3.2 Рыночный (сравнительный) подход оценки недвижимости

Сравнительный подход определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявленные различия.

Подход базируется на трех принципах:

• спроса и предложения;

• вклада;

• замещения.

Рыночный подход представлен двумя методами:

1. метод сравнения продаж;

2. валовой рентный мультипликатор.

3.2.1 Метод сравнения продаж

(25)

V – рыночная стоимость объекта недвижимости;

P_i – цена продажи i-го объекта сравнения (аналога);

K_i – корректировка (поправка) цены продажи i-го объекта сравнения на различие в j-ой характеристике от объекта оценки.

Под аналогичным объектом недвижимости понимается объект, максимально похожий на оцениваемый по функциональному назначению или использованию, размерам, местоположению. В оценочной практике используется 3-5 объектов-аналогов.

Единица сравнения – физическая или экономическая единица, в которой выражается поправка на отличия в характеристиках объектах. Выбор единицы сравнения зависит от вида оцениваемой недвижимости и наличия рыночной информации.

Элемент сравнения – характеристики недвижимости и обстоятельства конкретных сделок, формирующих цену объектов-аналогов. Корректировка на выявленные различия в характеристиках объектов обеспечивается соответствующими величинами поправок. Поправки могут выражаться как в абсолютных (руб., тыс. руб. и т.д.), так и в относительных (процентах) величинах.

Из скорректированных цен объектов-аналогов в качестве окончательной величины, принимаемой за стоимость объекта оценки, могут быть:

• скорректированная цена объекта-аналога, в которую внесено наименьшее количество поправок, или их абсолютное значение минимально;

• статистические величины (мода, медиана).

Задача 12:Требуется оценить дачу общей площадью 60 м². Дача имеет 3 комнаты. Площадь садового участка, на котором расположена дача, составляет 11 соток. Имеется информация по сделкам купли-продажи пяти аналогичных объектов в рассматриваемом за городом районе. Четвертый и пятый объекты сравнения приобретены с привлечением ипотечного кредита. Характеристики оцениваемого объекта и объектов сравнения приведены в таблице 5.

Решение:

Устанавливаем единицу сравнения. Цена продажи объектов сравнения за весь объект недвижимости не может рассматриваться в качестве единицы сравнения, т.к. общая площадь дома для аналогов различается от 58 до 68 м². В качестве единицы сравнения принимаем цену продажи 1 м²общей площади дома, расчетные значения которой по объектам сравнения представлены в таблице 6.

Таблица 5 – Информация для проведения оценки

Характеристика объекта	Оцени-ваемый объект	Объекты сравнения(аналоги)
		I	II	III	IV	V
Цена продажи, руб.	?	63700	68400	70300	61800	65600
Площадь дома, м2	60	58	64	66	65	68
Динамика сделок на рынке (дата продажи)		Полгода назад	Полгода назад	Месяц назад	Две неде-ли назад	Год назад
Условия финансового расчета	Рыноч-ные	Рыноч-ные	Рыноч-ные	Рыноч-ные	Неры-ночные (цена завышена на 6 тыс. руб.)	Неры-ночные (цена завышена на 5,6 тыс. руб.)
Площадь садового участка, соток	11	11	10	10	11	10
Число комнат	3	4	4	3	3	4
Местоположение (относительно города)		Дальше	Аналог	Аналог	Ближе к городу	Аналог
Транспортная доступность		Лучше	Аналог	Аналог	Аналог	Хуже
Водопровод	Нет	Нет	Нет	Нет	Есть	Есть

Таблица 6 – Корректировка цен продаж объектов-аналогов, руб.

Характеристика объекта	Оцени-ваемый объект	Объекты сравнения(аналоги)
		I	II	III	IV	V
1	2	3	4	5	6	7
Цена продажи 1 м2, руб.		1098	1069	1065	951	965
Условия финансового расчета	Рыноч-ные	Рыноч-ные	Рыноч-ные	Рыноч-ные	Неры-ночные	Неры-ночные
Поправка на условия финансового расчета					-92 (6000/50)	-82 (5600/68)
Скорректированная цена		1098	1069	1065 время	859	883 время
Продолжение таблицы 6
Динамика сделок на рынке (дата продажи)		Полгода назад	Полгода назад	Месяц назад	Две неде-ли назад	Год назад
Поправка на дату продажи, % (руб.)		10,3% (+113)	10,3% (+110)	1,7% (+18)	0	20,6% (+182)
Скорректированная цена		1211 мест.	1179 мест.	1083	859	1065
Местоположение		Дальше	Аналог	Аналог	Ближе	Аналог
Поправка на местоположение		+32	0	0	-32	0
Скорректированная цена		1243 разм.	1179 разм. водопр. комн.	1083 комн.	827 трансп.	1065 трансп. водопр.
Транспортная доступность		Лучше	Аналог	Аналог	Аналог	Хуже
Поправка на транс-портную доступность		-238	0	0	0	+238
Размер участка, соток	11	11	10	10	11	10
Поправка на размер участка		0	+64	+64	0	+64
Число комнат	3	4	4	3	3	4
Поправка на число комнат		-96	-96	0	0	-96
Водопровод	Нет	Нет	Нет	Нет	Есть	Есть
Поправка на наличие водопровода		0	0	0	-114	-114
Скорректированная цена продажи		909	1147	1147	713	1157
Количество внесенных поправок, ед.		4	3	2	3	6
Абсолютное значение поправок, руб		-189	78	82	-238	192
Стоимость 1 м2 оцени-ваемой дачи, руб.	1147

Вывод: В качестве рыночной стоимости объекта оценки принимается скорректированная цена продажи, полученная по II и III объектам-аналогам, в размере 1147 руб. за кв. м (мода – величина, встречающаяся наибольшее количество раз). Правильность выбора подтверждается также тем, что в III объект сравнения внесено наименьшее количество поправок.

Рыночная стоимость оцениваемой дачи составляет (1147×60) 68820 рублей.