Тема 6. Земельные сделки (март 2011) 32
Тема 6. Земельные сделки
Общие положения о земельных сделках (понятие, особенности, форма, государственная регистрация)
Отдельные виды сделок
купля-продажа
мена
дарение
ипотека (залог) земельных участков
наследование
Общие положения о земельных сделках
Статья 8 Гражданского кодекса РФ одним из первых оснований возникновения гражданских прав и обязанностей называет сделки. Это не случайно, так как именно сделки опосредуют гражданско-правовой оборот имущества.
Земельные участки представляют собой разновидность имущества, а поэтому они «могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах» (п. 3 ст. 129 Гражданского кодекса РФ).
Согласно ст. 153 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на возникновение, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть односторонними, для совершения которых необходимо волеизъявление только одной стороны (завещание, акт принятия наследства), двусторонними и многосторонними (договоры), для совершения которых необходимо волеизъявление двух или более лиц.
Договоры являются наиболее распространенной разновидностью сделок и в свою очередь делятся по распределению прав и обязанностей на односторонне-обязывающие (у одной стороны есть только права, у другой стороны – только обязанности) и взаимные (каждая из сторон имеет права и обязанности), по наличию встречного предоставления – на возмездные и безвозмездные, по моменту возникновения – на реальные (считаются заключенными с момента передачи контрагенту определенного имущества) и консенсуальные (считаются заключенными с момента заключения сторонами соглашения)1.
Договор можно рассматривать с трех позиций:
как основание возникновения правоотношения;
как само правоотношение, возникающее из этого основания;
и как форму, которую соответствующее правоотношение принимает2.
Нас интересует прежде всего договор как основание возникновения правоотношения, в частности, правоотношения, объектом которого выступает земельный участок.
Характерной особенностью данного основания возникновения права на землю является свобода волеизъявления сторон договора. Согласно гражданскому законодательству (а оно применимо к договорам по поводу земли в силу п. 3 ст. 3 и ст. 25 Земельного кодекса РФ), стороны договора свободны в заключении договора, что в свою очередь сводится к свободе выбора контрагента, условий соглашения и к самой свободе совершения или несовершения сделки (ст. 421 Гражданского кодекса РФ). Дефекты воли, как известно, могут повлечь ничтожность или оспоримость соглашения и, как следствие, те или иные негативные последствия для сторон (от возврата сторон в первоначальное положение до взыскания полученного в доход Российской Федерации).
Предваряя рассмотрение отдельных видов «земельных» сделок, следует обозначить общие положения, характерные для них. Как и все сделки вообще, для того, чтобы иметь юридическую силу, они должны отвечать четырем требованиям:
Содержание сделки не должно противоречить закону.
Стороны должны обладать необходимым объемом право- и дееспособности.
Воля и волеизъявление сторон сделки должны совпадать.
Форма сделки должна соответствовать требованиям закона.
Если даже одно из названных условий не соблюдено, то сделка является недействительной (оспоримой или ничтожной).
Форма земельных сделок
Сделки с недвижимым имуществом совершаются в письменной форме путем составления единого документа, который должен:
выражать содержание сделки (ее условия);
быть подписан сторонами сделки (или уполномоченными их представителями);
нотариально удостоверен (в предусмотренных законом случаях или по требованию одной из сторон). В отношении земельных участков к таким сделкам относится, например, договоры ренты.
Согласно ст. 131 ГК РФ возникновение, переход и прекращение права собственности на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации. Сделки же с земельными участками подлежат государственной регистрации только в случаях, установленных законом.
Так, в соответствии со ст.ст. 550-551 Гражданского кодекса РФ договор продажи земельного участка сам по себе государственной регистрации не требует (равно как и договор доверительного управления земельным участком – ст. 1017 Гражданского кодекса РФ), однако государственная регистрация необходима для перехода (передачи) соответствующего права.
Как отмечается в Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»:
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости.
До государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (ч. 3 ст. 551 ГК РФ).
В то же время в случае дарения земельного участка государственной регистрации подлежит как сам договор дарения (ст. 574 Гражданского кодекса РФ), так и переход права собственности на основании договора (ст. 131 Гражданского кодекса РФ).
Особенности земельных сделок
При совершении земельных сделок должны соблюдаться следующие условия:
Неизменность целевого назначения земельного участка
Кроме сохранения целевого назначения земельного участка при заключении договора стороны обязаны обеспечить соблюдение разрешенного использования участка, установленного в соответствии с зонированием территории. В частности, об этом говорится в ст. 68 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: «на земельный участок, приобретенный при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, распространяются требования о разрешенном использовании… Продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных участков осуществляются с соблюдением установленных федеральным законом ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки».
Следующей особенностью земельных сделок является ограничение минимального размера земельного участка, выступающего предметом сделки. Следует, однако, отличать, сделку, предметом которой является часть участка, от сделки, предметом которой является доля в праве на участок. Так, физическое лицо, обладающее, например, 1/200 долей в праве собственности на участок, способно даже без согласия других сособственников произвести отчуждение своей доли путем совершения дарения (п.2 ст.246 ГК РФ). При возможном выделении такой доли в натуре размер участка вполне может оказаться меньше допустимого.
Четвертая особенность заключается в определении предмета договора. При совершении любой сделки с недвижимостью условие о предмете является существенным. Так, например, ст. 554 ГК РФ устанавливает, что условие о предмете договора купли-продажи недвижимости считается согласованным, если в нем имеются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Способом, позволяющим определить предмет такого договора, является кадастровый паспорт земельного участка.
Отдельные виды сделок
Договор купли-продажи земельного участка
Купля-продажа земельных участков – наиболее распространенный на практике договор. Его заключение, изменение и расторжение регулируется положениями статей 454-491 и 549-558 Гражданского кодекса РФ, особенности же данного договора установлены в ст. 37 Земельного кодекса РФ. Данный договор является возмездным, консенсуальным и двусторонне-обязывающим (взаимным). Эти его особенности отражаются на правилах, установленных Гражданским кодексом РФ.
В первую очередь, речь идет о специфическом «наборе» существенных (то есть необходимых и достаточных) условий данного договора. Для обычной купли-продажи, как известно, единственным существенным условием является предмет договора – товар.
Для продажи недвижимости в качестве второго существенного условия договора установлена цена предмета, которая, по общему правилу, должна быть выражена в рублях, что не исключает указания в договоре лишь способа ее определения. Иных существенных условий в договоре продажи земельного участка законодательством не предусмотрено (хотя они могут быть включены в соглашение по настоянию одной из сторон).
Земельный кодекс РФ не устанавливает необходимости осуществления продажи земли с использованием каких-либо нормативов цен. Существовавшая ранее категория «нормативной цены земли» в ныне действующем кодексе не используется3. В соответствии со ст. 424 Гражданского кодекса РФ «исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон». Таким образом, стороны договора купли-продажи вправе определить цену своего соглашения совершенно свободно. Исключением из этого правила является продажа земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ»
1. До 1 января 2012 года в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности:
коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения;
коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений;
гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.
При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:
двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;
двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.
2. До 1 января 2012 года лица, не указанные в пункте 1 настоящей статьи и являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают такие земельные участки по цене, устанавливаемой субъектами Российской Федерации, в населенных пунктах с численностью населения:
свыше 3 миллионов человек - в размере от пяти- до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
от 500 тысяч до 3 миллионов человек - в размере от пяти- до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
до 500 тысяч человек, а также за пределами границ населенных пунктов в размере от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.
Постановление администрации Алтайского края от 22 октября 2008 года № 448 «Об установлении цены земельных участков, продаваемых собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений» были установлены следующие цены на земельные участки:
земельные участки, расположенные в черте городов Алтайского края (г. Алейск, г. Барнаул, г. Бийск, г. Заринск, г. Змеиногорск, г. Камень-на-Оби, г. Новоалтайск, г. Рубцовск, г. Славгород, г. Яровое), - в размере пятикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
земельные участки, расположенные в других городских и сельских населенных пунктах, а также за пределами черты населенных пунктов - в размере восьмикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.
При предоставлении земельных участков из государственных или муниципальных земель в собственность для строительства цена на земельный участок определяется независимым оценщиком в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Отдельно необходимо остановиться на положениях ст. 37 Земельного кодекса РФ «Особенности купли–продажи земельных участков». В сущности, данная норма содержит два вида требований к договору купли-продажи:
1) О недопустимости нарушения права покупателя на информацию;
2) О недопустимости включения в договор условий, противоречащих закону4.
К первой группе требований относится обязанность продавца предоставить покупателю имеющуюся у него информацию:
а) об обременениях земельного участка и ограничениях его использования;
б) о разрешении на застройку данного земельного участка;
в) об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;
г) о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;
д) иную информацию, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами.
Во вторую группу включены условия договора купли-продажи земельного участка, являющиеся недействительными:
а) устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию (данное условие договора противоречит конституционному принципу неприкосновенности собственности, в соответствии с которым никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда (ч. 3 ст. 35 Конституции РФ), а также принципу свободы договоров, закрепленному в ст. 421 Гражданского кодекса РФ).
б) ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей (это условие договора не соответствует п. 3 ст. 209 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которым владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц).
в) ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.
Момент перехода права собственности, как отмечалось, связан с государственной регистрацией такого перехода. Вместе с тем немаловажное значение приобретает передача участка, которая в соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса РФ подлежит оформлению в виде передаточного акта. «Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – обязанности принять имущество».