ЗМІСТ

Висновок про вартість оцінюваної квартири 3

1. Завдання на оцінку 5

2. Опис земельної ділянки та об'єкта оцінки 5

3. Перелік припущень, у межах яких проводилася оцінка, і обмежень щодо застосування результатів оцінки 7

4. Мета оцінки та обґрунтування вибору відповідної бази оцінки 8

5. Нормативно-правові акти, відповідно до яких проводиться оцінка 8

6. Основні поняття та визначення 8

7. Перелік та аналіз зібраних і використовуваних вихідних даних та інформації при проведенні оцінки 9

8. Висновок про існуюче та найбільш ефективному використанні оцінюваної квартири 10

9. Процедура оцінки 11

10. Методологія оцінки вартості квартири 11

11. Аналіз стану ринку житлової нерухомості 14

12. Визначення вартості об'єкта 17

12.1. Визначення фізичного стану оцінюваної квартири 17

12.2. Визначення вартості оцінюваної квартири порівняльним методичним підходом (аналогів продаж) 18

13. Висновок про вартість оцінюваної квартири 20

14. Заява оцінювача 22

Список використаної літератури та документів 23

ДОДАТКИ

Висновок про вартість оцінюваної квартири

Товариство з обмеженою відповідальністю «Оцінка Плюс», чинне на основі Сертифікату суб'єкта оціночної діяльності, виданого Фондом державного майна України 12 березня 2012, №13090 / 12 та договору з Камаева Ольгою Миколаївною від 4 листопада 2014, №138 / 14, справило незалежну оцінку вартості трикімнатної квартири №93, розташованої за адресою: м.Запоріжжя, Хортицький р-н, пр.Юбілейний, 19-а.

Житловий будинок, квартира в якому є об'єктом оцінки, знаходиться в Хортицькому рай-оне м.Запоріжжя по пр.Юбілейному, 19-а. Місцезнаходження характеризується розташуванням на внутрішньоквартальної території, утвореної проспектами Ювілейний і Радянський, і вулицею Будьонного, в зоні забудови дев'ятиповерховими багатоквартирними житловими будинками, зоні пішохідної доступності окремих видів маршрутів громадського транспорту та об'єктів соціально-побутової інфраструктури. Пішохідні потоки в даному районі міста низькі, постійні. У безпосередній близькості розташовані ринок «Юбілейний», ДК «Хортицький», СМ «Амстор», школа №49, дитячий садок №234, продовольчий магазин.

Оцінювана квартира знаходиться на шостому поверсі дев'ятиповерхового, трехпод'ездного житлового будинку і складається з трьох житлових кімнат, кухні, коридору, ванної і туалетної кімнат, двох засклених балконів. Загальна площа оцінюваної квартири складає 68,62м2, в тому числі житлова - 45,9м2. Квартира забезпечена центральним опаленням, холодним і гарячим по-чання, каналізацією, електропостачанням і газопостачанням, встановлені лічильники обліку витрати, електроенергії та води. Технічний стан квартири задовільний (кімната №5 у початковій стадії ремонту).

Оцінювана трикімнатна квартира №93, є приватною власністю Камаева Ольги Миколаївни на підставі договору від 14 липня 2011 року, посвідченого приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Задачин Н.В.

Право приватної власності Камаева Ольги Миколаївни на квартиру №93 зарегист-рировать АП ЗМБТІ в книзі 240, номер запису 36545, реєстраційний номер 23175767, про що видана виписка про державну реєстрацію прав від 27 липня 2011 року, №30768430.

Оцінювана квартира знаходиться в кредитній заставі у ПАТ «ОТП Банк», договір сле-дме іпотеки №PML-204/088/2008/1 від 14 липня 2014 року, укладений між ПАТ «ОТП Банк» та громадянкою України Камаева Ольгою Миколаївною.

На момент оцінки розглядається питання про продаж квартири з метою погашення кредиту Банку. Звіт виконаний відповідно до Договору №1 / Запоріжжя від 12.12.2011г., Про співробітництво між ПАТ «ОТП Банк» і суб'єктом оціночної діяльності ТОВ «Оцінка Плюс».

Оцінка виконана станом на 4 листопада 2014. Згідно з договором на оцінку, в процесі оцінки визначена ринкова і ліквідаційна вартості для продажу.

Оцінка проводилася із застосуванням бази, що відповідає ринковій вартості, при цьому використовувався порівняльний методичний підхід.

Оцінка виконана з урахуванням вимог: Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»; Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженого За становленням Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003р., №1440; Національного стандарту №2 «Оцінка нерухомого майна», затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 28 жовтня 2004р., №1442; «Методики оцінки майна», затверджений-ної Постановою Кабінету Міністрів України від 10 грудня 2003р., №1891.

Ринкова вартість оцінюваної квартири №93, станом на 04 листоп-ря 2014 року, склала 388 427,0 (триста вісімдесят вісім тисяч чотиреста двадцять сім) гривень.

Ліквідаційна вартість оцінюваної квартири №93, станом на 4 листопада 2014 склала, 349 584,0 (триста сорок дев'ять тисяч п'ятсот вісімдесят чотири) гривні.

Вартість визначена без урахування ПДВ.

Директор ТОВ «Оцінка Плюс» Е.Н.Нароха 

1. Завдання на оцінку

На підставі договору від 4 листопада 2014, №138 / 14 Камаева Ольга Миколаївна доручає, а товариство з обмеженою відповідальністю «Оцінка Плюс» виробляє неза-мую оцінку вартості об'єкта нерухомості. Об'єктом оцінки є житлова трикімнатна квартира №93, розташована по адре-су: м.Запоріжжя, Хортицький р-н., Пр.Юбілейний, 19-а.

Оцінювана квартира знаходиться на шостому поверсі дев'ятиповерхового, трехпод'ездного житлового будинку і складається з трьох житлових кімнат, кухні, коридору, ванної і туалетної кімнат і двох балконів. Загальна площа оцінюваної квартири складає 68,62м2, в тому числі житлова - 45,9м2. Квартира знаходиться в задовільному стані.

Оцінювана квартира є приватною власністю Камаева Ольги Миколаївни (договір від 14 липня 2011 року, посвідчений приватним нотаріусом Запорізького міського но-таріально округу Задачин Н.В. Право приватної власності зареєстровано Запорож-ським АП МБТІ 27 липня 2011), (додаток 4). Квартира знаходиться в кредитній заставі у ПАТ «ОТП Банк», договір наступної ипот-ки №PML-204/088/2008/1 від 14 липня 2014 року. Звіт виконується відповідно до Договору №1 / Запоріжжя від 12.12.2011г., Про со-співробітництві між ПАТ «ОТП Банк» і суб'єктом оціночної діяльності ТОВ «Оцінка Плюс».

Оцінка виконується за станом на 4 листопада 2014. Згідно з договором на оціню-ку, в процесі оцінки визначається ринкова і ліквідаційна вартості квартири для про-дажу з метою погашення кредиту Банку.

Валюта оцінки - гривня.

Окремі розрахунки виконані в доларах США. За даними НБУ, курс долара на дату оцінки становить 12,9540грн. за $ 1.

Форма складання звіту - звіт в повній формі, в двох примірниках. Усі примірники звіту мають однакову юридичну силу і передаються Замовнику.

Дата оформлення звіту 10 листопада 2014.

2. Опис земельної ділянки та об'єкта оцінки

Земельна ділянка та житловий будинок, квартира в якому є об'єктом оцінки, зна-диться в Хортицькому районі м.Запоріжжя по пр.Юбілейному, 19-а. Місцезнаходження характе-ризуется розташуванням на внутрішньоквартальної території, утвореної проспектами Юбі-лейн і Радянський, і вулицею Будьонного, в зоні забудови дев'ятиповерховими багатоквартирними житловими будинками, зоні пішохідної доступності окремих видів маршрутів громадського транспорту та об'єктів соціально-побутової інфраструктури. Пішохідні потоки в даному районі міста низькі, постійні. У безпосередній близькості розташовані ринок «Ювілейний», ДК «Хортицький», СМ «Амстор», школа №49, дитячий садок №234, продовольчий магазин.

За своїм функціональним призначенням і характером використання ділянку, на кото-ром розташований об'єкт, відноситься до земель житлової забудови, він розташований в серединній се-літебной зоні міста. Згідно зі схемою економіко-планувального зонування, ділянка входить до складу сімдесят другого економіко-планувальної зони міста.

До числа рентообразующих факторів на локальному рівні, що мають вплив на земель-ний ділянку, відноситься розташування земельної ділянки на грунтах з несучою здатністю менше 1,0кг / см2, при потужності понад 2 метри.

Ділянка спланований. Планувальні ухили, в цілому повторюючи природний, виконан-ни як уздовж, так і в сторони від житлового дев'ятиповерхового будинку, квартира якого є об'єктом оцінки.

Ділянка упорядкований. Вимощення навколо будинку і внутрішньодворових дорога мають асфальто-ше покриття. Перед під'їздами встановлені лавки для відпочинку мешканців, висаджені дере-вья і чагарник.

Огляд ділянки та житлового будинку з боку пр.Юбілейного і пр.Советский закритий впередистоящей будинками (см.приложение 1).

Під'їзди та підходи знаходяться поза задовільному стані.

Інтенсивність руху транспорту по пр.Юбілейному - висока, постійна.

Відстань від об'єкта оцінки становить: • до центру міста ~ 11,1км; • до центрального автовокзалу ~ 17,1км; • до залізничного вокзалу "Запоріжжя-I" ~ 18,2км; • до аеропорту ~ 26,6км; • до річкового порту ім. В.І.Леніна ~ 9,3км; • до основних магістралей (пр.Советский) ~ 0,4км.

Житловий будинок, в якому розташована оцінювана квартира, великопанельний, дев'яти-поверховий, трехпод'ездний. Рік будівництва не встановлений. Оцінювана квартира знаходиться на шостому поверсі в третьому під'їзді будинку. На сходових клітках розташоване по 4 квартири. Під'їзд житлового будинку обладнаний домофоном. Квартири №93 і №94 відокремлені тамбуром.

Основні параметричні характеристики квартири і характеристики конструктивних елементів будинку наведені в таблицях 1 і 2.

Об'ємно-планувальні характеристики квартири згідно з технічним паспортом Таблиця 1

Таблица 1

Найменування характеристики	Значення
Загальна площа, кв.м	68,62
Корисна площа, кв.м	66,7
Житлова площа, кв.м	45,9
Висота приміщення, м	2,55

Характеристика житлового будинку і квартири Таблиця 2

Найменування конструктивного елементу	Характеристика
Рік побудови	Не встановлений
Проект	Типовий
Фундамент	ФБС
Стіни	Великопанельні
Перегородки	Гіпсобетонні
Перекриття	Залізобетонні плити
Підлога	Паркет, керамична плитка
Прорізи: - вікна; - двері	металлопластикові; вхідні металеві, внутрішні МДФ
Внутрішнє оздоблення	Штукатурка, шпалери, кахельна плитка
Внутрішнє сантехнічне та електричне облаштування	Центральне опалення, електропостачання, холодне і гаряче водопостачання, каналізація, газ

Згідно з технічним паспортом, оцінювана квартира є трикімнатної, со-стоїть з трьох житлових кімнат, кухні, коридору, ванної і туалетної кімнат і двох балконів, загальною площею 68,62м2. Квартира перепланувань не має.

Розподіл площ:

коридор (№1) - 10,6м2;

ванна кімната (№2) - 2,0м2;

туалетна кімната (№3) - 1,1м2;

кухня (№4) - 7,1м2;

житлова кімната (№5) - 10,9м2;

житлова кімната (№6) - 17,5м2;

житлова кімната (№7) - 17,5м2;

балкон - 0,96м2;

балкон - 0,96м2.

Стіни в квартирі обклеєні шпалерами, стелі в кімнатах пофарбовані водоемульсійною фарбою, в кухні і санвузлі стелі підшиті пластикової дошкою з вбудованими точковими світильниками. У кімнатах підлога вкрита натуральним паркетом, в коридорі, кухні і санвузлі на підлогах покладена керамічна плитка. У санвузлі стіни облицьовані кахельною плиткою.

Вікна в квартирі металопластикові з подвійними склопакетами. Вхідні двері ме-левих, внутрішні двері МДФ. На балконах встановлені дерев'яні рами з расстек-спритною.

Квартира забезпечена центральним опаленням, холодним та гарячим водопостачанням, каналізацією, електропостачанням і газопостачанням, встановлені лічильники обліку витрати, електроенергії та води.

Квартира знаходиться в задовільному технічному стані, раніше вона була від-ремонтувати (крім кімнати №5) з використанням матеріалів вітчизняного виробництв-ва з елементами дизайнерських рішень. В даний час ремонт трохи застарів. Малюнок шпалер і фарбування шар місцями забруднені.

На момент оцінки кімната №5 не використовується, вона вимагає проведення ремонту. У кімнаті на стінах немає шпалер, паркет пошкоджений, дверне полотно просіло - нещільний притвор по периметру, (додаток 2).

3. Перелік припущень, у межах яких проводилася оцінка,     і обмежень щодо застосування результатів оцінки

• Справжній звіт достовірний в повному обсязі і лише в зазначених у звіті цілях. Жодна зі сторін не може використовувати звіт (або будь-яку його частину) інакше, ніж це передбачено договором про оцінку.

• Висновки оцінювача щодо отриманої величини вартості дійсні протягом шести місяців від дати оцінки.

• У своїх діях суб'єкт оціночної діяльності виступав як незалежний виконай-тель. При проведенні оцінки оцінювач виходив з того, що надана йому інформа-ція є точною і достовірною, і не проводив її перевірки. Розмір винагороди оцінювача не пов'язаний з висновками про вартість оцінюваного об'єкта.

• Оцінювач не виробляв вимірювальних робіт на об'єкті та не бере на себе відпові-ності за їх точність. Всі дані про технічні характеристики квартири отримані з технічного паспорта Запорізького міжміського бюро технічної інвентаризації, виконаного за станом на 27 липня 2011 року і шляхом огляду оцінювачем 5 листопада 2014.

• Опис технічного стану квартири, наведене у звіті, дійсно тільки на дату оцінки. Суб'єкт оціночної діяльності не несе відповідальності за зміну її технічного стану надалі внаслідок впливу природних, технічних і людських чинників.

• Оцінювач передбачає відсутність будь-яких прихованих чинників, що впливають на стан фундаментів та інших несучих конструкцій будинку, крім обумовлених у цьому звіті, які можуть істотно вплинути на вартість оцінюваної квартири. Суб'єкт оце-нічний діяльності не несе відповідальності за наявність прихованих чинників, ні за необ-ність виявлення таких.

• При зміні характеристик оцінюваної квартири отримана підсумкова вартість під-лежить коригуванню.

• Експертиза юридичних аспектів прав власності не проводилася. Оцінювана власність вважається вільною від усіх претензій з боку третіх сторін, за винятком обумовлених у звіті.

• Користувачі звіту мають досить чітке уявлення про об'єкт оцінки, його місце-розташування, конструктивних характеристиках і технічному стані.

4. Мета оцінки й обґрунтування     вибору відповідної бази оцінки

Оцінювана квартира є приватною власністю Камаева Ольги Миколаївни. Квартира знаходиться в кредитній заставі у ПАТ «ОТП Банк», договір наступної іпотеки №PML-204/088/2008/1 від 14 липня 2014 року, укладений між ПАТ «ОТП Банк» та громадянкою України Камаева Ольгою Миколаївною. На момент оцінки вирішується питання про продаж квар-тири з метою погашення кредиту Банку.

Звіт виконується відповідно до Договору №1 / Запоріжжя від 12.12.2011г., Про со-співробітництві між ПАТ «ОТП Банк» і суб'єктом оціночної діяльності ТОВ «Оцінка Плюс».

Нормативною базою, для оцінки нерухомого майна є «Методика оцінки майна» [2] і Національний стандарт №1 «Загальні засади оцінки майна і імущі-дарських прав» [3] і Національний стандарт №2 «Оцінка нерухомого майна» [4].

Відповідно до договору на оцінку і п.34 «Національного стандарту №1», який говорить «об'єкт оцінки у разі його застави оцінюється за ринковою вартістю без включення до неї суми податку на додану вартість», для оцінюваної квартири визначається ри-нічна вартість з застосуванням бази, що відповідає ринковій вартості.

5. Нормативно-правові акти, відповідно до яких проводиться оцінка

Основоположними документами, що регламентують оціночну діяльність в Україні, є:

1. Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».

2. Національний стандарт №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003р., №1440.

3. Національний стандарт №2 «Оцінка нерухомого майна», затверджений За-становленням Кабінету Міністрів України від 28 жовтня 2004р., №1442.

4. «Методика оцінки майна», затверджена Постановою Кабінету Міністрів України від 10 грудня 2003р., №1891.

Інші нормативно-правові акти, які оцінювач використовував у своїй роботі, при-ведені в розділі «Перелік використаної літератури» даного звіту.

6. Основні поняття та визначення

Чинне законодавство про оцінку [1, 2, 3] визначає:

• Суб'єкт оціночної діяльності (експерт) - суб'єкт господарювання, який здійснюва-ляет оцінку відповідно до законодавства з питань оцінки майна, имуществен-них прав та професійну оціночну діяльність в Україні;

• Оцінка - процес визначення вартості майна за встановленою процедурою на визна-поділену дату; • Незалежна оцінка - встановлення певного виду вартості майна Експертом за домовленістю з Замовником;

• Договір на проведення незалежної оцінки майна - договір між замовником оцінки та експертом, визначеним у випадках, передбачених Методикою [2] на конкурсній ос нове, в порядку встановленому Фондом державного майна, відповідно до ко-менту, котрим експерту доручається проведення незалежної оцінки майна;

• База оцінки - комплекс методичних підходів, методів та оціночних процедур, відповідаю-щих певному виду вартості майна. Для визначення бази оцінки враховуються мета оцінки та умови використання її результатів;

• Методичні підходи - загальні способи визначення вартості майна, які осно-вивала на основних принципах оцінки;

• Дата оцінки - дата (число, місяць і рік), на яку проводиться оцінка майна та визна-деляется його вартість;

• Ринкова вартість - вартість, за яку можливе відчуження об'єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за договором, укладеним між покупате-лем і продавцем, після проведення адекватного маркетингу за умови, що кожна сто-рона діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу;

• Ліквідаційна вартість - вартість, яка може бути отримана, в умовах прода-жи об'єкта оцінки, який значно менше терміну експозиції подібного майна, протягом якого воно може бути продане, за ціною, яка дорівнює ринковій вартості;

• Термін експозиції - строк, протягом якого об'єкт оцінки може бути виставлений для продажу на ринку з метою забезпечення його відчуження за найбільшою ціною і продол-жительность якого залежить від співвідношення попиту і пропозиції на подібне імущі-ство, кількість потенційних покупців, їх купівельна спроможність та інші фактори;

• Вартість заміщення - визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на ство-ня (придбання) нового об'єкта, подібного до об'єкта оцінки, який може бути одно-цінної заміною;

• Вартість відтворення - визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на ство-ня (придбання) в сучасних умовах нового об'єкта, ідентичного об'єкту оцінки;

• Залишкова вартість заміщення (відтворення) - вартість заміщення (відтворення) об'єкта оцінки за вирахуванням усіх видів зносу (для нерухомого майна - з урахуванням ри-нічний вартості земельної ділянки при її існуючому використанні (прав, свя-занних із земельною ділянкою);

• Спеціальна вартість - сума ринкової вартості та надбавки до неї, яка формиру-ється за наявності не типовою мотивації або особливої зацікавленості потенциаль-ного покупця (користувача) в об'єкті оцінки.

• Вартість у використанні - вартість, яка розраховується виходячи із сучасних умов використання об'єкта оцінки і може не відповідати його найбільш ефективному використанню.