Тема 5. Типові ризики іпотечного капіталу і управління ними План

1. Ризики іпотечного капіталу: сутність, класифікація, політика управління, методики оцінки та нейтралізації

2. Характеристика окремих ризиків іпотечного кредитування та особливостей управління ними

Список використаних джерел

1. Про іпотеку: Закон України від 5 червня 2003 року № 898-IV. – Ст. 7, 8, 12.

2. Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати: Закон України від 19 червня 2003 року № 979-IV. – Ст. 2-10.

3. Базилевич В.Д. Іпотечний ринок: підруч. / В.Д. Базилевич, Н.П. Погорєльцева. – К.: Знання, 2008. – С. 107-115.

4. Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости: учеб. пособ. / Л.П. Белых – М.: Финансы и статистика, 1999. – С. 39-58.

5. Коваленко Л. Фінансовий менеджмент: навч. посіб. / Л. Коваленко, Ремньова Л. – К.: Знання, 2005. – С. 365.

6. Любунь О.С. Іпотечне кредитування: підруч. / О.С. Любунь. – К.: ЦНЛ, 2005. – С. 149-165.

7. Любунь О.С. Іпотечний ринок: підруч. / О.С. Любунь. – К.: Атіка, 2006. – С. 133-148.

1. Ризики іпотечного капіталу: сутність, класифікація, політика управління, методики оцінки та нейтралізації

Існують різні трактування сутності ризику. Зокрема, Л. П. Белых пропонує таке трактування ризику: ризик – це ступінь визначеності чи невизначеності, пов’язана з отриманням очікуваних в майбутньому доходів [4, 39].

Любунь О.С. визначає ризик наступним чином: ризик – економічна категорія, яка характеризує ймовірність настання події, пов’язаної з можливими втратами (фінансовими, прибутковими, відсотковими, чи іншими негативними наслідками для діяльності суб'єктів внаслідок несприятливих змін [6, 149].

У фінансовій літературі можна побачити, наприклад, ще й таке визначення ризику: ризик – це усвідомлена можливість небезпеки виникнення непередбачених втрат очікуваного прибутку, майна, грошей у зв’язку з випадковими змінами умов економічної діяльності чи непередбаченими, несприятливими умовами.

Як економічна категорія ризик означає ймовірність виникнення непередбачуваних втрат:

• зменшення або повна втрата прибутку;

• недоотримання запланованих доходів;

• виникнення непередбачуваних витрат;

• втрата частини доходів або всього власного капіталу.

Залежно від рівня прийняття рішень можна виділити такі види ризиків (табл. 5.1).

Таблиця 5.1

Класифікація ризиків

Види ризиків	Характеристика
Глобальні	Ризики на рівні народного господарства викликані: зміною політичної ситуації; зміною макроекономічних параметрів. До них відносять: політичні ризики; ризики, пов’язані зі зміною законодавства (податкового, валютного, інвестиційного, цінового т. ін.); ризики, пов’язані з розвитком внутрішніх, зовнішніх ринків, складових фінансового ринку.
Локальні	Ризики на рівні господарюючих суб’єктів. Ризики пов’язані з: вирішенням повсякденних питань фінансово-господарської діяльності; рішеннями в галузі: довгострокового економічного розвитку суб’єкта, розробки стратегії; фінансової політики суб’єкта.
Ризики поточної діяльності	ризики помилкових дій з боку фінансових менеджерів: ризик упущеної вигоди; ризик збільшення поточних витрат; ризик зменшення платоспроможності; інші. ризики впливу стихійних сил: форс мажорні обставини.
Залежно від тривалості впливу негативних факторів на фінансові результати	довгострокові ризики – пов’язані зі стійкими негативними тенденціями економічного розвитку; короткострокові ризики – пов’язані зі зміною ринкової кон’юнктури.
Залежно від причини виникнення	систематичні ризики – ризики, які не залежать від фінансово-господарської діяльності суб’єкта, а існують об’єктивно, на загальнодержавному рівні: інфляційний ризик; процентний ризик; валютний ризик; податковий ризик; інвестиційний ризик; несистематичні (специфічні) ризики – ризики, які безпосередньо залежать від фінансово-господарської діяльності суб’єкта, виникають при допущення прорахунків, помилок в процесі управління суб’єктом. Якщо систематичні ризики не піддаються регулюванню на рівні суб’єкта (на мікрорівні), то несистематичні ризики можна попередити чи ліквідувати шляхом прийняття спеціальних заходів, спеціального механізму їх нейтралізації.

Світовий досвід свідчить, що на ринку іпотечного капіталу можуть виникати різноманітні ризики. З методологічної точки зору їх можна поділити на дві групи:

1. ризики, пов’язані переважно з нерухомим майном;

2. ризики, більшою мірою пов’язані з ринком капіталу (банківські ризики).

Російський фахівець фінансового ринку, професор Л.П. Бєлих [4,58] поділяє ризики першої групи на три класи:

Перший клас – несистематичні ризики – ризики, залежні від видів нерухомості та від регіонів;

Другий клас – систематичні ризики – ризики, які на ринку нерухомості зазвичай спричиняються такими факторами: низька ліквідність активів; нестабільність податкового законодавства тощо.

Третій клас – випадкові ризики – ризики, які здебільшого є наслідком неякісного, неефективного управління об’єктами нерухомості (людський фактор).

На думку Р.Страйка, Дж.Тельгарського, К.Маркса, М.Равіса, типові ризики можна поділити на:

• кредитний;

• процентний;

• ризик ліквідності.

Характеристика найменувань ризиків, їх джерел та видів представлена у табл. 5.2.

Таблиця 5.2

Характеристика джерел кредитного ризику на іпотечному ринку

Найменування ризику	Характеристика джерел / види ризику
1. Ризик, пов'язаний із позичальником, гарантом, страховиком: 1.1. Об'єктивний (фінансових можливостей); 1.2. Суб'єктивний (репутації); 1.3. Юридичний	1.1. Неспроможність (гаранта, страховика) виконати свої зобов'язання за рахунок поточних грошових надходжень або надходжень від продажу активів; 1.2. Репутація позичальника (гаранта, страховика) у діловому світі, його відповідальність і готовність узяти на себе зобов'язання; 1.3. Недоліки у складанні та оформленні кредитного договору і договору страхування
2. Ризик, пов'язаний із предметом застави: 2.1. Ліквідності; 2.2. Кон'юнктури; 2.3. Загибелі; 2.4. Юридичний	2.1. Неможливість реалізації предмета застави; 2.2. Можливість знецінення предмета застави за період дії кредитного договору; 2.3. Загибель предмета застави; 2.4. Недоліки у складанні й оформленні застави
3. Ризик від законодавця	Зміни в економічній системі, що можуть вплинути на фінансовий стан позичальника (наприклад, зміни податкового законодавства)
4. Форс-мажорний ризик	Землетруси, катастрофи, пожежі, страйки, воєнні дії
5.Ризик емітентів цінних паперів	кредитний ринковий процентний ліквідності валютний операційно-технологічний репутації юридичний
6.Ризик інвесторів	кредитний ліквідності процентний юридичний
7.Ризик позичальників	кредитний процентний валютний юридичний

*Джерело: Вісник НБУ. – 2001. – № 11. – С. 44.

Ризиків в процесі здійснення іпотечного кредитування не потрібно боятися, необхідно визначати допустимий рівень, прогнозувати ймовірність настання ризикових подій, своєчасно нейтралізувати негативні наслідки, тобто ризиками необхідно управляти, тому виникає так званий ризик-менеджмент.

Як зазначено у кожному підручнику, навчальному посібнику, ризик-менеджмент (управління ризиком) – це система заходів щодо виявлення, оцінки, профілактики, страхування ризиків.

Ризик-менеджмент має стратегію і тактику, дві підсистеми:

1. підсистема, що управляє (суб’єкт);

2. підсистема, якою управляють (об’єкт).

Суб’єкти управління ризиком:

• фінансові підрозділи;

• фінансові менеджери з ризику, спеціалісти з питань страхування;

• держава.

Об’єкти управління ризиком:

• ризикові вкладення капіталу;

• фінансові відносини із страховиками, кредиторами, позичальниками, посередниками, державою.

Етапи розробки політики управління фінансовими ризиками [5, 365]:

Етап 1 – визначення можливих видів ризику.

Етап 2 – встановлення основних факторів впливу на рівень фінансових ризиків.

Етап 3 – оцінювання імовірності виникнення окремих видів ризику.

Етап 4 – прогнозування можливого розміру фінансових втрат та визначення зони допустимого ризику.

Етап 5 – розробка системи заходів щодо запобігання ризиків.

Етап 6 – внутрішнє і зовнішнє страхування можливих фінансових втрат у випадку настання ризикової події.

Етап 7 – оцінювання ефективності розроблених заходів.

Методи оцінки фінансових ризиків

Якісний аналіз:

1. ідентифікація фінансових ризиків (виявлення усіх видів можливих ризиків, пов’язаних з кожною конкретною іпотечною операцією);

2. виявлення факторів ризиків:

• загальноекономічних факторів (загальний спад виробництва, збільшення рівня інфляції, уповільнення платіжного обороту, недосконалість і нестабільність податкового законодавства, зменшення рівня реальних доходів і купівельної спроможності населення);

• ринкові фактори ризику (зменшення місткості внутрішнього ринку, падіння ринкового попиту, нестабільність ринку позичкових капіталів, валютного та фондового ринків);

• внутрішні ризики суб’єкта господарювання (виробничо-комерційні, інвестиційні, фінансові фактори);

3. встановлення потенційних зон фінансових ризиків: безризикової, зони допустимого ризику, зони критичного ризику, зони катастрофічного ризику (порівняння можливих втрат із розрахунковою сумою прибутку, доходу, власного капіталу).

Кількісний аналіз:

1. економіко-статистичні методи;

2. розрахунково-аналітичні методи;

3. експертні методи;

4. аналогові методи.

Методи нейтралізації фінансових ризиків:

1. уникнення ризику – відмова від ризикової операції, але виникає ризик упущеної вигоди;

2. утримання ризику – внутрішнє страхування;

3. передача ризику – зовнішнє страхування;

4. зменшення ризику, щоб уникнути значних втрат:

• диверсифікація – максимально розподілити грошові кошти між різноманітними суб’єктами, напрямами кредитування, коли окремі напрями та суб’єкти стають ризиковими;

• лімітування – встановлення відповідних фінансових нормативів (лімітів) за окремими напрямами діяльності з метою фіксації можливих втрат на допустимому для підприємства рівні;

• хеджування – зменшення імовірності виникнення ризику за допомогою деривативі (похідних цінних паперів).

2. Характеристика окремих ризиків іпотечного кредитування та особливостей управління ними

Кредитний ризик – це:

1. ризик невиконання позичальником своїх зобов’язань перед кредитором;

2. потенційні втрати кредитора у випадку нездійснення позичальником платежів;

3. ризик одержання в результаті продажу об’єкта застави суми меншої, ніж несплачена частина боргу, включаючи проценти та витрати, які пов’язані зі стягненням і реалізацією застави (ризики, які пов’язані з предметом застави).

Кредитний ризик – це ризик втрат, які спричинені:

1. зміною платоспроможності, кредитоспроможності (позичальник не має можливості сплачувати кредитні платежі);

2. зміною зовнішнього середовища, в якому функціонує позичальник:

• фізична особа (зменшення рівня доходів, зміна системи комунальних платежів);

• юридична особа (зміна напрямів бізнесу втрата перспектив бізнесу);

3. неправильною оцінкою майна та кредитоспроможності позичальника на момент надання кредиту;

4. не відновлювальною втратою кредитоспроможності внаслідок стихійного лиха або форс-мажорного впливу.

Кредитний ризик призводить до:

• збитків;

• втрати активів, скорочення активів та капіталу;

• зниження вартості і прибутковості іпотечного портфеля.

Кредитний ризик – це ризик неповернення у встановлений строк основного боргу та процентів за позичкою, що належать кредитору. Структуру ризику, запропоновану В. Вітлінським та О. Пернарівським і доповнену нами, відображено на схемі.

Рис. 5.1. Структура кредитного ризику

Головні методи управління кредитним ризиком:

1. страхування:

• життя позичальника;

• іпотечної нерухомості від пожежі, стихійних явищ природи, інших причин руйнування, псування, знищення;

• відповідальності оцінювача вартості нерухомого майна;

• чистоти майнових прав заставодавця;

2. диференціація процентних ставок за іпотечними кредитами залежно від особливостей проектів, на реалізацію яких надаються іпотечні кредити;

3. встановлення процентної ставки, достатньої для компенсування ризику неповернення іпотечних кредитів частиною позичальників;

4. андерайтинг – оцінка імовірності погашення кредиту, що передбачає:

• аналіз об’єкта застави;

• оцінка надійності забезпечення кредиту;

• оцінка об’єкта нерухомості;

• оцінка кредитоспроможності.

Світова практика накопичила значний досвід управління кредитними ризиками, достатньою мірою вивчений він і вітчизняними науковцями.

На наш погляд, цей досвід найґрунтовніше систематизовано Л.Примосткою, яка виокремила дві групи методів управління кредитним ризиком – на рівні окремої позики та на рівні кредитного портфеля.

Якщо у контексті іпотечного кредитування проаналізувати зарубіжний і вітчизняний досвід управління ризиком на рівні окремої позики, то виявимо, що він базується на таких основних факторах:

• аналіз кредитоспроможності позичальника;

• страхування;

• залучення достатнього забезпечення, зменшення частки кредиту у вартості застави;

• диверсифікація.

Сферою додаткових заходів зниження кредитного ризику є аналіз кредиту, структурі видачі і графіку погашення, а також моніторинг кредиту і документування.

Управління кредитним ризиком на рівні кредитного портфеля ґрунтується на застосуванні диверсифікації, лімітуванні, створенні резервів та на інших методах.

Розглянемо детальніше основні фактори управління кредитним ризиком в аспекті окремої позики, взятої під заставу нерухомості та в масштабах кредитного портфеля.

Кредитоспроможність позичальника. Аналізуючи ймовірність повернення кредиту, банк оцінює можливості позичальника забезпечити своєчасне виконання зобов'язання. В процесі іпотечного кредитування цей аналіз проводиться у два етапи: вивчається кредитоспроможність позичальника та складається оцінка застави. Перше дає відповідь на питання про можливість повернення позичених грошей із доходів позичальника, друге – в результаті реалізації нерухомості. Перевага, звісно, надається першому способу.

Зауважимо, що, оцінюючи кредитний ризик за конкретним договором, враховують не лише фінансові можливості позичальника, а і його репутацію та готовність виконувати взяті на себе зобов'язання.

Часом банки наражаються на ризик неповернення кредиту через юридичні помилки під час укладення договору та оформлення заставних. Тому, оцінюючи кредитний ризик, слід враховувати і юридичний аспект. Передусім – імовірність змін у податковому законодавстві, які часто відбуваються практично в усіх країнах СНД. Ризик, пов'язаний із ними, у пострадянських країнах вважається підвищеним.

Кредитний ризик у разі форс-мажорних обставин найчастіше виникає у процесі кредитування певних галузей економіки, насамперед – сільського господарства, де можливі втрати через несприятливі погодні умови. Основним способом зменшення ризику у цьому випадку є його розподіл. Наприклад, часткова або цілковита переадресація страховим компаніям.

Страхування. Одним з основних методів управління кредитним ризиком при кредитуванні під заставу нерухомості є страхування. Вітчизняна практика свідчить про те, що в процесі кредитування під заставу нерухомості здійснюється, як правило, один вид страхування – страхування застави.

На нашу думку, в зв'язку з тим, що іпотечне кредитування є відносно ризикованим бізнесом, необхідно практикувати крім страхування майна страхування зобов'язань позичальника. В практиці окремих країн при іпотеці застосовуються спеціальні види страхування. Так. наприклад, спеціальне страхування титула застосовується при іпотечному кредитуванні в деяких країнах Заходу і США для підтвердження того, що власник нерухомості має “надійного титула”, а кредитор має реальну первинну заставну. Страхування життя ключових фізичних осіб (власника, керуючого) широко застосовується при доходній іпотеці в США. Даний вид страхування застосовується тоді, коли смерть ключової особи може призвести до значного сповільнення ділової активності позичальника і негативно вплинути на стан кредитора і інвесторів.

Аналізуючи різноманітні види кредитування, що застосовуються у вітчизняній практиці таза кордоном, необхідно відзначити, що з них основними є страхування майна і зобов'язань позичальника.

Обсяг позики і вартість застави. Рівень кредитного ризику можна знизити, визначивши оптимальну частку кредиту у вартості об'єкта кредитування та вартості застави. Співвідношення між обсягом позички та вартістю застави характеризує якість джерел повернення боргу і дає змогу визначити, яку частину кредиту можна буде відшкодувати за рахунок реалізації заставленого майна, а яку компенсує страхова компанія. Це питання має бути ключовим у процесі укладення кредитного договору. Менший процент позички у вартості застави зменшує ризик банку, проте знижує його конкурентоспроможність і відштовхує клієнтів. Підвищення зазначеного співвідношення заохочує клієнтів, але збільшує ризик позикодавця. Нині в країнах Заходу намітилась тенденція до зростання частки позички у вартості застави. Так, у США, де впродовж десятиліть іпотечні кредити надавалися, як правило, в обсязі 50% від оціночної вартості застави, вони останнім часом сягають 90% від неї.

Диверсифікація ризиків. Одним з універсальних механізмів забезпечення гарантій повернення позичок, які нині широко застосовуються вітчизняними банками, є диверсифікація ризиків. Вона дає змогу рівномірно розподіляти їх між усіма суб'єктами іпотечного механізму.

Принцип дії зазначеного механізму такий. Як правило, не всі клієнти банку водночас є неплатниками. Договірні зобов'язання щодо повернення кредитів може не виконати якась їх частина, однак заздалегідь передбачити, хто саме стане неплатником, не завжди можливо. Якщо позичку приватній особі надає така ж приватна особа, вона весь ризик неповернення бере на себе. Банк, що надає кредити під заставу нерухомості багатьом клієнтам, не може дозволити собі такої розкоші. Він може взяти на себе лише частку можливих неповернень, яку могли б компенсувати відсотки за користування позичками. Тобто всі клієнти банку об'єднуються у своєрідний пул за позичками під заставні й кожен з них стає учасником компенсації можливого ризику.

Ризик ліквідності – це ризик нездатності кредитора виконати поточні зобов’язання в результаті незбалансованості його активів і пасивів [3, 115].

Ризик ліквідності пов’язаний з довгостроковим іпотечним кредитуванням.

Ризик ліквідності (або ризик посередника) – це ризик відпливу з банків, які надали довгострокові позички, коштів, використовуваних для фінансування наданих кредитів до настання терміну їх погашення.

Ситуація неліквідності у кредиторів, банків може виникнути через те, що у них ресурсна база іпотечних кредитів формується за рахунок залучення короткострокових депозитів та кредитів, тому банк, кредитор не має можливості повністю покрити термінові зобов’язання за пасивними операціями, оскільки в разі їх вилучення не зможе швидко перетворити довгострокові іпотечні кредити в грошові кошти.

Ризик ліквідності включає в себе:

• ризик ліквідності банків, інших кредиторів;

• ризик ліквідності ринку.

Ризик ліквідності банку, кредиторів виникає при недостатності ліквідних ресурсів суб’єктів, коли настає термін платежу за зобов’язаннями.

До ризику ліквідності ринку належить ризик:

1. зменшення його глибини (обсягу укладених угод);

2. ширини (асортименту, різновидів інструментів – облігацій, сертифікатів, заставних).

Зазначений ризик виникає у зв'язку з труднощами мобілізації коштів шляхом продажу активів за ринковими чи близькими до них цінами для покриття відпливу депозитів. Щоб мобілізувати готівку, можна продати активи або використати їх як забезпечення для одержання позики в іншому фінансовому інституті, забезпечити ними кредитну лінію на постійній чи резервній основі. Стосовно обігових активів, тобто цінних паперів, ризик ліквідності може виражатися як різниця між ціною попиту і пропозиції на них.

Управління ризиком ліквідності потребує певних фінансових операцій. Насамперед слід проводити ретельний розрахунок грошових потоків, щоб з'ясувати можливу потребу банку в грошових коштах. Необхідно також розробляти стратегію мобілізації коштів із визначенням відповідних джерел і витрат.

Фінансові установи економічно розвинутих країн використовують цілу низку джерел мобілізації коштів. Серед них: продаж активів, позички під заставу і без застави, відкриття резервних кредитних ліній, здобуття права позичати у центрального банку тощо. Зменшити вартість і ризик ліквідності активів можна також шляхом диверсифікації джерел фінансування. Однак, як свідчить світовий досвід, основним джерелом поповнення фінансових ресурсів сучасної іпотечної системи є вторинний ринок заставних.

Вимоги до обсягу резервних фондів у різних країнах різні – від 0% у Бельгії чи Канаді до 6,6% від обсягу короткострокових та 4-5% від обсягу довгострокових депозитів у Німеччині. А загалом вимоги ліквідності коливаються в межах 5-15% від вартості активів. Такі вимоги, як правило, не формалізовані, тобто визначаються залежно від конкретних умов та наявного ризику процентної ставки.

Оскільки іпотечні кредити загалом не є ліквідними активами, в низці країн з метою фінансування портфелів цих кредитів створено спеціалізовані кредитні інститути. Вони зазвичай пропонують на фондовому ринку гарантовані державою боргові зобов'язання, забезпечені іпотекою. Уряди деяких країн подбали про пільги для фінансових інститутів (комерційних банків, пенсійних фондів, страхових компаній), які купують цінні папери, забезпечені заставними позичальників іпотечних банків.

Ринковий ризик пов’язаний при іпотечному кредитуванні в більшій мірі з коливанням цін на нерухоміть: у випадку дефолту позичальника (ймовірність непогашення позичальником основної суми отриманого кредиту), кредитори вимушені реалізувати заставне майно, але якщо в цей період ринкова вартість нерухомого майна падає, то кредитор, банк недоотримує прибуток або має збиток.

Ризики процентної ставки (процентний ризик) – ризик виникнення від’ємної різниці між процентною ставкою, яка сплачується позичальником за наданим іпотечним кредитом, і рівнем процентної ставки, що сплачується кредитором первинним чи вторинним інвесторам [3, 107].

Процентний ризик – це ризик втрат та зниження прибутку, який виникає у випадку непередбаченої зміни відсоткових ставок при незбалансованості активів і боргових зобов’язань.

Основним проявом процентного ризику є зменшення значення показників – чистої процентної маржі та показника спреду банку; чиста процентна маржа та спред піддаються ризику при неузгодженій періодичності перегляду ставок відсотків за наданими кредитами та залученими коштами, а саме:

• в умовах відставання темпів зростання ставки відсотка за кредитом, якщо вона корегується не так часто, як ставка відсотка за залученими коштами;

• при загальній тенденції падіння ставок в економіці ставка за кредитом корегується частіше, ніж за депозитами.

Ризик процентної ставки – це ризик того, що вартість коштів, які використовує кредитор, зросте більше, ніж передбачено процентною ставкою за наданим кредитом, що призведе до збитків банку за даною позичкою.

Основним напрямком зниження ризику процентних ставок є використання індексованих інструментів іпотечного кредитування, придатних для економік із високою інфляцією, а також – інструментів з відстрочкою платежу. Такими інструментами є: кредит із корекцією на рівень цін (застосовується у Колумбії та інших латиноамериканських країнах); кредит із подвійним індексом (практикується в Мексиці, Туреччині, Польщі), кредит із відстрочкою платежу (поширений в Угорщині, Австралії).

Застосування ставок, які варіюють зі зміною вартості банківських фондів, дає змогу переносити ризик процентної ставки з банку на позичальника.

При використанні індексованих кредитних інструментів основна сума боргу індексується або за вартістю банківських фондів, або за індексом цін чи якимось іншим індексом, який відображає ринкову процентну ставку. В такому разі щомісячні виплати позичальника із часом змінюються, оскільки процентна ставка накладається на індексований обсяг основної заборгованості. Цей метод у загальних рисах схожий на використовуваний комерційними банками України, які орієнтуються на зміну облікової ставки НБУ.

Застосування інструментів із регульованою відстрочкою платежу передбачає використання двох процентних ставок. Одна має забезпечувати прибутковість кредитних операцій для банку, а друга – доступність кредитів для позичальників. Перша (дещо вища) ставка називається контрактною. Вона фіксується на рівні, за якого кредитування для банку стає рентабельним. Розмір контрактної ставки формується з відсоткової ставки міжбанківського кредитного ринку та фіксованої банківської надбавки. Клієнти теж мали б розраховуватися з банком за цією ставкою. Однак їм надається можливість робити щомісячні платежі за так званою платіжною (нижчою) ставкою. Втім, різниця між сумою, яку клієнт винен банку за контрактною ставкою, та сумою, внесеною за платіжною, щомісяця додається до основного боргу. Виходить, що клієнт, зрештою, розраховується з банком за контрактною ставкою, але з певною відстрочкою платежу. Це, звичайно, приваблює банківських клієнтів, але може призвести до підвищення ризику ліквідності банку.

Ризик дострокового погашення – ризик повного або часткового дострокового погашення іпотечного кредиту позичальником, у результаті чого виникає надлишкове фінансування і втрата кредитором процентних платежів, передбачених договором кредитування за період дострокового погашення позики [3, 115].

Валютний ризик – це ризик того, що суб’єкт, банк, кредитор зазнає збитків або недоотримає прибуток внаслідок несприятливих змін валютного курсу.

Основна причина ризику в Україні при даному кредитуванні – ринок нерухомості сформований і функціонує на основі того, що він прив’язаний до вільно конвертованої валюти – до долара США.

Операційно-технологічний ризик – це внутрішньо-банківський, внутрішньо-господарський ризик, виникає через недліки корпоративного управління, системи внутрішнього контролю, аналізу та неадекватності процесів обробки інформації.

Такі недоліки можуть призвести до:

1. фінансових збитків через помилку;

2. невчасне виконання кредитної операції;

3. стати причиною того, що інтереси банку, кредитора постраждають у інший спосіб (працівники кредитних підрозділів перевищать свої повноваження або здійснювати операції з порушенням норм або із занадто високим ризиком, помилково буде оцінена вартість заставного майна).

Юридичний ризик – це ризик, який виникає через порушення або недотримання банком, іншим суб’єктом вимог законів, підзаконних нормативно-правових актів, угод, прийнятої практики або етичних норм.

Причина виникнення: нормативні акти є неоднозначними або неперевіреними, впливає також і людський фактор, що призводить до штрафів, компенсацій, не надання кредитів, а це погіршує репутацію, зменшує винагороди, обмежує можливості бізнесу.

Титульний ризик – на нього наражаються кредитори, банки при довгостроковому кредитуванні, він пов’язаний із встановленням права власності заставодавця на запропоноване в іпотеку нерухоме майно. Саме тому в державі повинна бути чітка система реєстрації прав на нерухоме майно (єдиний державний реєстр прав на нерухоме майно).

Ризики емітентів цінних паперів.

При однорівневій моделі емітент цінних паперів наражається на ті ж ризики, що і первинний кредитор:

• кредитний;

• ринковий;

• процентний;

• ліквідності;

• валютний;

• операційно-технологічний;

• репутації;

• юридичний.

При дворівневій моделі частина ризиків, характерна для банків-кредиторів на первинному ринку, переноситься з банків на емітента цінних паперів. Від певних заходів емітента буде залежати ступінь його захищеності від ризиків.

Ризики інвесторів

Власники цінних ппаерів несуть чотири основні види ризиків:

• кредитний;

• ліквідності;

• процентний;

• юридичний.

Кредитний ризик інвестора за суттю є аналогічний кредитному ризику банку, але на відміну від банка, як первинного кредитора, інвестор, що виступає вторинним за умов дворівневої моделі іпотечного ринку, бере на себе ще і деяку частку кредитного ризику банку: сплата доходу та погашення іпотечних облігацій залежить від того, наскільки повно і своєчасно виконує свої кредитні зобов'язання перед банком позичальник.

Сам банк може додати до цього ризику через своє несприятливе фінансове становище (не здатний виконувати взяті зобов’язання за цінними паперами) ризик ліквідності для інвестора, який полягає здебільшого у величині ліквідності ринку, придбаного ним цінного паперу.

Решта ризиків, на які наражається інвестор аналогічні процентному та юридичному ризику банку.

Ризики позичальників – отримуючи кредит, позичальники змушені платити не тільки за користування кредитом, але й за ризики банку, що надає кредит.

Позичальник наражається на:

• кредитний;

• процентний;

• валютний;

• юридичний.

Кредитний ризик – позичальник може частково чи повністю втратити свою кредито-та платоспроможність.

Валютний ризик – це вплив на його кредитоспроможність.

Інші ризики

На думку американських дослідників М.Лі та М.Равіса, в рамках іпотечного механізму можуть виникати також ризики альтернативного вибору. Скажімо, якщо кредитні ставки падають, а певний кредитор ставку не знижує, то позичальник може звернутися до іншого позикодавця. Як бачимо, альтернативний вибір вигідний для позичальника і невигідний для кредитора, оскільки загрожує йому втратами. Для протидії цьому виду ризику на Заході застосовують процентні надбавки (плату за відмову від альтернативного вибору).

Аналіз методу управління ризиком альтернативного вибору в США дає підстави віднести його до категорії диверсифікації кредитного ризику.

Як вважають деякі вчені, на іпотечному ринку можуть траплятися також фінансові ризики, ризик ділової активності, ринковий, будівельний та інші.

Уроки для України

З огляду на світовий досвід та реальну економічну і правову ситуацію в Україні, пропонуємо низку заходів, спрямованих на мінімізацію ризиків комерційних банків, можливих у процесі довгострокового кредитування під заставу нерухомості.

Як відомо, головною передумовою ефективної роботи ринку нерухомості є зростання попиту на предмет застави. Щоб цього досягти, необхідно:

1. подбати про доступність капіталу для широкого кола покупців нерухомості;

2. сформувати інфраструктуру ринку нерухомості та забезпечити його прозорість;

3. забезпечити ефективне функціонування супутніх ринків іпотеки;

4. запровадити в банківських установах ефективну систему вивчення попиту і пропозиції, забезпечити розвиток менеджменту і маркетингу на ринку нерухомості;

5. створити механізм забезпечення правових гарантій обігу землі;

6. запровадити і вдосконалити оцінку нерухомості, передусім земельних ділянок сільськогосподарського призначення, у перехідних та ринкових умовах господарювання.

Правові регулятори обігу нерухомості мають бути прозорими, однозначними і стабільними. Насамперед це стосується податкового законодавства.

Важливою передумовою зменшення рівня ризиків на іпотечному ринку є створення для кредиторів реальної можливості стягнення предмета застави.

Повнокровне функціонування цього ринку значною мірою залежить від чіткості процедур, пов'язаних з обігом нерухомості. Вони мають бути максимально стандартизованими, тобто непідвладними бюрократичному втручанню.

Ще один пропонований нами комплекс заходів стосується стабілізації фінансово-кредитної системи України. Серед першочергових завдань:

• подальше зниженню облікової ставки НБУ;

• унормування затрат і маржі за кредитними операціями комерційних банків;

• прийняття нормативно-правових актів, які б визначали порядок довгострокового кредитування, зокрема законів "Про іпотеку", "Про іпотечне кредитування", внесення відповідних змін і доповнень стосовно заставних та їх обігу до Закону "Про цінні папери і фондовий ринок";

• створення спеціальних органів управління механізмом іпотечного кредитування сільськогосподарської сфери в загальнодержавному і регіональному масштабах;

• стимулювання розвитку вторинного ринку заставних, створення агентств купівлі й розміщення заставних іпотеки;

• прийняття Національним банком України положення про запровадження індексованих заставних.

Для закріплення та самоперевірки знань виконайте тестові завдання:

1. До ризиків іпотечного кредитування належать :

а) кредитний, ринковий, процентний;

б) ліквідності, валютний, операційно-технологічний;

в) юридичний та ризик репутації;

г) вірні відповіді а) та в);

д) вірні усі відповіді.

2. При дворівневій моделі іпотечного ринку кредитний ризик розподілений між учасниками:

а) кредитором і позичальником;

б) позичальником і емітентом іпотечних цінних паперів;

в) емітентом іпотечних цінних паперів та інвестором;

г) позичальником, емітентом іпотечних цінних паперів та інвестором;

2. Кредитний ризик виникає з причин:

а) зміна кредитоспроможності позичальника;

б) зміна зовнішнього економічного середовища, в якому функціонує позичальник;

в) неправильна оцінка майна, кредитоспроможності позичальника на момент надання кредиту не відновлювальна втрата кредитоспроможності, втрата заставленого майна в наслідок стихійного лиха або іншого форс-мажорного впливу;

г) вірно а) та в);

д) вірно а), б), в).

2. Захист від кредитного ризику полягає у контролі та регулюванні кредитного портфеля, що передбачає:

а) контроль за якістю іпотечних кредитів; обов’язкове страхування позичальником заставленої нерухомості;

б) вибір та застосування найбільш прийнятої для кредитора (банку) методики оцінки забезпечення кредитів;

в) створення загальних резервів на можливі витрати за позиками, розподіл кредитів за групами ризику, своєчасне виявлення проблемних кредитів;

г) вірні відповіді а) та б);

д) вірні усі відповіді.

2. Методи управління ринковим ризиком:

а) надання іпотечного кредиту, розмір якого становить 65-70 % вартості застави, оцінка наявності у позичальника фінансової можливості гасити, кредит;

б) страхування життя й працездатності позичальника, оцінка надійності позичальника;

в) страхування об’єкта застави;

г) вірні усі вище зазначені відповіді;

д) вірні відповіді а) та б).

2. Існують причини дострокового погашення кредиту, що є одним із ризиків недоотримання відсотків кредитором:

а) позичальник може достроково погасити весь борг при продажу закладеної нерухомості

б) позичальнику вигідно здійснювати дострокове погашення, якщо ринкова відсоткова ставка стає нижчою, ніж ставки з іпотечним кредитом;

в) у разі неспроможності позичальника погасити борг відсотки за кредитом;

г) якщо відбувається пошкодження закладеної нерухомості внаслідок страхового випадку;

д) вірні відповіді а),б), г);

е) вірні усі відповіді.

2. Ризик ліквідності має складові:

а) ризик ліквідності банку, ризик ліквідності ринку;

б) ризик зменшення глибини ринку (обсягу укладених угод), ризик зменшення ширини ринку (асортименту інструментів);

в) вірні відповіді а) та б);

г) це не відноситься до ризику ліквідності.

2. Менший процент позички у вартості застави (іпотеки):

а) зменшує ризики кредитора, але знижує його конкурентоспроможність;

б) зменшує ризик кредитора та підвищує його конкурентоспроможність;

в) збільшує ризик позичальника, не заохочує клієнтів;

г) вірної відповіді немає.

2. Юридичний ризик іпотеки виникає через:

а) порушення, недотримання банком вимог законів, підзаконних нормативно-правових актів;

б) недоліки у складанні і оформленні застави;

в) зміну податкового законодавства;

г) недоліки у складанні і оформленні угоди, угоди страхування;

д) вірні відповіді а), б), в).

2. Власники іпотечних цінних паперів несуть такі види ризиків:

а) кредитний, процентний;

б) ризик ліквідності, процентний;

в) кредитний та юридичний;

г) кредитний, процентний, ризик ліквідності, юридичний ризик.