21.Пожизненная рента: понятие, особенности заключения и исполнения договора. Элементы договора.

ст. 583 ГК РФ приводит определение договора ренты. По договору пожизненной ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы. Из приведенного определения вытекает ряд важных характеристик договора ренты:

1. договор является возмездным, т.е. каждая из сторон по нему должна получить встречное исполнение. Плательщик ренты получает в собственность имущество, принадлежавшее получателю ренты, а последний в свою очередь приобретает право на получение ренты;

2. договор пожизненной ренты является реальным, т.е. совершается при самом его заключении. Имущество, передаваемое под выплату ренты, сразу переходит в собственность плательщика ренты, который по общему правилу вправе его отчуждать немедленно после получения, за исключением специально оговоренных в законе или договоре случаев;

3. договор пожизненной ренты носит односторонне обязывающий характер. После его заключения, которое сопровождается передачей получателем ренты имущества, обязанной стороной по договору остается лишь плательщик ренты, который должен периодически выплачивать получателю определенную денежную сумму. Таким образом, получатель ренты взамен переданного им по договору имущества получает долговременное обязательство со стороны плательщика по выплате ренты.

Предметом договора пожизненной ренты может быть любое как движимое, так и недвижимое имущество, находящееся в гражданском обороте, в том числе денежная сумма. Как уже отмечалось, стороны договора пожизненной ренты именуются получателем и плательщиком ренты. В качестве плательщика пожизненной ренты может выступать любой субъект гражданского права: физическое или юридическое лицо, государственное или муниципальное образование. Получателем пожизненной ренты может быть только физическое лицо (ст. 596 ГК РФ). Если в договоре отсутствуют указания о другом получателе ренты, то ее получателем будет считаться гражданин, передающий имущество. Однако личности гражданина, передающего имущество под выплату ренты, и получателя ренты могут и не совпадать. В таком случае имеет место так называемый договор в пользу третьего лица, когда должник (плательщик ренты) обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному в договоре третьему лицу (ст. 430 ГК РФ). Это лицо в данном случае будет являться получателем ренты. Оно имеет право требовать исполнения обязательства в свою пользу. Также допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты признаются равными (п. 2 ст. 596 ГК РФ). Договором пожизненной ренты предусмотрено, что стороны могут установить различные размеры долей в праве на получение ренты нескольких получателей ренты. Если получатель ренты умирает, то его доля в праве получения ренты переходит к другим получателям, если иное не предусмотрено законом или договором. Обязательство прекращается только в случае смерти последнего получателя. Договор не заключается в пользу гражданина, который к моменту заключения договора умер. Такой договор считается ничтожным. Содержание договора пожизненной ренты составляют обязанности его сторон. В текст договора включаются: обязательство получателя ренты передать свое имущество (за плату или бесплатно) в собственность другой стороне, а также обязательство плательщика ренты систематически выплачивать рентные платежи их получателю на протяжении времени действия договора (ст. 585 ГК РФ). Договор пожизненной ренты действует исключительно в течение либо жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Плательщик обеспечивает пожизненную ренту исключительно деньгами в течение всей жизни ее получателя (получателей) (ст. 597 ГК РФ). Договор пожизненной ренты непременно должен быть облачен в письменную форму. В связи с достаточно серьезными правовыми последствиями, которые влечет заключение такого договора, закон предъявляет повышенные требования к его форме. В силу ст. 584 ГК РФ договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это является дополнительной гарантией прав его сторон, поскольку для каждой из них он связан с определенной степенью риска. Нотариус при удостоверении договора подтверждает истинность намерений сторон, осознание каждой из них последствий совершаемой сделки. Кроме этого, договор, по которому под выплату ренты передается недвижимое имущество, подлежит государственной регистрации, однако сначала он должен быть нотариально удостоверен. Несоблюдение нотариальной формы договора ренты, а в случае когда это необходимо - его регистрации, влечет ничтожность договора ренты. Как уже отмечалось, состав имущественных объектов, передаваемых под выплату ренты, в настоящее время никак не ограничен. Предметом пожизненной ренты могут быть практически любые вещи, принадлежащие гражданам, относящиеся как к движимому имуществу, так и к недвижимости. Исключением являются вещи, изъятые из свободного имущественного оборота или ограниченные в таком обороте (оружие, наркотические вещества и др.). В силу ст. 585 ГК РФ по договору пожизненной ренты любое имущество может передаваться как за плату, так и бесплатно. Для плательщика ренты различаются степени риска случайной гибели или повреждения рентного имущества - при бесплатном или платном отчуждении его получателем ренты (ст. 595 ГК РФ). Платная или бесплатная передача рентного имущества может иметь значение и для получателя ренты, который в зависимости от этого вправе или не вправе иногда претендовать на возврат имущества (п. 2 ст. 599 ГК РФ). Необходимо четко представлять, что понимается под бесплатной передачей имущества под выплату ренты: при достижении между сторонами договора согласия о бесплатной передаче имущества, при переходе права собственности не требуется уплаты за него какой-либо выкупной цены. Однако у нового собственника возникает обязательство по выплате рентных платежей. Выплата таких сумм (рента) не рассматривается в качестве платы за передаваемое имущество. Таким образом, имущество передается бесплатно, но не безвозмездно. При передаче имущества за плату плательщику ренты, кроме периодических рентных платежей, придется также уплатить и выкупную цену за имущество, размер которой устанавливается соглашением сторон. При отсутствии специального указания в договоре ренты об уплате цены за передаваемое имущество оно считается переданным бесплатно. Таким образом, в зависимости от конкретного установленного сторонами способа передачи имущества договор пожизненной ренты может приобретать черты либо договора купли-продажи, либо договора дарения. В таких случаях к отношениям сторон по передаче имущества и его оплате субсидиарно применяются установленные гражданским законодательством правила о договоре купли-продажи или дарения соответственно при условии, что это не противоречит существу договора пожизненной ренты. Если к рентным отношениям применяются правила о купле-продаже и дарении, то нужно проявить осторожность, так как они могут применяться лишь к отношениям по передаче и (или) оплате имущества. В данном случае имеется в виду единовременная оплата при передаче имущества, а не осуществление рентных платежей, на которые правила о купле-продаже не распространяются. А также нужно иметь в виду, что не все правила о купле-продаже и дарении отвечают существу договора ренты. Так, например, в случае передачи имущества под выплату ренты за плату можно, как представляется, включать в договор ренты правило из области купли-продажи о том, что за продавцом (получателем ренты) сохраняется право собственности на переданное имущество до оплаты покупателем (плательщиком ренты) этого имущества (не относя к этой оплате рентные платежи) (ст. 491 ГК РФ). Такое заимствование правил не противоречит существу ренты, если к оплате не будут включаться и рентные платежи.

22.Пожизненное содержание с иждивением: понятие. Особенности заключения и исполнения договора. Элементы договора.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Договор пожизненного содержания с иждивением является разновидностью договора пожизненной ренты. Общее между ними заключается в следующем.

1. Как и при заключении договора пожизненной ренты, получателем ренты может быть только физическое лицо - дееспособный гражданин, желающий передать свое недвижимое имущество тому лицу, кто согласится принять его на пожизненное содержание с иждивением. К договору пожизненного содержания с иждивением применяется правило ч. 3 ст. 596 ГК РФ, согласно которому договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен. Права, предоставленные получателю пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, не переходят по наследству и не подлежат отчуждению.

2. Состав плательщиков ренты также не ограничен. Ими могут быть как физические, так и юридические лица, в том числе страховые и другие коммерческие организации, а также государственные (муниципальные) организации, занятые в сфере социального обслуживания населения.

3. Совпадают срок действия обоих договоров. Он ограничен периодом жизни получателя ренты. Таким образом, срок действия договора пожизненного содержания с иждивением определяется не календарной датой, а наступлением в будущем смерти получателя ренты. Пожизненное содержание с иждивением относится к длящимся договорам, поскольку требует систематического и непрерывного исполнения плательщиком ренты своих обязанностей по обеспечению получателя ренты.

4. Выгодоприобретателем по обоим договорам может быть не только лицо, непосредственно передавшее имущество под выплату ренты, но и любой другой указанный им гражданин. Таким образом, материально обеспеченными становятся лица, в отношении которых собственник недвижимости считает себя обязанным их материально поддерживать. В основном это члены его семьи, родственники или просто близкие ему люди.

5. Совпадают и правовые нормы, регулирующие отношения, возникающие на основании договора пожизненной ренты и договора пожизненного содержания с иждивением. Об этом прямо сказано в ч. 2 ст. 601 ГК РФ: к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено специальными правилами о пожизненном содержании с иждивением. К институту пожизненного содержания с иждивением применяются нормы параграфа 1 гл. 33 ГК РФ об общих положениях о ренте и пожизненном содержании с иждивением. Применению подлежат нормы о понятии договора ренты (ст. 583 ГК РФ), форме договора (ст. 584 ГК РФ), об отчуждении имущества под выплату ренты (ст. 585 ГК РФ), обеспечении выплаты ренты, в том числе и предоставлении получателю ренты права залога на это имущество (ст. 587 ГК РФ), а также нормы, предусмотренные ст. 588 ГК РФ, об ответственности за просрочку выплаты ренты.

Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.

При разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности.

Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

Как и в случае с пожизненной рентой, договор пожизненного содержания с иждивением должен содержать условие о размере ренты. Несмотря на то, что такой договор предусматривает предоставление содержания в натуре, в силу ч. 2 ст. 602 ГК РФ стоимость всего объема содержания с иждивением должна быть определена в договоре в денежной сумме. По сравнению с пожизненной рентой закон повышает предельный минимальный объем содержания в месяц, представляемый по договору пожизненного содержания с иждивением, до 2 минимальных размеров оплаты труда. Меньший объем содержания не обеспечивает целей данного договора, однако само понятие "содержание с иждивением" никак не сопоставимо с двукратным минимальным размером оплаты труда. Эта сумма чрезвычайно низка и составляет на настоящий момент 200 рублей. Этот размер лучше приблизить к величине прожиточного минимума человека. Конкретную сумму содержания с иждивением стороны устанавливают в договоре с учетом взаимных интересов каждой из сторон. Получатель ренты заинтересован прежде всего в получении стабильного и достаточного пожизненного содержания с иждивением. Плательщик же заинтересован в получении в собственность недвижимости и разумных размерах содержания. От оценочной стоимости недвижимого имущества, которое передано в обеспечение содержания с иждивением, будет зависеть объем содержания. По смыслу ст. 602 ГК РФ содержание должно предоставляться не реже чем раз в месяц. Тогда как при заключении договора пожизненной ренты закон не запрещает сторонам устанавливать более протяженные периоды предоставления, например один раз в год. Это объясняется самим характером договора пожизненного содержания с иждивением. В данном случае рентополучатель нуждается в более частой помощи, ведь в обязанности плательщика ренты по договору может входить обеспечение кредитора питанием и другими вещами первой необходимости. Для получателя ренты содержание с иждивением становится основным, если не единственным источником средств к существованию. Стороны договора пожизненного содержания с иждивением могут договориться и об иной, например, еженедельной или даже ежедневной, периодичности предоставления. В силу ст. 603 ГК РФ договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах. По смыслу приведенной нормы договор изначально все-таки должен содержать обязательства плательщика о предоставлении содержания в натуре и может лишь предусматривать возможность его замены денежными выплатами. Условия, при наличии которых производится замена одного вида содержания на другой, устанавливаются договором. При этом в силу ст. 602 ГК РФ объем периодических платежей должен соответствовать стоимости всего объема содержания с иждивением, а периодичность платежей в соответствии с нормами ст. 598 ГК РФ устанавливается, если иное не предусмотрено договором, по окончании каждого календарного месяца. Из содержания ст. 603 ГК РФ следует также, что при отсутствии в договоре условия о замене предоставления пожизненного содержания в натуре денежными выплатами, такая замена недопустима. В соответствии со ст. 551 ГК РФ плательщик ренты приобретает право собственности на переданную ему получателем ренты недвижимость с момента регистрации договора. Однако несмотря на то, что плательщик ренты становится собственником переданного ему недвижимого имущества, его права в отношении распоряжения таким имуществом ограничены. Согласно ч. 1 ст. 604 ГК РФ плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Нарушение этого условия влечет ничтожность сделки. В силу общих положений, установленных ст. 586 ГК РФ, сама рента обременяет недвижимое имущество, переданное под ее выплату. Поэтому в случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества (ст. 586 ГК РФ). Плательщик ренты по договору пожизненного содержания с иждивением обязан получить предварительное согласие получателя ренты на отчуждение или иное обременение недвижимого имущества, переданного в обеспечение содержания с иждивением. Это обусловлено предоставлением повышенных гарантий для получателя ренты, поскольку отчуждение или иное обременение имущества, обеспечивающего содержание, осложняет возникшие правоотношения и может привести к их дестабилизации. Помимо всего, получатель ренты может пользоваться домом или квартирой, бывшими в его собственности, до перехода по    договору    пожизненного    содержания    с    иждивением.    Во    избежание возникновения споров плательщику ренты целесообразно заручиться письменным согласием рентополучателя. Если согласие на отчуждение недвижимого имущества от получателя пожизненного содержания получено, то в этом случае применяется правило, установленное ч. 2 ст. 586 ГК РФ о том, что лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты. Теперь основным должником является новый приобретатель недвижимого имущества, а субсидиарную (дополнительную) ответственность несет прежний приобретатель - плательщик ренты. В п. 2 ст. 586 ГК РФ указывается, что субсидиарная ответственность лица, передавшего обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, наступает, если ГК РФ, другой закон или договор не предусматривают солидарную ответственность по этому обязательству. Таким образом, в случае нарушения договора ренты получатель ренты, который дал свое предварительное согласие на отчуждение или иное обременение недвижимого имущества, обеспечивающего содержание с иждивением, может выдвинуть требование об установлении солидарной ответственности прежнего и нового приобретателя. Определенные требования предъявляются и к использованию недвижимого имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания. В соответствии с ч. 2 ст. 604 ГК РФ плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества. Это значит, что плательщик ренты не должен допускать разрушений, повреждений недвижимого имущества, обязан поддерживать его в надлежащем техническом и санитарном состоянии, не допускать ухудшений его эксплуатационных качеств. Из вышеперечисленного следует, что он должен обеспечить сохранение стоимости имущества, указанной в договоре. Указанные ограничения действуют только в течение периода предоставления пожизненного содержания с иждивением. С истечением срока действия договора плательщик приобретает ничем не ограниченные полномочия по владению, пользованию и распоряжению таким недвижимым имуществом. Поскольку срок действия договора ограничен периодом жизни получателя ренты, по общему правилу обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается с его смертью. Часть 2 ст. 605 ГК РФ предусматривает возможность досрочного прекращения пожизненного содержания с иждивением по требованию получателя ренты. Это допускается в случае существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств. Применительно к договору пожизненного содержания понятие существенности трактуется аналогично существенному нарушению обязательств при пожизненной ренте. При наличии указанного условия получателю ренты предоставляется право по его усмотрению требовать либо возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены (ее размер определяется как и при выкупе пожизненной ренты). При этом плательщик ренты, как сторона ответственная за нарушение обязательства, не может требовать компенсацию расходов, произведенных в связи с содержанием получателя ренты.

23.Договор аренды: понятие, виды и признаки. Заключение и расторжение договора. Форма и срок.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Виды:

• прокат

• аренда транспортных средств

• аренда зданий и сооружений

• аренда предприятий,

• финансовая аренда

Следует выделить некоторые присущие договору аренды признаки и

характерные черты, позволяющие рассматривать его в качестве

самостоятельного типа гражданско-правовых договоров.

Во-первых, имея в виду родовую принадлежность договора аренды

(имущественного найма) – он относится к категории гражданско-правовых

договоров на передачу имущества, следует отметить, что передача имущества,

осуществляемая арендодателем (наймодателем), не сопровождается переходом

права собственности на это имущество к арендодателю (нанимателю); последний

получает имущество лишь во владение и пользование либо только в

пользование.

Во-вторых, законодатель обеспечил детальное регулирование договора

аренды, а именно тех вопросов которые являются общими как для договора

аренды, так и для его отдельных видов. Большинство норм, регулирующих

договор аренды, носят диспозитивный характер, они действуют в том случае,

если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре.

В-третьих, выделение отдельных видов договора аренды (за исключением

проката, фрахтования на время, лизинга) произведено не на основе какого-

либо единого классификационного критерия, а в зависимости от вида

сдаваемого в аренду имущества.

С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств

договор аренды относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным,

взаимным (синаллагматическим) договорам.

Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным

с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а

момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного

имущества арендатору.

Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за

использование своих обязанностей по передаче имущества во владение и

пользование арендатору должен получить от последнего встречное

предоставление в виде внесения арендной платы.

Договор аренды является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого

договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой

стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в

ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее

требовать. Более того, в договоре аренды имеют место две встречные

обязанности. Одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя

передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность

арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг

друга, из этого следует, что договор аренды является синаллагматическим.

Расторжение договора

ГК называет конкретные основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, так и арендатора. Как правило, указанные основания расторжения договора носят характер расшифровки понятия «существенное нарушение договора» применительно к арендным отношениям. Так, арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора, если арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендатор вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжения

договора в следующих случаях:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора .

ГК предусмотрел своеобразную досудебную процедуру урегулирования конфликта между арендатором и арендодателем в тех случаях, когда имеются основания для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя.Ему вменено в обязанность предварительное письменное предупреждение арендатора о необходимости исполнения им соответствующего обязательства в разумный срок. Что касается арендатора, то отсутствие специального правила,которое обязывало бы его предварительно предупредить арендодателя о необходимости исполнения им обязательства, вовсе не означает, что он может сразу обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды. Процедура досудебного урегулирования состоит в том, что заинтересованная сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение изменить или расторгнуть договор. Иск в суд может быть предъявлен только при соблюдении одного из условий: либо после получения отказа другой стороны на предложение об изменении или расторжении договора; либо после неполучения на соответствующее предложение в 30-дневный срок.

При рассмотрении вопросов, связанных с расторжением или изменением договоров необходимо различать способы и основания расторжения договоров, а также порядок расторжения и изменения договоров.

Основания и порядок расторжения (изменения) договора зависят от

применяемого конкретного способа расторжения договора. Основным способом

расторжения (изменения) договора является расторжение или изменение

договора по соглашению сторон. Однако законом или договором может быть

предусмотрено иное. При расторжении (изменении) договора по соглашению

сторон основания такого соглашения имеют правовое значение лишь для

определения последствий расторжения или изменения договора, но не для

оценки законности соглашения сторон.

Второй способ расторжения договора состоит в том, что договор

расторгается или изменяется судом по требованию одной из сторон.

Предусмотрены два случая, когда допускается изменение или расторжение

договора по требованию одной из сторон в судебном порядке.

Во-первых, когда стороной нарушены условия договора и эти действия

могут быть квалифицированны как существенное нарушение, т. е. те которые

влекут для контрагента такой ущерб, что он в значительной степени лишается

того, на что в был праве рассчитывать при заключении договора. В данном

случае основанием служит существенное нарушение договора.

Во-вторых, договор может быть изменен или расторгнут в судебном порядке

также в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором.

Именно этот случай имеется в виду в ст. 619 ГК, которая предусматривает,

что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного

расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст.

450 ГК (помимо тех, что установлены самой ст. 619 ГК. А также существенных

нарушений договора аренды).

При применении второго способа расторжения или изменения договора

аренды ключевое значение приобретает ответ на вопрос, имелись ли

предусмотренные законом или договором основания для расторжения или

изменения договора.

Третий способ расторжения или изменения договора заключается в том, что

одна из сторон реализует свое право, предусмотренное законом или договором,

на односторонний отказ от договора (от исполнения договора), что влечет

расторжения или изменения договора.

Односторонний отказ от договора (от исполнения договора) возможен

только в тех случаях, когда это допускается законом или соглашением сторон.

Например, после истечения срока договора аренды он считается возобновленным

на неопределенный срок. И каждая из сторон вправе в любое время отказаться

от договора. предупредив об этом другую сторону не менее чем за три месяца

(ст. 621 ГК).

При расторжении (изменении) договора по соглашению сторон должны

применяться порядок заключения, а также требования, предъявляемые к форме

такого договора, поскольку суть правила о форме соглашения об изменении и

расторжении договора заключается в том, что она должна быть идентичной той,

в которой заключался договор (ст. 452 ГК).

При расторжении (изменении) договора по требованию одной из сторон

обязательным является предъявление иска в суд при условии соблюдения

досудебного порядка урегулирования спора.

При расторжении (изменении) договора вследствие одностороннего отказа

одной из сторон от договора (от исполнения договора) требование к порядку

расторжения или изменения договора в этом случае сводится к обязательному

письменному уведомлению контрагента. Указанное требование признается

соблюденным, если оно доведено посредством почтовой, телеграфной,

телетайпной, телефонной, электронной связи, позволяющей установить, что

документ исходит от стороны, отказавшейся от договора или его исполнения. С

момента получения такого уведомления другой стороной договор считается

расторгнутым.

Форма и срок

Форма и государственная регистрация договора аренды

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Срок договора аренды

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

24.Права и обязанности сторон по договору аренды. Ответственность.

Права и обязанности сторон по договору аренды

Арендодатель несет следующие обязанности, которые корреспондируют с соответствующими правами арендатора. 1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, которое должно отвечать условиям договора и назначению имущества. Арендодатель несет ответственность за недостатки переданного в аренду имущества, которые препятствуют пользованию имуществом, даже если он не знал о них при заключении договора аренды. В случае обнаружения таких недостатков арендатор имеет право по своему выбору потребовать от арендодателя: во-первых, безвозмездного устранения недостатков имущества; во-вторых, соразмерного уменьшения арендной платы; в-третьих, возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества или непосредственно удержать сумму понесенных расходов на устранение таких недостатков из арендной платы, предварительно уведомив арендодателя; в-четвертых, досрочного расторжения договора. Арендодатель не несет ответственности за недостатки сданного в аренду имущества, которые: а) были им оговорены при заключении договора аренды; б) были заранее известны арендатору; в) должны были быть обнаружены арендатором при осмотре имущества или проверке его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Имущество должно быть передано со всеми его принадлежностями и документами (технический паспорт, сертификат качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. В случае непередачи таких принадлежностей, без которых имущество не может использоваться по назначению, арендатор имеет право потребовать от арендодателя их предоставления или расторжения договора и возмещения убытков. Арендодатель должен передать имущество в аренду в срок, предусмотренный договором, а если он не установлен — то в разумный срок. При нарушении этой обязанности арендатор имеет право истребовать имущество и потребовать возмещения убытков, вызванных задержкой его передачи, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением. 2. Арендодатель обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). В противном случае арендатор имеет право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. 3. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт имущества, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Под капитальным ремонтом понимается восстановление конструктивных элементов имущества, без которого использование имущества по назначению существенно затруднено, требующее значительных затрат, несоразмерных с доходами, получаемыми арендатором за счет этого имущества. Капитальный ремонт осуществляется, если имущество нуждается в нем в период аренды. Он производится в срок, определенный договором. Если срок договором не установлен или ремонт вызван неотложной необходимостью, он должен быть произведен в разумный срок. Нарушение этой обязанности арендодателем дает право арендатору по своему выбору, во-первых, произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать его стоимость с арендодателя или зачесть ее в счет арендной платы; во-вторых, потребовать соответствующего уменьшения арендной платы; в-третьих, потребовать расторжения договора и возмещения убытков. На арендатора возлагается исполнение ряда обязанностей, которые корреспондируют с соответствующими правами арендодателя. 1. Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, которая может устанавливаться как за все арендуемое имущество в целом, так и отдельно по каждой из его составных частей. Арендная плата может уплачиваться в виде: а) платежей, определенных в твердой сумме, которые могут производиться как периодически, так и единовременно; б) доли продукции, плодов и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества; в) предоставления арендатором определенных услуг; г) передачи арендатором арендодателю какой-либо вещи в собственность или в аренду; д) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. В договоре может быть предусмотрено сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, определенные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не установлено договором. Размер арендной платы может быть уменьшен по требованию арендатора в случае существенного ухудшения условий пользования имуществом или его состояния по обстоятельствам, за которые он не отвечает (например, в результате стихийного бедствия); если такое ухудшение произошло по его вине, он не вправе заявлять такое требование. Существенным считается такое ухудшение условий пользования или состояния имущества, при котором арендатор в значительной мере лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора аренды. Если арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной платы, предусмотренные договором, то арендодатель вправе потребовать досрочного ее внесения за последующие периоды, но не более чем за два срока подряд. 2. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если они не определены, то в соответствии с назначением имущества. Арендатор не может использовать арендованное имущество не по назначению (например, офисное помещение использовать под склад) или в противоречии с условиями, указанными в договоре. В таком случае арендодатель имеет право на расторжение договора и взыскание убытков. 3. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Обязанность производить текущий ремонт может быть возложена законом или договором на арендодателя (например, по договору проката). Кроме того, в случаях, предусмотренных законом или договором, арендатор обязан производить также капитальный ремонт (например, по договору аренды транспортного средства без экипажа). 4. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, определенном договором (например, в улучшенном состоянии с учетом того, что арендная плата определена в виде возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества). В случае невозврата или несвоевременного возврата арендованного имущества арендодатель имеет право требовать внесения арендной платы, предусмотренной договором, за все время просрочки. Если она не покрывает причиненных арендодателю убытков, он вправе потребовать их возмещения. Если за время пользования арендованным имуществом арендатором были произведены улучшения, не обусловленные договором и выходящие за рамки того ремонта, который арендатор обязан был за свой счет произвести в соответствии с законом или договором, то их судьба определяется в зависимости от характера улучшений. Отделимые улучшения арендованного имущества являются собственностью арендатора, если иное не установлено договором. Если арендатором за счет собственных средств произведены неотделимые улучшения, то после прекращения договора он имеет право на возмещение стоимости этих улучшений только в том случае, когда они были произведены с согласия арендодателя, если иное не установлено законом или договором. Если отделимые и неотделимые улучшения произведены за счет амортизационных отчислений от этого имущества, то они в любом случае являются собственностью арендодателя (п. 4 ст. 623 ГК РФ). Арендатор по окончании срока действия договора наделяется (при прочих равных условиях) преимущественным правом на заключение договора на новый срок при условии надлежащего исполнения им своих обязанностей. Для реализации этого права арендатор обязан заблаговременно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор. При отказе арендатору в заключении договора на новый срок и заключении арендодателем договора аренды с другими лицами в течение года со дня истечения срока договора с арендатором последний имеет право потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков либо только возмещения убытков, если он утратил интерес к заключению договора (например, арендовал другое имущество). В тех случаях, когда арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Арендатор наделяется правомочиями по распоряжению имуществом, не связанному с его отчуждением, которые осуществляются с согласия арендодателя. При этом арендатор отвечает перед арендодателем за надлежащее исполнение договора, за исключением перенайма. Если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами, арендатор имеет право: 1) сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). Договор субаренды является производным от договора аренды: срок субаренды не может превышать срок аренды; объем прав, предоставляемых субарендатору, не должен превышать объем прав арендатора; досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение договора субаренды; если договор аренды является ничтожным, то договор субаренды также является ничтожным. Отношения между арендатором и субарендатором регулируются правилами о договоре аренды, арендатор несет права и обязанности арендодателя, а субарендатор — права и обязанности арендатора; 2) передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), вследствие такой сделки место арендатора занимает другое лицо, а отношения прежнего арендатора с арендодателем прекращаются; 3) предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование; 4) передавать арендные права в залог; 5) вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

25.Договор проката: понятие, признаки, элементы, ответственность.

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.

Договор проката заключается в письменной форме.

Договор проката является публичным договором.

В определении договора проката отражены три его специфические черты, а именно:

1. В качестве арендодателя выступает специальный субъект –

предприниматель (п. 1 ст. 626 ГК). Причем ГК особо подчеркивает, его

предпринимательская деятельность по сдаче имущества в прокат должна быть

постоянной, доход от которой становится основным или дополнительным

источником существования. В любом случае такая деятельность должна быть

систематической. Разовая сделка по сдаче в аренду движимого имущества

проката не составляет. Иными словами, заключение договоров проката должно

быть целью деятельности предпринимателя, его профессиональным занятием.

Юридическое лицо, являющееся коммерческой организацией и индивидуальный

предприниматель должны избрать именно этот вид деятельности. Если же

юридическое лицо имеет специальную правоспособность, то его возможность

заниматься прокатом должна быть предусмотрена учредительными документами.

2. Предметом договора является только движимое имущество (кроме

транспортных средств, для которых предусмотрены специальные правила),

используемое в потребительских целях, если иное не предусмотрено договором

или не вытекает из существа обязательства. Следовательно, цели

использования имущества могут быть не только потребительскими, но и иными,

в том числе предпринимательскими.

3. Предмет проката передается во владение и пользование арендатору (п.

1 ст. 626 ГК РФ). Следовательно, при договоре проката арендодатель не может

сохранить за собой право владения вещью.

Если договор аренды удовлетворяет всем этим признакам, он должен быть

отнесен к числу договоров проката и подчинен ряду правил, отличных от общих

норм о договорах аренды.

Срок договора проката не может превышать одного года (п. 1 ст. 627 ГК

РФ). Истечение указанного срока влечет за собой безусловное прекращение

договора. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и

о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды (ст.

621 ГК РФ) к договору проката не применяются (п. 2 ст. 627 ГК РФ).

Форма договора – только письменная, причем посредством как составления

одного документа, подписанного обеими сторонами, так и обмена документами,

достоверно исходящими от каждой из сторон.

Порядок заключения и исполнения договора проката, а также определение

его содержания подчиняются правилам о публичных договорах (ст. 426 ГК РФ).

Договор проката относится к числу консенсуальных, возмездных, двусторонне обязывающих. Основной его особенностью является публичный характер (п. 3 ст. 626 ГК), что означает нераспространение на соглашение правил ст. 426 ГК.

Он должен быть заключен с каждым, кто обратиться к арендодателю –

коммерческой организации, и на одинаковых для всех условиях (п. 2 ст. 426

ГК РФ). При необоснованном уклонении от заключения публичного договора

коммерческой организацией арендатор вправе обратиться в суд с требованием о

понуждении заключить договор и возместить причиненных этим убытков (ст. 15,

445 ГК РФ).

Содержание договора проката имеет следующие особенности: обязанность

арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем

условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ);

исправность проверяется арендодателем в присутствии арендатора (ст. 628

ГК). Кроме того, на арендодателя возлагается обязанность по предоставлению

арендатору необходимой и достоверной информации о сдаваемой вещи путем

ознакомления его с правилами эксплуатации имущества либо выдачи

соответствующих письменных инструкций. Данная обязанность арендодателя

аналогична обязанности продавца по договору розничной купли-продажи (пп. 1,

2 ст. 495 ГК). Поэтому информация о пользовании сдаваемой напрокат вещью

может содержаться и в относящихся к ней документах, в частности, в

техническом паспорте (п. 2 ст. 456 ГК РФ).

Выполнение арендодателем названных обязанностей приобретает особое

значение при обнаружении недостатков в сданном напрокат имуществе.

Предполагается, что арендатор в отличие от арендодателя не обладает

специальными познаниями, необходимыми для пользования арендуемым

имуществом. Поэтому, неисполнение арендодателем обязанностей лишает его

права при обнаружении недостатков ссылаться на то, что они возникли в

результате нарушения арендатором правил эксплуатации. Бремя доказывания

того, что информация была предоставлена, возлагается на арендодателя.[10]

Досрочное расторжение договора проката, возможно по инициативе

арендатора в любое время. Законом установлено лишь единственное условие для

такого прекращения договора, а именно: арендатор должен письменно

предупредить арендодателя о своем намерении расторгнуть договор не менее

чем за десять дней. Арендодатель же может расторгнуть договор только по

общим основаниям указанным в ст. 619 ГК РФ (за исключением п. 4 – нарушение

арендатором обязанности по производству капитального ремонта).

Арендодателем по договору проката могут выступать не любые коммерческие организации, а только те из них, которые осуществляют сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности (речь идет о коммерческих организациях, профессионально занимающихся прокатом имущества).

Арендодателем по договору проката может быть только лицо (коммерческая организация или индивидуальный предприниматель), осуществляющее постоянную предпринимательскую деятельность по сдаче имущества в аренду.

В качестве арендатора может выступать как гражданин. В том числе индивидуальный предприниматель, так и юридическое лицо.

Договор проката относится к категории публичных договоров (п. 3 ст. 616 ГК РФ). Это означает, что коммерческая организация, выступающая в роли арендодателя, при наличии возможности предоставить в прокат требуемое имущество не вправе отказать обратившемуся к ней лицу в заключении договора проката или оказать предпочтение кому-либо в отношении заключения договора. Условия договора проката, в том числе об арендной плате, должны устанавливаться одинаковыми для всех арендаторов, кроме тех случаев, когда законами и иными правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей. Потенциальные арендаторы вправе передать на рассмотрение суда споры как о понуждении арендодателя к заключению договора, так и о разногласиях по отдельным условиям договора.

26. Договор аренды транспортного средства. Различия в правовом регулировании аренды транспортного средства с экипажем и без экипажа.

Договор аренды (фрахтования на время) транспортного средства - гражданско-правовой договор, по которому арендатору предоставляется за плату транспортное средство во временное владение и пользование с оказанием услуг по управлению им и его технической эксплуатации или без оказания такого рода услуг (ст.603, 613 ГК).

Общим для договоров этой группы является:

договоры аренды транспортных средств заключаются только в письменной форме, независимо от срока действия договора и состава участников, то есть с участием как юридических, так и физических лиц;

к договорам аренды транспортных средств, относящихся к недвижимому имуществу (недвижимым имуществом считаются воздушные и морские суда, а также суда внутреннего плавания), не применяются правила статьи 609 ГК РФ об обязательной государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом;

на договоры аренды транспортных средств не распространяется правило статьи 621 ГК РФ о возможном возобновлении договора на неопределенный срок по истечении периода его действия и фактическом продолжении пользования имуществом и о преимущественном праве арендатора на заключение нового договора аренды транспортных средств на последующий период. Это не лишает арендатора права по истечении срока аренды транспортных средств повторно взять транспортное средство внаем, но уже на основе нового договора, заключаемого на общих основаниях;

транспортные средства берутся в аренду преимущественно в коммерческих целях. Поэтому закон наделяет их арендаторов более широкими правами по использованию арендованного имущества по сравнению с обычными правилами аренды. Арендатор транспортного средства может сдавать его в субаренду без согласия арендодателя (если иное не предусмотрено договором), от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, исходя из целей использования взятого в аренду транспортного средства, а если они не определены в договоре — в соответствии с назначением данного транспортного средства;

особенности аренды отдельных видов транспортных средств устанавливаются транспортными уставами и кодексами.

Различия в правовом регулировании договоров аренды транспортных средств с экипажем и без экипажа связаны главным образом с обязанностями сторон по их содержанию, эксплуатации, а также с ответственностью за причинённый вред.

На арендодателя, сдающего транспортное средство с предоставлением услуг по управлению им и технической эксплуатации, возлагается обязанность в течение всего срока действия договора поддерживать его в надлежащем состоянии, включая осуществление как капитального, так и текущего ремонта и предоставление необходимых принадлежностей. При аренде транспортных средств без экипажа все эти обязанности возлагаются на арендатора, который должен осуществлять ремонт, поддерживать надлежащее состояние арендованного имущества. В договоре аренды транспортных средств стороны не могут предусматривать иное распределение обязанностей по проведению ремонта находящегося в аренде имущества, чем указано в ГК РФ.

Арендодатель по договору аренды транспортных средств должен обеспечивать нормальную и безопасную эксплуатацию транспортного средства в соответствии с целями аренды, указанными в договоре. В договоре аренды транспортных средств может быть предусмотрено предоставление арендатору дополнительных услуг, выходящих за рамки технической эксплуатации транспортного средства.

Арендодатель (при аренде транспортных средств с экипажем) обязан укомплектовывать экипаж транспортного средства. Состав и квалификация экипажа должны отвечать обязательным для сторон правилам и условиям договора, а если обязательными правилами такие требования не установлены — требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида. Члены экипажа в этих случаях являются работниками арендодателя, то есть находятся с ним в трудовых отношениях. По всем вопросам управления и технической эксплуатации транспортного средства они подчиняются распоряжениям арендодателя, в части его коммерческой эксплуатации — распоряжениям арендатора.

Если в договоре аренды транспортных средств не предусмотрено иное:

расходы по оплате услуг членов экипажа, а также расходы по их содержанию несёт арендодатель, с которым они состоят в трудовых отношениях. Арендатор возмещает эти расходы арендодателю в составе арендных платежей (они должны учитываться при определении размера арендной платы);

расходы, связанные с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, относятся на арендатора. В их состав входят затраты по оплате топлива и других материалов, используемых в процессе эксплуатации, внесению различных сборов;

обязанность страховать транспортное средство, а также ответственность за ущерб, который может быть причинён им или в связи с его эксплуатацией (например, при международных перевозках), возлагается на арендодателя, если транспортное средство обслуживается его экипажем, и на арендатора — при аренде без экипажа.

26. Договоры аренды зданий, сооружений, предприятий. Особенности правового регулирования.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК). Договор аренды зданий и сооружений в силу специфики предмета аренды является самостоятельным видом аренды, который характеризуется высокой стоимостью и особой значимостью для гражданского оборота. Здания и сооружения квалифицируются как объекты недвижимости по признакам неразрывной связи с землей и невозможности их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. Арендодателем по договору аренды зданий и сооружений вправе выступать любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул как собственника здания или сооружения, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать данные объекты в аренду.

Арендаторами могут быть граждане и юридические лица, но, как правило, в качестве арендаторов выступают коммерческие и некоммерческие организации, арендующие здания и сооружения либо для предпринимательской деятельности, либо (применительно к зданиям) для обеспечения их деятельности в качестве организации (к примеру, для размещения офиса). Арендаторами жилых зданий могут быть только юридические лица (п. 2 ст. 671 ГК). ст. 651 ГК устанавливает следующее: договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Заключение его посредством обмена средствами письменной связи либо в форме акцепта действиями недопустимо. Несоблюдение формы данного договора влечет его недействительность. Договор аренды зданий или сооружений подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК). При этом регистрация аренды возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Согласно общим правилам о порядке заключения сделок договор аренды здания или сооружения на срок более одного года считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации. К существенным условиям договора аренды зданий и сооружений относятся условия о предмете договора и о размере арендной платы. Предметом договора служат здания и сооружения, т.е. такая обладающая особой ценностью и значимостью разновидность недвижимости, которая неразрывно связана с земельным участком, занятым этой недвижимостью и необходимым для ее использования. Здания и сооружения как предмет аренды определяются в договоре с указанием их адреса, позволяющего однозначно определить объект на определенной территории; наименования; инвентарного номера, назначения (жилое, нежилое, производственное, складское, торговое и т.п.); этажности и т.п. Описание объектов производится на основании документов, удостоверенных организациями, осуществляющими технический учет объектов недвижимости. ГК не поясняет различия между зданиями и сооружениями. Юридического значения делению объектов на здания и сооружения ГК не придает. Понятие «здание» технически характеризует строение как капитальное. В этом смысле к зданиям не могут быть отнесены временные переносные строения облегченного (сборно-разборного) типа без фундамента: павильоны, киоски, ларьки и т.п. К нежилым относятся здания, используемые для административных, производственных, потребительских, учебных, складских и других целей. К сооружениям же относятся оранжереи, парники, тепловые узлы, портовые сооружения, тепло- и электростанции, мосты, трансформаторы, другие инженерные сооружения

Предметом рассматриваемого договора может быть именно здание или сооружение в целом, а не их части. В случае, когда в аренду сдается не все здание, а помещения в зданиях или части помещений, к такой аренде применяются общие положения об аренде, поскольку какие-либо специальные правила в отношении аренды нежилых помещений в ГК отсутствуют

Арендная плата относится к существенным условиям данного договора, и при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о ее размере договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются (п. 1 ст. 654 ГК). Обычно арендная плата устанавливается в денежной форме за 1 кв. м, т.е. за единицу площади арендованного здания или сооружения, либо за 1 куб. м (при аренде, например, памятников истории, культуры, архитектуры), причем дифференцируется в зависимости от степени износа здания или сооружения, от вида деятельности арендатора при использовании объекта (биржевая, банковская, образовательная, игорный бизнес и т.п.), от вида и качества строительного материала (кирпич, бетон и пр.) и других показателей. Плата за аренду здания или сооружения включает плату за пользование земельным участком.Если плата за аренду здания или сооружения (помесячная, поквартальная, предварительная) установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера(предположим, 1 куб. м), арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения (п. 3 ст. 654 ГК). Договор аренды здания и сооружения может быть заключен как на определенный срок (как краткосрочная аренда, так и долгосрочная), так и на неопределенный. Единый предельный срок аренды зданий и сооружений законодательством не установлен.

Права и обязанности сторон по договору аренды зданий и сооружений по сравнению с правами и обязанностями по договору, заключаемому на основании общих положений об аренде, не подвергались кардинальным изменениям. Передача здания и сооружения и его возврат составляют одну из основных обязанностей сторон. Учитывая сложность и высокую стоимость таких объектов, как здания и сооружения, их особую значимость для гражданского оборота, очень важно точно определить момент передачи такого имущества, с наступлением которого у сторон возникают и прекращаются права и обязанности и от которого зависит их содержание. Передача здания или сооружения означает не только предоставление здания или сооружения арендатору во владение или пользование, но и подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче, подписываемого сторонами (п. 1 ст. 655 ГК). В данном документе фиксируется санитарное и техническое состояние арендованного здания или сооружения, а его передача совершается по истечении определенного времени с момента заключения договора (например, в течение 10 дней, одного месяца и т.п.). Поскольку договор аренды здания и сооружения на срок более 1 года считается заключенным с момента его государственной регистрации, передача здания или сооружения арендатору по передаточному акту возможна лишь тогда, когда договор будет зарегистрирован. Те же правила о передаче здания и сооружения действуют и при возврате здания или сооружения в случае прекращения договора аренды. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя или арендатора от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора — от принятия имущества. Одна из основных особенностей правового регулирования аренды зданий и сооружений — обязанность арендодателя по передаче арендатору не только недвижимости указанного вида, но и права на земельный участок, на котором она расположена и который необходим для ее использования. Это право арендатора бесспорно и не зависит от вида прав арендодателя на земельный участок (собственность, постоянное пользование, пожизненное наследуемое владение, аренда). При этом арендатор приобретает право именно на занятую арендуемым объектом часть земельного участка. Допускается ситуация, когда арендодатель не является собственником земельного участка, на котором расположено арендуемое здание или сооружение, законодателем закреплено правило, позволяющее арендодателю передать стоящее на участке здание или сооружение вместе с земельным участком, не испрашивая у собственника земельного участка согласия на такую передачу, если это не противоречит условиям пользования участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (ст. 652 ГК). При продаже земельного участка, на котором находится арендованное здание или сооружение, другому лицу за арендатором сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением. Условия такого пользования остаются прежними, существовавшими до отчуждения земельного участка (ст. 653, п. 1 ст. 657 ГК).

26. Договор финансовой аренды (лизинга). Особенности правового регулирования. Элементы договора. Схема взаимоотношений между сторонами обязательства.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона “О финансовой аренде (лизинге)” и ст.665 ГК, договор лизинга - договор, в соответствии с которым арендодатель (далее - лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (далее - лизингополучатель) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем. Лизингополучатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца.

Из определения следует, что договор финансовой аренды, сторонами которого являются лизингодатель и лизингополучатель, обязывает лизингодателя приобрести в собственность имущество (т.е. заключить договор купли - продажи) для передачи его во владение и пользование лизингополучателю. Следовательно, чтобы лизингополучатель владел и пользовался имуществом (а именно это является ядром лизинговой сделки, как и любого договора об аренде), необходимо заключение двух договоров - о лизинге и о купле-продаже. При этом продавец имущества должен знать, что имущество приобретено для сдачи его в аренду определенному лицу (ст. 667 ГК РФ).

Правовая природа лизинга, его место в системе гражданско-правовых обязательств остаются в числе самых дискуссионных вопросов в юридической литературе, посвященной исследованию лизинговых правоотношений

С другими разновидностями аренды договор лизинга объединяет то, что имущество передается арендодателем арендатору во временное владение и пользование. Вместе с тем договору лизинга присущи некоторые особенности, выделяющие его в отдельный вид договора аренды:

- продавец имущества, являющийся его собственником, выступает в качестве участника обязательств по лизингу наряду с арендодателем и арендатором;

- арендодатель, в отличие от общих положений об аренде, не является собственником или титульным владельцем имущества, которое подлежит передаче в аренду. Более того, на арендодателя возлагается обязанность приобрести в собственность имущество, принадлежащее другому лицу (продавцу). Данная обязанность арендодателя охватывается содержанием обязательства, возникающего из договора лизинга. Приобретая имущество для арендатора, арендодатель должен уведомить продавца о том, что это имущество предназначено для передачи в аренду;

- именно арендатор определяет продавца и указывает имущество, которое должно быть приобретено арендодателем для последующей передачи в аренду. Естественно, арендодатель освобождается от какой-либо ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Исключение из этого правила могут составить лишь случаи, когда договором лизинга обязанности по определению продавца и выбору имущества возложены на арендодателя (ст. 665 ГК);

- продавец, а не арендодатель, передаёт арендованное по договору лизинга имущество арендатору. Тем не менее, ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение этой обязанности продавцом возлагается на арендодателя и наступает в форме возмещения убытков или требования арендатора о расторжении договора. С момента передачи продавцом арендованного имущества к нему переходит риск случайной гибели. Вряд ли можно найти где-нибудь в Гражданском кодексе нормы о переходе рисков, связанных с имуществом, к обладателям ограниченных вещных прав на это имущество. Здесь лизинг уникален.

Все это позволяет трактовать договор лизинга как двустороннюю (а не многостороннюю) сделку (договор арендного вида), неразрывно связанную с договором купли-продажи лизингового имущества.

Кроме двустороннего характера договору лизинга присущи следующие черты:

-является взаимным, т.к. права и обязанности сторон по отношению друг к другу имеют взаимный характер;

-консенсуальным, поскольку считается заключённым с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям;

-возмездным (это проявляется в необходимости предоставлять арендатором лизинговые платежи взамен пользования и владения предоставленным имуществом);

-срочным (срок устанавливается договором).

Согласно ГК к существенным условиям договора лизинга можно отнести только предмет. Пункт 3 ст. 15 Закона о лизинге предусматривает, что в договоре лизинга должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче лизингополучателю в качестве предмета лизинга. При отсутствии этих данных в договоре лизинга условие о предмете, подлежащем передаче в лизинг, считается не согласованным сторонами, а договор лизинга не считается заключенным.

Предметом договора лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности (ст. 666 ГК, п. 1 ст. 3 Закона о лизинге).

Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты.

В лизинг может быть передано не только движимое, но и недвижимое имущество. В случаях, предусмотренных законодательством РФ, права на имущество, которое передается в лизинг, и (или) договор лизинга, предметом которого является данное имущество, подлежат государственной регистрации. Специальные требования, предъявляемые законодательством РФ собственнику регистрируемого имущества (авиацион техники, морских и других судов и т.д), распространяются на лизингодателя или лизингополучателя по взаимному соглашению (п. 1 ст. 20 Закона)

ФЗ “О фин аренде” устанавливает, что договором лизинга может быть предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю по истечении срока договора лизинга или до его истечения на условиях, предусмотренных соглашением сторон, за исключением, когда федеральным законом такой переход запрещен. Переход права собственности на предмет лизинга лизингополучателю возможен как на основании договора лизинга, так и на основании договора купли-продажи между лизингодателем и лизингополучателем. Под ценой договора лизинга понимаются лизинговые платежи. Под лизинговыми платежами понимается общая сумма платежей по договору лизинга за весь срок действия договора лизинга, в которую входит возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю, возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг, а также доход лизингодателя. В общую сумму договора лизинга может включаться выкупная цена предмета лизинга, если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.

Договор лизинга может предусматривать право лизингополучателя продлить срок лизинга с сохранением или изменением условий договора лизинга. Договор лизинга независимо от его срока должен быть заключен в письменной форме.\

взаимоотношения участников в ходе исполнения наиболее типичной лизинговой операции.

Обычно на начальном этапе операции финансовой аренды будущий лизингополучатель сам находит поставщика необходимого ему объекта, согласовывает с ним все технические вопросы, базисные условия поставки, цену объекта, условия платежа за его приобретение и обращается к арендно-лизинговой компании с предложением профинансировать сдачу этого объекта ему в лизинг на согласованных с поставщиком условиях.

Опытный арендодатель, прежде чем дать согласие на финансирование лизинговой операции, наведет справки о финансовом состоянии лизингополучателя, потребует от него и проанализирует бизнес-план расширения или модернизации производства с использованием объекта лизинга, а также запросит, какие гарантии может предоставить лизингополучатель в обеспечение арендных платежей.

Одновременно арендно-лизинговая компания проведет параллельные переговоры с поставщиком, попытается удостовериться в его надежности, уточнит структуру цены, убедится, что она учитывает действующее законодательство по налогообложению, а также обязательства поставщика по базисным условиям поставок. Особое внимание арендно-лизинговая компания обратит на условия расчетов за закупаемый объект лизинга и попытается получить от поставщика рассрочку платежей.

Если арендно-лизинговая компания убедилась в надежности лизингополучателя и поставщика, если ей удалось получить приемлемые условия финансирования операции от внешнего инвестора, то она подсчитает полную стоимость лизинга, увеличив согласованную поставщиком и лизингополучателем цену на налоги, стоимость услуг, затраты на страхование, стоимость финансового кредита и свою прибыль.

Если лизингополучатель согласен с полной стоимостью лизинга и порядком лизинговых платежей, арендно-лизинговая компания подготовит проект трехстороннего договора, сначала получит на нем подписи лизингополучателя и поставщика и последней поставит свою подпись.

Если будущий лизингополучатель поручил арендно-лизинговой компании самой найти поставщика объекта лизинга с заданными им характеристиками, то в ее обязанности может входить также согласование с будущим поставщиком технических требований, базисных условий поставок и цены приобретения объекта.

Если лизинговую операцию осуществляет изготовитель оборудования или лизингодатель сдает в лизинг имущество, находящееся у него на складе, в аэропорту, в гавани и т.д., то заключается двусторонний лизинговый договор.

Если в силу каких-либо причин арендно-лизинговая компания не хочет сводить напрямую лизингополучателя и поставщика, то она подписывает два двусторонних договора: один - с лизингополучателем, второй - с поставщиком. Тогда, как и в договорах оперативной аренды, все отношения между поставщиком и лизингополучателем опосредуются арендно-лизинговой компанией.

Далее участники подписанного договора приступают к исполнению своих обязательств. Поставщик в соответствии со своими обязательствами извещает арендно-лизинговую компанию и лизингополучателя о готовности объекта к поставке. Арендно-лизинговая компания подтверждает согласие на поставку объекта только после получения от лизингополучателя обусловленных договором финансовых гарантий выплаты лизинговых платежей.

Получив указанное подтверждение, поставщик осуществляет транспортное страхование, поставляет объект лизингополучателю в соответствии с базисными условиями договора, направляет комплект товаросопроводительной документации лизингополучателю и оговоренное число комплектов платежных документов арендно-лизинговой компании или ее банку.

Риски повреждения или утраты объекта переходят с поставщика на лизингополучателя в момент исполнения поставщиком своих обязательств по базисным условиям трехстороннего договора.

Перед тем как оплатить объект лизинга и стать его собственником, арендно-лизинговая компания осуществляет ряд необходимых мероприятий.

На основе имеющейся предварительной договоренности с финансовой структурой она запрашивает перевести на ее счет в банке уточненную сумму кредита, необходимую ей для оплаты стоимости объекта лизинга и покрытия других необходимых расходов. Далее арендно-лизинговая компания застрахует в свою пользу риски, связанные с осуществлением операции по финансовой аренде, а также проверит получение от лизингополучателя страховых документов на те виды страхования, которые он обязан по договору осуществить в пользу лизингодателя.

Получив комплект платежных документов, арендно-лизинговая компания через свой банк оплачивает полностью или частично (при рассрочке) поставленный объект финансовой аренды, становясь его собственником в момент, предусмотренный базисными условиями поставки.

Если поставщик опаздывает с выполнением своих обязательств или поставляет объект некомплектно или ненадлежащего качества, то лизингополучатель имеет право предъявить все претензии непосредственно поставщику, если он сам его выбрал. В этом случае лизингодатель и лизингополучатель выступают солидарно против поставщика. Однако лизингополучатель не может расторгнуть договор с поставщиком без согласия лизингодателя. Если поставщика по поручению лизингополучателя выбрал лизингодатель и договор не снимает с лизингодателя ответственности за этот выбор, то поставщик и лизингодатель несут солидарную ответственность перед лизингополучателем по всем его претензиям, но только в пределах требований действующего договора.

Если в процессе финансовой аренды лизингополучатель нарушает свои обязательства по эксплуатации объекта аренды или не платит своевременно арендные платежи, то лизингодатель имеет право потребовать устранения недостатков, уплаты платежей, возмещения убытков, а при существенном нарушении обязательств лизингополучателем потребовать расторжения договора и воспользоваться представленными лизингодателем финансовыми гарантиями.

Договоры финансовой аренды обычно не предусматривают обязательств лизингодателя по техническому обслуживанию и ремонту объекта лизинга. Если лизингодатель предоставляет отдельные виды услуг, например содействие в пуске оборудования в эксплуатацию, то такие услуги обычно оплачиваются по отдельно согласованным ставкам в дополнение к периодическим арендным платежам. Аналогичным образом могут возмещаться дополнительные расходы арендно-лизинговой компании на страхование.

26. Возникновение и прекращение права на жилое помещение по договору аренды и коммерческого найма.

Гражданский кодекс РФ разграничивает понятия аренды и найма жилого помещения.

Арендный договор заключается с юридическими лицами в целях проживания в помещениях граждан (п. 2 ст. 288 и п. 2 ст. 671 ГК РФ)

В ГК РФ наем жилого помещения подразделяется на договор социального найма жилого помещения (далее – договор социального найма) и договор найма жилого помещения (далее – договор коммерческого найма).

Термин «коммерческий наем» был разработан и введен в обиход юридической наукой. 

Возникновение жилищных отношений, как правило, связано с волевыми целенаправленными действиями сторон, однако возможно вовлечение лица в жилищные отношения и в силу определенного события, например смерти наследодателя и открытия наследства.

Для заключения договора коммерческого найма жилого помещения не нужны какие-либо административные предпосылки: достаточно достигнуть соглашения по всем существенным пунктам.

Договор найма жилого помещения является срочным договором. В ГК РФ установлены два вида такого договора: краткосрочный - до одного года и долгосрочный - от одного года до пяти лет. При этом если срок не определен, то договор считается долгосрочным, заключенным на пять лет.

Договор найма жилого помещения может быть, также расторгнут по инициативе любой из сторон, если санитарное и техническое состояние жилого помещения делают его непригодным для дальнейшего проживания. Решение расторгнуть договор найма жилого помещения должно быть принято всеми совершеннолетними гражданами, постоянно проживающими с нанимателем.

Договор найма жилого помещения, может быть, расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя также в случаях:

невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз - по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действие которых он не отвечает.

Законодательство предоставляет нанимателю жилого помещения право в любое время по своему усмотрению расторгнуть договор жилищного найма при отпадении надобности в этом жилье, в частности в случае переезда на постоянное жительство в другую местность.. Статья 687 ГК РФ предусматривает право нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор с письменным предупреждением наймодателя за 3 месяца.

Расторжение договора коммерческого найма предусматривается положениями статьи 687 ГК РФ.

Гражданский кодекс РФ, предусматривая расторжение договора коммерческого найма и выселение (статьи 687 и 688), не устанавливает последствий выселения (с предоставлением другого жилья или без предоставления).

Поскольку законодатель не предусматривает в данном случае обеспечение выселяемого другим жильем, надо полагать, речь идет о выселении без предоставления другого жилого помещения

26. Возникновение и прекращение права на жилое помещение по договору социального найма.

Договор социального найма — договор на право пользования жильем. Предметом договора могут быть помещения (квартира, жилой дом), находящиеся в государственной или муниципальной собственности, передаваемые гражданам бессрочно и на безвозмездной основе (при условии своевременной выплаты платы за пользование и содержание помещения).

Жилищный кодекс регулирует основания и условия предоставления жилых помещений по договору социального найма только из муниципального жилищного фонда. Условием предоставления жилого помещения по договору социального найма муниципального жилищного фонда является отнесение гражданина к числу малоимущих по решению органа местного самоуправления. Для этого учитываются два критерия: доход, приходящийся на каждого члена семьи, и стоимость подлежащего налогообложению имущества, находящегося в собственности членов семьи. Предоставление жилых помещений в домах социального использования государственного жилищного фонда возможно на основе специальных законов, которые могут определять иные, кроме малоимущих, категории граждан, нуждающихся в получении государственного жилья, а также дополнительные основания нуждаемости в социальном жилье.

Учет граждан, нуждающихся в социальном жилье, осуществляется по месту жительства органом местного самоуправления на основании личных заявлений граждан либо их законных представителей. Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете, только в порядке общей очереди.

Основанием возникновения права пользования государственной и муниципальной жилой площадью выступает юридический состав - решение о предоставлении жилого помещения и договор социального найма жилого помещения.

Прекращение договора происходит в силу прекращения прав и обязанностей его сторон по взаимному волеизъявлению, волеизъявлению одной стороны, а также вследствие события, не зависящего от воли его участников. Расторжение договора является одним из оснований его прекращения и допускается по инициативе любой стороны.

Расторжение договора социального найма по инициативе нанимателя может иметь место в любое время и по любым причинам. Оно обусловливается лишь одним - получением согласия членов семьи нанимателя на выезд, которое, во избежание споров, должно быть получено в письменной форме. В случае выезда нанимателя и членов его семьи на другое место жительства договор социального найма расторгается со дня такого выезда. Выезд на постоянное место жительства определяется только намерениями нанимателя, которые могут подтверждаться различными доказательствами - получением другого жилого помещения по договору социального найма, заключением трудового договора (кроме срочного) в другом населенном пункте и т.д. Приобретение жилого помещения в собственность нанимателя само по себе не может рассматриваться как основание для расторжения договора социального найма наймодателем.

По требованию любой из сторон договор социального найма может быть расторгнут в судебном порядке в случае признания жилого помещения непригодным для проживания.

По инициативе наймодателя договор социального найма может быть расторгнут только в судебном порядке и в силу виновного поведения нанимателя. Жилищный кодекс выделяет пять оснований для такого расторжения:

1) невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение 6 и более месяцев подряд;

2) разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; невозможность совместного проживания в одном жилом помещении детей и родителей, лишенных родительских прав;

4) использование жилого помещения не по назначению;

5) самовольное переустройство и (или) перепланировка, нарушающие права и законные интересы граждан либо создающие угрозу их жизни или здоровью, при отказе суда сохранить жилое помещение в переустроенном (перепланированном) виде и отказе нанимателя привести его в прежнее состояние.