4. Договор дарения земельного участка
Понятие договора дарения содержится в ст. 572 ГК РФ. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой, стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу или освобождает либо обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
Нормы гл. 32 ГК РФ регулируют порядок совершения договоров дарения земельных участков. Граждане и юридические лица – собственники земельных участков имеют право дарить земельный участок или его часть. Данное право закреплено в п. 3 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России".
Дарением, согласно определению этого договора, признаются как случаи, когда даритель безвозмездно передает имущество, так и случаи, когда он только обязуется передать его. Поэтому договор дарения одновременно имеет характер и реального, и консенсуального договора.
Правовая природа договора дарения заключается в безвозмездной передаче имущества. По своей сущности договор дарения не предполагает встречного удовлетворения дарителя со стороны одаряемого. Любого рода встречное обязательство противоречит закрепленной в ГК РФ правовой конструкции дарения. Поэтому даритель не имеет права требовать какого-либо встречного удовлетворения от одаряемого. Если в договоре предусмотрено такое условие, этот договор считается притворной сделкой. То обстоятельство, что "дарение" причинно обусловлено встречным предоставлением со стороны "одаряемого" (в том числе и по иной сделке), бесспорно свидетельствует о том, что стороны, заключая договор дарения, на самом деле имели в виду сделку, совершаемую на возмездной основе, которую они хотели прикрыть сделкой дарения. Налицо все признаки притворной сделки. Однако при встречном предоставлении, которое носит чисто условный либо символический характер, договор дарения не теряет своих качеств.
Последствия признания договора дарения притворной сделкой согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ заключаются в том, что такой договор признается ничтожным. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа, должны применяться нормы той сделки, которую стороны имели в виду.
Согласно п. 1 ст. 573 ГК РФ одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. Если договор дарения заключен в письменной форме, а именно в такой форме должен заключаться договор дарения земельного участка (ст. 574 ГК РФ), отказ от дара должен быть совершен также в письменной форме. В том случае, когда договор дарения зарегистрирован, отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации. Если договор дарения был заключен в письменной форме, даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять дар.
Поскольку встречное удовлетворение недопустимо применительно к договору дарения, возможна отмена дарения и возврата дара. Это последствие согласно ст. 578 ГК РФ связано с совершением уголовно наказуемых деяний одаряемым. Если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения, даритель вправе отменить дарение. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.
Право дарителя отменить дар в случае, если он переживет одаряемого, может быть указано в договоре. Такое условие может быть в договоре дарения земельного участка, который заключен между родственниками.
Суд по требованию заинтересованного лица может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом).
Во всех указанных выше случаях применяется правило о том, что дар (земельный участок) должен быть возвращен в натуре. В случае гибели или утраты вещи должна быть возмещена ее стоимость. Данное правило обычно неприменимо к договорам дарения земельного участка, поскольку особенностью земли является ее неуничтожимость.
Письмом Роскомзема от 19 октября 1994 г. № 2-16/1629 утверждена форма договора дарения земельного участка (дарственная). В договоре должны быть указаны признаки, индивидуализирующие земельный участок. Речь идет о кадастровом номере земельного участка, его площади, целевом назначении земель, в составе которых он находится, цели использования земельного участка, размещенных на нем объектах недвижимости с указанием их принадлежности на праве собственности дарителю или иному лицу. К договору должна быть приложена кадастровая карта (план) земельного участка. Кроме того, к договору прилагаются: акт установления кадастровой стоимости (нормативной цены) земельного участка; сводная ведомость оценки строений, помещений и сооружений, расположенных на земельном участке (прилагается при включении строений, помещений и сооружений в предмет договора); требования залогодержателя по задолженности (прилагаются в случае, если предмет договора передан в залог); доверенности лиц, уполномоченных выступать при заключении договора от имени дарителя или одаряемого (прилагаются в случае подписания договора уполномоченными лицами); копии договоров аренды или залога, заключенных дарителем с третьими лицами по поводу земельного участка.
На дарителя возлагается обязанность проинформировать одариваемого о наличии и характере имеющихся земельных споров по поводу участка или об отсутствии таковых. Одариваемый должен быть осведомлен о наличии сервитутов; передаче земельного участка (части земельного участка) в аренду третьему лицу или в залог. В договоре дарения должны быть также отражены установленные в отношении земельного участка ограничения, а кроме того, указано, что даритель передал в качестве дара, а одариваемый принял в дар по настоящему договору земельный участок, не состоящий под арестом (запрещением) и свободный от имущественных прав и претензий третьих лиц (кроме указанных ранее), о которых в момент заключения договора даритель не мог не знать. На одаряемого возлагается обязательство соблюдать права третьих лиц, вытекающие из сервитутов и договорных отношений с дарителем.
В некоторых случаях дарение запрещается (ст. 575 ГК). Не разрешается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда, от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или с исполнением ими служебных обязанностей; между коммерческими организациями. Запрещение дарения между коммерческими организациями обусловлено обеспечением защиты интересов кредиторов дарителя, а также интересов участников обществ и товариществ.
Существуют ограничения, касающиеся обычного дарения (ст. 582 ГК). В этой статье урегулированы вопросы дарения вещей, в том числе земельных участков, или прав в общественно полезных целях. Этот договор дарения называется пожертвованием. Пожертвования могут делаться гражданам, лечебным, воспитательным учреждениям, учреждениям социальной защиты и другим аналогичным учреждениям, благотворительным, научным и учебным учреждениям, фондам, музеям и другим учреждениям культуры, общественным и религиозным организациям, а также государству и другим лицам. Следует отметить, что на принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия.
Пожертвование имущества гражданину должно быть, а юридическим лицам может быть обусловлено использованием этого имущества по определенному назначению, т.е. в общественно полезных целях. Когда пожертвование произведено без возложения на одаряемого обязанности использовать имущество на определенные цели, он вправе сам избрать цель использования имущества. Следует подчеркнуть, что во всех случаях данная цель должна иметь общественно полезный характер.
Если данное условие пожертвования имущества гражданину отсутствует, такой договор считается обычным дарением, в остальных же случаях пожертвованное имущество используется одаряемым в соответствии с назначением имущества. Юридическое лицо, принимающее пожертвование, для использования которого установлено определенное назначение, должно вести обособленный учет всех операций по использованию пожертвованного имущества. Если использование пожертвованного имущества в соответствии с указанным жертвователем назначением становится вследствие изменившихся обстоятельств невозможным, оно может быть использовано по другому назначению лишь с согласия жертвователя, а в случае смерти гражданина-жертвователя или ликвидации юридического лица-жертвователя – по решению суда. Использование пожертвованного имущества не в соответствии с указанным жертвователем назначением или изменение этого назначения с нарушением правил, предусмотренных п. 4 ст. 582 ГК РФ, дает право жертвователю, его наследникам или иному правопреемнику требовать отмены пожертвования.
Ипотека (залог) земельного участка
В п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке определено понятие договора об ипотеке. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залог является одним из способов обеспечения исполнения обязательства. Содержание залога составляет преимущественное право кредитора на обращение взыскания на заранее определенное имущество в случае неисполнения последним обязательств по долгу.
Залогодателем может быть или сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). В интересах защиты имущественных прав залогодателя предусмотрено, что имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. В этом случае ограничивается правомочие залогодателя по распоряжению заложенным имуществом.
Предметом ипотеки могут быть земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные праваземельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участкассогласия собственниказемельного участка.
Залог прав арендына земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора арендыс согласия собственниказемельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срокболее чем пять летзалог права аренды допускаетсябез согласиясобственника земельного участка при условии его уведомления.
В ст. 22 Земельного кодека РФ залог арендных прав допускается без согласия собственника при условии его уведомления, если договором не предусмотрено иное. Поскольку в данном случае Федеральный закон «Об ипотеке» является специальным актом по отношению к Земельному кодексу, то такое согласие получить необходимо.
При общей долевой или совместной собственности на земельные участки ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.
Запрещается ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Исключение из этого правила составляет следующий случай:
Статья 62.1. Ипотека земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена
1. Предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.
Кроме того, не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
Статья 64. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю
1. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона.
При наличии в договоре условия, предусматривающего, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования таких здания или сооружения в соответствии с их назначением. Условия пользования указанной частью земельного участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом.
2. Залогодатель земельного участка вправе без согласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на этом участке, на которые в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи право залога не распространяется.
При отчуждении такого здания или сооружения другому лицу и отсутствии соглашения с залогодержателем об ином права, которые это лицо может приобрести на заложенный земельный участок, ограничиваются условиями, предусмотренными частью третьей пункта 1 настоящей статьи.
4. Если на закладываемом земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения находятся здания, строения, сооружения, в том числе возводимые на таком земельном участке, или иные прочно связанные с земельным участком объекты недвижимости, принадлежащие на том же праве собственнику такого земельного участка, ипотека такого земельного участка допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости.
Статья 65. Возведение залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке
1. На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.
Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение.
2. Возведение зданий или сооружений на заложенном земельном участке, если права залогодержателя удостоверены закладной, допускается только в случае, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней отражены.
Статья 67. Оценка земельного участка при его ипотеке
1. Оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.
2. Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.
Статья 68. Особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации
1. На земельный участок, приобретенный при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, распространяются требования о разрешенном использовании.
Лицо, которое приобрело земельный участок при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, вправе менять назначение участка лишь в случаях, предусмотренных земельным законодательством Российской Федерации, или в установленном этим законодательством порядке.
2. Продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных участков осуществляются с соблюдением установленных федеральным законом ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки.
3. Не допускается обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции.
Данное требование действует до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, если договором об ипотеке не предусмотрена иная дата.
Обращение взыскания на заложенное имущество возможно двумя способами:
1. Судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество
Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.
2. Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке
1. Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.
2. Удовлетворение требований залогодержателя в порядке, предусмотренном пунктом 1 настоящей статьи, не допускается, если:
2.1) предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения;
2.2) предметом ипотеки являются земельные участки, указанные в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона;