Сервитуты
Под сервитутом следует понимать право пользования чужой вещью в известном ограниченном отношении.
Сервитуты могут быть классифицированы на виды по следующим основаниям (критериям классификации):
а) в зависимости от предмета (объекта), в отношении которого устанавливается сервитут:
- земельные сервитуты;
- личные (наследственное право предусматривает такой личный сервитут, как право пожизненного проживания в чужом доме, который может быть установлен в силу завещательного отказа (легата)).
Собственник земельного участка и другого недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего участка (соседних участков) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Земельный участок, собственник которого вправе требовать предоставления сервитута, называется господствующим, а земельный участок, собственник которого обязан предоставить сервитут, — служащим.
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также для других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. В то же время обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника служащего участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником служащего участка, а при не достижении соглашения — судом. Сервитут подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимости (ст.131 ГК РФ).
Сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому господствующий участок предоставлен в пожизненное наследуемое владение или постоянное пользование. В указанных случаях одно право на чужую вещь (сервитут) наслаивается на другое (на право пожизненного наследуемого владения или право постоянного пользования земельным участком).
Собственник участка, обремененного сервитутом (служащего участка), вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в пользу которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, обремененный сервитутом, к другому лицу (п.1 ст. 275 ГК РФ). Если иное не установлено законом, договором или не вытекает из существа отношений сторон, сервитут сохраняется и тогда, когда к другому лицу переходит право на господствующий участок.
Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо иным способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, обеспечения, использования которого сервитут установлен.
Если отпали основания, по которым сервитут был установлен, то он по требованию собственника служащего участка может быть прекращен.
Собственник вправе требовать прекращения сервитута, если в результате обременения сервитутом земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, не может использоваться по своему назначению. Если соглашение о прекращении сервитута не достигнуто, возникший спор разрешается судом.
В соответствии со ст. 277 ГК РФ предусматривается обременение сервитутом зданий, сооружений и другого недвижимого имущества, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком (публичный сервитут). Такие обременения налагаются применительно к правилам, установленным ст. 274—276 ГК РФ для земельных сервитутов.
Права ограниченного пользования иными недвижимым имуществом представлены в нашем законодательстве:
- правами членов семьи собственника жилого помещения (ст. 292 ГК РФ), предполагающими «право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством» (удовлетворение ими своих жилищных потребностей не зависит от воли собственника жилья).
Указанное право пользования сохраняется за ними и при переходе права собственности на жилье (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Следовательно, при отчуждении гражданином-собственником своего жилья без согласия совместно проживающих с ним членов его семьи они вправе продолжать пользование прежним помещением на законном основании и не могут быть выселены из него по требованию нового собственника. Более того, при наличии в числе членов семьи такого собственника несовершеннолетнего лица любое отчуждение жилья вообще допускается только с предварительного согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ). Кроме следования такого «права пользования жильем» за недвижимостью, характерного для вещного права, оно защищается законом от всяких посягательств любых лиц, включая и самого собственника жилого помещения (п. 3 ст. 292 ГК РФ).
Анализ юридической природы указанных прав дает основания отнести их к правам сервитутного типа.
- право пожизненного пользования жилым помещением или иным объектом недвижимости, которое возникает в силу договора пожизненного содержания с иждивением (п. 1 ст. 602 ГК РФ) либо завещательного отказа и предоставляет возможность проживания в жилом помещении, принадлежащем другому лицу (в ограниченном (целевом) использовании чужого недвижимого имущества) и исключает для управомоченного лица какие-либо возможности распоряжения этим имуществом Данное право также сохраняется за управомоченными лицами (пользователями) независимо от возможной впоследствии смены собственника недвижимости и пользуется абсолютной защитой, в том числе и в отношении собственника.