- •Жилое помещение: собственность и иные вещные права (по новому Жилищному кодексу Российской Федерации) Глава 1. Жилые помещения как объекты прав § 1. Объекты жилищных прав. Виды жилых помещений
- •§ 2. Назначение жилого помещения и пределы его использования
- •§ 3. Неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения
- •§ 4. Жилищный фонд
- •§ 5. Основания возникновения жилищных прав и обязанностей
- •Глава 2. Правомочия собственника жилого помещения и иных граждан, проживающих в принадлежащем ему помещении § 1. Права и обязанности
- •§ 2. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка
- •§ 3. Пользование жилыми помещениями, предоставленными по завещательному отказу и на основании договора пожизненного содержания с иждивением
- •§ 4. Выселение
- •Глава 3. Общее имущество собственников помещений многоквартирного дома § 1. Право собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Доли в праве общей собственности
- •§ 2. Содержание общего имущества в многоквартирном доме
- •§ 3. Изменение границ помещений в многоквартирном доме
- •§ 4. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире. Доли в праве общей собственности
- •§ 5. Содержание общего имущества в коммунальной квартире
- •Глава 4. Обязательные платежи § 1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
- •§ 2. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме
- •Глава 5. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме § 1. Компетенция общего собрания
- •§ 2. Проведение общего собрания и порядок принятия решений
§ 2. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме
В соответствии со ст. 158 Кодекса собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.
Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.
Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, то такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации).
Глава 5. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме § 1. Компетенция общего собрания
Статьи 44-48 Кодекса, которые посвящены органу управления многоквартирным домом, включены в главу 6 раздела II "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения". Это представляется не вполне логичным. Соответствующие положения, с нашей точки зрения, следовало установить в разделе VIII Кодекса, который называется "Управление многоквартирными домами". Тем не менее правила, установленные в указанных статьях, для жилищного законодательства являются принципиально новыми, в ЖК 1983 г. и Основах они отсутствовали.
Частью 1 ст. 44 Кодекса введено понятие "орган управления многоквартирным домом". Таким органом признано общее собрание собственников помещений многоквартирного дома. Данное положение сформулировано в императивной норме и не предполагает исключений. Иными словами, указанный орган управления должен действовать во всех многоквартирных домах, помещения в которых находятся в государственной, муниципальной, частной собственности.
Установлен перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания (ч. 2 ст. 44 Кодекса). Это:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
4) выбор способа управления многоквартирным домом;
5) другие вопросы, отнесенные Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Приведенный перечень не является исчерпывающим, поскольку собрание вправе решать и иные вопросы, указанные в других статьях Кодекса. Обратим внимание на то, что буквальное толкование нормы, установленной в п. 5 ч. 2 ст. 44, позволяет утверждать, что общее собрание собственников помещений лишено права принимать к своему рассмотрению вопросы, прямо не отнесенные Кодексом к его компетенции.
Данная юридическая конструкция выглядит не вполне убедительно. Например, совершенно очевидно, что в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме (см. ст. 164 Кодекса) общему собранию указанных собственников на практике потребуется решать многие другие вопросы, помимо прямо отнесенных Кодексом к его компетенции. С нашей точки зрения, формулировка положений п. 5 ч. 2 ст. 44 требует уточнения путем внесения в нее соответствующих изменений.