smetnoe_delo_2

Вопрос. Как определить размер поправки на сейсмичность, если стро­ ительство объекта предполагается в сейсмическом районе, а в качестве аналога выбран объект, построенный в не сейсмическом районе?

Ответ. Госстроем России такие нормативы не разработаны. Рекомендуем пользоваться поправками, приведенными в п.5.8 Методических указаний по определению стоимости строительства предприятий, зданий и сооружений и составлению сводных анкетных расчетов и смет, утвержденных Госстроем

СССР в 1983 году. Размер поправок на сейсмику, приведенных в упомянутых выше Методических указаниях составляет (к сметной стоимости строительно­ монтажных работ):

- в районах с расчетной сейсмичностью 7 баллов - 1,04

-в районах с расчетной сейсмичностью 8 баллов - 1,05

-в районах с расчетной сейсмичностью 9 баллов - 1,08 Указанные поправки приведены для зданий с идентичными конструктивными

решениями. Если конструктивные решения в проекте отличаются от конструк­ тивных решений, принятых в объекте-аналоге, следует дополнительно разрабо­ тать поправку на разницу конструктивных решений. В реальной действительнос­ ти такие случаи встречаются довольно часто, за аналог принято бескаркасное здание с кирпичными стенами, а проектом предусмотрено здание с монолитным или сборным железобетонным каркасом и кирпичными наружными стенами. В таких случаях обязательно следует выполнить расчет поправки, учитывающей дополнительные затраты по устройству каркаса, поскольку затраты на уст­ ройство каркаса здания из монолитного или сборного железобетона зачастую составляет от 12 до 25% от объема строительно-монтажных работ.

Вопрос. Экспертиза требует на стадии ТЭО выдать укрупненную ведо­ мость материалов.

Правомерны ли эти требования?

Ответ. Требования сотрудников экспертизы правомерны. Должны же специалисты знать, что представляет собой объект и из каких материалов (основных) он будет возводиться. Более того, на основании укрупненной ве­ домости материалов можно будет, на основе ресурсно-ранжирного метода определения стоимости строительства, определить его ориентировочную стоимость и сопоставить с представленной стоимостью в ТЭО.

Вопрос. Должны ли прикладываться сметные расчеты, выполненные по объектам-аналогам, к сводному сметному расчету на стадии обоснования инвестиций экспертизе.

Ответ. Обязательно должны. Как нет двух одинаковых людей, так и нет и двух одинаковых объектов, следовательно, необходимо произвести расчеты поправок, учитывающие отклонения по тем или иным параметрам. А для на­ чала - уточнить, применялись ли поправки в представленных расчетах, если применялись - какие, какие из отклонений поправками учтены, а какие еще следовало бы учесть и т.д.

Вопрос. Согласно п.3.27 МДС 81-35.2004 «Методика определения стои­ мости строительной продукции на территории Российской Федерации», при составлении смет (расчетов) могут применяться следующие методы опреде­ ления стоимости:

-ресурсный;

-ресурсно-индексный;

-базисно-индексный;

-на основе укрупненных сметных нормативов, в т.ч. банка данных о стои­

мости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов. Просим дать разъяснение о возможности определения стоимости

строительства при разработке проектов по объектам жилищно-граждан­ ского назначения на стадии «Проект» («ТЭО» - технико-экономических обоснований, имеется в виду не проектных обоснований инвестиции в строительство) с применением базисно-индексного метода по данным проекта, а так же правомерность требования экспертных органов в определении вышеназванной стоимости строительства, однозначно, с использованием банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов, утвержденных в установлен­ ном порядке.

Ответ. Согласно разъяснениям, приведенным в письме Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 02.06.2005 г. №6-444(141), в соответствии с п.3.27. Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004, при составлении смет (расчетов) могут применяться следу­ ющие методы определения стоимости:

-ресурсный;

-ресурсно-индексный;

-базисно-индексный;

-на основе укрупненных сметных нормативов в т.ч. банка данных о стои­ мости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов.

Первые 3 метода из перечисленных применяются при наличии полного объема рабочих чертежей. При разработке проектной документации на стадии «Проект» рабочие чертежи отсутствуют, а полнота информации представ­ ленных на стадии «Проект» проектных решений значительно ниже, чем по рабочим чертежам.

По этой причине составление сметной документации базисно-ин­ дексным методом на стадии «Проект» вызывает большую погрешность расчетов. На данной стадии правильнее будет определять стоимость строительства на основе укрупненных сметных нормативов, в том числе банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов.

Комментарий редакции. По нашему мнению можно и прямым счетом, если расчеты вести ресурсно-ранжирным методом на основе РТМ.

578 Глава 18

Вопрос. А каким образом можно это сделать?

Ответ. Метод РТМ (ресурсно-технологической модели) имеет свои преиму­ щества и недостатки. Обладая высокой степенью достоверности оценки, он в тоже время требует обработки огромного автоматизированного банка данных ресурсов по объектам-аналогам, введенных в эксплуатацию объектов. Поэто­ му из ряда методических решений по применению РТМ на сегодняшний день эффективен ресурсно-ранжирный метод, который позволяет учесть объем информации по всем ресурсам, и в тоже время оперативен для расчетов.

Приведем пример расчета текущей стоимости ресурсно-ранжирным методом. Общие положения:

Ресурсно-ранжирный метод разработан непосредственно в ОАО «Газп­ ром» и представляется одним из наиболее перспективных в существующей ситуации, поскольку обладает целым рядом преимуществ:

-метод позволяет сократить время и объем расчетов путем отсечения целого ряда мелких позиций, практически не влияющих на стоимость строительства объекта;

-метод позволяет оперировать как можно меньшим числом представите лей;

-метод учитывает динамику и колебания цен на работы, оборудование и материалы;

-обеспечивает прозрачность и эффективность расчетов смет на строи­ тельство;

-позволяет согласовать интересы заказчика (инвестора) и подрядчика. Составление сметной документации ресурсным методом связано с посто­ янной эскалацией цен в условиях рынка. Изменение цен происходит неравно мерно и требует постоянного отслеживания их уровня. Это очень трудоемкий процесс, учитывая то, что количество позиций, подлежащих отслеживанию может достигать по отдельной стройке до 3000-3500 пунктов. Все это за­ ставило искать методы расчета смет, позволяющие без большого ущерба для точности счета значительно снизить трудозатраты на составление смет. Кроме того, этот метод получает все большее распространение в жилищном комплексе для объемно-планировочных объектов, так как с ростом объемов строительства инвестор заинтересован в создании банка данных ресурсов, позволяющего оперативно и с большой точностью отслеживать рост цен на основные ресурсы и прогнозировать затраты на любом этапе строительства. На ранних стадиях проектирования с помощью ресурсно-ранжирного метода, применяя выбранную Ресурсно-Технологическую Модель (РТМ), можно опре­ делить уровень необходимых инвестиций и стоимость объекта с наименьшими погрешностями.

Было отмечено, что в сметной документации присутствует вполне опре­ деленное количество позиций, суммарные показатели по которым имеют незначительный удельный вес в общей стоимости рассматриваемого объекта. Так, порядка 40%-45% общего числа позиций составляют 5% общей суммы по смете (Например, см. Таблицу 2). Из этого примера видно, что основными

ресурсами по значительному удельному весу составляют товарный бетон, арматура, кирпич, а остальные позиции составляют по 1 -5% от всей стоимости материалов. Поскольку максимальная точность счета сметной документации, которая может быть достигнута в современных условиях, составляет ±5%-7%, было принято решение не отслеживать величину цен по указанным позициям, но принимать для них средневзвешенные показатели изменения стоимости по основным позициям сметы (90%-95% общей суммы).

Одновременно было принято решение отслеживать цены не по всем основ­ ным позициям, а по позициям-представителям. Для этого вся номенклатура материально-технических ресурсов разбивается на группы. В каждой группе рассматриваются однотипные ресурсы, относящиеся по способу изготовления к одной промышленной группе (к одной отрасли, подотрасли, направлению, виду производства). Это позволяет избежать значительных колебаний в уровне изменения цен в каждой группе.

Выбор позиций-представителей может быть осуществлен двумя спосо­ бами. Первый способ предусматривает составление сметной документации по уже готовым (прошедшим отслеживание) ценам. В этом случае позицияпредставитель в составе группы выбирается путем анализа смет по объек­ там-аналогам, где данная позиция занимает по сумме наибольший удельный вес. Такая документация может быть составлена достаточно оперативно. Однако указанный способ не всегда обеспечивает необходимую точность из-за технологических и конструктивных отличий объектов-аналогов от про­ ектируемого объекта.

Второй способ предусматривает выбор позиций-представителей по специ­ альной методике, в основу которой также положен наибольший удельный вес стоимости ресурса в составе той или иной группы. Такие сметы составляются в два этапа. На первом этапе составление сметной документации ведется в базовых ценах, далее производится выборка ресурсов, затем выбираются позиции-представители и подготавливаются опросные листы для фиксации уровня текущих цен.

На втором этапе на основе заполненных опросных листов производится корректировка ранее составленных смет в базовых ценах. В случае, если строительство отдельных объектов задерживается, такая корректировка может производиться несколько раз для учета фактора времени и уровня ин­ фляции. Такой способ дает более точные результаты и позволяет оперативно реагировать на изменение цен по тем или иным причинам.

Процесс ранжирования стоимости отдельных ресурсов должен произво­ диться в автоматизированном режиме от большей суммы к меньшей путем набора заданного процента (90-95%). Оставшиеся позиции объединяются в специальную группу («другие материалы, имеющие значительный удельный вес»). Общая сумма по этой группе умножается на средневзвешенный коэф­ фициент, учитывающий уровень изменения цен по всем ресурсам.

Ресурсно-ранжирный метод применим и на других стадиях проектирования, а также на предпроектной стадии. Несколько меньшая точность счета позво­

ляет формировать группы более укрупненно, ранжирование производится в других пределах. Так, на стадии «Проект» группа «другие материалы, име­ ющие незначительный удельный вес» может объединять уже 7-12% общей стоимости, на предпроектной стадии «обоснование инвестиций» такая группа может составить 12-17%. При экспресс-оценке можно допустить возможность не отслеживать позиции с 20-ти процентной суммарной стоимостью, полу­ ченной в результате ранжирования. Все эти цифры соответствуют уровням (пределам) допустимой точности счета на инвестиционной и прединвестиционной фазах осуществления строительства.

Этапы формирования исходных данных:

Рассмотрим пример расчета текущей стоимости для площадочного объекта -жилого здания из монолитного железобетонного каркаса с ограждающими конструкциями -кирпичными стенами. Фасадная система представляет собой «вентилируемый фасад из покрытия типа Симстоун». Пример условный.

1 этап:

Определим на стадии «Проект» основные объемы работ по конструктивным элементам для монолитно-кирпичного жилого здания. В данном примере не приводится ведомость стоимости подземной части для простоты демонстра­ ции. Первый этап определяет точку отчета для формирования базовой цены для дальнейшего расчета коэффициента отклонения стоимости от базовой цены на момент определения стоимости объекта, в данном варианте, стои­ мости материалов как основной по удельному весу составляющей для оценки стоимости проектируемого объекта. Таблица 1.

Разъясним позиции по столбцу 7: приведенные здесь комплексные рас­ ценки получены путем создания банка калькуляций и расценок, исходя из конкретных условий организации производства строительно-монтажной ор­ ганизации. Например, калькуляция на конструкции железобетонного каркаса в данном примере для простоты усреднена, чтобы расчет для применения ресурсно-ранжирного метода опять же в целях наглядности упростить.

По столбцу 6 представлена цена за весь перечень материалов, входящих в каждую калькуляцию (учитывая основные материалы и материалы, удельный вес которых незначителен).

2 этап:

Из каждой калькуляции согласно наименованию конструктивного элемен­ та или вида работ выберем и составим полный перечень материалов с их рыночной стоимостью на момент расчета. Если это просто сметный расчет, выполненный по единичным расценкам, то можно выбрать из ресурсной сметы весь перечень материалов из базы учтенных материальных ресурсов. Например, весь перечень представим Таблицей 2.

В итоговой таблице по приведенным удельным весам стоимости основных ресурсов видно, что начиная с 4-ой позиции удельный вес по стоимости мате­ риалов резко уменьшается до 2-5%. Если бы список проработать детально, то можно объединить их в группы позиций-представителей. Например: группа-песок, щебень и т.д.; группа - остекление и витражи; группа - пиломатериалы и т.д.