9.2. Правовое положение членов товариществ собственников жилья

9.2.1. Членство в товариществе собственников жилья и органы его управления

Членство в ТСЖ в многоквартирном доме определено в ст. 143 ЖК РФ. Установлено, что членство в товариществе возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в ТСЖ. Если в многоквартирном доме создано ТСЖ, лица, приобрета­ющие помещения в этом доме, вправе стать его членами после возникновения у них права собственности на поме­щения.

Членство в товариществе прекращается с момента по­дачи заявления о выходе из его членов или с момента пре­кращения права собственности члена ТСЖ на помещение в многоквартирном доме.

Из сказанного следует, что членство в ТСЖ возникает на основании заявления собственника, т.е. в добровольном по­рядке, и также на основании заявления собственника (или с момента прекращения права собственности на помещение) его членство прекращается. Лицо, приобретающее помеще­ние в доме ТСЖ, самостоятельно решает вопрос о членстве в товариществе. Иначе говоря, оно не должно быть в обя­зательном порядке членом ТСЖ. Право собственности на помещение возникает у приобретателя с момента государ­ственной регистрации перехода права собственности. Ука­занная регистрация осуществляется в соответствии с нор­мами Закона о государственной регистрации прав.

Право собственности члена товарищества на помеще­ния в многоквартирном доме прекращается по основаниям, установленным ст. 235 ГК РФ, как в добровольном поряд­ке, например в связи с заключением договора об отчужде­нии жилого помещения, так и в принудительном, например в случае обращения взыскания на данное имущество.

Органы управления ТСЖ определены в ст. 145—149 ЖК РФ. К ним относятся:

- общее собрание, которое является высшим органом управления товарищества (ст. 145 ЖК РФ);

- правление товарищества (ст. 147 ЖК РФ);

- председатель правления ТСЖ (ст. 149 ЖК РФ).

В ст. 145 предусмотрено:

«1. Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созыва­ется в порядке, установленном уставом товарищества.

2. К компетенции общего собрания членов товарищества соб­ственников жилья относятся:

1) внесение изменений в устав товарищества;

2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товари­щества;

3) избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

5) образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;

6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

7) определение направлений использования дохода от хозяй­ственной деятельности товарищества;

8) утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана;

9) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комис­сии (ревизора) товарищества;

10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка то­варищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;

11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества;

12) принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме;

13) другие вопросы, предусмотренные ЖК или иными ФЗ.

3. Уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества может быть отнесено решение иных вопросов.

4. Общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества».

Порядок организации и проведения общего собрания чле­нов ТСЖ определен в ст. 146 ЖК РФ.

Уведомление о проведении общего собрания членов ТСЖ направляется в письменной форме лицом, по инициа­тиве которого созывается общее собрание, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом). Уведомление направляется не позднее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания. В нем указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, место и время его проведения, а также повестка дня. Общее собра­ние членов ТСЖ не вправе выносить на обсуждение вопро­сы, которые не были включены в повестку дня.

Правомочия общего собрания членов ТСЖ устанавли­ваются в соответствии со ст. 45 ЖК РФ и уставом товари­щества. Общее собрание членов товарищества правомочно, если на нем присутствуют более половины членов ТСЖ или их представителей. Решения общего собрания по вопро­сам, отнесенным к его компетенции в соответствии с п. 2, 6, 7, 12 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ, принимаются не менее чем ²/₃ голосов от общего числа голосов членов товарищества (принятие решений: о реорганизации и ликвидации товари­щества; о получении заемных средств, в том числе банков­ских кредитов; об использовании дохода от хозяйственной деятельности; о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме). Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собра­нии членов товарищества или их представителей.

Общее собрание членов ТСЖ ведет председатель прав­ления товарищества или его заместитель. В случае их от­сутствия общее собрание ведет один из членов правления товарищества. Уставом ТСЖ может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или голосование по группам членов товарищества в зависимо­сти от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им поме­щений в многоквартирном доме и решаемых вопросов.

В соответствии со ст. 147 ЖК РФ руководство деятель­ностью ТСЖ осуществляется правлением товарищества. Оно вправе принимать решения по всем вопросам деятель­ности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собствен­ников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов ТСЖ.

Правление товарищества избирается из числа его членов общим собранием членов ТСЖ на срок, установленный уста­вом товарищества, но не более чем на два года. Правление товарищества избирает из своего состава председателя товарищества. Правление товарищества является исполнитель­ным органом, подотчетным общему собранию членов ТСЖ.

Заседание правления товарищества созывается предсе­дателем в сроки, установленные уставом ТСЖ. Такое за­седание признается правомочным, если в нем принимают участие большинство членов правления товарищества. Ре­шение правления товарищества оформляется протоколом.

В обязанности правления товарищества входят:

- соблюдение товариществом законодательства и требо­ваний устава товарищества;

- контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;

- составление смет доходов и расходов на соответствую­щий год товарищества и отчетов о финансовой деятельно­сти, предоставление их общему собранию членов товарище­ства для утверждения;

- управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;

- наем работников для обслуживания многоквартирно­го дома и увольнение их;

- заключение договоров на обслуживание, эксплуата­цию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

- ведение списка членов товарищества, делопроизвод­ства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;

- созыв и проведение общего собрания членов товари­щества;

- выполнение иных вытекающих из устава товарище­ства собственников жилья обязанностей (ст. 148 ЖК РФ).

Председатель правления товарищества избирается на срок, установленный уставом ТСЖ. Председатель правления обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обя­зательно. Председатель правления товарищества действует без доверенности от имени ТСЖ, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с за­конодательством, уставом ТСЖ не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собрани­ем членов ТСЖ, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка ТСЖ в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, по­ложение об оплате их труда (ст. 149 ЖК РФ).

Для осуществления контроля за финансовой деятельно­стью товарищества собственников жилья создается ревизи­онная комиссия (ст. 150 ЖК РФ).

Ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ избирается об­щим собранием членов товарищества не более чем на два года. В его состав не могут входить члены правления това­рищества.

Ревизионная комиссия товарищества собственников жилья из своего состава избирает председателя ревизион­ной комиссии.

Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества:

- проводит не реже чем один раз в год ревизии финан­совой деятельности товарищества;

- представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год ТСЖ и отчет о финансовой деятельности и раз­ мерах обязательных платежей и взносов;

- отчитывается перед общим собранием членов товари­щества о своей деятельности.

Касаясь компетенции указанных выше органов ТСЖ, необходимо обратить внимание на следующее:

- многие вопросы, отнесенные к компетенции общего со­брания членов ТСЖ, не могут быть решены в отсутствие соб­ственников общего имущества в многоквартирном доме, не являющихся членами товарищества (см. ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);

- правление товарищества вправе принимать решения по любым вопросам деятельности товарищества, за исключени­ем вопросов, отнесенных к исключительной компетенции ТСЖ, т.е. вопросов, перечисленных в ч. 2 ст. 145 ЖК РФ;

- наряду с коллегиальным органом (правлением) пред­ усмотрено и единоличное руководство ТСЖ. Председатель действует от имени товарищества без доверенности (ч. 2 ст. 149 ЖК РФ).