Курсовая. рынок земли. рента

Таблица 1. структура сделок с земельными участками в России [21]

Показатели	Площадь земель
	тыс. га	%
Общая площадь, всего	99 659	100
Виды прав
В том числе:
в собственности граждан	130	0,13
земельные доли собственников, всего	38 271	38,4
из них: передано в аренду передано в пользование невостребованы	24 561 4 701 8 568	24,0 4,0 8,0
находятся в общей совместной собственности	440	0,4
в собственности юридических лиц	1 453	1,4
в государственной и муниципальной собственности, всего	58 041	58,0
из них: на праве пользования на праве аренды	35 711 21 823	35,8 22,0
иные, всего	3 328	3,3
из них: на праве пользования на праве аренды собственные земельные доли акционеров	97 1 700 1 531	0,0 1,8 1,5

Таблица 2. Права пользования землями хозяйственными товариществами и обществами аграрного сектора Российской Федерации. [21]

Для развития рынка сельскохозяйственных земель необходимо также, чтобы правовые и экономические механизмы работали в тесном взаимодействии друг с другом. Однако, как отмечает академик Россельхозакадемии И.Н. Буздалев, Федеральный закон « Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» мало изменил положение. Применение эффективного механизма государственного регулирования рынка земли невозможно из-за отсутствия адекватного ему экономического механизма. От степени и качества использования земли зависят объемы производства продукции, уровень доходности каждого предприятия. В этой связи процесс воспроизводства земли должен рассматриваться по двум направлениям:

• сохранение (или увеличение) размеров площадей земель для ведения сельхозпроизводства;

• изменение плодородия (качества) земли. [11, с 31-33]

В процессе перехода от плановой системы хозяйствования к рыночной одной из острых проблем стало реформирование земельных отношений. Монопольное владение землей позволяло государству держать под контролем все вопросы стратегического плана по ее использованию, поддерживанию плодородия и т.д. Имелись хорошие предпосылки для выработки и осуществления единой политики в области землепользования. В нынешних условиях хозяйствования со сменой собственников земли изменилось отношение к этому бесценному средству производства. Значительно сократились объемы агрохимических работ, способствующих повышению плодородия почвы; существенно меньше стали вносить минеральных и органических удобрений. (см. таблицу 2. ) Причина низкого уровня применения минеральных удобрений чаще всего кроется в отсутствии у хозяйств средств для их приобретения. Все это влечет к деградации сельхозугодий, существенному снижению естественного плодородия почв. Для его восстановления и поддержания требуются значительные инвестиции.

	2001	2002	2003	2004	2005
					Абс.	В % к 2001
Известкование, тыс. га	413,2	365,4	372,9	350,1	341,6	82,7
Фосфоритование, тыс. га	56,4	39,7	40,6	42,4	42,9	70,1
Гипсование, тыс. га	4,1	3,6	2,3	1,6	0,8	19,5
Мелиоративная обработка почв, тыс. га	5,8	5,0	10,5	14,1	1,6	27,6
Внесение удобрений: Минеральных, тыс. т д.в.	1345,8	1479,0	1324,5	1375,5	1419,4	105,5
Органических, млн. т	59,6	60,6	59,9	53,2	49,9	83,7
Комплекс работ по торфу и сапропелю, тыс. т	634,6	517,9	2239,7	1127,9	657,0	103,5
Защита посевов от вредителей, болезней и сорняков, тыс. га	38337,0	36389,3	34990,8	42901,2	45321,0	118,2

Таблица 3. Выполнение агрохимических работ, внесение удобрений, защита растений [21]

Следует констатировать, что в настоящее время практически отсутствует достоверная статистическая информация отражающая движение земли в том числе сельскохозяйственного назначения. Официальная статистика не располагает сведениями относительно сделок по аренде земель, находящихся в частной собственности, в том числе земельных долей, их передача в уставные капиталы сельхозпредприятий и т.д. Исследуя общие тенденции изменения движения земель сельскохозяйственного назначения, представляется целесообразным рассмотреть факторы, под влиянием которых оно происходит. В рыночной экономике основными критериями являются спрос и предложение. В ситуации, сложившейся ныне в России, активными являются спрос на землю как товар и экономических условий, порождающих предложение. В формировании спроса на землю можно выделить три направления:

1. Спрос с целью использовать сельскохозяйственные земли для производства сельхозпродукции. Значительный уровень спроса инициируется успешными крестьянскими (фермерскими) хозяйствами, сельхозпредприятиями, агрохолдингами. Крупные предприятия организуют скупку земельных долей, в том числе используя механизм внесения их в уставные капиталы предприятий.

2. Спрос на земли сельскохозяйственного назначения в целях строительства на них различных объектов. Чаще всего это жилые здания, реже – объекты коммерческой и промышленной недвижимости.

3. Спрос, нацеленный на дальнейшую продажу земли и извлечение спекулятивного дохода. Как показывает анализ, спрос на землю является производным от спроса на сельхозпродукцию, жилье, офисную, торговую и другую недвижимость. Чем больше доходы, получаемые пользователями земельных участков, тем выше их спрос на землю.

В настоящее время доходность производства сельхозпродукции достаточно низкая, поэтому первое направление спроса нельзя считать конкурентным по отношению в двум следующим. Рост цен на недвижимость вызвал увеличение спроса на земельные участки для строительства нового для России комфортабельного загородного жилья. Каттеджное строительство стало высокодоходной сферой бизнеса. Низкие цены на землю, находящуюся в собственности сельских жителей, приводят к росту спекулятивного спроса на нее. Продажная стоимость земли настолько мала, что ожидаемая доходность спекулятивных сделок окупает риски, даже если часть ее не будет востребована.

В аграрном секторе, без всякого сомнения, идет конкурентная борьба , одни обогащаются, а другие разоряется. Рынок есть рынок, конкуренция является основной движущей силой и движущей силой его развития. Успеха тех, кто получает дополнительную выручку, заключается в предпринимательском доходе. Это своего рода плата за технические оснащения, за зна ние рынка и связанный с ним риск.

Оборот земли рассматривается через призму антимонопольного законодательства. Именно в этой отрасли установлены гарантии невмешательства государственных и муниципальных органов в конкуренцию меду участниками рынка. Гарантии их невмешательства нашли отражение в одной из целей регулирования Закона о конкуренции 2006 г., которая декларируется как предупреждение и пересечение фактов недопущения, ограничения и устранения конкуренции:

• Федеральными органами исполнительной власти;

• Органами государственной власти субъектов РФ;

• Органами местного самоуправления;

• Иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями, а также

• Государственными внебюджетными фондами,

• Центральным банком РФ.

Поскольку полномочия по распоряжению земельными участками принадлежат органам исполнительной власти и местного самоуправления, то поставленная законодателем цель непосредственно касается защиты участников рынка земли от негативного вмешательства названных органов в конкурентную борьбу.

Организация рынка земли возможна только на основе эффективного взаимодействия финансовой, правовой и организационной системы по урегулированию земельных отношений. Для этого должны быть созданы законодательная база, а так же предпосылки, регулирующие на начальной стадии земельный рынок. В этом случае земли сельскохозяйственного назначения получат экономическую оценку, появятся стимулы для перераспределения земель в пользу эффективно работающих сельхозтоваропроизводителей. Земля- достояние всего народа, и главный интерес общества состоит в эффективном ее использовании. Через специальные государственные органы общество должно жестко контролировать рынок земли, определяя цели, масштабы и направления использования земельных участков. В России для полноценного функционирования земельного рынка необходимы вложения 300-500 долл. На гектар в зависимости от колебания среднегодовой температуры по регионам страны. Основная часть этих средств должна расходоваться на разработку и освоение новых технологий, мелиоративные работы, развитие инфраструктуры и т.д.

4. Дифференциация ренты в условиях российской экономики

Проблема земельной ренты в сельском хозяйстве современной российской наукой разработана явно недостаточно. Аграрные отношения имеют свои особенности, связанные с использованием такого ограниченного и невосполнимого фактора производства, каким является земля. Особенно актуальна данная проблема в настоящее время, потому что рынок земли в России еще до конца не сформирован. Вопрос о земельной ренте (ее формах, условиях образования, методах учета, принципах и механизме распределения),- один из самых сложных в политэкономии. В настоящее время решение этого вопроса является необходимым для развития агропромышленного комплекса и современной экономики. Таким образом, вопросу рентных отношений необходимо уделять много времени и внимания, для того чтобы можно было выявить основные его проблемы. Но самое главное полученный результат должен оставаться не только на бумаге, но и воплощаться в жизнь. [8, с 24-35 ]

В условиях более активного утверждения рыночных подходов в сельском хозяйстве проблема рентных отношений и земельной ренты в частности приобретает особое значение. Во-первых, это связано с изменением степени прямого вмешательства государства в хозяйственную деятельность производителей, происходит переход от прямых дотаций, субсидий к косвенным методам регулирования за счет использования более гибкой ценовой, налоговой и кредитной политики. Во-вторых, развитие различных форм собственности и приватизация земли существенно расширяют сферу рентных отношений. Это проявляется в том, что их субъектами становятся разные формы хозяйства в аграрном секторе, включая сельхозпредприятия различных организационно-правовых форм хозяйственной деятельности, фермеров, арендаторов, хозяйства населения. Основной целью формирования нового механизма регулирования является использование земельной ренты в интересах всего общества, что способствовало бы и повышению эффективности сельскохозяйственного производства.

Земли в Российской Федерации по целевому назначению можно разделить на земли:

• Сельского хозяйства;

• поселений;

• для предоставления космической деятельности,

• энергетики, телевидения, промышленности, транспорта, связи, радиовещания, , информатики,

• обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

• особо охраняемых территорий и объектов;

• лесного фонда,

• водного фонда,

• запаса.

Например, данные по Ярославской области показывают:

во-первых, дифференцированное увеличение (от 1,5 до 2,15 раза) размера земельного налога для крупных и средних сельскохозяйственных организаций;

во-вторых, огромное (до 100 раз) снижение размера земельного налога по землям промышленной деятельности при резком увеличении земельного налога по землям ЖКХ, причем не в городах,

а в трех сельских районах – Ростовском, Рыбинском и Ярославском в 3-6,9 раза, что приведет к дополнительному повышению соответствующих тарифов;

в-четвертых, дифференциация размера земельного налога по землям сельскохозяйственного назначения только за два года увеличилась с 43,7% до 2,5 раз для крупных и средних сельскохозяйственных организаций;

в-пятых, величина земельного налога по землям личных подсобных хозяйств в большинстве районов снизился, с увеличением степени дифференциации с 2,47 раза до 4,7 раза при высоком ее исходном уровне по сравнению с крупными и средними сельскохозяйственными организациями.

По землям сельскохозяйственного назначения, а также участкам под жилфондом, инженерной инфраструктурой ЖКХ и предоставленным для жилищного строительства максимум составляет 0,3 процента. Для всех остальных земель — 1,5 процента .

В 2007 году в консолидированный бюджет республики Татарстан от использования земель поступило 4,9 млрд. руб., что на 22 процента (или на 897 млн. руб.) больше, чем годом ранее. 1,3 млрд. руб. составила арендная плата за земли, которые распределились в следующей пропорции: 0,9 млрд. руб. – в местные бюджеты, 429 млн. руб. – в республиканскую казну. Рост арендной платы по сравнению с 2006 годом составил 207,5 млн. руб. или 18 процентов. В виде земельного налога в бюджеты муниципальных образований мобилизовано 3,6 млрд. руб., что на 24 процента (690 млн. руб.) превысило показатель 2006 года.

Таблица 4. Динамика поступления земельных платежей (налог и арендная плата) по категориям земель РФ

Категория земель	2004		2005		2006		2007		2008
	ОП	% к ОО	ОП	% к ОО	ОП	% к ОО	ОП	% к ОО	ОП	% к ОО
Земли городов и поселков	2331,0	70,3	3845,6	71,8	7432,7	78,8	8897,2	80,7	15123,9	83,5
Земли с/х-ого назначения	720,0	21,7	1080,0	20,2	90,2	9,6	930,0	8,4	159,0	6,4
другие земли вне черты населенных пунктов	199,0	6,0	321,0	6,9	10	6,0	─	─	─	─
земли сельских населенных пунктов и садовых участков	66,5	2,0	107,0	2,0	1091,1	11,6	200,5	10,9	1830,3	10,1
Итого	3316,5	100	5353,6	100	9434,0	100	11027,7	100	18113,2	100
Централизовано в федеральный бюджет:
по закону о бюджете	322,91	─	1099,1	─	2415,9	─	2600	─	5383,6	─
фактически	187,6	─	455,6	─	1068,2	─	1465,9	─	3776,3	─
процент факт-го поступления к плану	58,3	─	41,5	─	44,2	─	56,4	─	70,0	─

• ОП - Объем поступления

• % к ОО - процент к общему объему

Право распоряжаться частью земельной ренты, полученной любыми сельскохозяйственными товаропроизводителями благодаря лучшему качеству земель и их местоположению, принадлежит всему обществу в лице его государственного органа.

Если к установлению оптимальных размеров ставок налога на прибыль, «очищенную» от земельной ренты, то есть сверхприбыли, могут быть разные подходы, то применительно к изъятию самой сверхприбыли, то есть земельной ренты в конкретных ее формах, через налог на землю объективно нужны однозначные решения. Так как земельный налог включает в себя земельную ренту, принцип налогообложения и размер налога зависят от того, кто является собственником земли, куплен ли данный участок или получен бесплатно, каково соотношение разных форм земельной ренты в общей ее массе и т.д.

Очевидно, основная часть монопольной ренты или вся она должна включаться в земельный налог абсолютно на всех земельных участках, ее приносящих, и только в данном смысле указанную форму ренты можно условно назвать «абсолютной». Иными словами, поскольку земля – общенациональное богатство, в земельный налог (соответственно в рентный налог добывающих отраслей) включается плата за это богатство вне зависимости от величины образующихся на данном участке природной, в том числе земельной, ренты в любой ее форме. Государство присваивает и обязательную для любого собственника землю, других природных ресурсов плату за пользование ими, а значит, и монопольную ренту.

Дифференцированная часть земельного налога полностью представляет собой дифференциальную ренту, причем принцип и количественные параметры налоговых ставок будут различаться в зависимости от форм собственности на землю, и от вида дифференциальной ренты. Так, дифференциальная рента I должна поступать земельному собственнику в полном объеме. Если эту ренту получает государственное предприятие РФ, то вся ее величина посредствам дифференцированных ставок земельного налога поступает государству. Если дифференцированная рента I образуется на земле, находящейся в частной собственности ( индивидуальной или коллективно-деловой, кооперативной), то принципы включения ее в земельный налог будут различаться. Если земля передана в собственность бесплатно, то государство вправе включить в земельный налог основную часть и даже всю величину дифференциальной ренты I. Если земля куплена по цене, адекватной капитализированной ренте, то она поступает в доход предпринимателя, уплачивающего государству лишь земельный налог по ставке для худших земель.

Сложнее обстоит дело с распределением через земельный налог дифференциальной ренты II. Поскольку земля является естественным базисом образования и этой формы ренты, в принципе она принадлежит собственнику земли и поступает через земельный налог в его распоряжение. При частном владении землей здесь не возникает проблем, так как вся эта рента остается у собственника земли.

В ходе проводимой в России земельной реформы основная часть земель, находящихся в монопольной собственности государства, была бесплатно передана работникам в частную собственность. Из этого следует, что частные хозяйства, как индивидуальные, так и коллективные, должны отдавать государству дифференциальную ренту I и часть дифференциальной ренты II, что будет служить экономической основой для установления дифференцированных, фиксированных на определенный период ставок налога как суммы платы за все земельные участки, в том числе худшие.

В соответствии с земельным законодательством РФ, субъектов Федерации сейчас устанавливаются фиксированные рентные платежи, влияющие на уровень дифференциации ставок налога на землю. По областям и краям России они различаются в 9 раз, при чем минимальная величина налоговой ставки установлена для Мурманской области, а максимальная – для Краснодарского края.

Величина Ренты напрямую связана с плодородием и местоположением участка. В этом нетрудно убедится при рассмотрении среднерегиональных ставок земельного налога. Землепользователь, получивший в свое распоряжение лучшие земли, должен платить больший налог и, чтобы окупить его, возделывать наиболее ценные в данной местности культуры. Более того, он должен сохранить плодородие своих угодий, иначе в будущем они не смогут приносить необходимый доход. В этом важнейший землеохранный аспект принципа платности землепользования.

Понятно, что стимулирующая функция земельного налога может быть реализована при объективном, достоверном определении величины ренты на каждый конкретный земельный массив. Максимальная величина земельного налога ограничена размером земельной ренты с той же площади, так как именно она является источником выплаты земельных платежей, поскольку превышение налога над рентой приведет к снижению эффективности сельскохозяйственного производства, так как в этом случае будет изыматься не только рентный, но и предпринимательский доход.

В субъектах Федерации применяются две схемы дифференциации земельного налога. Согласно первой, централизованной схеме, дифференцирование ставки земельного налога устанавливается по основным типам почв, при этом они конкретизируются администрацией субъекта РФ по районам и отдельным хозяйствам. Такая схема применяется в Орловской области, опыт которой показывает, что излишне централизованный подход к налогообложению делает его недостаточно гибким и объективным. В частности, в отдельных областях максимальные ставки по конкретным хозяйствам оказались ниже средних по району.

Вторая схема носит более децентрализованный характер. На областном уровне налоговые ставки на гектар земли устанавливаются по оценочным группам почв, а конкретные ставки по хозяйствам разрабатываются и утверждаются на районном уровне. Эта схема действует, например, в Ростовской и ряде других областей.

Заключение

В ходе выполнения данной курсовой работы, был рассмотрен довольно старый, но весьма перспективный рынок - рынок земли. Рынок земли включает в себя не только куплю-продажу земли, но и все «продукты», на которых может быть реализовано в том или ином виде право собственности на землю: преимущественно продукция сельского хозяйства.