Тема 8. Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости
Одной из основных задач Росреестра является организация проведения государственной кадастровой оценки земель и представление её результатов в соответствии с законодательством Российской Федерации. Определение кадастровой стоимости земельных участков является неотъемлемой и важной частью формирования и ведения государственного кадастра недвижимости, оно необходимо при проведении любых видов сделок с земельными участками, а так же для расчета налогооблагаемой базы по земельному налогу.
Нормативно-правовой базой государственной кадастровой оценки объектов недвижимости являются нормативно-правовые акты в сфере недвижимости, в том числе
Федеральный закон от 22.07.2010 № 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"
Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"
ПРИКАЗ Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 N 508 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)"
Приказ Минэкономразвития РФ от 04.07.2011 N 328 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)"
ПРИКАЗ от 20 июля 2007 г. N 254 Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)"
ПРИКАЗ от 20 июля 2007 г. N 255 Об утверждении федерального стандарта оценки "цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)"
ПРИКАЗ от 20 июля 2007 г. N 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»
Нормативно-технические документы
Земли населенных пунктов
Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (утверждены приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 № 39).
Технические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (утверждены приказом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 29.06.2007 № П/0152).
Земли сельскохозяйственного назначения
Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения (утверждены приказом Минэкономразвития России от 04.07.2005 № 145).
Земли лесного фонда
Методика государственной кадастровой оценки земель лесного фонда Российской Федерации (утверждена приказом Федеральной службы земельного кадастра России от 17.10.2002 № П/336).
Земли водного фонда
Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель водного фонда (утверждены приказом Минэкономразвития России от 14.05.2005 № 99)
Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения и иного специального назначения
Методика государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения (утверждена приказом Федеральной службы земельного кадастра России от 20.03.2003 № П/49).
Технические указания по государственной кадастровой оценке земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения (утверждены Федеральной службой земельного кадастра России от 20.03.2003).
Земли особо охраняемых территорий и объектов
Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов (утверждены приказом Минэкономразвития России от 23.06.2005 № 138).
Земли садоводческих, огороднических и дачных объединений
Методика государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений (утверждена приказом Федеральной службы земельного кадастра России от 26.08.2002 № П/307).
Технические указания по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений (утверждены Федеральной службой земельного кадастра России от 05.06.2002).
На территории Орловской области действуют:
Постановление Правительства Орловской области от 23.12.2011 № 477 "Об утверждении результатов актуализации государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов Орловской области"
Постановление Правительства Орловской области от 28.12.2011 № 457 "О нормативной цене земли на 2012 год"
Постановление Правительства Орловской области от 30.12.2011 № 470 "Об утверждении результатов актуализации государственно кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения на территории Орловской области"
Под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя:
принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;
определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;
экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости;
утверждение результатов определения кадастровой стоимости;
опубликование утвержденных результатов определения кадастровой стоимости;
внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных Федеральным законом № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
До 1 января 2013 года полномочия по принятию решения о проведении государственной кадастровой оценки и полномочия заказчика работ по определению кадастровой стоимости, за исключением полномочий, установленных статьями 24.17 и 24.18настоящего Закона (в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ), также реализует орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки
Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не реже чем один раз в пять лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (далее - дата проведения последней государственной кадастровой оценки).
Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости.
Формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке
Государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости.
Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее - перечень), формируется и предоставляется заказчику работ по определению кадастровой стоимости по его запросу уполномоченным федеральныморганом исполнительной власти в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости (далее - орган кадастрового учета) в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере оценочной деятельности, и включающем в себя в том числе требования к содержанию такого запроса.
При формировании перечня указываются количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки и содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, а также в иных фондах данных, базах данных и документах, имеющихся в распоряжении органа кадастрового учета.
Заключение договора страхования ответственности за причинение ущерба в результате осуществления деятельности по определению кадастровой стоимости
Исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан заключить договор страхования ответственности за причинение ущерба в результате осуществления деятельности по определению кадастровой стоимости на страховую сумму в размере не менее чем тридцать миллионов рублей.
Договор страхования ответственности за причинение ущерба в результате осуществления деятельности по определению кадастровой стоимости должен быть заключен до подписания договора на проведение оценки.
Определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости
Определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости, за исключением случая, установленного статьей 24.21 настоящего Федерального закона.
Составление отчета об определении кадастровой стоимости осуществляется на бумажном и электронном носителях не менее чем в трех экземплярах.
Требования к отчету об определении кадастровой стоимости устанавливаются уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости
В течение тридцати дней с даты составления отчета об определении кадастровой стоимости исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан обеспечить проведение экспертизы этого отчета, в том числе повторной, саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости.
Отчет об определении кадастровой стоимости принимается заказчиком работ по определению кадастровой стоимости только при условии наличия положительного экспертного заключения на указанный отчет.
По результатам экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости саморегулируемая организация оценщиков дает положительное или отрицательное экспертное заключение на указанный отчет.
Исполнитель работ по определению кадастровой стоимости с учетом выявленных нарушений дорабатывает отчет об определении кадастровой стоимости и обеспечивает проведение его повторной экспертизы.
Отрицательное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на отчет об определении кадастровой стоимости включает в себя исчерпывающий перечень выявленных нарушений и их соответствующее обоснование.
До 1 января 2013 года полномочия по принятию решения о проведении государственной кадастровой оценки и полномочия заказчика работ по определению кадастровой стоимости, за исключением полномочий, установленных статьей 24.17 также реализует орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Утверждение результатов определения кадастровой стоимости
В течение десяти рабочих дней с даты принятия отчета об определении кадастровой стоимости заказчик работ по определению кадастровой стоимости утверждает результаты определения кадастровой стоимости.
В течение пяти дней с даты утверждения результатов определения кадастровой стоимости сведения о кадастровой стоимости и один экземпляр отчета об определении кадастровой стоимости направляются заказчиком работ по определению кадастровой стоимости в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке (далее - орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке).
До 1 января 2013 года полномочия по принятию решения о проведении государственной кадастровой оценки и полномочия заказчика работ по определению кадастровой стоимости, за исключением полномочий, установленных статьей 24.18 также реализует орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Опубликование утвержденных результатов определения кадастровой стоимости
В течение десяти рабочих дней с даты утверждения результатов определения кадастровой стоимости заказчик работ по определению кадастровой стоимости опубликовывает информацию об утвержденных результатах определения кадастровой стоимости, в том числе о кадастровой стоимости, дате проведения последней государственной кадастровой оценки, и иную информацию, определенную федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления кадастрового учета и кадастровой деятельности.
В случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности физических лиц, юридических лиц, эти лица вправе подать запрос о предоставлении сведений о кадастровой стоимости в орган кадастрового учета на территории субъекта Российской Федерации по месту нахождения заказчика работ по определению кадастровой стоимости, которым утверждены результаты ее определения, и получить указанные сведения в порядке, установленном статьей 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее - заявители).
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Комиссии создаются органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. В состав комиссии входят по одному представителю органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, органа кадастрового учета, Национального совета по оценочной деятельности.
Порядок создания и работы комиссии, в том числе формы принимаемых ею документов, устанавливается уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере оценочной деятельности.
Решения комиссии могут быть оспорены в арбитражном суде.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии в течение шести месяцев с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости.
Для обжалования результатов определения кадастровой стоимости заявитель обращается в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (далее - заявление о пересмотре кадастровой стоимости).
Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
В целях выявления оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости заявитель вправе обратиться к заказчику работ по определению кадастровой стоимости и в орган кадастрового учета с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.
В течение семи рабочих дней с даты поступления указанного запроса заказчик работ по определению кадастровой стоимости иорган кадастрового учета обязаны предоставить заявителю соответствующие сведения.
К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются:
кадастровый паспорт объекта недвижимости;
нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
отчет в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, в порядке создания и работы комиссии.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов к рассмотрению не принимается.
К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости также могут прилагаться иные документы.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.
В семидневный срок с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссия направляет уведомление о поступлении данного заявления и принятии его к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории которого находится объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости.
Если заявление о пересмотре кадастровой стоимости было подано на основании недостоверности сведений об объекте недвижимости, по результатам рассмотрения этого заявления комиссия вправе принять одно из следующих решений:
об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости в случае использования достоверных сведений об объекте недвижимости при определении кадастровой стоимости;
о пересмотре кадастровой стоимости в случае использования недостоверных сведений об объекте недвижимости при определении кадастровой стоимости.
В случае принятия решения о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости заказчик работ по определению кадастровой стоимости обеспечивает определение кадастровой стоимости объекта недвижимости, в отношении которого было принято такое решение, в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости было подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, за исключением случаев, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.
Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов.
В течение пяти рабочих дней с даты принятия по результатам рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости соответствующего решения комиссия уведомляет об этом лицо, обладающее правом на объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и орган местного самоуправления, на территории которого находится объект недвижимости.
Внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости
В течение десяти рабочих дней с даты завершения рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимостиорган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, направляет сведения о кадастровой стоимости в орган кадастрового учета.
В течение десяти рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости орган кадастрового учета осуществляет их внесение в государственный кадастр недвижимости, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.
Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости.
Определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик
В случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости таких объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Предусмотренные настоящей статьей полномочия органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.
Фонд данных государственной кадастровой оценки
Сведения, использованные при проведении государственной кадастровой оценки и сформированные в результате ее проведения, составляют фонд данных государственной кадастровой оценки. В целях ведения фонда данных государственной кадастровой оценки орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, обеспечивает сбор исходных данных, результатов проведения государственной кадастровой оценки, а также проведение мониторинга рынка недвижимости. Порядок ведения фонда данных государственной кадастровой оценки и предоставления сведений из этого фонда устанавливается уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Федеральный стандарт оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)" является обязательным к применению при определении кадастровой стоимости.
При определении кадастровой стоимости объектов недвижимости оценщик должен руководствоваться дополнительными требованиями и (или) процедурами к проведению оценки, установленными настоящим Федеральным стандартом оценки, по отношению к требованиям и (или) процедурам, установленным федеральными стандартами оценки.
Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует.
При определении кадастровой стоимости объектами оценки являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки.
Для целей настоящего Федерального стандарта оценки под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.
Определение кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки включает в себя следующие этапы:
заключение договора на проведение кадастровой оценки, включающего задание на оценку с приведенным в нем перечнем объектов недвижимости, подлежащих оценке;
сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости;
определение ценообразующих факторов объектов оценки;
сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки;
группировка объектов оценки;
сбор рыночной информации;
построение модели оценки;
анализ качества модели оценки;
расчет кадастровой стоимости;
составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки.
Общие требования к определению кадастровой стоимости
Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован. Определение кадастровой стоимости объектов оценки выполняется с использованием компьютерного моделирования (моделей) и (или) без него.
При применении методов массовой оценки не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты оценки, за исключением сервитутов, установленных законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления (в случае отсутствия у оценщика такой информации).
Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов и рыночной информации
Для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости.
При построении модели оценки оценщик использует ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен.
В случае недостаточности рыночной информации для построения модели оценки проводится оценка рыночной стоимости, определяемой индивидуально для конкретного объекта недвижимости.
Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов, определяющих стоимость объектов оценки, осуществляется оценщиком.
При определении кадастровой стоимости оценщик использует данные, включенные в фонд данных государственной кадастровой оценки, а также государственный кадастр недвижимости, фонд данных землеустроительной документации, фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований. Допускается использование информации из иных источников, содержащих сведения доказательного значения.
Для незастроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается тот вид разрешенного использования, который обеспечивает такому земельному участку максимальную рыночную стоимость с учетом территориального планирования и градостроительного зонирования.
Для застроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается вид разрешенного использования, исходя из назначения объектов недвижимости (зданий, сооружений), расположенных в пределах данного земельного участка.
Группировка объектов оценки
При определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки все объекты оценки, содержащиеся в перечне для целей проведения государственной кадастровой оценки, разбиваются на группы объектов оценки на основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки. В набор ценообразующих факторов должны быть включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены.
Для проведения группировки обосновывается выбор показателей, значений или диапазона значений данных показателей для отнесения объектов оценки в соответствующие группы.
Объекты недвижимости, строительство которых не завершено, не могут быть отнесены в одну группу с объектами недвижимости, строительство которых завершено.
Для каждой группы объектов оценки оценщиком должна быть выбрана модель оценки, позволяющая на основе информации о ценообразующих факторах рассчитать кадастровую стоимость любого объекта оценки, входящего в данную группу.
Построение моделей оценки
Для построения модели оценки может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется оценщиком исходя из особенностей вида разрешенного использования или назначения, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации.
Выбор модели оценки состоит из следующих этапов:
выбор структуры моделей оценки (формы связи кадастровой стоимости и ценообразующих факторов);
выбор окончательного вида модели оценки, в том числе на основе анализа достоверности использованной информации и точности моделей оценки.
При наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже объектов оценки расчет кадастровой стоимости объекта оценки осуществляется преимущественно на основании сравнительного подхода.
Порядок расчета кадастровой стоимости объектов оценки
При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, выбранной оценщиком.
Если оценщиком использовано более одного подхода к оценке, результаты применения подходов должны быть согласованы с целью определения итоговой величины стоимости объекта оценки.
В случае существенного расхождения результатов расчета кадастровой стоимости объекта оценки, полученных с применением различных подходов, оценщик должен провести анализ причин полученного расхождения.
Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.
По результатам определения кадастровой стоимости объектов оценки оформляется отчет об определении кадастровой стоимости.
Отчет об определении кадастровой стоимости должен быть составлен не позднее семи месяцев с даты заключения договора на проведение кадастровой оценки
Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода. Государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.
В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон. Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный кадастр недвижимости.
При проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель.
Вопросы для самоконтроля
В каком году в нашей стране было положено начало реформы системы учета объектов недвижимости, направленной на создание единого государственного кадастра недвижимости?
Каким знаком разделяются элементы кадастрового номера?
Какое количество кадастровых округов создано на территории РФ?
Каким информационным ресурсом является государственный кадастр недвижимости?
Являются ли кадастровые сведения общедоступными?
На каких носителях осуществляется ведение государственного кадастра недвижимости?
Подлежат ли сведения о вещных правах на объект недвижимости включению в запись о таком объекте недвижимости в Реестре объектов недвижимости?
С какого момента признается действующим аттестат кадастрового инженера?
Является ли необходимым для кадастрового инженера наличие лицензии на осуществление геодезической деятельности?
Сведения, содержащиеся в реестре кадастровых инженеров, являются - ?
Кто выступает сторонами договора подряда по выполнению кадастровых работ?
Какие документы являются результатом выполнения кадастровых работ?
Какой документ передается заказчику при выполнении кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет сооружения?
Чьей подписью заверяется акт обследования?
Каким образом устанавливается местоположение здания на земельном участке при составлении технического плана?
Cистематизированный свод сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий и иных сведений- это…
Действия уполномоченного органа по внесению в ГКН сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества – это…
Какие сведения о здании не могут быть указаны в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости?
Может ли основанием для указания сведений об объекте недвижимости в техническом плане являться декларация, составленная и заверенная кадастровым инженером?
На основании каких документов указываются сведения об объекте недвижимости в техническом плане?
Что устанавливают Требования к подготовке межевого плана?
Какой раздел подлежит обязательному включению в состав межевого плана независимо от вида кадастровых работ?
Назовите основные части межевого плана
Должен ли быть прошит межевой план, оформленный на бумажном носителе?
Какой метод может применяться при определении координат характерных точек границ земельных участков?
Продолжите предложение. «При согласовании местоположения границ земельного участка заинтересованное лицо не вправе…»
Проводится ли согласование местоположения границ земельных участков с гражданами, обладающими смежными земельными участками на праве собственности?
Какой орган вправе осуществлять кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним?
Объектами кадастрового учета являются…
Под кадастровой стоимостью понимается:
Какой орган в нашей стране осуществляет нормативно-правовое регулирование в сфере кадастровых отношений?
Применяются ли положения Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» в отношении участков недр, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, предприятий как имущественных комплексов?
Каким органом устанавливается порядок кадастрового деления территории Российской Федерации?
Кем устанавливается порядок присвоения кадастровых номеров объектам недвижимости?
Государственный кадастровый учет какого недвижимого имущества осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости»?
Что считается кадастровыми отношениями?
Источником кадастровой информации может являться - ?
К планово-картографическим материалам, используемым в кадастре, могут относиться…
Какая система координат в настоящее время является государственной при осуществлении геодезических и картографических работ?
На основе каких пунктов сети создаются постоянно действующие дифференциальные станции с целью обеспечения возможностей определения координат потребителями в режиме, близком к реальному времени?
Какая территория является наименьшей единицей деления кадастрового района?
Какова структура кадастрового номера кадастрового квартала?
Зависит ли от вида кадастровых работ перечень разделов, включаемых в состав межевого плана?
Из каких частей состоит межевой план?
Какие методы могут применяться при определении координат характерных точек границ земельных участков?
Каким образом устанавливается местоположение объекта незавершенного строительства на земельном участке при составлении технического плана?
Какой документ передается заказчику кадастровых работ при выполнении кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о снятии с учета объекта незавершенного строительства?
Какой документ предоставляет право осуществления кадастровой деятельности?
Какой нормативно-правовой акт является источником правового регулирования кадастровых отношений?
Может ли основанием для указания сведений об объекте недвижимости в техническом плане являться декларация, составленная и заверенная правообладателем объекта недвижимости?
На каком листе межевого плана из перечисленных проставляются подпись и оттиск печати кадастрового инженера?
На листах какого формата оформляются разделы, входящие в состав текстовой части межевого плана?
На основании каких документов указываются сведения об объекте недвижимости в техническом плане?
Основой нормативно-правового регулирования государственной кадастровой оценки является:
Проводится ли согласование местоположения границ земельных участков с гражданами, которым смежные земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, предоставлены в пожизненное наследуемое владение?
Продолжите предложение. «Предметом согласования местоположения границ земельных участков с заинтересованным лицом при выполнении кадастровых работ является…»
Что относится к результатам кадастровых работ?
Что представляет собой технический план?
Что является обязанностью кадастрового инженера по договору подряда на выполнение кадастровых работ?
Чьей подписью заверяется технический план?
Список литературы
а) основная литература
Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». [Электронный ресурс]. Доступ из справ. - правовой системы «КонсультантПлюс».
Афонина А.В., Цисс Т.А. Комментарий к Федеральному закону от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», 2-е издание. М.: 2010.
Указ Президента Российской Федерации от 25 декабря 2008 года № 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии». [Электронный ресурс]. Доступ из справ. - правовой системы «КонсультантПлюс».
Приказ Минэкономразвития РФ от 4.04. 2011 г. №144г. «Об утверждении Порядка кадастрового деления территории Российской Федерации и Порядка присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров». [Электронный ресурс]. Доступ из справ. - правовой системы «КонсультантПлюс».
Приказ Минэкономразвития РФ от 24.11.2008 №412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков». [Электронный ресурс]. Доступ из справ. - правовой системы «КонсультантПлюс».
Приказ Минэкономразвития РФ от 01.09.2010 №403 «Об утверждении формы технического плана здания и требований к его подготовке». [Электронный ресурс]. Доступ из справ. - правовой системы «КонсультантПлюс».
Приказ Минэкономразвития РФ от 29.12.2010 г. №583 «Об утверждении формы технического плана помещения и требований к его подготовке». [Электронный ресурс]. Доступ из справ. - правовой системы «КонсультантПлюс».
Приказ Минэкономразвития РФ от 13.12.2010 г. №628 «Об утверждении формы декларации об объекте недвижимости и требований к ее подготовке». [Электронный ресурс]. Доступ из справ. - правовой системы «КонсультантПлюс».
Приказ Минэкономразвития РФ от 13.12.2010 г. №627 «Об утверждении формы акта обследования и требований к его подготовке». [Электронный ресурс]. Доступ из справ. - правовой системы «КонсультантПлюс».
Приказ Минэкономразвития РФ от 03.08.2011 №388 «Об утверждении требований к проекту межевания земельных участков». [Электронный ресурс]. Доступ из справ. - правовой системы «КонсультантПлюс».
Приказ Минэкономразвития РФ Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» от 22.10.2010 года №508. [Электронный ресурс]. Доступ из справ. - правовой системы «КонсультантПлюс».
Приказ Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 г. №39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов» // БНА ФОИВ, 2007. № 21.
Варламов А.А., Севостьянов А.В. Земельный кадастр. В 6 тт. Т.5. Оценка земли и иной недвижимости: Учебное пособие для вузов. М.: Изд-во «КолосС», 2007. ISBN 978-5-9532-0672-3.
Коростелев С.П. Кадастровая оценка недвижимости. Учебное пособие. М.: Изд-во «Маросейка», 2010. ISBN 978-5-903271-53-5.
Наназашвили И.Х. Кадастр, экспертиза и оценка объектов недвижимости: Справ. пособие. М., 2009. ISBN 978-5-06-006004-1.
Шеляков И.М. Справочник кадастрового инженера. Кадастр недвижимости (2-е изд.). М.: Изд-во «Даурия», 2009. ISBN 978-5-901066-44-7.
Энциклопедия кадастрового инженера. Учебное пособие / Под ред. М.И. Петрушиной. М.: Кадастр недвижимости, 2007. ISBN 978-5-903744-01-5.
б) дополнительная литература
Григорьев С.А., Атаманов С.А. Кадастр недвижимости. [Электронный ресурс]. URL: http://geodesy.ru/books/book/1.
Юнусов А.Г., Ктиторов Э.М., Петрушина М.И., Сафиев А.А. Геодезические работы при землеустройстве. М., ГУЗ, 2003. ISBN 978-5-8291-1326-1.
Основы технической инвентаризации объектов капитального строительства: Конспект лекций/ Петрушина М.И., Красулина Т.В., Швайковская Е.В. М.: Кадастр недвижимости, 2006. ISBN 978-5-8291-879-2.
Основы государственной политики в области ведения государственного технического учета и инвентаризации объектов капитального строительства. Правовое обеспечение кадастра объектов недвижимости: Конспект лекций / Кислов В.С., Петрушина М.И. М.: Кадастр недвижимости, 2006. ISBN 978-5-8291-1689-6.
Формирование объекта недвижимости как объекта кадастрового учета: Конспект лекций / Петрушина М.И. М.: Кадастр недвижимости, 2006. ISBN 978-985-6858-68-3.