Сравнительный подход.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признаётся объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Учитывая тот факт, что вторичный рынок продаж (предложений) аналогичных или идентичных объектов достаточно развит, для определения стоимости оцениваемого имущества применяем метод прямого (аналогового) сравнения продаж. Данный метод основывается на определении стоимости объекта оценки на основе анализа цен предложений идентичных или аналогичных объектов и корректировки стоимости аналогов на все отличия от объекта оценки по элементам сравнения.

Прежде чем рассчитать стоимость оцениваемого имущества, необходимо проверить выборку (цены идентичных или аналогичных объектов) по относительному показателю (коэффициент вариации), характеризующему степень однородности выборки.

Коэффициент вариации (недолжен превышать 0,33 (или 33%), что подтверждает гипотезу о нормальности распределения выборки) определяется по формуле:

υ = Ц_СР.КВ / Ц_СР,

где:

Ц_СР.КВ – среднеквадратичное отклонение цены аналогов;

Ц_СР – среднее значение цены аналогов.

Ц_СР.КВ = [(∑(Цi – Ц_СР)²) / n] ^½ = D ^½

где:

Цi – цена i-го аналога;

D – дисперсия (программа Excel функция ДИСПР).

Результаты расчётов представлены в таблице:

Показатели	Объект оценки	Объекты сравнения (аналоги)
Марка, модель	СР-6-10	СР-6-10		СР-6-9		СР-6-8
Источник информации (смотри приложение)	акт осмотра и паспорт	www.avito.ru www.electrictool.ru.
ШР	640	640		630		630
Тех. состояние	удовл.	хорошее		хорошее		отличное
Год выпуска	1995	1994		1986		2014
Физ. износ, %	57	89		89		89
Цена предложения, руб.	определяется	110 000		105 000		300 330
Коэффициент вариации (υ≤0,33)	-	0,28
Корректировки:		Величина	Стоимость	Величина	Стоимость	Величина	Стоимость
- на торг, %	-	- 5,0	104 500	- 5,0	99 750	- 5,0	285 314
- по году, %	-	+ 4,98	109 704	+44,82	144 458	- 94,62	15 350
- на ШР	-	-	109 704	× 1	144 458	× 1	15350
- на тех. состояние (физ. износ)	-	× 0,89	97 637	× 0,89	128 568	× 0,89	13662
- весовые коэффициенты	-	× 0,4	39 054	× 0,5	64 284	× 0,8	10 929
Стоимость объекта оценки, руб.		114 267

Примечание: физический износ аналогов определён по методологии изложенной в затратном подходе.

Корректировки.

На торг. Корректировка на торг учитывает возможные скидки с цены предложения. В большинстве случаев скидка на торг не превышает 5-10%. Принимаем 5%.

По году. Корректировка по году учитывает различие в возрасте объекта оценки и аналогов. Для определения величины корректировки используем «Единые нормы амортизационных отчислений» [4], где для металлорежущих станков с ручным управлением (шифр 44502) износ при двух сменном режиме работы составляет 8,3% в год. Следовательно, при односменном режиме работы износ составляет [10]:

8,3% × 0,6 = 4,98%.

На ШР. Методология определения корректировки на ширину рейсмусованияи (К) представлена в затратном подходе. Формула для расчёта корректировки имеет вид:

К = ШРо / ШРа) ⁿ = (640 / 640) ^2,09 = 1

где:

ШРо и ШРа – ширина рейсмусования объекта оценки и аналога соответственно, мм;

n – коэффициент торможения.

По техническому состоянию. При определении корректировки по техническому состоянию исходим из следующего. Если затраты на воспроизводство объекта оценки (Зв.о) равны затратам на воспроизводство аналога (Зв.а), то стоимость объекта оценки (Со) с учётом физического износа (Иф.о) составит: Со = Зв.о × (1 – Иф.о), а стоимость аналога (Са) с учётом физического износа (Иф.а) составит: Са = Зв.а × (1 – Иф.а). Соотношение стоимостей Со и Са даст величину характеризующую различие в значениях физического износа и её влияние на стоимость объекта оценки в зависимости от стоимости аналога:

Со / Са = [Зв.о × (1 – Иф.о)] / [Зв.а × (1 – Иф.а)]

Со / Са = (1 – Иф.о) / (1 – Иф.а), так как Зв.о = Зв.а

следовательно:

Со = Са × [(1 – Иф.о) / (1 – Иф.а)] или Со = Са × К,

где:

К = (1 – Иф.о.) / (1 – Иф.а.) – корректировка на техническое состояние.

Физический износ объекта оценки определён в затратном подходе и составляет 52%. Физический износ объектов-аналогов определён по той же методологии расчёта физического износа и составляет 39%.

Расчёт величины корректировки на техническое состояние (К) представлен в таблице:

Физ. износ объекта оценки, %	Физ. износ объекта-аналога, %	Величина корректировки (К)
57	52	(1 – 0,57) / (1 – 0,52) = 0,89

Весовые коэффициенты.При назначении весовых коэффициентов учитывалось количество корректировок (поправок) применяемых к объектам-аналогам (больше поправок – меньше вес).