-
Юридическая идентификация объекта
В данном разделе проведена юридическая идентификация объекта, результаты которой представлены в таблице 3.
Таблица 3 – Юридическая идентификация объекта
|
Исследуемый вопрос |
Состояние вопроса |
|
Наличие проектно-сметной документации |
Разработана и прошла государственную экспертизу (в Крайгосэкспертизе «07» июня 2007г. получено заключение государственной экспертизы по проекту № 6176/1-07) |
|
Разрешение на строительство |
Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар «21» июня 2007г. выдано Разрешение на строительство № RU 2330600 -390-р. |
|
Права на земельный участок |
Земельный участок площадью 27 810,44 кв.м с кадастровым номером 23:43:03 09 004:0226, расположенный по ул. Кубанской, 45 в Центральном внутригородском округе г.Краснодара, предоставлен в аренду ООО СИК «Девелопмент-Юг» на десять лет до 20.11.2010 г. на основании договора уступки права аренды от 28.07.2005, зарегистрированного в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 31.08.2005г, № регистрации - 23-23-01/206/2005-450, по договору аренды земельного участка №4300007980 от 26.12.2000г, зарегистрированному в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 21.01.2001г, № регистрации - 23-0100-1.2.2001-456, и соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка №4300007980 от 18.05.2006г, зарегистрированного в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 06.10.2006г., № регистрации - 23-23-01/147/2006-272. Собственником земельного участка является Администрация муниципального образования города Краснодар Договор аренды земельного участка №4300007980 от 26.12.2000 г. продлен до 11.06.2015 г. на основании Соглашения о внесении изменения от «20» октября 2010 г. к выше указанному договору аренды, зарегистрированого в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю 09.12.2010 г., № регистрации - 8111/2010/224. |
|
Разрешение на ввод в эксплуатацию |
Предполагаемое получение разрешения на ввод в эксплуатацию – 2 полугодие 2012 г. Выдача разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, завершенного строительством будет осуществляться Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодара. В приемке объекта будут принимать участие следующие организации: органы пожнадзора, архнадзора, представители Центрального административного округа г. Краснодара, руководство ООО СИК «Девелопмент-Юг». |
-
Оценка места расположения объекта и цены приобретения земельного участка
Проект реализуется на земельном участке, расположенном по ул. Кубанской, 45 в Центральном внутригородском округе г.Краснодара. Ситуационный план представлен на рисунке 3. Общие данные по земельному участку представлены в таблице 4. Приведенные в таблице данные приняты из проектной декларации, на основании кадастровых данных по земельному участку (http://maps.rosreestr.ru/), а также путем анализа земельного участка по яндекс-карте.
Таблица 4 – Данные по земельному участку
|
Название параметра |
Характеристика |
|
Площадь земельного участка |
27 729,00 кв.м |
|
Кадастровый номер земельного участка |
23:43:0309004:226 |
|
Права на земельный участок |
Право аренды (срок аренды – 5 лет) |
|
Разрешенное использование |
Для эксплуатации многоквартирного жилого дома и иных входящих в состав такого дома объектов недвижимого имущества |
|
Кадастровая стоимость |
621 940 118,67 руб. (2 243 тыс. руб за сотку). |
|
Форма собственности |
Публичная |
|
Описание окружения с западной стороны |
Многоэтажная жилая застройка, близость к магистрали – ул. Старокубанская, ГИБДД УВД по Краснодарскому краю, учебный корпус КубГТУ. |
|
Описание окружения с восточной стороны |
Многоэтажная жилая застройка, близость к главной транспортной магистрали – ул. Ставропольская, кольцо Ставропольская-Старокубанская, Отдел полиции МВД по Карасунскому округу, карасунские озера |
|
Описание окружения с северной стороны |
Парк «Солнечный остров», торгово-офисные здания, ТЭЦ |
|
Описание окружения с южной стороны |
Многоэтажная застройка, река Кубань |
|
Удаленность от центра |
6,5-7,5км, 35-45 минут на общественном транспорте |
|
Близость к транспортным магистралям |
Участок находится в непосредственной близости к двум важным транспортным магистралям – ул. Старокубанская, ул. Ставропольская. |
|
Виды общественного транспорта |
Трамвай (№№5,4), троллейбус (№№12,7), автобусы (№2) и маршрутные такси (№№13,34,35,77,93) |
|
Загруженность дорог |
Достаточно высокая, особенно в часы пик |
|
Наличие подъездных путей |
Имеются |
|
Внешние парковки |
Не обустроены |
|
Детские сады |
№ 116, 121, 124, 31, 112, 167, удаленность от 500 до 1000м. |
|
Школы |
Лицей №4, СОШ №6, ДЮСШ по академической гребле «Спартак», детская школа искусств № 7 – удаленность до 1 км. |
|
Вузы |
КубГТУ – удаленность до 200 м. |
|
Учреждения здравоохранения |
Поликлиника № 15 и № 6 – удаленность до 2 км. ССМП №1 |
|
Магазины, рынки |
Восточный рынок – удаленность 1,2 км., Магазин «Табрис» - удаленность до 300м , Магазины «Магнит» - удаленность – от 100 до 500м, гипермаркет «Окей» - удаленность 1,8 км. |
|
Места отдыха и рекреации |
Парк «Солнечный остров» - удаленность до 300м, река Кубань – удаленность до 200м. |
|
Престижность района |
Район «Черемушки» является третий по популярности районом после ЦМР и ФМР |
Земельный участок предоставляется в аренду на пять лет. Цена аренды в проектной декларации не указана. Чтобы определить цену аренды за пять лет нами была собрана информация об аренде земельных участков в Карасунском округе г.Краснодара. Определена средняя цена аренды за сотку в месяц, на основании которой была определена цена аренды земельного участка на пять лет. Данные были взяты по адресу https://www.avito.ru/krasnodar/zemelnye_uchastki/sdam?district=360. Все данные сведены в таблицу 5.
Рисунок 3 – Вид со спутника
Рисунок 4 – Ситуационный план – схема застройки земельного участка
Рисунок 5 – Вид на участок с Запада
Рисунок 6 – Вид на участок с Севера
Рисунок 7 – Вид на участок с Востока
Рисунок 8 – Кадастровый план земельного участка
Таблица 5 – Определение цены аренды на основании предложений об аренде земельных участков на рынке
|
Местоположение |
Назначение земельного участка |
Площадь земельного участка, сот |
Цена аренды в месяц, руб. |
Цена аренды в месяц за сотку, руб. |
|
|
промназначение |
100 |
70 000 |
700 |
|
|
промназначение |
5 |
40 000 |
8 000 |
|
|
ИЖС |
9 |
100 000 |
11 111 |
|
|
ИЖС |
12 |
120 000 |
10 000 |
|
|
ИЖС |
40 |
39 000 |
975 |
|
|
промназначение |
35 |
210 000 |
6 000 |
|
|
ИЖС |
4 |
40 000 |
10 000 |
|
|
промназначение |
104 |
200 000 |
1 923 |
|
|
промназначение |
14 |
100 000 |
7 143 |
|
|
промназначение |
9 |
72 000 |
8 000 |
|
|
промназначение |
30 |
300 000 |
10 000 |
|
|
промназначение |
7 |
105 000 |
15 000 |
|
|
промназначение |
40 |
120 000 |
3 000 |
|
|
промназначение |
27 |
219 000 |
8 111 |
|
|
промназначение |
15 |
105 000 |
7 000 |
|
|
промназначение |
100 |
250 000 |
2 500 |
|
|
промназначение |
15 |
110 000 |
7 333 |
|
|
промназначение |
30 |
300 000 |
10 000 |
|
|
Среднеарифметическое значение стоимости аренды за 1 сотку в мес, руб. |
7 044 |
||||
|
Стоимость аренды земельного участка за 5 лет, руб. |
195 329 992 |
||||