Глава 2. Анализ работы комитета управления городским имуществом Санкт-Петербурга
2.1. Анализ эффективности деятельности куги Санкт-Петербурга и агентств куги в 2-3х районах сПб по реализации задач управления собственностью и Административной реформы
Что было в СПб с 1991 по 2011????структура управления в СПб? +районные агентства?их роль проблемы????
Таблица. Основные события и процессы, проходившие в КУГИ Санкт-Петербурга
с 1991 года по 2011 год.
|
Год |
Основные события |
|
1991 |
- Создан Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (КУГИ); - Комитет получил права по управлению и распоряжению государственной собственностью. |
|
1992 |
- Комитет наделен правами Территориального агентства Госкомимущества России; - начало приватизации государственных предприятий; - образованы районные агентства КУГИ. |
|
1993 |
- Комитет сформировал нормативно-методическую базу в сфере имущественных отношений. |
|
1994 |
- Правительством России Комитету делегированы полномочия по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности; - начался процесс выкупа объектов нежилого фонда приватизированными предприятиями; - принят порядок приватизации предприятий – должников; - начало реализации Концепции системы управления недвижимостью Санкт- Петербурга. |
|
1995 |
- Начался процесс выкупа земельных участков приватизированными предприятиями; - установлен порядок приватизации объектов недвижимости, являющихся памятниками истории и культуры местного значения; - введено страхование объектов нежилого фонда. |
|
1996 |
- Установлен порядок проведения оценки недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности; - начало реализации концепции реформ в жилищной сфере. |
|
1997 |
- Комитет начинает лицензировать риэлторскую деятельность на территории Санкт- Петербурга; - установлен порядок предоставления объектов недвижимости на инвестиционных условиях; - определен порядок предоставления льгот по арендной плате за объекты нежилого фонда; - Комитет получил права по контролю над использованием федерального имущества; - введена новая методика расчета арендной платы за объекты нежилого фонда, основанная на их рыночной оценке; - разработана единая система учета, оценки и регистрации объектов недвижимости. |
|
1998 |
- Разработан и принят пакет законов, направленных на создание благоприятных условий для инвесторов; - установлен порядок предоставления объектов недвижимости на инвестиционных условиях; - сформирован инвестиционный адресный перечень Санкт-Петербурга; |
|
1999 |
- Завершение процесса учёта федеральной недвижимости в Санкт-Петербурге; - формирование реестра недвижимого имущества Санкт-Петербурга; - Комитет усовершенствовал технологию, оптимизирующую процессы учёта государственной собственности и регистрации недвижимости; |
|
2000 |
- Создана система эффективного управления государственными предприятиями, учреждениями, пакетами акций (паями, долями) государства в хозяйственных обществах и товариществах, коммерческих и некоммерческих организациях; - создана информационная система недвижимости Санкт-Петербурга. |
|
2001 |
- Утвержден порядок продажи незанятых объектов нежилого фонда, являющихся имуществом казны Санкт-Петербурга; - принята новая Концепция системы управления недвижимостью Санкт-Петербурга. |
|
2002 |
- Изменен порядок определения арендной платы за объекты нежилого фонда, сокращен перечень организаций, имеющих право на предоставление льгот по арендной плате; - Комитет разработал примерные формы договоров о передаче объектов недвижимости в собственность муниципальных образований, о предоставлении объектов недвижимости на инвестиционных условиях; - изменен порядок зачета затрат арендаторов на проведение капитального ремонта. |
|
2003 |
- Начался эксперимент по проведению торгов на право заключения договора аренды нежилого фонда, расселенных зданий и земельных участков, на которых они расположены; - подготовлен пакет документов, регламентирующих реализацию Земельного кодекса РФ, закона РФ о разграничении государственной собственности на землю; - Комитет осуществил переход на централизованный приём платежей по арендной плате за земельные участки и нежилые помещения; - разработана и внедрена форма извещения на основе штрих-кода для оплаты арендной платы за объекты нежилого фонда. |
|
2004 |
- Активизация инвестиционной деятельности в Санкт-Петербурге; - Комитет внедряет новые формы предоставления объектов на инвестиционных условиях и участвует в разработке правил, регламентирующих этот процесс; - принят закон Санкт-Петербурга, утвердивший методику определения арендной платы за объекты нежилого фонда; - расширен перечень объектов нежилого фонда, подлежащих продаже на торгах; - определён порядок взаимодействия с Фондом имущества Санкт-Петербурга. |
|
2005 |
- Разработан порядок предоставления льгот по арендной плате за объекты нежилого фонда; - вступил в силу Закон Санкт-Петербурга «О приватизации государственного имущества Санкт-Петербурга»; - утверждены новые формы договоров о предоставлении объектов на инвестиционных условиях; - создана правовая база для передачи объектов недвижимости в доверительное управление, проведены первые конкурсы на право заключения договоров. |
|
2006 |
- Разработан порядок передачи в собственность религиозных организаций имущества религиозного назначения, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга; - Комитетом формируется Реестр движимого имущества Санкт-Петербурга; - Комитетом формируется Фонд социально значимых объектов; - изменён порядок предоставления льгот по арендной плате за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург; - утверждена примерная форма договора безвозмездного пользования объектом нежилого фонда; - внесены изменения в инвестиционное законодательство, в т.ч. изменён порядок предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции; - создана методика массовой оценки объектов недвижимости; - сформирован Фонд объектов недвижимости, используемых исключительно под социальные цели. |
|
2007 |
- Разработана новая методика определения арендной платы за сооружения специального назначения, используемые при размещении плавательных средств на акваториях водных объектов; - утверждена методика определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Санкт-Петербурга; - разработан порядок взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при изъятии земельных участков для государственных нужд; - разработаны условия обеспечения интересов субъектов малого предпринимательства при приватизации объектов нежилого фонда; - организовано сопровождение 21 крупного инвестиционного проекта Санкт- Петербурга. |
|
2008 |
- Усовершенствован порядок предоставления в пользование имущества Санкт-Петербурга; - установлены процедуры согласования инвестиционных условий для приобретения в государственную собственность Санкт-Петербурга построенных инвестором объектов социального назначения; - созданы механизмы продажи земельных участков на аукционах совместно с аварийными объектами нежилого и жилищного фонда, продажи неликвидных объектов нежилого фонда; - участие в разработке проекта закона Санкт-Петербурга «Об участии Санкт-Петербурга в государственно-частных партнерствах». |
|
2009 |
- Завершен процесс разграничения права государственной собственности на объекты культурного наследия федерального значения, заявленные Правительством Санкт-Петербурга для оформления права собственности Российской Федерации и Санкт-Петербурга; - осуществлена передача имущества из федеральной собственности в собственность Санкт-Петербурга, а также из собственности Санкт-Петербурга в федеральную или муниципальную собственность; - проведение постоянной государственной поддержки арендаторов, осуществляющих социально значимую деятельность в Санкт-Петербурге, объединений ветеранов и жертв политических репрессий, а также организаций федеральной почтовой связи; - участие в реализации мероприятий, направленных на поддержку ветеранов войны, инвалидов и граждан, проживающих в аварийном жилищном фонде. |
|
2010 |
- Участие в реализации Адресной инвестиционной программы строительства жилых домов, квартиры в которых предусмотрено передать ветеранам Великой Отечественной войны; - разработка нормативно-правовой базы с целью проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления в отношении государственного имущества; - участие в реализации стратегических проектов: автомагистрали «Западный скоростной диаметр», развитие аэропорта «Пулково» и прилегающих территорий, строительство Дворца искусств на Васильевском острове, жилых комплексов «Северная долина» и «Балтийская жемчужина», развитие территории «Новая Голландия»; |
|
2011 |
- в рамках государственной программы «Бизнес-инкубатор» Комитетом разработан механизм передачи объектов недвижимости под цели создания инфраструктуры поддержки малого предпринимательства; |
01.02.2011 года было создано Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Центр повышения эффективности использования государственного имущества». Новая структура была призвана осуществлять материально-техническое обеспечение деятельности Комитета по управлению городским имуществом в сфере контроля за использованием и сохранностью государственного недвижимого имущества Санкт-Петербурга. Выселение незаконных и недобросовестных арендаторов, освобождение объектов нежилого фонда и земельных участков, борьба с самозахватами стали основными задачами и направлениями деятельности организации.
Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга помимо информации общего характера о самом комитете представляет на своем сайте www.commim.spb.ru доступ к базам данных по помещениям, предлагаемым КУГИ к аренде и другую оперативно обновляющуюся информацию по недвижимости Петербурга.
Создание СПбГУ «Центра повышения эффективности использования государственного имущества». Было установлено, что целью данного учреждения является материально-техническое обеспечение деятельности Комитета по управлению городским имуществом в сфере осуществления контроля за использованием и сохранностью государственного имущества Санкт-Петербурга.18 Несмотря на столь недолгий период существования организации, уже можно говорить о значительных достижениях в осуществлении делегированных Учреждению полномочий по защите имущественно - правовых интересов государства – 156 освобожденных объектов государственной собственности – цифра, ознаменовавшая первый год работы «Центра повышения эффективности использования государственного имущества». В результате деятельности по освобождению незаконно занятых арендаторами объектов, город сможет эффективно распорядиться своим имуществом и получить в городской бюджет более 60 миллионов рублей.19
Так же к подведомственным организациям КУГИ Санкт-Петербурга относится Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (ГУП«ГУИОН»).20
ГУП «ГУИОН» осуществляет:
технический учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества на территории Санкт-Петербурга;
присвоение номеров строениям (сооружениям), принятым в эксплуатацию, и упорядочение нумерации существующих строений (сооружений)
инвентаризацию земельных участков по их функциональному использованию;
оценочную деятельность;
разработку в интересах Санкт-Петербурга методологии осуществления вышеуказанных видов деятельности, в том числе проектов правовых актов Санкт-Петербурга;
иные виды деятельности, связанные с техническим учетом, технической инвентаризацией и оценкой объектов недвижимого имущества.
За годы работы КУГИ Санкт-Петербурга создал одну из самых эффективных и хорошо урегулированных нормативно-правовых баз России. В ней регламентировано большинство вопросов по управлению и распоряжению имуществом государства.
В состав КУГИ Санкт-Петербурга входят 16 районных агентств.
Они выполняют функции по оформлению договоров: аренды недвижимого имущества, об инвестиционной деятельности, залога и иных сделок, в результате которых возникают, изменяются или прекращаются права на объекты недвижимости.
Главное задачей управлению недвижимостью является извлечение из объекта недвижимости максимального стабильного дохода и обеспечение роста рыночной стоимости управляемого муниципального имущества.
Районным агентствам поручено собрать информацию о безнадежных объектах, освободить которые не удается в ходе обычной претензионно - исковой работы. Если на объект находится желающий, его приглашают на заседание районной или городской комиссии по недвижимости. Комиссия должна назначить срок, за который фирма берется освободить помещение от незаконных жильцов «путем совершения любых не противоречащих закону действий.
Агентства управления городским имуществом расположенные в Кировском и Красносельском районах Санкт-Петербурга являются структурными подразделениями КУГИ Санкт-Петербурга, так же как и остальные агентства КУГИ, расположенные на территории Санкт-Петербурга. Роль районных агентств КУГИ Санкт-Петербурга заключается в том, что они охватывают каждый район города, тем самым облегчая работу КУГИ Санкт-Петербурга, сложно представить что было бы если бы все вопросы решало КУГИ Санкт-Петербурга.
Во-первых, слишком большой объем обращений граждан, с которым один уполномоченный орган наверняка не справился бы. А так в каждом районе свое агентство, куда граждане обращаются с проблемами и вопросами. Вот например Кировское районное агентство имеет полномочия только в своем районе, оно не может решать проблемы Красносельского районного агентства, это уже не входит в его полномочия, а КУГИ Санкт-Петербурга имеет надзорные полномочия на территории всего города, под его ведением находятся все районные агентства Санкт-Петербурга.
Фонд имущества Санкт-Петербурга — единственный уполномоченный продавец государственного имущества Санкт-Петербурга
Фонд имущества Санкт-Петербурга создан в 1991 году во исполнение Закона Российской Федерации «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации». За время своей деятельности Фонд имущества создал высокоэффективную систему приватизации городских активов, позволяющую значительно увеличить доходы бюджета и обеспечить прозрачность процесса передачи государственного имущества в частные руки.
За последние 8 лет своей работы (2004-2011) Фондом имущества продано более 13,6 тыс. объектов на общую сумму более 111 млрд. руб.
Согласно действующему законодательству основным способом продажи государственного имущества являются аукционы. Фонд имущества СПб проводит классические английские аукционы с аукционистом. Единственным условием победы является готовность участника заплатить наибольшую цену. При этом превышение цены продажи над начальной ценой составляет в среднем 2,5 раза, что является наглядным свидетельством эффективности аукционного метода.
Помимо основной деятельности, Фонд осуществляет оценку бизнеса, объектов недвижимого и движимого имущества, ценных бумаг, нематериальных активов, производит необходимые действия по государственной регистрации прав, обременений в отношении объектов недвижимости, проводит консультации в области оценки и маркетинга, занимается юридическим сопровождением сделок.
В 2010 году при участии Фонда имущества Санкт-Петербурга совершены сделки по 2500 объектам на общую сумму более 18 млрд рублей. Плановое задание по приватизации было перевыполнено на 2,6 млрд рублей.
Бюджетное задание Фонда имущества в 2009 году = 6 082,2 млн. руб., фонд перечислил в
бюджет – 9 038,6 млн. руб. Основными доходами, поступившими в бюджет Санкт-Петербурга
являются доходы от: - продажи земельных участков – 3,35 млрд. руб. - продажи пакетов акций – 3,1 млрд. рублей - продажи встроенных помещений – 2,3 млрд. рублей.
Общая сумма сделок Фонда имущества за 2008 год 13,1 млрд рублей.
По итогам работы Фонда имущества Санкт-Петербурга с 2008-2010 года, можно сделать вывод, что бюджетное задание выполняется, а суммы, поступившие в бюджет Санкт-Петербурга варьируются. Самый высокий показатель был в 2010 году, значит с каждым годом показатели стремятся быть лучше, и эффективность работы повышается
Стоит рассмотреть расчетную таблицу по доходам, за использование государственного имущества за 2011 год. Перечислены источники доходов, какие суммы перечислены в бюджет Санкт-Петербурга, и как это отражается в процентном отношении.
В итоге стоит сделать вывод, по истечению 2011 года, КУГИ Санкт-Петербурга хорошо справился с поставленной задачей формирования бюджетного задания. Процентные показатели превышают норму, а доходы перечисленные в бюджет города определяются большими показателями.
КУГИ Санкт-Петербурга выполнил общее бюджетное задание на 105% за счет других направлений, в первую очередь за счет приватизации имущества. Так, доходы от продажи государственного имущества превзошли план на 31%, от продажи земельных участков - на 43%. От продажи акций акционерных обществ с участием города в уставном капитале было выручено 1,11 млрд. при плане в 50 млн. рублей. В итоге вместо запланированного дохода в 28,6 млрд. Комитет обеспечил доход в объеме 30,940 млрд. рублей, что составило 9,2% от всех поступлений в бюджет Санкт-Петербурга.
Если рассмотреть количество объектов недвижимости, находящихся в ведении КУГИ которые сданы в аренду в каждом для бизнес-центров и офисов в районах Санкт-Петербурга то получаются следующие проценты:
Выводом из диаграммы является то, что самое большое количество объектов сданных в аренду КУГИ Санкт-Петербурга находятся в Московском, Петроградском и Центральном районах. Это можно объяснить тем, что эти районы находятся в центре, большой поток людей, в таких местах гораздо выгоднее размещать офисы и бизнес-центры, так как количество людей, которые будут пользоваться предоставленными услугами гораздо высока, чем например в том же Выборгском районе Санкт-Петербурга.
в пар.2.1. анализа нет!! Где таблицы? Диаграммы по СПб по районам??