Osnovy_rossiyskogo_prava_Kashanina_T_V_Kashanin_A

заключения договора, или отказаться от исполнения договора. При неисполнении условия договора об ассортименте покупа­ тель может отказаться от принятия и оплаты товара либо, если они оплачены, потребовать возврата уплаченной суммы. Одна­ ко об этом покупатель должен в разумный срок уведомить про­ давца.

Если в договоре купли-продажи отсутствует условие о каче­ стве товара, то продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если же продавец был осведомлен о конкретных целях приобретения товара, товар должен быть пригоден для использования в соответствии с этими целями. Кроме того, на товар может быть установлен гарантийный срок (срок, в течение которого товар должен соответствовать требованиям качества и который предназначен для обнаружения недостатков товара, за которые продавец несет ответственность). За недостатки, обна­ руженные после истечения гарантийного срока, продавец несет ответственность, если покупатель докажет, что недостатки воз­ никли до его истечения. Покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвоз­ мездного устранения недостатков товара в разумный срок, воз­ мещения своих расходов на устранение недостатков товара, а если нарушение требования к качеству было существенным, то он может вообще отказаться от исполнения договора либо по­ требовать замены товара.

Товар должен быть передан покупателю в необходимом ком­ плекте, в таре и упаковке. За нарушения данных требований также в ГК установлены определенные санкции.

Купля-продажа — это родовое понятие, объединяющее не­ сколько разновидностей договоров по передаче права собст­ венности на имущество за деньги: розничная купля-продажа, договор поставки, контрактации (поставка сельскохозяйствен­ ной продукции), энергоснабжения, купли-продажи недвижи­ мости и др. Приведенные выше положения закона о куплепродаже являются общими положениями, относящимися со­ ответственно ко всем разновидностям договора купли-прода­ жи. Однако каждый конкретный вид купли-продажи имеет и свою специфику, что нашло отражение в специальных нор­ мах.

Розничная купля-продажа. Во-первых, в договоре розничной купли-продажи участвуют специальные субъекты: с одной сто-

роны, профессиональный предприниматель, занимающийся продажей товаров в розницу, с другой — лицо (гражданин, юридическое лицо), приобретающее товар для личного, семейно­ го, домашнего или иного использования, не связанного с предприни­ мательской деятельностью.

Во-вторых, данный договор является публичным договором. Это означает, что лицо, являющееся продавцом, обязано за­ ключить договор розничной купли-продажи с каждым, кто к нему обратится с этой целью, и не вправе оказывать предпочте­ ние одному лицу перед другим, а цены товаров должны уста­ навливаться одинаковыми для всех потребителей.

Специфика розничной купли-продажи обусловлена желани­ ем законодателя в должной мере защитить интересы потребите­ ля, который является более слабой стороной, чем продавец. Важно знать, что такие нормы содержатся в гл. 30 ГК РФ и в Законе о защите прав потребителей, причем акцент в основном делается на защите прав покупателей-граждан.

Так, гражданин, приобретающий товар для личных нужд, имеет дополнительный набор прав:

1) право на безопасность товара для жизни, здоровья, окру­ жающей среды и имущества потребителя при нормальном ис­ пользовании товара в течение всего его срока службы (годно­ сти) или 10 лет, если такой срок не установлен изготовителем. Вред, причиненный небезопасным товаром, подлежит возме­ щению любому потерпевшему, независимо от того, состоял тот в договорных отношениях с продавцом или нет. Возмещать же ущерб должен продавец или изготовитель по выбору потерпев­ шего;

2) право на информацию об изготовителе, товаре, о режиме работы продавца. Так, должна быть доступна для покупателя информация об основных потребительских свойствах товаров, правилах и условиях эффективного и безопасного использова­ ния товаров, сроке службы (годности), о месте нахождения из­ готовителя и правилах направления претензий, о правилах про­ дажи товаров. Техническая документация, прилагаемая к това­ ру, должна иметь русский перевод. Если нарушение права на информацию повлекло приобретение товара, не обладающего необходимыми потребительскими свойствами, невозможность использования товара по назначению, то потребитель имеет право расторгнуть договор купли-продажи и потребовать воз­ мещения убытков;

3) для потребителя установлены дополнительные средства за­ щиты права на качественный товар. Потребитель, которому продан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбо­ ру потребовать:

безвозмездного устранения недостатков товара, что должно быть выполнено в течение 20 дней со дня предъявления требо­ вания;

возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом (срок удовлетворения требования — 10 дней);

соразмерного уменьшения покупной цены (срок удовлетво­ рения требования — 10 дней);

замены недоброкачественного товара, что должно быть вы­ полнено в течение семи дней со дня предъявления требования;

расторжения договора купли-продажи.

При этом потребитель имеет право на возмещение убытков,

причиненных недоброкачественным товаром (срок удовлетво­ рения требования — 10 дней).

Кроме того, при наличии вины причинителя вреда потреби­ тель имеет право на возмещение морального вреда, которое про­ изводится независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков. Однако необходимо пом­ нить, что наличие морального вреда, как, впрочем, и имущест­ венного, нужно доказать.

Требования могут заявляться как продавцу, так и изготови­ телю товара и рассматриваются при предъявлении покупателем товарного (кассового) чека и технического паспорта, если на товар установлен гарантийный срок. Потребитель вправе предъявить перечисленные требования при обнаружении не­ достатков товара в течение гарантийного срока (срока годно­ сти), а если он не установлен, — в течение шести месяцев со дня передачи их потребителю (двух лет в отношении недвижи­ мого имущества). В случае выявления существенных недостат­ ков, допущенных по вине изготовителя, указанные требования могут быть заявлены и по истечении гарантийного срока, одна­ ко в пределах срока службы товара, а если он не установлен, — в течение 10 лет со дня передачи товара.

За нарушение сроков для удовлетворения требований поку­ пателя продавец (изготовитель) уплачивает покупателю неус­ тойку (пеню) в размере 1% от цены товара за каждый день про­ срочки.

Для защиты своих прав потребитель может обратиться в суд по месту истца, по месту нахождения ответчика или по месту

причинения вреда, а также — в федеральный антимонополь­ ный орган, в орган исполнительной власти по контролю за ка­ чеством и безопасностью товаров, органы местного самоуправ­ ления, а также в общественный орган по защите прав потреби­ телей.

Договор поставки — особая разновидность договора по пере­ даче права собственности на имущество за деньги (купли-про­ дажи), имеющая, однако, свои особенности:

1) продавцом (поставщиком) по договору поставки является

профессиональный предприниматель;

2)покупателем по договору поставки является лицо, приобре­ тающее товар для использования в предпринимательской деятель­ ности или в иных подобных целях, не связанных с личным, се­ мейным, домашним или иным подобным использованием. Та­ ким образом, договор поставки, как правило, используется для урегулирования связей между изготовителем продукции и опто­ вой базой, между оптовым поставщиком и организациями, осу­ ществляющими розничную торговлю товарами;

3)предметом поставки обычно являются крупные партии товара;

4)для договора поставки, как правило, характерно несовпа­ дение во времени между моментом заключения договора и пере­ дачей товара, что вызвано, во-первых, тем, что при заключе­ нии договора товар чаще всего отсутствует в наличии, а вовторых, особенностями деятельности покупателя (например, розничной торговой организации), которому требуется не еди­ новременная крупная партия товара, а систематические мел­ кие поставки;

5)договор поставки предназначен для урегулирования дли­ тельных и многократно повторяющихся операций по передаче то­ вара, а значит, он имеет долгосрочный характер.

Данные особенности договора поставки предопределили и особенности в его правовом регулировании, в частности, жест­ кие правила о соблюдении графика поставок и возможность от­ каза от принятия товаров, поставка которых просрочена, пра­ вила о восполнении недопоставки товаров. По причине того, что предметом поставки, как правило, являются крупные пар­ тии товара, у покупателя отсутствует физическая возможность проверить каждую единицу товара. Вот почему в нормативноправовых актах установлены особые правила о проверке каче­ ства и количества товара.

Договор купли-продажи недвижимости. Основная особен­ ность данного договора, как видно из его названия, заключает­ ся в его предмете. Недвижимостью, согласно ГК, являются зе­ мельные участки, участки недр, водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. Одна­ ко особенности данного договора обусловлены не столько фи­ зической природой объектов, сколько их особым правовым ре­ жимом:

1) данные сделки должны быть облечены в письменную фор­ му и зарегистрированы в соответствующем государственном ор­ гане;

2) при заключении данного вида договоров возможно воз­ никновение коллизий в связи с относительно самостоятельным характером прав на земельный участок и строение, находящее­ ся на нем. При этом возможны следующие ситуации:

а) если собственник земельного участка и находящейся на нем недвижимости совпадает в одном лице, то, как правило, не возникает никаких проблем — возможна продажа как дома с землей, так и отдельно дома (с предоставлением ограниченного права на земельный участок, необходимого для использования строения) или земли (с оставлением соответственно за продав­ цом ограниченного права на землю);

б) собственник дома при отсутствии у него права собствен­ ности на землю может продать принадлежащее ему строение в любое время без согласия на то собственника земли. При этом покупатель приобретает право пользования земельным участ­ ком на таких же условиях, что и продавец дома;

в) таким же образом может поменяться и собственник зе­ мельного участка. Однако необходимо помнить, что к приобре­ тателю земельного участка переходит право собственности, об­ ремененное правами третьего лица — собственника дома, по­ строенного на данном участке.

Так или иначе, за собственником строения, находящегося на чужом участке, в любом случае сохраняется право пользо­ вания земельным участком, необходимое для использования дома.

3)в договоре купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора, т. е. в том случае, если цена не указана, договор считается незаключенным;

4)кроме того, для недвижимого имущества в большей мере характерно наличие прав третьих лиц на это имущество, напри-

мер права членов семьи собственника квартиры, проживающих вместе с ним. Поэтому существенным условием договора являет­ ся предупреждение о правах третьих лиц в форме перечня этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

17.2. Договор мены

Договор мены — это соглашение, по которому каждая из сто­ рон обязуется передать в собственность другой стороны один то­ вар в обмен на другой.

На договор мены распространяются все основные правила о договоре купли-продажи. Это и понятно: ведь, по сути, мена — это купля-продажа, где вместо денег покупатель передает в соб­ ственность другой стороне иное имущество. Однако данное от­ личие обусловило некоторую специфику в правовом регулиро­ вании договора. Так, право собственности на товары переходит к обменивающимся сторонам только после исполнения обязанно­ стей передать товар обеими сторонами (если договором мены не предусмотрено иное). Поэтому, если обмен товарами проис­ ходит не одновременно, то во избежание ситуации, когда вещь, уже находясь у контрагента, будет оставаться в собственности другой стороны (а соответственно риск случайной гибели вещи будет также лежать на ней), имеет смысл устанавливать в дого­ воре специальные правила (например, правило о переходе рис­ ка случайной гибели вещи с момента ее передачи).

17.3. Договор дарения

Договор дарения — это соглашение, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

1. Прежде всего необходимо отметить, что правовой целью дарителя является желание одарить, соответственно кауза дого-

вора представляет собой безвозмездную передачу имущества в собственность. Поэтому договор дарения не должен содержать каких-либо условий об имущественных обязанностях одаряе­ мого. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением, а к нему применяются правила о соответствующем возмездном до­ говоре, например о купле-продаже, мене.

2. Законом допускается обещание дарения. Это означает, что договор дарения носит консенсуальный характер, а права и обязанности сторон возникают с момента заключения догово­ ра. В соответствии с заключенным договором даритель обязан в определенные сроки передать имущество одаряемому. Одна­ ко он вправе отказаться от исполнения своей обязанности, ес­ ли после заключения договора имущественное или семейное положение дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному сниже­ нию уровня его жизни, а также в некоторых других случаях. У одаряемого отсутствует обязанность принять дар, а поэто­ му тот вправе в любое время до передачи ему дара от него от­ казаться.

По общему правилу, договор дарения может быть совершен устно, правда, во-первых, если дарителем является юридиче­ ское лицо и стоимость дара превышает пять установленных за­ коном минимальных размеров оплаты труда и, во-вторых, если договор содержит обещание дарения в будущем, то необходима письменная форма договора, а при дарении недвижимости — еще и его государственная регистрация.

В некоторых случаях закон запрещает совершение догово­ ра дарения. Так, недопустимо совершение дарения на сумму свыше пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда от имени малолетних и недееспособных их за­ конными представителями; работникам лечебных, воспита­ тельных учреждений, учреждений социальной защиты и дру­ гих аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, воспитании, содержании, супругами и родст­ венниками этих граждан; государственным служащим и слу­ жащим органов местного самоуправления в связи с их долж­ ностным положением; в отношениях между коммерческими организациями.

В некоторых случаях дарение является обратимой сделкой. Так, даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совер­ шил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его

семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю тяжкие телесные повреждения, а также в некоторых других случаях.

17.4.Договор ренты и пожизненного содержания

сиждивением

Договор ренты — это соглашение, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в об­ мен на полученное имущество периодически выплачивать получа­ телю ренту в виде определенной денежной суммы либо предостав­ ления средств на его существование в иной форме.

При этом обязанность выплачивать ренту может быть уста­ новлена как бессрочно {постоянная рента), так и на срок жиз­ ни получателя ренты (пожизненная рента). Вместо определен­ ной ренты может быть установлена обязанность плательщика содержать продавца имущества.

Такой договор подлежит обязательному нотариальному удосто­ верению, а при отчуждении недвижимости — еще и государственной регистрации. Необходимо отметить, что обязанность выплачивать ренту следует за имуществом, отчуждение которого послужило по­ водом для выплаты ренты. Поэтому при последующем отчужде­ нии имущества соответствующая обязанность переходит к новому приобретателю имущества, на прежнем же собственнике имуще­ ства остается субсидиарная обязанность выплаты.

В законе установлены гарантии исполнения обязанности по выплате ренты:

получатель ренты при передаче недвижимого имущества приобретает право залога на такое имущество;

при передаче движимого имущества существенным услови­ ем договора ренты является обязанность плательщика предос­ тавить обеспечение исполнения его обязательств.

17.5. Договор аренды (имущественного найма)

Как известно, собственник имущества вправе не только пе­ редать другому лицу все право собственности, но и каждое от­ дельное правомочие в отдельности, а также попарно. Договор,

регулирующий передачу правомочия пользования (и, как пра­ вило, правомочия владения) другому лицу за плату на время, называется договором имущественного найма (аренды).

Договор аренды (имущественного найма) — это соглашение, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владе­ ние и пользование или во временное пользование.

1. Объектом имущественного найма могут быть только такие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процес­ се использования, т. е. непотребляемые вещи. Это требование обусловлено самим характером обязательства, предусматривающи А передачу вещи для ее временного использования, а также последующий возврат вещи, что невозможно в отношении по­ требляемых вещей.

Кроме того, объектом имущественного найма могут быть только индивидуально-определенные вещи, что обусловлено теми же обстоятельствами. Отношения по передаче потребляемых вещей и вещей, определенных родовыми признаками, с усло­ вием последующего возврата вещей того же рода регулируются договором найма.

2.Обязательство имущественного найма носит срочный ха­ рактер. В договоре, устанавливающем данное обязательство, должен быть указан срок. Если же такого указания не содер­ жится, считается, что договор аренды заключен на неопреде­ ленный срок. В этом случае каждая из сторон имеет право от­ казаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости — за три месяца, если иной срок не установлен в договоре.

3.Каузой договора аренды является предоставление за плату имущества в самостоятельное использование. Поэтому плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате ис­ пользования арендованного имущества в соответствии с дого­ вором, являются его собственностью. Вместе с тем самостоя­ тельность использования имущества арендатором не абсолютна

иограничена законом и договором. Если в договоре не опреде­ лены условия пользования имуществом, арендатор обязан ис­ пользовать имущество в соответствии с его целевым назначени­ ем,, в противном случае арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

448 Глава 7. Гражданское право

4. Права и обязанности наймодателя и нанимателя носят

взаимный характер.

Арендодатель обязан предоставить нанимателю имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и на­ значению имущества. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, частично или полностью препят­ ствующие пользованию им, даже если во время заключения до­ говора аренды он не знал о них. Однако правило об ответствен­ ности арендодателя не действует, если арендатор заранее знал о недостатках имущества или должен был их обнаружить во вре­ мя осмотра имущества. Из основной обязанности арендодателя вытекает и другая: он обязан за свой счет производить капи­ тальный ремонт вещи.

В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Арендная плата может уста­ навливаться в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых пе­ риодически или одновременно;

2) установленной доли полученных в результате использова­ ния арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной в до­ говоре вещи в собственность или аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором за­ трат на улучшение арендованного имущества.

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы (но не более чем за два срока подряд).

Кроме того, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ре­ монт и нести расходы на содержание имущества, если иное не предусмотрено в договоре.

Особенностью арендного обязательства является то, что оно следует за имуществом: при изменении личности собственника, сдавшего в аренду имущество, все условия договора аренды ос­ таются в силе, а в случае смерти арендатора права и обязанности по договору аренды, как правило, переходят к его наследникам.

Арендатор, при условии надлежащего исполнения обязанно­ стей по договору, по истечении договора имеет при прочих рав­ ных условиях преимущественное перед иными лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендатор