62. Договор аренды (имущественного найма): понятие, характеристика, стороны, форма. Содержание.

Договор аренды (имущественного найма) – соглашение, в силу которого арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды:

- консенсуальный

- возмездный

- двухсторонний

Стороны:

Арендодатель – только собственник сдаваемого в аренду имущества или лицо уполномоченное собственником.

Арендатор – любое дееспособное лицо (иногда возможны только предприниматели)

Форма: может быть заключен в устной форме.

Простая письменная форма требуется если срок договора превышает 1 год. Обязательно письменная форма если одна из сторон – юр. лицо.

Существенные и иные условия договора аренды.

А) Предмет договора – индивидуально-определенные не потребляемые вещи.

Б) Срок:

1. Определяется в договоре – досрочное прекращение только по соглашению сторон, или судом.

2. Если срок не определен – договор заключен на неопределенный срок. Любая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимости за 3 месяца.

3. По истечению срока арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

В) Арендная плата, м\б установлена в различной форме: денежной, натуральной, путем предоставления определенных услуг и т.д.

Объекты аренды:

1. договор проката

2. аренда ТС с экипажем и без экипажа

3. аренда зданий и сооружений

4. аренда (найма) жилого помещения

5. аренда предприятия

6. финансовая аренда (лизинг)

63. Договор социального найма жилого помещения. Субъекты, характеристика. Основания предоставления жилья по договору социального найма. Стороны, характеристика, форма, условия договора.

Договор социального найма жилого помещения - это соглашение, по которому наймодатель (собственник жилого помещения) обязуется предоставить во владение и пользование или только пользование нанимателю и членам его семьи, пригодное для постоянного проживания жилое помещение в жилищном фонде социального использования, как правило в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади либо сохранить за нанимателем право проживания по договору найма в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это помещение по назначению, своевременно производить оплату помещения и коммунальных услуг.

Характеристики договора:

- консенсуальный,

- возмездный

- двусторонний

Стороны договора:

1. Наймодатель:

- Местная администрация

- государственные и муниципальные предприятия, учреждения, общественные объединения

2. Наниматель:

- граждане, вновь получившие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов в пределах нормы жилой площади.

Предмет договора – изолированное жилое помещение:

А) пригодное для постоянного проживания

Б) предоставляемое в пределах нормы жилой площади

В) благоустроенное применительно к условиям данного населенного пункта.

Срок договора – бессрочный

Форма договора – письменная

Цена договора – оплата жилья и коммунальных услуг:

- устанавливается в размере, обеспечивающем возмещение на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги:

- плата за коммунальные услуги взимается помимо квартирной платы

- квартирная плата должна вноситься ежемесячно, не позднее 10-го числа следующего за прожитым месяца.

Содержание договора:

1. постановка на учет нуждающихся в получении жилья из жилищного фонда социального использования и имеющих право жилье получить;

2. решение компетентного органа о предоставлении конкретного жилого помещения с точным обозначением его адреса указанному в решении лицу.

3. ордер на это помещение, выданный данному лицу

4. договор соц. найма жилого помещения, заключенный соответствующей организацией с лицом, которому выдан ордер.

Права и обязанности сторон:

Наймодатель вправе:

1. потребовать соблюдение всех условий договора

2. давать согласие на вселение с нанимателем других граждан

3. на переустройство и реконструкцию жилого помещения

4. решать вопросы обмена жилой площади и приватизации жилья

5. расторгнуть договор

6. принудительно выселить граждан в административном порядке и только с санкции прокурора:

- лиц самовольно занявших жилое помещение;

- граждан проживающих в домах, грозящих обвалом

7. принудительно выселить в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения постоянных пользователей:

- виновных в разрушении и порче жилого помещения, использовании его не по назначению, нарушении прав и интересов соседей;

- лишенных родительских прав, или их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признанно невозможным;

- ордер был признан недействительным

8. принудительно выселить с предоставлением другого жилого помещения:

- если граждане не допустили при получении ордера не правомерных действий, но ордер был признан недействительным, потому что были нарушены права других лиц.

Наймодатель обязан:

1. заключить договор

2. передать нанимателю и сонанимателю свободное жилое помещение, указанное в ордере.

3. давать согласие на изменение условий договора, обмен жилых помещений, занимаемых нанимателем

4. разрешить нанимателю приватизацию занимаемого жилого помещения

5. осуществлять санитарное и техническое обслуживание, текущий капитальный ремонт жилого дома, надлежащую эксплуатацию жилого помещения.