3.2.2. Валовой рентный мультипликатор

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости (потенциального или действительного), которые имеют аналогичные объекты недвижимости. Он является укрупненным показателем, используется как множитель к доходу оцениваемого объекта. ВРМ не корректируется за различия в характеристиках объектов.

(26)

где Р_i – цена продажи i-го аналогичного объекта;

I_i – валовой доход i-го аналогичного объекта;

n – количество используемых аналогов (3-5 объектов).

Рыночная стоимость оцениваемого объекта определяется по формуле:

(27)

где V – рыночная стоимость объекта недвижимости;

I – валовой доход от оцениваемого объекта.

Задача 13: Определить рыночную стоимость однокомнатной квартиры, если известны цены продаж и уровень арендной платы по трем аналогичным квартирам в данном микрорайоне города. Рыночные данные представлены в таблице 7. Оцениваемая однокомнатная квартира сдается за 7,7 тыс. руб. в месяц.

Таблица 7 – Расчет валового рентного мультипликатора

Объекты-аналоги	Рыночная цена, тыс. руб.	Арендная плата в месяц, тыс. руб.	Расчетный ВРМ
Квартира 1	3100	8,0	387, 5
Квартира 2	2900	8,1	358,0
Квартира 3	3250	8,8	369,3
ВРМсредний			371,6

Рыночная стоимость оцениваемой однокомнатной квартиры составляет:

3.3 Затратный подход оценки недвижимости

Затратный подход основывается на определении затрат, которые необходимы для воссоздания (замещения) оцениваемого объекта недвижимости с учетом накопленного износа. Стоимость, рассчитанная затратным подходом, включает сумму остаточной стоимости здания и земельного участка.

(28)

V – стоимость объекта недвижимости;

V_L – стоимость земельного участка;

V_восст. – стоимость восстановления (замещения) здания;

D - накопленный износ оцениваемого здания.

Общие ситуации применения метода:

• оценка недвижимости специального назначения

• технико-экономический анализ для нового строительства

• определение варианта наилучшего, наиболее эффективного использования

• определение стоимости недвижимости на пассивных рынках

• при проверке результатов оценки, проведенной другими методами оценки.

Обязательные ситуации применения метода:

• цели поимущественного налогообложения

• наложение ареста при необходимости определения стоимости зданий, земли

• цели подоходного налогообложения

• при страховании недвижимости.

С течением времени происходит снижение стоимости строений, зданий и сооружений по ряду причин:

• износ сооружения в процессе эксплуатации;

• неблагоприятные воздействия окружающей среды;

• изменения в технологии строительства;

• воздействие внешних факторов.

Износ – утрата полезности объекта недвижимого имущества, а значит и его стоимости. Износ бывает:

1. Физический /снижение стоимости из-за утраты заданных потребительских свойств с течением времени/

2. Функциональный /уменьшение стоимости имущества из-за несоответствия современным архитектурно-эстетическим, планировочным решениям, комфортности/

3. Внешний /устаревание стоимости из-за изменения внешней среды; факторы не воздействуют напрямую на само здание/

Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым.

Способы определения износа здания:

1. Способ разбивки по компонентам.

Заключается в том, что отдельно рассматривается износ конструкций зданий с учетом их удельного веса в общей стоимости объекта, с учетом удельных весов конструктивных элементов и их значений износа определяется совокупный физический износ.

2. Способ эффективного возраста.

Основан на экспертизе строений оцениваемого объекта. Гласит, что эффективный возраст (ЭВ) так относится к типичному сроку экономической жизни (СЭЖ), как накопленный износ (И) к восстановительной стоимости (ВС).

(29)

3. Способ сравнения продаж.

Состоит в выявлении рыночной оценки накопленного износа здания путем сопоставления его восстановительной стоимости с текущими ценами продаж аналогичных объектов. Последовательность:

1. Отбор недавних продаж объектов, аналогичных оцениваемому.

2. Определение восстановительной стоимости здания.

3. Определение текущей рыночной стоимости здания.

4. Определение среднего значения величины накопленного износа путем разности (V_нов.–V_тек.).

Срок экономической жизни (СЭЖ) - период, в течение которого здание вносит вклад в суммарную стоимость объекта недвижимости, используется для увеличения прибыли.

Эффективный возраст (ЭВ) - время, которым оценивается продолжительность жизни здания, исходя из его физического состояния, оборудования, дизайна, экономических факторов.

Задача 14: Восстановительная стоимость здания построенного 45 лет назад определена в 14725 тыс. руб. По паспорту типового проекта срок экономической жизни здания составляет 110 лет. Эффективный возраст здания равен фактическому. Рыночная стоимость земельного участка методом сравнения продаж оценена в 1230 тыс. руб. Определить стоимость объекта недвижимости.

Решение:

1 Определяется величина накопленного износа.

2 Вычисляется общая стоимость объекта недвижимости

Задача 15: Определить рыночную стоимость объекта недвижимости, если даны следующие исходные данные:

• площадь земельного участка 2 917 м²

• кадастровая стоимость земли 248 руб./м²

• полезная площадь здания 2 000 м²

• стоимость строительства здания по смете 31262 тыс. руб.

• косвенные издержки составляют 20% от стоимости строительства

• ежегодные потери арендой платы помещения составляют 59 руб./м²

• валовой рентный мультипликатор для аналогичного объекта равен 4,2.

В оцениваемом здании необходимо провести следующие виды восстановительных работ:

• замена кровли 150 тыс. руб.

• отделка интерьера 430 тыс. руб.

• демонтаж и модернизация отопительной системы 195 тыс. руб.

Решение:

1. Определяется стоимость земельного участка (V_L)

где S_L – площадь земельного участка

С_К – кадастровая стоимость земли соответствующего вида функционального использования

2. Рассчитывается полная восстановительная стоимость здания

3. Вычисляется общий (суммарный) накопленный износ (D). Устанавлива-ется на основе стоимости восстановительных и ремонтных работ.

К физическому износу (D_физ.) относятся затраты по замене кровли, отделке интерьеров.

D_физ.=150+430=580 тыс.руб.

К функциональному – модернизация отопительной системы.

D_функ.=195 тыс.руб.

Внешний износ заключается в сокращении платежей арендной платы. Стоимость экономического износа определяется капитализацией арендных убытков или при помощи валового рентного мультипликатора.

D_физ.=2000×59×4,2=495,6 тыс.руб.

4 Находится стоимость объекта недвижимости (форм. 28)

4. Определение наилучшего и наиболее эффективного варианта исполь-зования недвижимости.

Факторы:

1. Местоположение.

2. Рыночный спрос.

3. Наличие долгосрочных договоров аренды земельногоучастка.

4. Ресурсное качество участка.

5. Инвестиционная привлекательность.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования проводится в двух случаях:

1. Не застроенный участок.

2. Участок с застройкой (существующие улучшения).

Методы:

1. Остатка для земли

Доход, относящийся, к земле определяется как остаток после вычитания из общего дохода приносимого объектом, состоящих для удовлетворения остальных факторов производства.

V_o = V_L + V_B (30)

где V_o – общая стоимость

V_L – стоимость земли

V_B – стоимость зданий и сооружений

V_L = (NOI – V_B ×R_B)/R_L (31)

где NOI – чистый операционный доход

R_L – ставка капитализации для земли

V_B×R_B – доход относящийся к зданиям и сооружениям

Метод используется для объектов с новыми зданиями.

2. Остатка для зданий и сооружений

Используется для оценки стоимости улучшений при условии, что стоимость определяется с высокой точностью. Метод используется для объекта недвижимости с устаревшими и очень ветхими постройками.

V_B = (NOI – V_L×R_L)/R_B (32)

V_L×R_L – доход относящийся к земле

4.1 Свободный земельный участок

Проводится анализ в 3 этапа:

1. Отбираются варианты использования (стратегии застройки).

2. Определяется стоимость нового строительства по каждому из выбранных вариантов. Учитываются такие факторы как ресурсное качество участка и технологическая обоснованность.

3. Определить финансовую обоснованность анализируемых стратегий застройки. Для этого составляется отчет-прогноз по доходам и расходам, определяется чистый операционный доход и т.д.

Задача 16:Выявлены три возможные стратегии застройки участка: жилое здание, офисное здание, торговый центр. Стоимость застройки соответственно составляет 45,8 млн.руб., 54,6 млн.руб., 70,0 млн.руб. Ожидаемая эффективность инвестиций составляет 12 %. Срок службы объектов определяется в 90, 50, 50 лет. Сопоставление стратегий застройки производится на основе метода остатка для земли. Ставка капитализации для земли 11%.

Решение:

1. Определяется ставка капитализации для зданий (по методу Ринга)

R_ж.зд.= 12%+100%/90 = 13,1%

R_оф.зд.= 12%+100%/50 = 14,0%

R_т.ц.= 12%+100%/50 = 14,0%

2. Рассчитывается чистый операционный доход, относящийся к зданиям

NOI_ж.зд.= 45,8×0,131 = 6,0 млн.руб.

NOI_оф.зд.=54,6×0,14 = 7,644 млн.руб.

NOI_т.ц.= 70,0×0,14 = 9,8 млн.руб.

3. Находится чистый операционный доход, относящийся к земельным участкам, который капитализируется в текущую стоимость земли

Таблица 8 – Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земель-ного участка, тыс. руб.

№ п/п	Показатели	Жилое здание	Офисное здание	Торговый центр
1	Годовой валовой доход	11320	17130	27210
2	Поправки за недоиспользование и потери при сборе платежей (потери платы за аренду площадей)	-500	-2000	-2500
3	Прочий доход (салон красоты, бар и т.п.)	+300	+500	+1000
4	Действительный валовой доход	11120	15630	25710
5	Операционные расходы (эксплуатация объектов)	-3000	-5000	-12000
6	Резерв на замещение короткоживущих элементов (коммуникации, сантехника и т.п.)	-300	-500	-1000
7	Чистый операционный доход (общий), NOIО	7820	10130	12710
8	Доход, относимый к зданиям, NOIВ	-6000	-7650	-9800
9	Чистый операционный доход от земли, NOIL	1820	2480	2910
10	Стоимость земли, VL	16500	22500	26500

Вывод: Наилучший вариант использования земельного участка – это освоение застройкой торгового центра, т.к. стоимость земли выше и доход от земли больше.