4) Понятие зонирования территории. Функциональное и экономическое зонирование.

Регулирование застроенной части города с целью оздоровления обстановки и определение относительной стоимости осущ-ся в процессе функционального, экон-ого и кадастрового зонирования.

В условиях рыночной эк-ки зонирование земель- устойчивая форма контроля за использованием территории, средство политической власти. Механизм зонирования направлен на уменьшение вероятности конфликта между различными видами городской деятельности.

Функц-ое зонирование - наиболее полная форма учета разнообразных требований к рациональному землепользованию, включающая комплекс нормативных параметров (целевое назначение участка, его предельные размеры, коэффициент застройки и т. д.). Это установление и выделение на картографическом материале границ территории по назначению: селитебная, промышленная, транспорта и связи, рекреационные земли, земли лесного и водного фонда и т.д. При зонировании рассматривают структуроформирующие и локальные территории градостроительной системы с точки зрения следующих аспектов её функционирования: 1) транспортно-функционального; 2) визуально-пространственного; 3) природно-экологического; 4) историко-культурного; 5) инженерно-технического.

Итогом зонирования является план зонирования земель: графический документ с пояснительной запиской, разработанный в составе генплана города самостоятельно. Определяет состав земель города, объединенных общими признаками перспективного функционального использования с указанием перспективы и степени эффективности их использования.

Экономич. зонирование включает размер платежей за использование земельных участков в черте города. Устанавливается на основе экономической оценки гор. земель. Экономич. оценка городских земель – это один из видов земельно-кадастровых работ, который обеспечивает начисление земельных платежей за пользование земельных участков, не зависимо от видов собственности. В наст. время отсутствует единая методика определения ставок платежей за землю в городах.

Зонирование территории заключается в выделении экономических зон, относительно однородных по социально- градостроительным характеристикам. Основные требования к выделению эконом-х зон - это совмещение границ зон с границами кадастровых учетных единиц и сплошное покрытие территории города без пропусков и перекрытий. Методической основой зонирования служит анализ планировочной и функционально- производственной организации территории города. Экон-е зонирование следует связывать исключительно с кадастровым делением. Проект решения зонирования: для города целесообразно установить 20-30 арендных ставок за использование землей. Каждому кварталу ГорБТИ приписать свою ставку, в зависимости от кадастровой оценки земель данного квартала. Ставки арендных платежей можно устанавливать в условных единицах (баллах). В этом случае в распоряжении мэра указывается только арендная ставка этой категории земель, а в остальных зонах ставка получается автоматически умножением условной оценки данной зоны на утвержденную ставку. Такое экономическое зонирование позволит более детально и полно учитывать кадастровую оценку земель города.

Границы экон-х зон, выделенных на исходной итерации, в последующем корректируются по результатам анализа функционально-пространственной организации города. Анализу подвергается ее связанность территории, качество среды, инфраструктурная обеспеченность. Задача зонирования – установление и выделение на картографическом материале границ территории по назначению: земли с/х назначения; земли промышленности, транспорта, связи; особо охраняемые земли; земли лесного и водного фонда; земли запаса; земли геологии; экономическое зонирование; градостроительное зонирование; земли ограниченные для применения.

Зонирование включает следующие стадии работ: 1) Подготовительный этап. Подготовка и описание Постановление местного органа власти о проведении зонирования. На основе этого постановления: сбор и анализ, изучение, идентификация и анализ действующих законодательных, инструктивно- нормативных, проектно-изыскательских, планово-картографических материалов, содержащих информацию о территории города. На основании собранных материалов устанавливается необходимость проведения полевых обследований и геодезических работ.

2) Изготовление плана зонирования территории (План зонирования- исходным материалом при предоставлении ЗУ определенного функц-ого назначения, а также для установления правового режима использования ЗУ. В качестве планово-картографической основы для составления плана может быть использована копия имеющихся специальных и тематических карт. Если на план нанесены границы ЗУ, то получаются обременения ЗУ). 3) Составление плана обременений- карта функционального зонирования с нанесением на ней границ ЗУ. 4) Согласование и утверждение материалов.

1. Понятие, назначение и роль КЗТ. Особенности ведения КЗТ. Состав подс-м КЗТ

Государственный кадастр недвижимости — систематизированный свод сведений и документов об объектах кадастрового учета, прошедших государственный кадастровый учет, а также сведений об административно-территориальном и кадастровом делении.

ГКН - предназначен для регулирования отношений, возникающих при проведении государственного кадастрового учета объектов недвижимости, территориальных и функциональных зон, зон с особыми условиями использования территорий, а также порядок и условия проведения кадастровой оценки объектов недвижимости.

КЗТ представляет собой совокупность документированных сведений получаемых в результате проведения гос. кад. учета обо всех объектах расположенных в пределах застроенной территории их границах в виде хоз. использования, правовом статусе и экономической оценки. Основное назначение КЗТ заключается в описании в ЕГРЗ всего недвиж имущества застроенной территории. Принципы ведения КЗТ и его функции идентична принципа ведения ГЗК. К основным функциям КЗТ относится:-юридическая, -техническая, -экономическая

Юридическая функция обеспечивает контроль представл документации заказчиками, кроме того учреждение юстиции осуществляет регистрацию прав на зем. участки и расположенных на них объекты. Зафиксированные в ЕГР права охраняемые гос и могут быть обжалованы только в суде. После проверки подленности предоставляемой документации и их достаточной полноты вступает в силу техническая функция. При этом выполнение работы по установлению границ зем. уч. И их описанию, координированию объектов недвижимости и границ зем. уч. На этом этапе формируется также база описательных данных и осущ все вычислительные операции. Экономическая функция обеспечивает оценку зем. уч. и расположение на них объектов при этом устанавливается величина земельного налога или арендной платы.

Основными назначениями КЗТ являются:

-охрана прав юрид. лиц на объекты недвижимости,

-оценка зем. собственности РФ,

-сбор зем. налога,

-рациональное использование зем. ресурсов.

Последняя задача является в настоящее время приоритетной поскольку размеры налога на прибыль предприятий с вредными выбросами способствуют их вытеснению из жилых квартир.

В целях оперативного формирования информационной базы в РФ в рамках КЗТ выделяется ряд самостоятельных подсистем. Однако эта временная мера. Т.О. все объекты привязываются к конкретной территории с последующим описанием их правовых, хоз. экономических характеристик.

В РФ кадастр существует и интенсивно развивается последние десятилетия. Огромные размеры территории и отсутствие опыта ведения кад. обусловили возникновение ряда кад. как самостоятельных подсистем. Роль КЗТ на современном этапе заключается в необходимости оперативного оформления и накопления различных подсистем кадастра с последующей концентрацией всех информ в единой системе, т.е. в ГЗК.

К основным особеннастям КЗТ относится то, что он обеспечивает комплексное решение задач по развитию территории со сложной инфроструктурой. Если рассматривать зем. уч. как часть территории ограниченной вертикальными плоскостями, то в этих границах можно видеть несколько слоев различного функционального назначения и вида использования. Т.О. зем. уч. обозначен на плане, как территория отведенная под общественные здания, может иметь сложную структуру. При этом на конкретной территории имеет место сложная система прав и ограничений. Это переплетения прав затрудняет процесс их учета и регистрации.

КЗТ – территориальная информационная система. Состав подсистем городского кадастра.

Гор. КЗТ – это единая технологическая межведомственная система учета регистрации и оценки недвижимости имущества, а также единая специализированная система упорядоченных сведений о правах, эком., хоз., пространственно-территориальном положении объектов недвижимости.

КЗТ можно рассматривать не только как гос. систему учета, регистрация и оценка объектов недвижимости на застр. Тер-риях, но и как информационную систему, содержащую сведения обо всех аспектах общественной и производственной, культурной, и др. Деятельности в пределах города.

В наст. время для мун.-х информационных систем обычно выделяют 4 аспекта:

· Метрический (пространственная координатная привязка объектов гор. среды),

· Семантический (связан с функциональным использованием объекта, включает описание качества зем, составгрунтов, и тд),

· Эконом.-й (эконом. Зонирование и установление коэффициентов ставок платежей по зонам),

· Юридический (возникновение и обоснование права на любой объект).

В последние время рассматривается пятый аспект – информационный.

Поскольку на территор населен пункта имеют место различного рода объекты, то в их границах целесообразно выделить ряд подсистем, обеспеч. Изучение отдельной ее составляющей. К основным подсистемам КЗТ относятся кад зданий и сооружений, водный и лесной кад., экологич. кад. и тд. Состав подсист КЗТ может менятся по мере уменьшения потребности в них административ и производственных служб. Основу КЗТ составляет подсистема кад зданий и сооружений, поскольку она обеспечивает простанственную привязку и взаимное расположение всех объектов.

2. Понятия земельного участка в городе. Обременения и сервитуты, налагаемые на земельные участки.

Земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами;

Земельный участок – обособлен, в правовом отношении часть земной поверхности, имеющий внешние границы в виде замкнутого контура, установленный линейными и площадными размерами и зафиксированным на земельной поверхности положением. Понятие земельного участка - двумерное определение. Для города это понятие должно быть 3-х мерным, т.к. в городе участки могут быть на разных уровнях и перекрывать друг друга

Размер земельного участка характеризуется физической и геодезической площадями.

Физическая площадь земельного участка представляет собой площадь земной поверхности в границах участка с учетом неровностей физической поверхности земли (склонов, оврагов, обрывов и т.д.), т.е. то, что можно обмерить в натуре.

Геодезическая площадь земельного участка определяется по координатам углов поворота границы, как проекция границы участка на плоскость геодезической системы координат. Городской земельный кадастр составляется в городской системе координат, так как в этой системе минимальны поправки в длины измеренных линий за переход на плоскость.

Под обременением понимается право лиц на недвижимость, включающее право на залоги, аренду, сервитуты, ограничения, обязательства по договору, право удержания имущества, решение суда об аресте имущества, передачу прав и другие установленные законодательством права, налагаемые на недвижимость.

Под правом сервитута понимается ограниченное право лиц на использование чужого земельного участка.

Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

Могут устанавливаться публичные сервитуты для:

1) прохода или проезда через земельный участок;

2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

4) проведения дренажных работ на земельном участке;

5) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

6) свободного доступа к прибрежной полосе.

Сервитут может быть срочным или постоянным.

Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком. Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога.