2 Анализ рынка вторичного жилья в городе Чусовой

На 25 декабря 2008 года на вторичном рынке жилья города Чусового сложилась следующая ситуация.

Мной были рассмотрены спрос и предложение на 2-х и 3-хкомнатные квартиры в панельных и кирпичных домах.

Соотношение спроса и предложения отражено на рисунке 1.

Рисунок 1 – Соотношение спроса и предложения

Соотношение количества предлагаемых квартир отражено на рисунке 2.

Рисунок 2 – Соотношение количества предлагаемых квартир.

Стоимость 1м² жилья в панельных и кирпичных домах различается несущественно.

Ценовую ситуацию отразить невозможно, так как информация о ней отсутствует (в СМИ до декабря 2008 года цены не печатались).

3 Применение методических подходов к оценке стоимости недвижимости

Недвижимость обладает существенной стоимостью. Совершение сделок с недвижимостью, инвестирование, кредитование, страхование, налогообложение недвижимости и другие важные моменты требуют определения стоимости, которая находится в процессе оценки.

Определение оценочной стоимости недвижимости подразумевает, прежде всего, экономическую оценку, результатом которой является денежный эквивалент.

При оценке недвижимого имущества применяют три общеизвестных подхода:

• Доходный

• Рыночный

• Затратный

В рамках каждого подхода оценки выделяют ряд методов оценки.

3.1 Доходный подход оценки недвижимости

Оценка недвижимости методами доходного подхода базируется на установлении текущего дохода, прогнозировании будущих доходов, получаемых от эксплуатации и возможной продажи недвижимого имущества, скорректированных величиной соответствующих рисков.

Принципы, лежащие в основе данного подхода, – ожидания, замещения.

Доходный подход к оценке недвижимости включает два основных метода:

1. метод прямой капитализации дохода;

2. метод дисконтирования будущих доходов (денежных потоков).

Капитализация дохода – процесс пересчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей.

3.1.1 Прямая капитализация дохода

Прямая капитализация позволяет преобразовать стабильный ежегодный доход от объекта в величину его стоимости.

V=NOI/R (20)

V – стоимость объекта недвижимости

NOI – чистый операционный доход, приносимый недвижимостью

R – коэффициент капитализации

Коэффициент капитализации – показатель текущей доходности объекта недвижимости, процентная ставка, используемая для перевода готового дохода в стоимость объекта оценки.

Общий коэффициент капитализации включает две составляющие (R=on+of):

• on – ставка доходности инвестора на вложенный капитал;

• of – норма возврата (возмещения) капитала.

В случае, если объект недвижимости приобретен с привлечением заемных средств, то ставка капитализации учитывает интересы как собственного, так и заемного капитала.

Задача 7: Инвестор планирует приобрести земельный участок для осуществлении предпринимательской деятельности. Планируемый доход 21% годовых. Срок инвестиционного проекта 4 года. Безрисковая процентная ставка на аналогичные инвестиции оценивается в 9%. Ожидаемый доход арендной платы 730000 руб. в год. Определить рыночную стоимость участка по вариантам расчета ставки капитализации методами Ринга, Инвуда, Хоскольда.

Решение:

Метод Ринга:

Метод Инвуда:

Метод Хоскольда:

В случае, если объект недвижимости приобретен с привлечением заемных средств, то ставка капитализации учитывает интересы как собственного, так и заемного капитала. Тогда коэффициент капитализации рассчитывается следующим образом (по методу остатка):

или (21)

где R_о – общий коэффициент (ставка) капитализации;

М – доля заемного капитала;

R_k – ставка доходности на заемный капитал (кредит);

Е – доля собственного капитала;

R_е – ставка доходности на собственный капитал.

Задача 8: Оцениваемый объект недвижимости приобретен с привлечением заемных средств, доля которых составляет 59%. Стоимость собственных вложенных средств равна 645000 руб., которые приносят 150000 руб. годового дохода. Ставка капитализации для заемных средств определена величиной 15%. Определить общую ставку капитализации.

Решение:

Метод остатка применяется также для физических составляющих (земельный участок и улучшения – здания, сооружения). Соответственно выделяют:

• метод остатка для земли (используется, когда здания еще не построены или сравнительно новые), формула 22;

• метод остатка для зданий, сооружений (для давно построенных и устаревших зданий, сооружений), формула 23.

(22)

(23)

Задача 9: Свободный земельный участок под магазином оценен в 559000 руб. Ставка дохода для аналогичных объектов торговли определена в 19%. Размер ежегодного чистого операционного дохода бизнеса составляет 867000 рублей. Продолжительность экономической жизни здания 50 лет. Определить стоимость здания магазина.

Решение: