Тема 3. Основні принципи іпотечного кредитування. Моделі іпотечних механізмів План
Характеристика основних принципів іпотеки та іпотечного кредитування
Моделі іпотечних механізмів, їх особливості та ознаки
Основні фактори розвитку моделей іпотечного кредитування
Державний нагляд і регулювання іпотечного кредитування
Список використаних джерел
Про іпотеку: Закон України від 5 червня 2003 року № 898-IV. – Ст. 1, 3, 4, 5, 7, 8, 9, 10, 14, 15, 18.
Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати: Закон України від 19 червня 2003 року № 979-IV. – Ст. 3, 4, 44, 45.
Про іпотечні облігації: Закон України від 22 грудня 2005 року № 3273-IV. – Ст. 27.
Базилевич В.Д. Іпотечний ринок: підруч. / В.Д. Базилевич, Н.П. Погорєльцева. – К.: Знання, 2008. – С. 87-100; 116-135.
Доценко-Білоус Н. Перспективи іпотечного буму в Україні / Н. Доценко-Білоус // Цінні папери України. – 2005. – № 20. – С. 8.
Євтух О. Моделі іпотечних механізмів і вплив на них різноманітних факторів / О. Євтух // Вісник НБУ. – 2001. – №3. – С. 53-56.
Любунь О.С. Іпотечне кредитування: підруч. / О.С. Любунь. – К.: ЦНЛ, 2005. – С. 82 –123, 136 – 149.
Любунь О.С. Іпотечний ринок: підруч. / О.С. Любунь. – К.: Атіка, 2006. – С. 90-116, 122-134 (табл. 5.1).
Страйк, Р. Жилищное ипотечное кредитование в условиях современной России / Р. Страйк, Н. Косарєва, А. Сучков // Деньги и кредит. – 1995. – № 8. – С. 25-28.
Основні принципи іпотеки та іпотечного кредитування
Дотримання і виконання певних принципів робить іпотеку та іпотечне кредитування ефективним способом забезпечення виконання зобов’язань за кредитним договором і зниження ризику кредитних відносин.
І принцип – принцип забезпечення зобов’язання. Іпотека, будучи заставою нерухомості, є забезпеченням зобов’язань, що, в свою чергу, дає іпотечному кредиту такі переваги:
зменшує ступінь ризику для обох сторін;
позичальник одержує кредит на тривалий період, має змогу зберегти за собою заставлену нерухомість, не ризикуючи іншим майном;
кредитор отримує безпрограшний варіант відшкодування позики;
Так, відповідно до статті 1 Закону України „Про іпотеку”, іпотека – це вид забезпечення виконання зобов’язань нерухомим майном, що залишається у володінні та користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право у разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку встановленому цим Законом;
заставлена нерухомість може продовжувати приносити дохід і здаватися в оренду, використовуватися як виробничий об’єкт тощо. У такий спосіб за час дії договору можна зменшити або цілком покрити суму боргу;
об’єкти нерухомості мають, як правило, значну вартість, пов’язані із землею, а отже, їх неможливо сховати, таємно перемістити в інше місце чи якимось іншим способом вивести з-під контролю заставодержателя. Згідно зі статтею 1 Закону України „Про іпотеку” нерухоме майно (нерухомість) – це земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці і невід’ємно пов’язані з нею, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.
ІІ принцип є важливою передумовою іпотеки і полягає в об’єктивній оцінці майна, вартість якого повинна бути зазначена і в договорі, і в заставній. Порядок оцінювання майна визначається, як правило, сторонами договору. Може бути запроваджена незалежна оцінка предмета іпотеки, вона довіряється третій стороні, зацікавленій у реальній та справедливій оцінці як основного зобов’язання, так і іпотеки, що його забезпечує.
Іпотека поширюється як на основну вимогу, так і на додаткові: проценти, нараховані за основним зобов’язанням; витрати, понесені (за основним зобов’язанням) кредитором на утримання, збереження майна в разі недбалого ставлення заставодавця до своїх обов’язків; витрати заставодержателя на страхування заставленого майна; витрати на звернення стягнення на предмет іпотеки при невиконанні позичальником основного зобов’язання. Загальна сума вимог заставодержателя, забезпечених іпотекою, може бути визначена як фіксована, тоді зобов’язання заставодавця у частині, що перевищує цю суму, не вважається забезпеченою іпотекою. Згідно зі статтею 3 Закону України „Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати” у разі визначення у договорі про іпотечний кредит вартості основного зобов’язання таке зобов’язання повинне включати в себе ціну зобов’язання та дохід (відсотки) кредитодавця. Ціною зобов’язання у такому випадку є сума коштів, надана кредитодавцем боржнику, а її розмір не може перевищувати 70% від оціночної вартості предмета іпотеки.
ІІІ принцип – принцип поширення іпотеки на майно (предмет іпотеки).
Як вже зазначалося у Темі 1, предметом іпотеки згідно зі статтею 5 Закону України „Про іпотеку” можуть бути один або декілька об’єктів нерухомого майна за таких умов:
нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація;
нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього, відповідно до законодавства, може бути звернене стягнення;
нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об’єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.
Слід також зазначити, що іпотека є неподільною, тобто поширюється одразу на все майно з усіма його складовими. Предметом іпотеки не може бути частина об’єкта нерухомості, скажімо, частина квартири.
У статті 6 Закону України „Про іпотеку” визначено умови передачі нерухомого майна в іпотеку. Так, у випадку обмеження правомочності розпорядження нерухомим майном згодою його власника або уповноваженого органу державної влади чи органу місцевого самоврядування така ж згода необхідна для передачі цього майна в іпотеку.
Майно, що є у спільній власності, може бути предметом іпотеки лише за нотаріально посвідченою згодою усіх співвласників. Співвласник нерухомого майна має право передати в іпотеку свою частку в спільному майні без згоди інших співвласників за умови виділення її в натурі та реєстрації права власності на неї як на окремий об’єкт нерухомості.
Іпотекодавець зобов’язаний до укладення іпотечного договору попередити іпотекодержателя про всі відомі йому права та вимоги інших осіб на предмет іпотеки, в тому числі ті, що не зареєстровані у встановленому законом порядку. У разі порушення цього обов’язку іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов’язання та відшкодування іпотекодавцем завданих збитків.
Якщо будівля (споруда), що передається в іпотеку, розташована на земельній ділянці, яка належить іпотекодавцю на праві власності, така будівля (споруда) підлягає передачі в іпотеку разом із земельною ділянкою, на якій вона розташована. Якщо ця земельна ділянка належить іншій особі та була передана іпотекодавцю в оренду (користування), після звернення стягнення на будівлі (споруди) їх новий власник набуває права і обов’язки, які мав іпотекодавець за правочином, яким встановлено умови оренди цієї земельної ділянки (користування нею).
Якщо в іпотеку передається земельна ділянка, на якій розташовані будівлі (споруди), які належать іпотекодавцю на праві власності, така земельна ділянка підлягає передачі в іпотеку разом з будівлями (спорудами), на якій вони розташовані. Після звернення стягнення на передану в іпотеку земельну ділянку, на якій розташовані будівлі (споруди), що належать іншій, ніж іпотекодавець, особі, новий власник земельної ділянки зобов’язаний надати власнику будівлі (споруди) такі ж умови користування земельною ділянкою, які мав іпотекодавець.
Об’єкти незавершеного будівництва, розташовані на переданій в іпотеку земельній ділянці, вважаються предметом іпотеки, незалежно від того, хто є власником об’єкта незавершеного будівництва.
Предмет іпотеки залишається у володінні, користуванні та розпорядженні заставодавця. Ніхто не має права заборонити останньому вільно користуватися та розпоряджатися своєю заставленою власністю доти, доки він належним чином виконує своє зобов’язання.
Згідно зі статтею 9 Закону України „Про іпотеку” іпотекодавець має право володіти та користуватись предметом іпотеки відповідно до його цільового призначення, якщо інше не встановлено цим Законом. При користуванні предметом іпотеки іпотекодавець повинен не припускати погіршення стану предмета іпотеки та зменшення його вартості понад норми його звичайної амортизації (зносу).
Іпотекодавець має право одержувати від предмета іпотеки продукцію, плоди і доходи, якщо інше не встановлено іпотечним договором.
Іпотекодавець має право виключно на підставі згоди іпотекодержателя:
зводити, знищувати або проводити капітальний ремонт будівлі (споруди), розташованої на земельній ділянці, що є предметом іпотеки, чи здійснювати істотні поліпшення цієї земельної ділянки;
передавати предмет іпотеки у наступну іпотеку;
відчужувати предмет іпотеки;
передавати предмет іпотеки в спільну діяльність, лізинг, оренду, користування.
Іпотекодавець має право заповідати передане в іпотеку нерухоме майно.
Відповідно до статті 14 Закону України „Про іпотеку” предметом іпотеки може бути нерухоме майно, що є об’єктом права державної чи комунальної власності і закріплене за відповідним державним чи комунальним підприємством, установою, організацією на праві господарського відання. Передача в іпотеку цього майна здійснюється після отримання у встановленому законом порядку згоди органу державної влади чи органу місцевого самоврядування, до сфери господарського відання якого належить відповідне державне чи комунальне підприємство, установа або організація.
Забороняється передача в іпотеку об’єктів права державної власності, що не підлягають приватизації. Предметом іпотеки не можуть бути національні, культурні та історичні цінності, які є об’єктами права державної власності і занесені або підлягають занесенню до Державного реєстру національної культурної спадщини.
Стаття 15 Закону України „Про іпотеку” визначає особливості іпотеки земельних ділянок. Так, заборони та обмеження щодо відчуження і цільового використання земельних ділянок, встановлені Земельним кодексом України є чинними при їх іпотеці. Реалізація переданих в іпотеку земельних ділянок сільськогосподарського призначення при зверненні стягнення на предмет іпотеки здійснюється на прилюдних торгах. Дія цього Закону не поширюється на земельні ділянки, які перебувають у державній чи комунальній власності і не підлягають приватизації.
Згідно зі статтею 16 Закону України „Про іпотеку” передача в іпотеку об’єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розташований об’єкт незавершеного будівництва. Обтяження об’єкта незавершеного будівництва іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законодавством порядку. Після завершення будівництва будівля (споруда), житловий будинок або житлова квартира залишається предметом іпотеки, відповідно до іпотечного договору.
У разі передачі в іпотеку об’єкта незавершеного будівництва забудовником і звернення стягнення на завершену будівлю (споруду) іпотека не поширюється на ту її частину, яка виділена в натурі і була придбана будь-якою особою (покупцем) на підставі цивільно-правового договору шляхом повної сплати її вартості до моменту прийняття рішення про звернення стягнення, якщо інше не встановлено договором з покупцем. Після звернення стягнення визначені договором права і обов’язки забудовника щодо третіх осіб-покупців переходять до нового власника завершеної будівлі (споруди) або об’єкта незавершеного будівництва.
Заставодавцем може бути як позичальник (боржник), так і третя особа (майновий поручитель). Відповідно до статті 11 Закону України „Про іпотеку” майновий поручитель несе відповідальність перед іпотекодержателем за невиконання боржником основного зобов’язання виключно в межах вартості предмета іпотеки. У разі задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки майновий поручитель набуває права кредитора за основним зобов’язанням.
IV принцип – необхідність державної реєстрації іпотеки. Згідно зі ст. 4 Закону України „Про іпотеку” обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації. У разі недотримання цієї умови іпотечний договір є дійсним, але вимога іпотекодержателя не набуває пріоритету відносно зареєстрованих прав чи вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно.
Державний реєстр іпотек – це єдина комп’ютерна база даних про обтяження і зміну умов обтяження нерухомого майна іпотекою, відступлення прав за іпотечним договором, передачу, анулювання, видачу дубліката заставної та видачу нової заставної.
Згідно з Постановою Кабінету Міністрів України „Про затвердження Тимчасового порядку державної реєстрації іпотек” від 31.03.2004 № 410 та ст. 4 Закону України „Про іпотеку” державна реєстрація здійснюється на підставі повідомлення іпотекодержателя, в якому зазначається така інформація:
відомості про іпотекодавця та іпотекодержателя:
для іпотекодавця, іпотекодержателя – юридичних осіб відомості про:
для резидентів – найменування, місцезнаходження, ідентифікаційний код в Єдиному державному реєстрі підприємств та організацій України;
для нерезидентів – найменування, місцезнаходження та державу, де зареєстровано особу;
для іпотекодавця, іпотекодержателя – фізичних осіб відомості про:
для громадян України – прізвище, ім’я, по батькові, адресу постійного місця проживання та індивідуальний ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб – платників податків та інших обов’язкових платежів;
для іноземців – прізвище, ім’я, по батькові (за наявності), адресу постійного місця проживання за межами України;
опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані;
розмір основного зобов’язання;
строк повного виконання основного зобов’язання;
посилання на випуск заставної або її відсутність.
Державна реєстрація носить публічний, відкритий характер.
Раціональна, ефективна система реєстрації прав на нерухоме майно – базова передумова функціонування механізму застави нерухомості, тому що вона гарантує безспірність юридично значимих дій, які мали місце щодо нерухомості. Якщо система реєстрації діє, зацікавлені особи можуть не боятися, що угоди, пов’язані з нерухомістю, виявляться недійсними.
Для кожного цілісного об’єкта нерухомого майна у спеціальній установі повинна вестися книга реєстрації прав на майно чи поземельна книга, де записується вся інформація, яка стосується речових прав на нього (речові права на нерухомість виникають не раніше, ніж з моменту реєстрації у книзі).
V принцип – спеціальність предмета іпотеки та вимог, що забезпечуються іпотекою.
Виникнення, застосування та пріоритет іпотеки залежно від її виду має свої особливості. Іпотека може бути договірною, законною, судовою. Законна іпотека забезпечує зобов’язання, визначені законом. Судова – забезпечує зобов’язання, встановлені судом. Договірна – найчастіше застосовується при іпотечному кредитуванні, це іпотека, яка є результатом угоди. Її може надати тільки власник майна, який має право відчужувати це майно. Договір про іпотеку підлягає нотаріальному посвідченню. Така іпотека ґрунтується на принципі спеціальності:
спеціальності предмета іпотеки;
спеціальності вимоги, що забезпечується іпотекою.
Відповідно до цього принципу іпотека не може встановлюватись на майно, яке стане власністю заставодавця лише після того, як буде укладена угода про іпотеку. Іпотека незавершеного будівництва також певною мірою суперечитиме (при укладенні та виконанні договору) цьому принципу. Проблема полягає у тому, що:
в момент укладення угоди описується об’єкт незавершеного будівництва;
при стягненні сам об’єкт – це фізично інша будівля (здійснена певна добудова).
Відповідно до статті 3 Закону України „Про іпотеку” іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом.
Взаємні права і обов’язки іпотекодавця та іпотекодержателя за іпотечним договором виникають з моменту його нотаріального посвідчення. У разі іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, взаємні права і обов’язки іпотекодавця та іпотекодержателя виникають з дня вчинення відповідного правочину, на підставі якого виникає іпотека, або з дня набрання законної сили рішенням суду.
Іпотекою може бути забезпечене виконання дійсного зобов’язання або задоволення вимоги, яка може виникнути в майбутньому на підставі договору, що набрав чинності.
Іпотека має похідний характер від основного зобов’язання і є дійсною до припинення основного зобов’язання або до закінчення строку дії іпотечного договору.
У разі порушення боржником основного зобов’язання відповідно до іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити забезпечені нею вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими особами, права чи вимоги яких на передане в іпотеку нерухоме майно не зареєстровані у встановленому законом порядку або зареєстровані після державної реєстрації іпотеки. Якщо пріоритет окремого права чи вимоги на передане в іпотеку нерухоме майно виникає відповідно до закону, таке право чи вимога має пріоритет над вимогою іпотекодержателя лише у разі його/її виникнення та реєстрації до моменту державної реєстрації іпотеки.
Пріоритет права іпотекодержателя на задоволення забезпечених іпотекою вимог за рахунок предмета іпотеки відносно зареєстрованих у встановленому законом порядку прав чи вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації іпотеки. Зареєстровані права та вимоги на нерухоме майно підлягають задоволенню згідно з їх пріоритетом – у черговості їх державної реєстрації.
Оформлюється іпотека за допомогою спеціального документа – іпотечного договору. Згідно зі статтею 18 Закону України „Про іпотеку” іпотечний договір укладається між одним або декількома іпотекодавцями та іпотекодержателем у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Іпотечний договір повинен містити такі істотні умови:
для іпотекодавця та іпотекодержателя – юридичних осіб відомості про:
для резидентів – найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код в Єдиному державному реєстрі юридичних та фізичних осіб – підприємців;
для нерезидентів – найменування, місцезнаходження та державу, де зареєстровано особу;
для іпотекодавця та іпотекодержателя – фізичних осіб відомості про:
для громадян України – прізвище, ім’я, по батькові, адресу постійного місця проживання та індивідуальний ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб-платників податків та інших обов’язкових платежів;
для іноземців, осіб без громадянства – прізвище, ім’я, по батькові (за наявності), адресу постійного місця проживання за межами України;
зміст та розмір основного зобов’язання, строк і порядок його виконання та/або посилання на правочин, у якому встановлено основне зобов’язання;
опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані. При іпотеці земельної ділянки має зазначатися її цільове призначення;
посилання на видачу заставної або її відсутність.
У разі відсутності в іпотечному договорі однієї з вказаних вище істотних умов він може бути визнаний недійсним на підставі рішення суду.
Іпотечний договір може містити інші положення, зокрема, визначення вартості предмета іпотеки, посилання на документ, що підтверджує право власності іпотекодавця на предмет іпотеки, відомості про обмеження та обтяження прав іпотекодавця на предмет іпотеки, визначення способу звернення стягнення на предмет іпотеки.
Іпотечний договір та договір, що обумовлює основне зобов’язання, можуть бути оформлені у вигляді одного документа. Цей документ за формою і змістом повинен відповідати вимогам, встановленим у цій статті, та вимогам, встановленим законом, для договору, який визначає основне зобов’язання.
У разі якщо іпотекою забезпечується повернення позики, кредиту для придбання нерухомого майна, яке передається в іпотеку, договір купівлі-продажу цього нерухомого майна та іпотечний договір можуть укладатися одночасно.
VI принцип – іпотека повинна забезпечувати певні вимоги. Вони чітко визначені у статті 7 Закону України „Про іпотеку”.
За рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов’язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов’язання.
Якщо вимога за основним зобов’язанням підлягає виконанню у грошовій формі, розмір цієї вимоги визначається на підставі іпотечного договору або договору, що обумовлює основне зобов’язання, у чітко встановленій сумі чи шляхом надання критеріїв, які дозволяють встановити розмір цієї вимоги на конкретний час протягом строку дії основного зобов’язання.
Якщо інше не встановлено законом або іпотечним договором, іпотекою також забезпечуються вимоги іпотекодержателя щодо відшкодування:
витрат, пов’язаних з пред’явленням вимоги за основним зобов’язанням і зверненням стягнення на предмет іпотеки;
витрат на утримання і збереження предмета іпотеки;
витрат на страхування предмета іпотеки;
збитків, завданих порушенням основного зобов’язання чи умов іпотечного договору.
VII принцип – предмет іпотеки повинен страхуватися. Особливості страхування предмета іпотеки визначено у статті 8 Закону України „Про іпотеку”.
Іпотекодавець зобов’язаний застрахувати предмет іпотеки на його повну вартість від ризиків випадкового знищення, випадкового пошкодження або псування, якщо іпотечним договором цей обов’язок не покладено на іпотекодержателя. У разі наступної іпотеки страхування предмета іпотеки не є обов’язковим.
Договір страхування укладається на користь іпотекодержателя, який у разі настання страхового випадку набуває право вимоги до страховика. У разі набуття прав за іпотечним договором новим іпотекодержателем він також набуває право вимоги до страховика.
У разі настання страхового випадку щодо предмета іпотеки іпотекодержатель має переважне право на задоволення своєї вимоги за основним зобов’язанням із суми страхового відшкодування.
Після задоволення вимоги іпотекодержателя, що має вищий пріоритет, з суми страхового відшкодування будь-яке перевищення суми страхового відшкодування над розміром вимоги іпотекодержателя, що має вищий пріоритет, підлягає розподілу між іпотекодержателями, що мають нижчий пріоритет, та іншими кредиторами боржника відповідно до пріоритету та розміру їх зареєстрованих прав чи вимог і іпотекодавцем в останню чергу.
За згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем, що має вищий пріоритет, страхове відшкодування може бути спрямоване на відновлення предмета іпотеки.
Іпотечним договором на іпотекодавця може бути покладений обов’язок здійснити інші види страхування у зв’язку з передачею нерухомого майна в іпотеку.
VIII принцип – принцип належного збереження предмета іпотеки. Порядок збереження іпотеки розкривається в однойменній статті Закону України „Про іпотеку” (стаття 10).
Якщо інше не встановлено законом чи іпотечним договором, іпотекодавець зобов’язаний вживати за власний кошт всі необхідні заходи для належного збереження предмета іпотеки, включаючи своєчасне проведення поточного ремонту, відновлення незначних пошкоджень, раціональну експлуатацію та захист предмета іпотеки від незаконних посягань та вимог інших осіб.
Іпотекодавець повинен своєчасно повідомляти іпотекодержателя про будь-яку загрозу знищення, пошкодження, псування чи погіршення стану предмета іпотеки, а також про будь-які обставини, що можуть негативно вплинути на права іпотекодержателя за іпотечним договором.
Іпотекодержатель має право у будь-який час протягом строку дії іпотечного договору за умови попереднього письмового повідомлення іпотекодавця перевіряти документально і в натурі наявність, стан, умови збереження та користування предметом іпотеки. Іпотекодавець зобов’язаний не перешкоджати реалізації цього права іпотекодержателем, надавати йому всі документи, необхідні для перевірки наявності, стану, умов збереження та користування предметом іпотеки, а також негайно на вимогу іпотекодержателя забезпечити йому фізичний доступ до предмета іпотеки. Проведення іпотекодержателем зазначеної перевірки не повинно призупиняти користування предметом іпотеки відповідно до його цільового призначення або іншим чином порушувати права іпотекодавця чи іншої особи, в тимчасовому користуванні якої знаходиться предмет іпотеки.
IX принцип – у процесі іпотечних відносин повинні бути чітко визначені підстави припинення іпотеки. Базові підстави припинення іпотеки визначені статтею 17 Закону України „Про іпотеку”.
Іпотека припиняється у разі:
припинення основного зобов’язання або закінчення строку дії іпотечного договору;
реалізації предмета іпотеки відповідно до цього Закону;
набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки;
визнання іпотечного договору недійсним;
знищення (втрати) переданої в іпотеку будівлі (споруди), якщо іпотекодавець не відновив її. Якщо предметом іпотечного договору є земельна ділянка і розташована на ній будівля (споруда), в разі знищення (втрати) будівлі (споруди) іпотека земельної ділянки не припиняється;
з інших підстав, передбачених цим Законом.
Наступні іпотеки припиняються внаслідок звернення стягнення за попередньою іпотекою.
Відомості про припинення іпотеки підлягають державній реєстрації у встановленому законодавством порядку.
X принцип – іпотека може бути оформлена у вигляді цінних паперів:
заставних;
іпотечних сертифікатів;
іпотечних облігацій.
Заставна – це іменний цінний папір, який засвідчує право власника вимагати виконання грошового зобов’язання, забезпеченого іпотекою майна, а у разі його невиконання – вимагати звернення стягнення на заставлене майно. Заставна дає змогу здійснити своєрідну інтеграцію ринку нерухомості та фондового ринку.
Існують первинний і вторинний ринки заставних.
На первинному ринку вони з’являються в результаті оформлення відповідних контрактів між кредитором (найчастіше банком) та позичальником.
Вторинний ринок утворюється після перепродажу заставних за вже наданими іпотечними кредитами. Відбувається це так: кредитор (іпотечний банк, фінансова компанія) під заставні випускає цінні папери, які продає іншим інвесторам.
Здебільшого іпотечні банки використовують іпотечні облігації – довгострокові цінні папери. Вони випускаються під забезпечення нерухомим майном та приносять твердий процент. Понад 70% коштів іпотечні банки Європи мобілізують за допомогою випуску таких облігацій.
Власник може продати іпотечну облігацію будь-коли і таким чином повернути собі гроші.
Іпотечні облігації мають 3 рівні забезпечення:
за кожною з них борг позичальника, який бере кредит у банку;
забезпечені майном позичальника, заставленим за договором іпотеки банку-заставодержателю;
забезпеченням є майно самого банка-кредитора.
Модель вторинного ринку Німеччини має вигляд однорівневої системи: рефінансування здійснюється за рахунок випуску іпотечним банком заставних листів (іпотечних облігацій).
Модель вторинного ринку США побудована як дворівнева система: права вимоги за кредитами переуступаються спеціалізованому агентству, яке в свою чергу залучає кошти інвесторів шляхом розміщення цінних паперів.
XI принцип – принцип інфляційного застереження. Відповідно до статті 4 Закону України „Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати” інфляційним застереженням є обумовлений сторонами договору про іпотечний борг спосіб збереження реальної вартості грошових вимог та доходів кредитодавця. Таке застереження має забезпечувати індексацію платежів за договором про іпотечний борг при сплаті основного зобов’язання.
В інфляційному застереженні та для обліку зобов’язань боржників за договорами про іпотечний борг можуть використовуватися індексуючі умовні розрахункові одиниці або інші механізми, застосування яких не заборонено цим Законом.
Моделі іпотечних механізмів, їх особливості та ознаки
За механізмом акумулювання іпотечного капіталу, на нашу думку, доцільно виділяти три "класичні" моделі іпотечного ринку — цільову, депозитну та інвестиційну з одно- і дворівневою її модифікаціями (така їх назва, на наш погляд, адекватно відображає сутність кожної). Наявність же відмінних форм інституційної організації іпотечного ринку можна Пояснити різними за рівнем складності модифікаціями та змінами "класичних" моделей у результаті їх адаптації до конкретно-історичних умов розвитку іпотечних фінансових відносин.
У цільовій і депозитній моделях фінансування іпотечних кредитів здійснюється за рахунок строкових внесків (депозитів), що дає змогу розглядати їх як ощадно-позичкові моделі. Інвестиційна модель заснована на механізмі рефінансування іпотечних активів первинних кредиторів і залученні фінансових ресурсів з вторинного іпотечного ринку, тому інвестиційна модель - модель вторинного ринку.
Виділення одно- і дворівневої її модифікацій здійснено за особливостями механізму рефінансування іпотечних позик: однорівнева ґрунтується на об'єднанні функцій первинного кредитора та емітента іпотечних цінних паперів, дворівнева - на виділенні функції емітента іпотечних цінних паперів у самостійну (рис. 3.1).
Рис. 3.1. Класифікація моделей іпотечного ринку
Чинне законодавство України передбачає існування трьох іпотечних моделей:
модель, за якою випускаються іпотечні сертифікати участі (іпотечний пул) [2];
модель, за якою випускаються іпотечні сертифікати з фіксованою дохідністю (консолідований іпотечний борг) [2];
модель, за якою випускаються іпотечні облігації [3].
Будь-яка з перелічених вище схем, згідно з Концепцією створення національної системи іпотечного кредитування, схваленою Розпорядженням Кабінету Міністрів України від 10.08.04 № 559-р, може бути або однорівневою, або дворівневою.
Р. Страйк, Н. Косарєва, А. Сучков виділяють депозитну, інвестиційну моделі та модель будівельних заощаджень [9, 26].
О. Євтух пропонує розглядати депозитну, інвестиційну та цільову моделі іпотечних механізмів [6, 54].
Депозитна модель, за оцінками фахівців, є найбільш простою і найменш досконалою моделлю іпотечного ринку. Кредиторами в депозитній моделі є, як правило, універсальні інститути – ощадні банки, страхові компанії, універсальні комерційні банки, які формують портфель кредитних ресурсів для надання іпотечних позик за рахунок депозитних рахунків клієнтів. Наявність універсальних інститутів, які здійснюють іпотечне кредитування поряд з іншими видами діяльності, утворює першу принципову характеристику депозитної моделі іпотечного ринку. Фінансово-кредитні установи, які працюють за такою моделлю, надають іпотечні позики та обслуговують їх, тобто є інвесторами і тримають надані кредити у своєму портфелі [, 53].
На думку більшості фахівців іпотечного ринку Іншими характерними рисами механізму іпотечного кредитування депозитної моделі є такі:
сукупна заявка всіх клієнтів банку на іпотечні позики може забезпечуватися банком із довільних джерел, у тому числі за рахунок власних капіталів, коштів клієнтів, які перебувають на депозитах, міжбанківських кредитів;
основні суб'єкти – первинний інвестор, позичальник, кредитор, механізм взаємодії яких наведено на рис. 3.1;
депозитна модель не передбачає використання оборотної форми іпотеки і механізму рефінансування іпотечних активів – заставні не набувають форми оборотного цінного папера, томy "класична" депозитна модель замикається на первинному ринку іпотечного капіталу;
строки кредитування та величина процентних ставок залежать від факторів, які детермінують кон'юнктуру фінансових ринків і ринку нерухомості;
масштаб і баланс попиту і пропозиції іпотечного капіталу в рамках моделі визначається двома показниками: ціною залучення іпотечного капіталу і маржею кредитного інституту;
процентні ставки за іпотечними позиками, як правило, відповідають процентним ставкам решти кредитів із урахуванням особливостей застави.
Специфіка механізму руху іпотечного капіталу визначає способи зниження ризиків іпотечного кредитування. Так, управління кредитним ризиком у депозитній моделі відбувається на рівні окремого кредиту (андерайтинг, страхування, залучення достатнього забезпечення) [8, 130].
Рис. 3.2. Депозитна модель іпотечного ринку
Залежність процентних ставок за іпотечними кредитами від кон'юнктури фінансових ринків підвищує ризик процентної ставки, з метою зниження якого відбулась наступна інституційна зміна: надання іпотечних позик за змінними процентними ставками. Іпотечні кредити зі змінною процентною ставкою — це інструменти первинного іпотечного ринку, процентна ставка яких періодично змінюється залежно від певного індексу (базису), який відображає динаміку ринкових процентних ставок. Періодичність перегляду кредиторами процентної ставки, як правило, становить 6 місяців, 1 рік або 5 років.
Сукупність позитивних і негативних рис депозитної моделі утворюють переваги і недоліки такого способу організації іпотечного ринку. Переваги організації іпотечного ринку за депозитною моделлю формуються такими її особливостями:
не потребує розширеної інфраструктури фінансових ринків;
присутність лише одного посередника у фінансовому зв'язку позичальника і первинного інвестора знижує вартість іпотечних кредитів для позичальника, сприяє їх вищій доступнocтi;
не потребує спеціальних законодавчих і нормативних актів для функціонування, що надає їй простоти у організації, разом із тим, пряма залежність процентної ставки за іпотечними позиками від загального стану фінансових ринків робить надання іпотечних позик в умовах нестабільної економіки ризиковим видом діяльності для комерційних банків і недоступним продуктом для потенційних позичальників із урахуванням усіх видів ризиків у ціні іпотечного кредиту.
Депозитна модель іпотечного ринку поширена у країнах, де банківська система має традиційно високий рівень капіталізації: Бельгії, Греції, Ірландії, Італії, Нідерландах, Португалії, Великобританії, Фінляндії1, що забезпечує, заданими на кінець 1998 p., близько 62 % загального обсягу іпотечних кредитів, а також у країнах, які розвиваються, де неповною мірою сформовано інфраструктуру фінансового ринку та ринку цінних паперів. Важливо відзначити, що поширення депозитної моделі іпотечного ринку в країнах Західної Європи пов'язане з використанням змінних процентних ставок за іпотечними позиками.
Інвестиційна модель, яку ще називають класичною, суттєво відрізняється від попередньої депозитної. Як зазначають В. Бусов, Р. Страйк, О. Іванов, В. Кудрявцев, успішне застосування цієї моделі можливе тільки за умови створення розширеної інфраструктури іпотечного ринку та за певної державної підтримки, яка повинна полягати щонайменше у частковому контролі за емісією цінних паперів, що обертаються на вторинному ринку. Держава повинна контролювати передусім дотримання балансу між сукупною ціною емітованих цінних паперів, а також тих, що обертаються на вторинному ринку, та ціною заставлених, проданих іпотечними банками емітентам для забезпечення цієї емісії.
З цього приводу В. Лексис зауважував, що загальна сума заставних листів, які перебувають в обігу, завжди повинна бути покрита принаймні такою ж сумою іпотек, відсотки за якими не менші, ніж за заставними листами. Що ж стосується загальної відповідності сумарної вартості всіх первинних заставних, отриманих від позичальників, і обсягів кредитних ресурсів, отриманих на вторинному ринку, то наявності балансу між ними модель не вимагає, оскільки частину ресурсів іпотечні банки можуть одержувати з інших джерел, а також за рахунок власних коштів.
У зв’язку з цим німецький дослідник зазначав: „Завдяки власному основному капіталу банк може мати іпотек більше, ніж йому потрібно для покриття заставних листів” [7, 111].
Серед фахівців існує думка, що інвестиційна модель стабільніша, тому що більшість цінних паперів, які забезпечують приплив кредитних ресурсів, мають завчасно оголошені прибутковість і термін погашення. Однак ця думка справедлива лише за певних обставин.
Інвестиційна модель, як і депозитна, є відкритою та орієнтованою на одержання кредитних ресурсів на вільному ринку капіталів від незалежних інвесторів, а отже, істотно залежить від загального стану фінансово-кредитного ринку. Це означає, що цю модель можна застосовувати у країнах зі стабільною економікою.
Механізм іпотечного кредитування в інвестиційній моделі іпотечного ринку ґрунтується на залученні іпотечного капіталу шляхом сек'юритизації іпотечних активів, зумовлюючи такі її особливості:
модель передбачає функціонування вторинного ринку, який забезпечує рефінансування іпотечних позик і виступає механізмом розв'язання проблеми дефіцитності довгострокових кредитних ресурсів;
масштаб і баланс попиту і пропозиції на первинному іпотечному ринку регулюється ціною іпотечних кредитних ресурсів, яка визначається дохідністю цінних паперів, які розміщені на вторинному ринку, а також ставками відрахувань на оплату послуг усіх професійних посередників;
процентні ставки за іпотечними позиками визначаються кон'юнктурою ринку іпотечних цінних паперів, а тому підвладні значним коливанням, унаслідок чого модель характеризується високим ризиком процентної ставки;
жорстке регламентування стандартів надання й обслуговування іпотечних кредитів та емісії іпотечних цінних паперів;
модель потребує державної підтримки (держава контролює емісію іпотечних цінних паперів; надає гарантії; страхує іпотечні кредити).
Відмінності у механізмах емісії іпотечних цінних паперів дають змогу виділити два підвиди інвестиційної моделі – однорівневу і дворівневу, які відрізняються складом учасників, роллю держави у забезпеченні ефективності функціонування ринку, а також характером розподілу ризиків іпотечного кредитування.
Депозитну та інвестиційну моделі вчені здебільшого вважають виключно ринковими видами іпотеки. Масштаб та баланс попиту і пропозиції грошей у межах зазначених моделей регулюються в основному такими взаємозалежними показниками:
банківським відсотком за позичкою;
ціною кредитних ресурсів, яка визначається прибутковістю цінних паперів, що розміщуються на вторинному ринку;
ставками відрахувань на оплату послуг усіх професійних учасників іпотечного ринку, зокрема страхових компаній.
Цільова модель розпочала своє формування у ХХ ст. в Європі з появою ощадно-позикових кас, які діяли за принципом самодопомоги. Головною характерною рисою цільової моделі є її замкнутість. Суть останньої полягає в тому, що основним джерелом надання кредитів є лише кошти, накопичені учасниками іпотечних відносин за контрактами заощаджень.
Незважаючи на незручності, пов’язані з обмеженістю ресурсів, цільова модель, на переконання деяких дослідників, має і свої переваги:
практично не залежить від загального стану фінансово-кредитного ринку;
має значення для розвитку іпотечного кредитування у країнах з хиткою економікою;
характеризується меншим ризиком неповернення позички, оскільки існують відносно широкі можливості для перевірки реальної платоспроможності клієнта на процесі накопичення коштів.
Основу цільової моделі становить ощадно-позичковий принцип фінансування, який перетворює іпотечний ринок у замкнену фінансову систему: спеціалізовані ощадно-позичкові інститути (житлово-ощадні каси caisse d'epargne logement — у Франції, будівельні спілки — building societies — в Англії, ощадно-позичкові асоціації savings and loan associations — та банки взаємних заощаджень — mutual savings banks — у США, будівельні ощадні каси bausparkasse — у Німеччині) формують кредитний фонд за рахунок цільових внесків учасників, за рахунок якого надають іпотечні кредити на житлове будівництво. Ощадно-позичковий принцип функціонування та цільове призначення іпотечних кредитів сприяли поширенню іншої назви цільової моделі іпотечного ринку — "система будівельних заощаджень" [8, 116].
Особливості формування фонду кредитних ресурсів і наявність двох основних суб'єктів іпотечних фінансових відносин (позичальника і кредитора) визначають специфіку механізму іпотечного кредитування. Останній реалізується на первинному іпотечному ринку і передбачає етапи нагромадження і кредитування. На етапі нагромадження майбутній позичальник упродовж 2-10 років здійснює цільові внески, загальна величина яких наприкінці етапу становить 40-50 % вартості нерухомості, що інвестується. Із завершенням етапу нагромадження позичальнику, який переходить на кредитний етап, надається позика у розмірі 50-60 % вартості інвестованої ним нерухомості під її заставу. На кредитному етапі, що за тривалістю відповідає періоду нагромадження, здійснюється виплата основного боргу та процентних платежів, які надходять до фонду кредитних ресурсів ощадно-позичкового інституту (рис. 3.3).
Рис. 3.3. Цільова модель іпотечного ринку
Отже, серед переваг цільової моделі іпотечного ринку назвемо такі:
замінює короткострокові заощадження цільовими довгостроковими внесками та інвестиціями, що здійснює позитивний вплив на ріелторський бізнес і будівельну індустрію;
забезпечує постійний попит на житло незалежно від стану (у фінансового ринку та циклічних коливань у сфері житлового будівництва;
повна прозорість: законодавством більшості країн, де і функціонує цільова модель іпотечного ринку, закріплено, що ощадно-позичкові інститути мають право здійснювати лише один вид діяльності – залучати ощадні внески та надавати іпотечні кредити для будівництва і придбання житла;
відносна стійкість моделі: у разі коливань процентних ставок і зростанні кредитоспроможності позичальника нагромаджений капітал виконує роль буфера, обмежуючи величину доступного іпотечного кредиту.
Найбільш вагомими недоліками цільової моделі іпотечного ринку є, на нашу думку, такі:
у меншій мірі стимулює придбання нерухомості, оскільки відсуває у часі її набуття через наявність етапу нагромадження;
у разі кредитування будівництва житла є більш виграшною для будівельних компаній, ніж для позичальників. Цільова модель іпотечного ринку, фактично, обмежує вибір житла за ціною та споживчими властивостями лише зведеним ощадно-позичковим інститутом; оскільки житло будується під пересічного споживача, то цільова модель вигідна у першу чергу будівельним компаніям, які використовують кошти населення для нарощення обсягів житлового будівництва;
потребує значної кількості позичальників, тому поширена виключно на житловому сегменті іпотечного ринку;
не включає у господарський обіг дохідну нерухомість, обмежуючи ємність іпотечного ринку обсягами заощаджень позичальників, які зацікавлені в одержанні житлових іпотечниx кредитів.
Незважаючи на деяку обмеженість, цільова модель завдяки автономності, порівняній простоті організації та значній дієвості набула поширення як у країнах із розвинутою ринковою економікою (Німеччині, Англії, Франції, Австрії), так і у країнах із трансформаційною економікою (Польщі, Чехії, Словаччині, Угорщині, Хорватії, Казахстані, Білорусі).
Сьогодні у світі існує 2 основні моделі іпотеки:
німецька (франко-скандинавська);
американська.
Основна відмінність між цими моделями полягає в тому, які саме джерела використовуються для фінансування іпотечних кредитів.
Відповідно до німецької моделі основним джерелом формування кредитних ресурсів для іпотечних кредитів є система ощадних вкладень і лише 20% необхідних коштів залучається на фондовому ринку.
При застосуванні американської моделі переважаючим джерелом є фондовий ринок, на якому шляхом випуску іпотечних облігацій мобілізуються необхідні кредитні ресурси. Завдяки такому механізму в США формується 52% ресурсів, що спрямовуються на іпотечне кредитування.
Німецька модель
Основне джерело формування кредитних ресурсів – система ощадних вкладень і лише 20% необхідних коштів залучається на фондовому ринку.
Основа функціонування системи ощадних вкладень – це будівельні (житлові) ощадні каси. Джерелом кредитних ресурсів для цільових житлових позик у цих касах є:
вкладення громадян;
плата за користування позиками;
державна премія, що виплачується відповідно до контракту про житлові заощадження за умови, що вкладник протягом року вніс на свій рахунок визначену суму.
Кредит на придбання житла може отримати лише вкладник ощадної каси.
Слід зазначити, що відсоткові ставки як за депозитами, так і за кредитами в таких касах є незмінними протягом всього строку договору із вкладником. При чому ці ставки, які правило, на 4-5% нижчі, ніж такі ж за аналогічними операціями на ринку.
На особливу увагу заслуговує система підтримки вкладників житлових ощадних кас з боку держави. Основними формами цієї підтримки є державні грошові дотації при погашенні відсотків за кредит та система податкових пільг. Диференціація видів і розмірів державної підтримки залежить переважно від фінансового та сімейного стану боржника.
Р – ціна придбаного житла на ринку;
Р1 – фактична вартість житла з урахуванням кредитного навантаження
Рис. 3.4. Німецька модель іпотечного кредитування
У Великобританії та Франції діє схожа з німецькою модель іпотечного кредитування – система житлових накопичень. Однак є і певні відмінності, а саме: іпотечний кредит у житлових ощадних касах чи товариствах можуть отримувати не лише вкладники, але й інші особи.
Американська модель
Превалюючим джерелом для фінансування іпотечних кредитів є фондовий ринок, на якому шляхом випуску іпотечних облігацій мобілізуються необхідні кредитні ресурси (формується близько 52% ресурсів, що спрямовуються на іпотечне кредитування).
Американська модель складніша, ніж німецька. Сьогодні вона представляє собою цілу систему іпотечних банків, ощадних та кредитних асоціацій, страхових компаній та пенсійних фондів.
Функціонування багатьох учасників ринку іпотеки дало поштовх формування і розвитку вторинного іпотечного ринку та використанню фондових механізмів фінансування іпотечних кредитів.
У різні роки в США було створено спеціалізовані іпотечні організації:
Федеральну національну іпотечну асоціацію;
Корпорацію житлового кредитування;
Урядову національну іпотечну асоціацію.
Сьогодні з Федерації іпотечної асоціації утворено 2 окремі компанії:
повністю приватну компанію, акції якої котируються на фондовому ринку;
асоціацію, яка зберегла державний статус та отримала назву “Державна національна іпотечні асоціація” (GNMA – Governmental National Mortgage Association). Сфера її діяльності – фінансування і підтримка іпотечних програм, які не можуть повністю фінансуватися на комерційній основі.
Однією з особливостей американської моделі іпотечного кредитування є те, що практично всі учасники ринку іпотеки можуть випускати боргові зобов’язання для залучення капіталу на фінансовому ринку. Протягом останніх років ринок іпотечних цінних паперів, зокрема іпотечних облігацій, випущених у США, є одним з найбільш динамічних і масштабних за розмірами капіталу. Так, на початку 90-х років його обсяг становив $ 3,5 трлн., а у 2002 році – вже $ 4,3 трлн. У даний час ринок іпотечних облігацій становить 22% загального обсягу випущених у США облігацій.
Випуск іпотечних облігацій стає популярним і в країнах Європи, де традиційно використовувалась німецька модель іпотечного кредитування.
Рис. 3.5. Американська модель іпотечного кредитування
Механізм іпотечного кредитування в Україні більш-менш активно почав розвиватись у 2000 р., сьогодні інтерес до іпотечного кредитування відчутний в основному з боку банків. У них склалася своєрідна програма-модель співпраці з ріелтерськими компаніями.
Фахівці говорять про те, що в Україні є позитивні передумови формування цивілізованого механізму іпотеки, а саме:
сформований ринок житла зі стабільними цінами, але вони мають тенденцію до зростання;
наявність банків, що мають досвід роботи в галузі іпотечного кредитування і зацікавлені у зростанні цього сегмента;
наявність попиту на іпотечні кредити серед населення;
можливість залучення в іпотечні схеми коштів населення, що перебувають поза банківською системою.
Однак існує ще досить багато проблем. Це недосконале законодавче поле, що не сприяє нормальному та цивілізованому функціонуванню всіх інструментів іпотечного кредитування. А також необхідне прийняття закону „Про іпотечні цінні папери”, що дозволить використовувати сучасні ринкові механізми формування фінансових ресурсів для іпотечного кредитування, змінить ситуацію на фондовому ринку. У цьому випадку страхові компанії та недержавні пенсійні фонди можуть розраховувати на попит, забезпечений ліквідною заставою.
Рис. 3.6. Система цільового інвестування ХК “Київміськбуд”
Та попри все перспектива розвитку іпотеки в Україні все-таки є і багато в чому залежить від:
удосконалення фінансово-кредитної системи України шляхом ліквідації бар’єрів:
високих процентних ставок;
нестачі банківського капіталу;
труднощів впровадження кредитних продуктів, здатних діяти в умовах високої інфляції;
відсутність належних інструментів з управління ринками іпотечного капіталу;
розвитку ринку нерухомості.
Основні фактори розвитку моделей іпотечного кредитування
Найчастіше виділяють такі групи факторів:
політичні;
правові;
економічні;
історичні;
соціально-економічні [4].
Політичні фактори:
стабільність суспільної системи;
передбачуваність політичних режимів;
наявність чи відсутність зовнішньої загрози військової або економічної експансії з боку інших держав;
ймовірність експропріації.
Нестабільність, непередбачуваність політичної ситуації перешкоджають розвитку іпотеки. Запровадження державою низки протекціоністських заходів (цільові кредити, державні гарантії, адресні підтримки) відчутно сприяють розвитку іпотеки.
Правові фактори визначаються загальним розвитком правових відносин у суспільстві. Особливо важливою для становлення іпотеки є практична можливість захистити право власності на об’єкти нерухомості. Величезну роль відіграє також забезпечення законних способів накладання стягнення та відчуження майна, яке є об’єктом застави. До цієї групи факторів належить чітка система реєстрації нерухомості та застави.
Світовий досвід: успішний розвиток іпотеки стає можливим лише за наявності комплексу законів і нормативних актів, якими регламентується здійснення іпотечних операцій.
Економічні фактори:
загальний рівень розвитку кредитно-фінансового ринку та ринку цінних паперів;
стабільність валюти;
рівень інфляції;
платоспроможність населення, від якої значною мірою залежать:
масштаб ринку нерухомості;
динаміка ринку нерухомості.
Особливе значення у цій групі факторів має розвиток системи страхування різноманітних ризиків, пов’язаних з функціонуванням іпотеки:
власне об’єктів нерухомості;
життя позичальників;
кредитів, які надаються позичальникам;
ліквідності та прибутковості цінних паперів, забезпечених заставними на нерухомість.
Історичні обставини:
традиції заощаджування коштів;
ставлення населення до кредитування;
особливості земельного устрою, який склався історично;
світогляд учасників економічних відносин.
Соціально-економічні фактори:
прихильність населення до ринкових відносин господарювання;
усвідомлення потреби ефективного використання ресурсів, капіталізації вартості;
вміння конструктивно вирішувати економічні проблеми;
відчуття відповідальності за виконання взятих зобов’язань усіма учасниками суспільних відносин: державою, підприємствами, окремими громадянами.
Державний нагляд і регулювання іпотечного кредитування
Відповідно до статей 44, 45 Розділу VIII Закону України „Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати” та статті 27 Розділу V Закону України „Про іпотечні облігації” державний нагляд і регулювання іпотечного кредитування та емісії іпотечних цінних паперів здійснюють:
Державна комісія з регулювання ринків фінансових послуг (ДКРРФП) – спеціально уповноважений орган виконавчої влади;
Державна комісія з цінних паперів та фондового ринку (ДКЦПФР);
Національний банк України (НБУ).
Мета державного нагляду і регулювання полягає в:
дотриманні вимог іпотечного законодавства (стаття 2 Закону України „Про іпотеку”) та забезпеченні прав, рівних можливостей для доступу суб’єктів на іпотечний ринок;
гарантуванні прав власності та захисті цих прав;
одержанні учасниками ринку необхідної інформації;
створенні умов для ефективного функціонування іпотечного ринку;
реалізації державної політики щодо забезпечення житлом громадян України.
Державна комісія з регулювання ринків фінансових послуг здійснює нагляд і регулювання діяльності фінансових установ, які:
виконують операції з іпотечного кредитування;
є емітентами іпотечних цінних паперів;
є суб’єктами управління іпотечними активами.
Державна комісія з цінних паперів та фондового ринку здійснює нагляд за процесами емісії іпотечних цінних паперів та їх обігу, а також за виконанням зобов’язань за ними.
Основні форми державного регулювання:
прийняття актів законодавства з питань функціонування учасників іпотечного ринку;
регулювання прав та обов’язків учасників іпотечного ринку;
видача ліцензій на здійснення випуску іпотечних цінних паперів;
реєстрація емісій цінних паперів іпотечного ринку та реєстрація іпотеки;
створення системи захисту прав учасників іпотечного ринку;
контроль за достовірністю інформації, що надається суб’єктами іпотечного ринку;
встановлення порядку, правил, стандартів здійснення іпотечних відносин та операцій на іпотечному ринку, контроль за їх дотриманням;
контроль за системою оцінювання майна, що передається в іпотеку.
Національний банк України здійснює адміністративне та індикативне регулювання діяльності комерційних банків. Адміністративне полягає в реєстрації, ліцензуванні діяльності комерційних банків, застосуванні санкцій та наданні рекомендацій. Індикативне – у встановленні економічних норм, обов’язкових резервів, здійсненні процентної політики та операцій з цінними паперами.
Державна іпотечна установа (ДІУ) створена відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 2004 року № 1330 "Деякі питання Державної іпотечної установи" з метою сприяння подальшому розвитку ринку іпотечного кредитування в Україні, зокрема шляхом рефінансування іпотечних кредиторів (банків і небанківських фінансових установ, які провадять діяльність з надання забезпечених іпотекою кредитів) за рахунок коштів, отриманих від розміщення цінних паперів, та запровадження ефективних механізмів підвищення рівня їх ліквідності.
Засновником та власником ДІУ є держава в особі Кабінету Міністрів України. Статутний капітал Установи дорівнює 100 млн. грн. Сьогодні його збільшено до 200 млн. грн.
Метою діяльності ДІУ є сприяння подальшому розвитку ринку іпотечного кредитування в Україні, зокрема, шляхом рефінансування іпотечних кредиторів – банків і небанківських фінансових установ, які провадять діяльність з надання забезпечених іпотекою кредитів, а також запровадження ефективних механізмів підвищення рівня їх ліквідності.
Предметом діяльності Установи є:
придбання, отримання у заставу, відчуження та здійснення інших операцій з іпотечними активами (правами вимоги за іпотечними кредитами);
надання іпотечним кредиторам кредитів, виконання зобов'язань за якими забезпечене іпотечними активами;
управління іпотечними активами;
випуск цінних паперів;
надання послуг з обслуговування міжнародних кредитних ліній, кошти яких спрямовуються у сферу іпотечного кредитування.
Відповідно до мети, визначеної Статутом, ДІУ провадить також інші види діяльності згідно із законодавством.
Органами управління Державною іпотечною установою є наглядова рада та правління. Вищим органом управління ДІУ є наглядова рада. Наглядова рада утворюється Кабінетом Міністрів України у складі голови ради, його заступника та дев'яти членів і здійснює нагляд за діяльністю та фінансовою стабільністю Установи. До складу наглядової ради обов'язково входять представники від Мінфіну, Національного банку (за згодою), Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку, Державної комісії з регулювання ринку фінансових послуг та Української національної іпотечної асоціації (за згодою), які здійснюють свої обов'язки на громадських засадах.
Правління є виконавчим органом Установи, який здійснює управління її діяльністю і несе відповідальність за ефективність цієї діяльності. До складу правління входять три особи – голова правління, що призначається Кабінетом Міністрів України, та два члени правління, що призначаються головою правління Установи за погодженням з наглядовою радою.
Установа не має права безпосередньо здійснювати іпотечне кредитування позичальників (іпотекодавців), а також здійснювати незабезпечене іпотечними активами рефінансування іпотечних кредиторів.
Обов'язковою умовою придбання або отримання у заставу іпотечних активів є зобов'язання іпотечного кредитора щодо заміни або зворотного викупу окремих іпотечних активів, які перестали відповідати вимогам до іпотечних кредитів або за якими позичальники (іпотекодавці) порушили свої зобов'язання.
Здійснення Установою рефінансування іпотечних кредиторів відбувається з дотриманням умов та економічних нормативів діяльності Установи, встановлених наглядовою радою.
Установа має право набувати лише ті іпотечні активи, які відповідають вимогам до іпотечних кредитів, які затверджуються наглядовою радою. Рішенням наглядової ради від 15.09.2005 було затверджено такі вимоги до іпотечних кредитів. Вимоги встановлюють уніфіковані та прозорі критерії щодо іпотечних угод, позичальників, предмета іпотеки та його оцінки, впроваджуючи надійні та прозорі процедури надання, рефінансування та обслуговування іпотечних кредитів.
Лише за умови дотримання первинним кредитором умов, встановлених цими вимогами, є підстави для розгляду та прийняття рішення щодо здійснення Установою операцій рефінансування первинного кредитора.
Вимоги включають наступні компоненти:
умови кредитування;
вимоги до предмета іпотеки;
вимоги до позичальника та оцінки його платоспроможності;
вимоги до страхового забезпечення;
вимоги до оцінки предмета іпотеки.
Проте необхідно враховувати, що на даний час Державною іпотечною установою з метою відпрацювання механізмів співпраці з комерційними банками, страховими та ріелторськими компаніями тощо у сфері рефінансування іпотечних кредитів проводиться "пілотний проект".
Для пілотного проекту правлінням ДІУ затверджено Стандарти надання, рефінансування та обслуговування іпотечних житлових кредитів, які є багатоскладовим документом, що включає в себе взаємопов'язані правила, положення і форми документів. Цей документ не лише встановлює уніфіковані та чіткі вимоги до учасників іпотечного житлового кредитування, але й впроваджує надійні та прозорі процедури надання, обслуговування та рефінансування іпотечних житлових кредитів, а також запроваджують систему рефінансування первинних іпотечних кредиторів через Державну іпотечну установу. У Стандарти також включено типові договори з надання іпотечних житлових кредитів, договори рефінансування первинних кредиторів, договір обслуговування банками придбаних Установою іпотечних кредитів.
На даний час пілотний проект успішно працює. Вже рефінансовані чотири житлові іпотечні кредити, видані банками за Стандартами ДІУ. Фахівцями Державної іпотечної установи разом з представниками банків - учасників пілотного проекту постійно здійснюється аналіз результатів співпраці та ходу впровадження пілотного проекту. Вже зараз напрацьовані певні механізми, які, без перебільшення, можна вважати унікальними в сфері іпотечного кредитування та рефінансування, оскільки дотепер на території України таких операцій ще не здійснювалось.
Для закріплення та самоперевірки знань виконайте тестові завдання:
1. Одним із найефективніших способів забезпечення зобов’язань є застава нерухомості (іпотека), тому що:
а) об’єкти нерухомості мають, як правило, значну вартість;
б) об’єкти нерухомості пов’язані з землею, їх неможливо сховати, таємно перемістити в інші місця;
в) об’єкти нерухомості важко вивести з-під контролю заставодержателя;
г) всі відповіді вірні.
2. Предмет іпотеки залишається:
а) у володінні заставодавця;
б) у користуванні заставодавця;
в) у розпорядженні заставодавця;
г) у володінні, користуванні та розпорядженні заставодавця.
3. Пріоритет права іпотекодержателя на задоволення забезпечених іпотекою вимог за рахунок предмета іпотеки відносно зареєстрованих у встановленому законом порядку прав чи вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно виникає з моменту:
а) державної реєстрації іпотеки;
б) підписання угоди;
в) нотаріально посвідченої згоди про іпотеку;
г) ваш варіант відповіді.
4. Іпотекодавець має право виключно на підставі згоди іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі або у внесених до нього змінах чи доповненнях:
а) зводити, знищувати або проводити капітальний ремонт будівлі (споруди), розташованої на земельній ділянці, що є предметом іпотеки;
б) передавати предмет іпотеки у наступну іпотеку;
в) відчужувати предмет іпотек, передавати предмет іпотеки в спільну діяльність, лізинг, оренду;
г) вірні відповіді а) та б);
д) вірні всі відповіді.
5. Іпотеки припиняються у разі:
а) припинення основного зобов’язання;
б) реалізації предмета іпотеки відповідно Закону України “Про іпотеку”;
в) набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки або визначення іпотечного договору недійсним;
г) вірні відповіді а) та в);
д) вірні всі відповіді.
6. Депозитарна модель іпотечного механізму має такі риси:
а) сукупна заявка всіх клієнтів банку на іпотечні позики може забезпечуватись банком із задовільних джерелом, у тому числі за рахунок власних капіталів, коштів клієнтів, які перебувають на депозитах;
б) процентні ставки за іпотечними позиками залежать від загального стану кредитно-фінансового ринку в країні;
в) завдяки власному основному капіталу банк може мати іпотек більше, ніж йому потрібно для покриття заставних листів;
г) вірні відповіді а), б), в);
д) вірні відповіді а) та в).
7. Цільова модель іпотечного механізму має свої переваги:
а) вона, практично, не залежить від загального стану фінансово-кредитного ринку;
б) має значення для розвитку іпотечного кредитування в країні з хиткою економікою;
в) менший ризик неповернення позики, оскільки в рамках цієї моделі існують відносно широкі можливості для перевірки реальної платоспроможності клієнта на накопичуваному етапі;
г) вірні відповіді а) та в);
д) вірні всі відповіді.
8. До політичних факторів, які впливають на розвиток механізмів та моделей іпотечного кредитування можна відносити:
а) стабільність суспільної системи, передбачуваність політичних режимів;
б) наявність чи відсутність зовнішньої загрози, військової чи економічної експансії з боку інших держав;
в) ймовірність експропріації майна;
г) вірні відповіді а) та б);
д) вірні усі відповіді.
9. До економічних факторів, які впливають на розвиток механізмів та моделей іпотечного кредитування, належать:
а) рівень інфляції, стабільність валюти;
б) загальний рівень розвитку кредитно-фінансового ринку і ринку цінних паперів;
в) платоспроможність населення, масштаб та динаміка ринку нерухомості;
г) вірні відповіді б) та в);
д) вірні усі відповіді.
10. У країнах з перехідною економікою істотний вплив на розвиток іпотечних моделей справляють соціально-економічні фактори, це передусім:
а) прихильність більшості населення до ринкових відносин господарювання;
б) усвідомлення потреби ефективного використання ресурсів, капіталізації вартості, вміння конструктивно вирішувати економічні проблеми;
в) відчуття відповідальності за виконання взятих зобов’язань усіма учасниками суцільних відносин – державою, підприємствами, окремими громадянами;
г) вірні усі відповіді;
д) вірні відповіді б) та в).