6.2.5. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Временные жильцы

Порядок предоставления жилого помещения по догово­ру поднайма и пользования данным жилым помещением определен ст. 76-79 ЖК РФ.

В ст. 76 ЖК РФ установлено, что наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и про­живающих совместно с ним членов его семьи вправе пере­дать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем. Дого­вор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соот­ветствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квар­тире — не менее нормы предоставления. Для передачи в поднаем жилого помещения, находяще­гося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними чле­нов их семей, всех собственников и проживающих совмест­но с ними членов их семей.

Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого по­мещения остается наниматель.

Передача жилого помещения в поднаем не допускает­ся, если в этом жилом помещении проживает или в него, вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в соответствующем перечне (п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ), а также в других преду­смотренных федеральным законом случаях.

Касаясь вопросов поднайма жилого помещения, следует отметить, что термин «поднаниматель» относится к лицу, которое снимает жилое помещение (или его часть) у нани­мателя, т.е. у лица, которое пользуется жилым помещением по договору социального найма. Если гражданин снимает жилье у собственника жилого помещения (им может быть не только гражданин, но и другие лица — ст. 30 ЖК РФ), то он называется «наниматель». Однако с точки зрения пользования жильем последний имеет одинаковый статус с поднанимателем, заключившим договор с нанимателем жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде.

В основном в ЖК РФ сохранены ранее действующие положения, касающиеся поднайма жилого помещения (ст. 76-80 ЖК РСФСР).

Однако предусмотрены и новые нормы:

- при сдаче в поднаем на каждого проживающего должно приходиться не менее учетной нормы (в отдельной квартире) или нормы предоставления (в коммунальной квартире). Указанные нормы устанавливаются органами местного самоуправления (ч. 2 и 5 ст. 50 ЖК РФ). Кроме того, ч. 4 ст. 76 ЖК РФ предусмотрены случаи запрета заключения этого договора, в частности в связи с проживанием (вселением) лиц, страдающих тяжелыми хроническими заболеваниями;

- предусмотрена письменная форма договора поднайма жилого помещения и передача одного экземпляра наймодателю (ч. 2 ст. 77 ЖК РФ);

- договор поднайма, как правило, должен заключаться на определенный срок, а если он не установлен, то на один год (ч. 3 ст. 77 ЖК РФ);

- не установлен предельный размер платы за поднаем; он устанавливается по соглашению сторон (ст. 78 ЖК РФ);

- установлены конкретные случаи расторжения договора поднайма (ч. 3 ст. 79 ЖК РФ);

- за определенные неправомерные действия, перечисленные в ч. 4 ст. 79 ЖК РФ, поднаниматель и другие проживающие могут быть выселены из жилого помещения. Данный вопрос решается в судебном порядке и, конечно, связан с досрочным расторжением договора поднайма жилого помещения. Аналогичные меры предусмотрены ст. 91 ЖК РФ по отношению к нанимателю жилого помещения;

- о прекращении договора поднайма, заключенного без указания срока, другая сторона должна быть предупреждена за три месяца (ч. 6 ст. 79 ЖК РФ), поскольку речь идет о прекращении договора в одностороннем порядке. По общему правилу, как известно, любой договор не может быть прекращен досрочно по инициативе одной из сторон, а если» договор не содержит конкретного срока, то, как правило, необходимо предварительное уведомление другой стороны о его прекращении.

Сдача жилого помещения в поднаем имеет возмездный характер (в отличие от проживания временных жильцов — ст. 80 ЖК РФ). Поднаниматель не приобретает самостоя­тельного права пользования жилым помещением. При этом необходимо иметь в виду, что в ЖК РФ (как и в прежнем законодательстве) не используется понятие «член семьи поднанимателя», хотя фактически лица, указанные в дого­воре поднайма, таковыми являются. Эти лица, вселенные в жилое помещение совместно с поднанимателем, также не приобретают самостоятельно права на данное жилое по­мещение. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

В ст. 79 ЖК РФ предусмотрены случаи прекращения и расторжения данного договора, в том числе выселение под­нанимателей из жилых помещений в судебном порядке. Установлено:

«1. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, прекращается по истечении срока, на который он был заключен.

2. При прекращении договора социального найма жилого помещения прекращается договор поднайма такого жилого помещения.

3. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут:

1. по соглашению сторон;

2. при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.

4. В случае, если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель жилого помещения вправе предупредить поднани­мателя о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, на­ниматель жилого помещения также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если поднаниматель или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан.

5. Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, поднаниматель подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения вместе с проживающими с ним гражданами.

6. Если договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока, сторона договора — инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца».

При этом следует иметь в виду, что согласно постановле­нию Пленума № 2 срок исковой давности не применяется к требованиям о выселении из жилого помещения лиц, по­селившихся в качестве временных жильцов или поднани­мателей, поскольку они независимо от длительности проживания не приобретают права на жилую площадь.

В ст. 79 ЖК РФ используются два близких по значению термина «прекращение» и «расторжение» договора поднайма. Первый термин применяется в случаях, когда основанием для прекращения договора служит его срок (истечение) либо прекращается бессрочный договор. Второй термин применя­ется во всех других случаях, в том числе при невыполнении поднанимателем условий заключенного договора.

Необходимо иметь в виду, что не сдаются в поднаем жи­лые помещения специализированного жилищного фонда (служебные жилищные помещения, общежития и др.). Это следует из ч. 4 ст. 100 ЖК РФ.

Вопросы, касающиеся правового положения временных жильцов, нашли закрепление в ст. 80 ЖК РФ.

Предусмотрено, что наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предва­рительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом поме­щении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам). Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого прожи­вающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры — менее нормы пре­доставления.

Срок проживания временных жильцов не может превы­шать шесть месяцев подряд.

Временные жильцы не обладают самостоятельным пра­вом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед наимодателем несет наниматель.

Временные жильцы обязаны освободить соответствую­щее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответ­ствующего требования нанимателем или совместно прожи­вающим с ним членом его семьи.

В случае прекращения договора социального найма жило­го помещения, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления указанного в ч. 4 настоящей статьи требования временные жильцы под­лежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Из положений рассматриваемой статьи следует, что на­ряду с поднанимателями в жилых помещениях могут прожи­вать временные жильцы. Указанные лица также не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Различие заключается в том, что поднаниматели пользуют­ся жилым помещением на возмездной основе (на основании соответствующего договора), а временные жильцы — безвоз­мездно, без заключения договора об использовании жилого помещения.

Указанная статья ЖК РФ базируется на положениях ст. 680 ГК РФ:

«Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймо-дателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок прожива­ния временных жильцов не может превышать шесть месяцев. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их дей­ствия перед наймодателем несет наниматель. Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, — не позднее семи дней со дня предъяв­ления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим».

ЖК РФ и ГК РФ предусматривают безвозмездное поль­зование жилыми помещениями временными жильцами. Вместе с тем необходимо иметь в виду, что от оплаты за ком­мунальные услуги временные жильцы не освобождаются. Однако эта плата должна вноситься не временным жиль­цом, а нанимателем на основании дополнительного согла­шения с наймодателем (ч. 12 ст. 155 ЖК РФ). Ранее такой конкретизации в законодательстве не было, поэтому фор­мулировка о «безвозмездном проживании» воспринималась многими гражданами как проживание без какой-либо платы. Между тем у всех граждан — потребителей коммунальных услуг возникает эта обязанность. Как правило, плата за ком­мунальные услуги должна вноситься в одном месте (по ме­сту фактического пользования предоставляемыми в жилое помещение услугами). Порядок и условия, установленные ст. 80 ЖК РФ, применяются и при проживании временных жильцов в домах ЖК и ЖСК (ст. 126 ЖК РФ).