по соглашению кредитора и должника, так и в силу прямо указания залога. Заложенная вещь до момента исполнения обязательств находится у должника. Должник может пользоваться вещью, в т.ч. отрабатывать долг с её помощью, и распоряжаться вещью. В том случае, если должник перед кредитором обязательства не исполнит, кредитор имеет право предъявить иск и истребовать заложенную вещь у любого лица, у которого в данный момент эта вещь находится. Получив заложенную вещь, кредитор обязан был её продать с публичных торгов и погасить все свои убытки за счёт вырученных с продажи вещи. Если вещь была продана выгодно – оставшуюся сумму нужно было вернуть должнику.

Ипотека классифицировалась римскими юристами по различным основаниям:

1. В зависимости от основания возникновения ипотека делилась на договорную и законную. К законным ипотекам относили: ипотеку опекаемого на имущество опекуна; ипотека жены на имущество мужа (гарантирует возврат приданого за счёт имущества мужа); ипотека фиска на всё имущество должников; ипотека на здание или строение, если оно построено за счёт заёмных средств; ипотека на рабочий инвентарь (инструменты, рабы, скот) – устанавливается, если заключён договор аренды земельного участка.

2. В зависимости от объекта ипотеки бывают генеральными и специальными. Специальная: объектом будет конкретная вещь или несколько должника. При генеральной же ипотеке в залог передаётся всё имущество должника, которое есть или будет в будущем.

3. В зависимости от преимущества одной ипотеки перед другой различают обычную и привилегированную ипотеки. Кредитор, у которого была привилегированная ипотека, имел преимущество перед другими кредиторами должника в получении долга. К привилегированным относили все законные ипотеки, а также договорную ипотеку, если она установлена с участием нотариуса либо государственных органов.

С появлением ипотеки должник получил право закладывать одну и ту же вещь несколько раз. Если ипотека устанавливается на вещь, которая уже находится в залоге у другого лица – такая ипотека называется последующим залогом. Если одна и та же вещь была заложена несколько раз – появлялась необходимость определить старшего кредитора (главного кредитора). Такая необходимость появляется потому, что только старшему кредитору предоставляется право истребовать вещь, продать вещь с публичных торгов, первым забрать долг из полученных средств.

Для понимания очередности кредиторы делились на ранги. Ранги кредиторов определялись двумя способами. Первый способ применялся в том случае, когда все ипотеки на одну вещь были одинаковыми (либо обычными, либо привилегированными); старший кредитор определялся по времени установления залога. Если на вещь были установлены разные ипотеки – старшим кредитором был тот, у которого была привилегированная ипотека.

Прекращение залога.

1. В результате гибели вещи;

2. Если должник исполнил надлежащим образом обязательства перед кредитором;

3. Если заложенная вещь продаётся с публичных торгов;

4. Если по каким-либо причинам основное обязательство прекращается.