1.3. Российские стандарты оценки недвижимости.

Стандарты профессиональной оценки – это современные требования к эксперту-оценщику включающие этические правила поведения эксперта-оценщика, основные требования к оценке, регламентирующие технологию оценки и содержащие нормы подготовки проверки отчетов об оценке.

Стандарты являются основным документом, руководящим деятельностью практикующего оценщика. Они призваны содействовать ему в процессе работы, а также оградить от недобросовестной практики.

Стандарты регулируют как сам процесс оценки, так и процесс передачи результатов оценки, знание основных положений всех стандартов требуется от любого профессионального оценщика.

Возможность отступления от стандартов заложена в самих стандартах. Если оценщик отступает от стандартов, то он обязан отдельно оговорить это в отчете.

В соответствии со ст. 20 Закона РФ «Об оценочной деятельности в РФ» стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.

Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и права оценочной деятельности.

Федеральные стандарты оценки разрабатываются Национальным советом по оценочной деятельности (НСОД) с учетом международных стандартов оценки.

Разработанные федеральные стандарты оценки направляются Национальным советом для утверждения в уполномоченный федеральный орган, осуществляющий функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Уполномоченный федеральный орган, осуществляющий функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, в срок не позднее чем через шестьдесят рабочих дней со дня получения федеральных стандартов оценки обязан утвердить их или выдать мотивированный отказ в письменной форме.

Уполномоченный федеральный орган, осуществляющий функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, вправе отказать в утверждении федеральных стандартов оценки в случае их несоответствия требованиям Конституции Российской Федерации, международных договоров Российской Федерации, настоящего Федерального закона.

Утвержденные федеральные стандарты оценки подлежат опубликованию уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, и размещению на официальном сайте уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, в сети «Интернет».

Стандарты и правила оценочной деятельности разрабатывают и утверждаются саморегулируемой организацией оценщиков и не могут противоречить федеральным стандартам оценки.

В настоящее время приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №256, 255 , 254 от 22 октября 2010 года №508, от 4 июля 2011 года №328 и от 7 ноября 2011 года №628 утверждено шесть федеральных стандартов оценки (ФСО №1–6). Все федеральные стандарты оценки; (ФСО №1–6) разработаны с учетом международных стандартов оценки и являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности.

ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки».

Определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности. Данный федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости»

Раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной. Стандарт является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Данный результат может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделок или иных действий (для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях).

При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки: рыночная стоимость; инвестиционная стоимость; ликвидационная стоимость; кадастровая стоимость.

ФСО №3 «Требования к отчету об оценке»

Устанавливает требования, относящиеся к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам. Отчет об оценке содержит профессиональное суждение оценщика о стоимости объекта оценки.

Установлены принципы, которыми оценщик должен руководствоваться при составлении отчета.

ФСО №4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости»

Он обязателен к применению в установленной сфере деятельности.

При определении кадастровой стоимости объектами оценки являются те, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки. При этом может использоваться компьютерное моделирование.

Массовой оценкой недвижимости признается процесс определения стоимости при группировании объектов, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются методы моделирования стоимости. При применении таких методов не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты, кроме сервитутов. Выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован.

ФСО №5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения»

Установлено, как проводятся экспертизы отчетов об оценке. Этим занимаются эксперты саморегулируемых организаций оценщиков (далее - СРО).

В ходе экспертизы исследуется работа, выполненная оценщиком. При этом повторная оценка не проводится.

Для экспертизы привлекаются соответствующие специалисты СРО, в которой состоит сам оценщик.

Существует два вида экспертиз.

Так, в рамках нормативно-методической экспертизы проверяется соблюдение требований к оценочной деятельности.

Второй вид - экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной в отчете. Она включает, в том числе, нормативно-методическую экспертизу.

Случаи, когда проводится экспертиза, устанавливаются законодательством, а также внутренними документами СРО. Последние также определяют процедуру выбора эксперта.

Экспертом не может быть назначено лицо, являющееся учредителем, акционером или работником заказчика экспертизы, собственника объекта оценки. Он не должен находиться с ними в близком родстве или свойстве. Не допускается, чтобы заказчик экспертизы был кредитором или страховщиком эксперта.

Эксперт обязан уведомлять СРО о фактах оказания на него воздействия со стороны любых лиц, чтобы повлиять на полученные выводы.

Установлены требования к экспертному заключению.

Результаты экспертизы могут быть обжалованы в СРО.

ФСО №6 «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков»

С 1октября 2011г. введен единый квалификационный экзамен для получения статуса эксперта саморегулируемой организации оценщиков.

Установлены требования к уровню знаний такого специалиста. Они применяются аттестационной комиссией Национального совета по оценочной деятельности при проведении экзамена.

Так, эксперт должен уметь проводить всестороннюю проверку отчета об оценке (в том числе на соответствие требованиям законодательства и задания на оценку, а также в целях подтверждения определенной оценщиком стоимости объекта). Уровень знаний названного специалиста должен быть достаточным для анализа наиболее эффективного использования и проверки выполнения оценщиком требований к составлению и содержанию отчета (включая отчет об определении кадастровой стоимости).

Эксперт обязан свободно ориентироваться в различных подходах, методах и процедурах оценки, чтобы сделать вывод об обоснованности их выбора оценщиком.