Глава 6

может принести обладание этим объектом. Соответственно этому стоимость объек­та недвижимости, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования данного объекта и от его последующей продажи. Та­ким образом, стоимость недвижимости есть функция от будущих денежных пото­ков от нее, приведенных к их настоящей стоимости.

Принципы, связанные с объектом недвижимости

Данные принципы связаны, прежде всего, с землей, на которой расположен объект. Это:

♦ принцип остаточной продуктивности земли;

♦ принцип предельной продуктивности (принцип вклада);

♦ принцип возрастающего и уменьшающегося дохода;

♦ принцип сбалансированности;

♦ принцип экономического размера;

♦ принцип экономического разделения.

Принцип остаточной продуктивности земли.

В основе принципа лежит теория факторов производства, согласно которой со­здаваемый в процессе производства продукт есть результат взаимодействия капи­тала, труда и земли.

Соответственно этому стоимость созданного продукта за определенный период времени представляет собой сумму перенесенной стоимости оборудования, мате­риалов, расходов на оплату труда, необходимой прибыли и дохода, приходящегося на землю (ренты).

Рента (доля стоимости созданного продукта, приходящегося на землю), следова­тельно, равна разнице между всей величиной стоимости, с одной стороны, расхода­ми предпринимателя и доходом, приходящимся на капитал и труд, — с другой, за определенный период времени. (В свою очередь, величина ренты, соотнесенная с альтернативными вариантами вложения средств, использованных для приобрете­ния земли, определяет цену земли.)

Практически принцип остаточной продуктивности земли может быть использо­ван (и используется в так называемой «технике остатка») для определения прием­лемой цены, которую можно заплатить за землю при определении целесообразности нового строительства:

♦ Если возможная величина цены реализации строящегося объекта (загород­ного дома) составляет $ 100 тыс., затраты на строительство — $70 тыс., необхо­димая норма прибыли 20 %, то возможная сумма, которую будет согласен заплатить застройщик за землю, составит:

Цена земли = 100 000 - 70000 - (70000 х 0,2) = 16 000.

Принцип вклада.

Вклад — сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента. При этом величина та­кого увеличения (уменьшения) может быть как выше, так и ниже затрат на его создание.

♦ Как можно заметить, теоретической основой принципа вклада (как и ряда следующих принципов оценки) является концепция предельной производи­тельности, согласно которой максимальная эффективность достигается тог­да, когда предельный доход становится равным предельным затратам, связан­ным с его получением. Соответственно этому дополнительные затраты имеют смысл до тех пор, пока они приносят доход, больший, чем сами затраты.

♦ Например, если к загородному дому из предыдущего примера добавить бас­сейн, то его стоимость возрастет на $10 тыс., но дополнительные затраты — на $ 45 тыс. Очевидно, что в этом случае создание бассейна нецелесообразно.

Принцип возрастающего и уменьшающегося дохода.

Суть принципа в том, что по мере добавления дополнительных порций капитала и труда к земле доходность будет увеличиваться растущими темпами до определен­ной границы. За ее пределами прирост доходов хотя и продолжается, но замедляю­щимися темпами, так что в результате наступает ситуация, при которой дополни­тельные доходы оказываются ниже, чем необходимые для их получения затраты.

Принцип сбалансированности.

Для каждого типа землепользования существуют оптимальная величина и соот­ношение между факторами производства, при которых обеспечивается максималь­ная стоимость земли.

Принцип экономического размера.

По сути — это обратная сторона принципа сбалансированности. Экономический размер — это величина площади земли, которая необходима для достижения опти­мального масштаба землепользования в соответствии с рыночными требованиями.

♦ Например, при площади загородного дома в 100 м² оптимальным размером земельного участка, обеспечивающего максимизацию стоимости объекта не­движимости, является для данного рынка участок площадью в 1/10 га. Умень­шение размера участка, как и его увеличение, снижает стоимость объекта, так как не обеспечивает оптимального размера землепользования.

Принцип экономического разделения.

Как уже отмечалось, права на недвижимую собственность следует комбиниро­вать так, чтобы обеспечить максимальную общую ценность объекта.

Указанный принцип может быть использован для определения «достаточности» или «избыточности» прав при том или ином использовании недвижимости.

Так, речь может идти о том, что продавец недвижимости требует приобретения покупателем в собственность как здания, так и земельного участка, на котором оно расположено. В то же время с точки зрения максимизации общей ценности недви­жимости может быть более разумным аренда земли (например, долгосрочная).

Принципы, связанные с рыночной средой

Это:

— принцип зависимости;

— принцип соответствия;

— принцип спроса и предложения;

— принцип конкуренции;

— принцип изменения.

Принцип зависимости.

Ценность объекта недвижимости, используемого тем или иным конкретным об­разом, зависит от внешней среды, в которой находится объект.

При этом в качестве факторов внешней среды выступают экономические, эколо­гические, юридические и иные факторы.

♦ Особое значение имеют экономические факторы — близость объекта к транс­портным путям, торговым, культурным и другим объектам, связь с которыми определяет ценность объекта для его пользователя.

Зависимость ценности объекта для его пользователя от его близости к тем или иным объектам получает свое выражение в таком понятии, как «экономическое ме­стоположение недвижимости».

В зависимости от типа недвижимости на экономическое местоположение объек­та влияют разные факторы. Например, для жилой недвижимости это может быть близость к маршрутам общественного транспорта, объектам социальной инфра­структуры; для торговых предприятий — близость к пассажиропотокам и пр.

Оценивая недвижимость, оценщик должен определить, как влияет местополо­жение объекта на его ценность для потребителя и какой вариант использования мо­жет быть в условиях данной внешней среды наиболее эффективным (например, можно отказаться от использования помещения в качестве офиса и использовать его как торговое).

Принцип соответствия.

Характеристики объекта недвижимости — архитектурно-планировочные реше­ния, уровень удобств и услуг — должны соответствовать друг другу и отвечать по­требностям и ожиданиям рынка.

Этот принцип важен при принятии градостроительных решений, при определе­нии требований, которые предъявляются к объектам разных категорий, и предпола­гает, что все компоненты объекта соответствуют друг другу.

♦ Например, применение высококачественных и дорогостоящих материалов для отделки жилых объектов элитной категории (например, мрамора для ван­ной комнаты) оправдано, но использование этого материала при строитель­стве объектов, рассчитанных на представителей среднего класса, не имеет смысла и даже экономически убыточно.

Именно этот тезис и лежит в основе уже упоминавшейся формуле: «цена = каче­ству — потребителю».

Эта формула для каждого типа и каждой категории недвижимости должна быть наполнена своим конкретным содержанием. И от того, насколько точно оценщик или иной профессиональный участник рынка — брокер, девелопер — понимает эту связь, настолько он будет успешен в своей деятельности.

Принцип спроса и предложения.

Оценщик при определении стоимости объекта должен понимать, какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости, какиеизменения этих факторов могут произойти и как эти изменения повлияют на сто­имость данного объекта недвижимости.

Принцип конкуренции.

Смысл принципа состоит в понимании оценщиком роли конкуренции как силы, приводящей к выравниванию доходности на рынке недвижимости как во внутриот­раслевом, так и в межотраслевом разрезе.

Следование данному принципу требует особого внимания к данным о сверхвы­сокой доходности, поскольку действие конкуренции должно привести к ее сниже­нию до среднеотраслевого уровня и это должно быть принято во внимание оценщи­ком.

Принцип изменения.

При оценке недвижимости необходимо принимать во внимание, что как сам объект, так и его окружение, развиваясь, проходят различные этапы. В развитии объектов недвижимости и их комплексов могут быть такие этапы, как зарождение, рост, стабилизация, упадок. Цикличность развития должна приниматься оценщи­ком при определении стоимости недвижимости.

Итоговый, синтезирующий принцип, исходя из которого должна производиться оценка недвижимости: принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ): ННЭИ — такой вариант использования объекта, выбранный из возмож­ных и оправданных, который возможен физически, правомочен юридически, осу­ществим финансово и обеспечивает либо наивысшую текущую стоимость объекта, либо наивысшую стоимость земли.

В этом принципе, как видно из определения, четыре составляющие:

♦ физическая возможность;

♦ юридическая правомочность;

♦ финансовая осуществимость;

♦ экономическая эффективность.

В полной мере принцип наилучшим образом применим к оценке незанятых зе­мельных участков.

Если же участок занят, то применение этого принципа разбивается на два этапа:

1. Определение наилучшего варианта землепользования.

2. Определение наилучшего варианта использования имеющегося на участке строения.