17. Объекты земельных правоотношений. Объект земельных прав. Земельная доля.

Упоминается в ФЗ «О сельскохозяйственном назначении».

Земельная доля – это не доля з/у.

Земельная доля – это уникальный объект, м. сказать это творение земельного законодателя. Она специально была придумана, чтобы осуществить процессы приватизации земель сельхоз. назначения (этот объект применим только к ним, в населённых пунктах земельной доли быть не может).

Применительно к промышленным объектам были ваучеры, к землям с/х назначения был др. подход: составлялся перечень лиц, кот имеют право на зем. долю (работники с/х предприятий, работники соц. сферы – врачи, учителя – и др.). Затем определялся размер зем. доли для всех в одинаковой мере, и в количественном плане (к пр., 10 гектар). Земельная доля имеет площадь, но не имеет границ.

Земельная доля (лег. определение) – это доля в праве общей собственности на з/у с/х назначения.

Предполагалось, что каждый воспользуется своих правом выдела и создаст КФХ или др. организационно-правовую форму.

Однако это произошло лишь отчасти.

К земельной доле применяются нормы ЗК РФ, нормы ГК РФ не применяются.

1.Земля.

Юрид. определения данного термина нет.

В имущественных правоотношениях земля не участвует (не мб объект в гражд. обороте).

Применительно к имущественных правоотношениям объектом выступает з/у.

Земля выступает объектом управленческих (организационных) правоотношений. Потому что осуществляется мониторинг земель, контроль земель (и здесь не так важно, чтобы земля была поставлена на кадастровый учёт в качестве з/у).

М. ли выступать земля в качестве объекта имущественных правоотношений?

Да, при этом земля не является оборотоспособным объектом и находится исключительно в публичной собственности.

См. ч. 3 ст. 5 ЗК РФ.

3. Для целей настоящего Кодекса используются следующие понятия и определения:

собственники земельных участков - лица, являющиеся собственниками земельных участков;

землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;

землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;

арендаторы земельных участков - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;

обладатели сервитута - лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

См. ч. 3 ст. 3 ЗК РФ

3. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

2.Земельный участок.

М. выступать объектом любых правоотношений.

З/у – это основа ЗП, основа земельного оборота. Некоторые авторы говорят о том, что з/у составляет основу понятийного аппарата.

Это единственный объект по поводу которого законодатель сформулировал определение (ст. 11.1 ЗК РФ).

Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.

В связи с этим законодатель в определение подчеркивает необходимость определения границ как индивидуализирующего признака объекта.

Интересен вопрос о водных объектах.

ст. 261 ЗК РФ

2. Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения.

3. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

С появлением данного определения в ГК РФ было убрано определение з/у. По концепции предлагается дать определение, причём оно практически не будет отличаться от определения в ЗК РФ (причём из ЗК его хотят убрать).

Позиция преподавателя: это неверно! надо, чтобы и там, и там оно было. В американском законодательстве определение з/у для одних целей, и для других, отличаются (их довольно много).

Преподаватель: на сегодняшний день возможны 2 подхода к определению з/у:

1. плоскость (поверхность). На данный момент данный подход.

2. пространственный (необходимо установить помимо границ и площади: глубину и воздушный столб)

Позиция ВАС РФ: дачные з/у не м. приобретаться ЮЛ (это связано с категорией земель и соответственно с их функцией, регулируются, прежде всего, отношения по использования (функциям) з/у).

З/у (по смыслу законодателя) – это всё-таки объект формальный и, прежде всего, з/у отличают границы. Сам ЗК РФ не регламентирует вопрос установления границ з/у, данный вопрос решается в процессе гос. кадастрового учёта з/у. Границы у з/у м. появиться только в силу гос. кадастрового учёта, в силу ст. 70 ЗК РФ данная процедура осуществляется в соотв. с законом «О гос. кадастре недвижимости».

З/у образ-ся в результате 2 стадий:

1. постановка з/у на кадастровый учёт. Её совершение подтверждается кадастровым паспортом.

2. регистрация права на з/у. Если это не сделано, то нельзя говорить, что з/у появился как объект права. Её прохождение подтверждается свидетельством о гос. регистрации права на з/у.

Для постановки з/у на кадастровый учёт заинтересованные лица как праве заключают договоры с кадастровыми инженерами (специал-ые лица, которые заним-ся межеванием). К.И. не так давно получили право обжаловать решение об отказе, приостановлении постановки на кадастровый учёт. К.И. д. составить основной документ для постановки на учёт – межевой план. Срок для постановки на сегодняшний день 18 р/д. При постановке з/у на кадастровый учёт первоначально сведения о нём носят временный характер.

Если в кадастровом паспорте указано, что сведения носят временный характер, то надо понимать, что такой з/у не явл-ся объектом права и купить его нельзя.

Право на з/у д.б. зарегистрирована в теч-ии 5 лет после постановки на кадастровый учёт, если этого не сделать, то сведения аннулируются

Есть основания для приостановления и для отказа в кадастровом учёте.

Основания приостановления – см. ст. 26, к пр.: если з/у не обеспечен доступом к землям общего доступа; когда границы з/у пересекают границы мун. образований.

Состав сведений, кот. вносятся в кадастр, установлен в ст. 7.

У каждого з/у имеется свой индивидуальный, неповторимый кадастровый номер – он идентифицирует з/у. Индивидуализируют з/у – границы, площадь (преподаватель счиатет, что ещё категорий, разрешённое использование).

Срок для обжалования кадастровой ошибки – 3 месяца.

Поэтому надо сразу же знакомиться с кадастровым паспортом.

З/у, которые являются раннее учтённым, т.е. до вст. в силу закона о гос. кадастре недвижимости, площадь м. устанавливаться ориентировочно. Допуск-ся уточнение площади при этом она м.б. увеличена, но не более чем на 10%. Граница д.б. согласована со смежниками.

Есть проблема со смежниками: 17 апел. арб. суд, ФАС Уральского округа, если з/у имеет ориентировочную площадь, то сделки с ним совершаться не могут. Сделки в таких случаях наши суды любят признавать незаключёнными.

Посмотри, как идёт практика в судах общей юрисдикции.

Ст. 39 Закона указывает на необходимость согласования границ з/у, когда образуется з/у, когда уточняются границы з/у с ориентировочной площадью. Достаточно часто соседи отказывают в согласовании границ.

Система арбитражных судов и ситема судов о.ю. к этому вопросу подходят по-разному.

Есть ряд случаев, когда в суд/порядке пытаются обязать соседа подписать межевой план, но вряд ли это м. считать надлежащим способом защиты.

Надлежащий способ защиты: если сосед категорически отказывается подписать, без надлежащей мотиворвки, то К.И. д. проанализировать их и всё-таки представить эти документы на кадастровый учёт, тут всё зависит от кадастровой палаты, она м. поставить з/у на кадастровый учёт. В дальнейшем сосед вправе оспорить, но если он не докажет, что его права нарушены, то суд ему откажет.

Иначе выход только 1: возник спор об образовании з/у (требования образовать з/у или установить границы). На сегодняшний день, увы, ни ВАС, ни ВС не разъяснили порядок разрешения этих споров.

Способы образования з/у.

См. 11.2 ЗК РФ

З/у мб образован

• из земель (земли). Происходит образование з/у из земель публичных. Это происходит по инициативе заинтересованного лица, не факт, что он потом станет собственником. Первоначально составляется и утверждается схема расположения з/у на кадастровом плане, эта схема явл-ся неотъемлемой частью межевого плана. Схема составл-ся, разраб-ся К.И., с которым заинт-ое лицо заключает договор, затем эта схема дб согласована с Департаментом земельных отношений и Департаментом градостроительства и архитектуры. Отказ мб обжалован. Есть правило утв. Адм. г. Перми № 108. Если эта схема утверждена, то на её основе составл-ся межевой план и участок ставится на кадастровый учёт. Не всегда заинт-ым лицом явл-ся будущий правообладатель, искл.: у нас суды заняли позицию, что обязанность по формированию з/у, на котором расположен многоквартирный дом д. осуществляться органами МСУ.

Кто вправе обратиться? см. ч. 2 ст. 20 ФЗ О ГКН – вправе обратиться любые лица. Что предъявляем? Схема расположения з/у согласовывается с указанными выше органами (проверяются соотнесение с границами населённых пунктов, не имеет ли место наложение, обеспеченность доступа з/у с земель общего доступа и т.д.). Оснований для отказа в согласовании достаточно много и надо помнить, что отказ мб обжалован. После согласования схемы м. разрабатывать межевой план. И всё это уже направляется на кадастровый учёт. Срок постановки участка на кадастровый учёт – 18 р.д. Пока гос. регистрация права на з/у не прошла, сведения о нём будут носить временный характер, он явл-ся ограниченным в обороте объектом (его м. купить, регистрировать на него право). Полноценно он как объект стан-ся после г/р права.

Есть особенности для образования з/у для многоквартирных домов!

См. ч. 3, 4 ст. 16 Закона о введении в действие ЖК РФ.

17 арб. апел. суд решил, что все действия по формированию з/у под многокв-м домом д. осуществляться органами МСУ (т.е. собственники не д. нести расходы на это).

• из др. з/у – используются те способы, кот. названы в ст. 11.4 – 11.7 ЗК РФ

• раздел з/у (образуется несколько з/у при этом право собственности у его собственника возникает на все образуемые з/у. NM: если была долевая собственность (к пр, 30 на 70%), то будет 2 з/у, на каждый из которых будет установлена такая же долевая собственность; по док-м кадастрового учёта з/у с кадастрвоым номером 1 прекратит своё существование и появятся з/у с кадастровыми номерами 2 и 3, при этом кадастровый номер 1 никогда больше не повторится).

Несмотря на ст. 16 Закона о введении в действие ЖК РФ, под несколькими Многоквартирными Домами возможен 1 з/у, в данном случае необходимо применять раздел з/у (на это указал ВАС РФ).

• выдел з/у (применяется исключительно в случае выдела доли из з/у, находящегося в долевой собственности; первоначальный з/у не прекращает своего существования, продолжает существовать, но в изменённых границах (с точки зрения кадастровых номером, из участка 1 идёт выдел, кадастровый номер не меняется - меняются границы и площадь, т.е. 1 сохраняется и появляется ещё 2).

• объединение з/у (допускается объединение исключительно смежных з/у (хотя бы 1 из границ дб общей; прекращают существование первоначальные з/у и появляется 1 новый)

• перераспределение з/у (допускается перераспределения исключительно смежных з/у; перемещение границы и увеличение площади одного з/у за счёт другого з/у; первоначальные з/у перестают существовать и появляются новые)

Изучить эти способы самостоятельно.

Требования, предъявляемые к образованию з/у – см. ст. 11.2, 11.9 ЗК РФ, наиболее важные:

1. при образовании з/у сохр-ся категория земель и разрешённое (целевое) использование

2. в письменной форме д.б. согласие лиц, указанных в законе

3. д.б. соблюдены требования кадастрового законодательства (д.б. доступ к з/у; не д. пересекать границ муниц-ых образований, населённых пунктов, не м. входить в состав разных терр-ых зон; д.б. 1 правовой режим).

4. площадь з/у не м. оказаться меньше недвижимости, расположенного на нём. Это безусловное основание для обжалования решения об образовании з/у и постановки на кадастровый учёт.

Способ защиты?

Обязательно в межевом плане указ-ся смежники и прилаг-ся к межевому плану акт согласованию границ. Согласовывать надо с собственниками, арендаторами, лицами, облад-ими з/у на праве пожизненного наследуемого владения, на праве постоянного бессрочного пользования. Проблема в том, что не надо согласовывать с лицами, кот. не участвовали в приватизации, но проживают там. Суд. практика тут очень разная.

Ранее учтённые объекты существовали до 2007 г., там предполагалось, что у них ориентировочная площадь. Практика на них реагирует по разному (некоторые суды вообще отказываются их считать объектом гр. прав). Суд. практика чаще всего исходит из того, что если границы явл-ся ориентировочными, то нельзя требовать сноса построек, забора соседей, т.к. нельзя точно установить на каком з/у, что находится. При уточнении границ допуск-ся увел-ие границ (не более, чем на 10%).

Разобраться: есть з/у, на кот права возникли ранее появления закона о г/р прав, и кот на кадастровый учёт не поставлены, у них есть титульный владелец. Такие участки призн-ся объектом права (но с точки зрения, ФАС УО не явл-ся объектом оборота).

Когда площадь ориентировочная и границы не установлены, то суды нередко отказывают в защите права. При согласовании границ з/у м. возникнуть проблема, связанная с несогласием соседей на предлагаемые вами границы, тут есть правило, кот. есть в ФЗ о ГКН связанное с владением 15 и более годами з/у.

Основания для отказа.

Чаще всего, когда имеет место наложение, когда не обеспечен доступ с земель общего доступа.