1.2 Виды девелопмента

Существует три вида девелопмента:

• Fee-девелопмент: девелопер является исполнителем, не несет финансовых рисков и за свою работу получает фиксированный гонорар. девелопер является исполнителем, не несет финансовых рисков и за свою работу получает фиксированный гонорар. девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает ради получения гонорара. Чаще всего инвестор нанимает девелопера, чтобы тот на выбранном земельном участке построил здание «под ключ» и, возможно, заполнил его арендаторами. Выбор девелопера происходит, как правило, посредством тендера.

• Speculative-девелопмент: девелопер выступает в роли инициатора проекта, принимает на себя риски, связанные с неудачей проекта. В такой проект девелопер обычно не вкладывает свои деньги. Он только проводит проектирование, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей за счёт денег заказчика. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т.д.), но ответственность за весь проект в целом лежит на самом девелопере. Гонорар за руководство проекта в особо сложных случаях может достигать 10% от стоимости проекта.Вторая разновидность — speculative development — гораздо более сложна. Девелопер выступает как единоличный организатор проекта. По сути девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но кроме этого, еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом он вкладывает в проект собственные средства, которые и являются основанием будущей финансовой схемы.

• BTS-девелопмент (Built-to-suit): Решение комплекса задач по созданию объекта недвижимости под цели конкретного заказчика. Проекты built-to-suit (BTS) предполагают строительство, реконструкцию или модернизацию объектов собственника под нужды конкретного арендатора по договору, согласно которому арендатор обязуется оплатить работы по возведению или доработке уже возведенного объекта и заключить с собственником новый договор аренды. В этом случае инвестор возводит объект с учетом собственных потребностей и характеристик (планировка, размеры, инфраструктура), а реализацию осуществляет приглашенный девелопер. Технология built-to-suit позволяет строить объекты, которые окупаются гораздо быстрее и становятся экономичным решением для множества компаний в условиях постоянно растущих арендных ставок и цен на готовые площади.

Выделяются различные виды девелопмента в зависимости от типа объекта недвижимости:

• Девелопмент жилой недвижимости. В рамках жилых проектов осуществляется разработка концепции, проектирование и комплексное ведение проектов, инвестирование, строительство объекта и создание его инфраструктуры, маркетинг и продажи, а также профессиональное управление готовым проектом.

• Девелопмент коммерческой недвижимости. Используется комплексный процесс создания объекта комерческой недвижимости, состоящий из совокупности стадий.

• Девелопмент загородной недвижимости. Используется комплексный процесс создания объекта загородной недвижимости, состоящий из совокупности стадий.

• Ленд-девелопмент (девелопмент земли; девеломент земельных участков). Подразумевает под собой разукрупнение земельных массивов на отдельные более мелкие земельные участки. В основе деятельности LandService лежит принцип «land-to-suit», который состоит из совокупности юридических и технических операций, направленных на подготовку земельного участка под нужды конкретного клиента, с учетом его требований по категории и виду разрешенного использования, наличию необходимого объема инженерных мощностей, согласованию въездов/выездов на прилегающие улицы и магистрали, а также нужного объема строительства.

• Девелопмент офисной недвижимости. Ориентация постройки на центр города и райноы деловой активности.

• Девелопмент гостиничной недвижимости. Является одним из самых сложных и капиталоемких в отношении коммерческой недвижимости с длительными сроками окупаемости.

• Девелопмент торговой недвижимости. Является одним из инвестиционно привлекательных секторов коммерческой недвижимости, характеризуется небольшими сроками окупаемости и высоким уровнем доходности.

• Девелопмент складской и промышленной недвижимости. Широкие перспективы развития проэктов ввиду наличия малого количества качественных предложений на рынке.