6.2.4. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма

Вопросы, касающиеся обмена жилыми помещениями, урегулированы ст. 72—75 ЖК РФ.

В ст. 72 ЖК РФ установлено, что наниматель жилого по­мещения по договору социального найма с согласия в пись­менной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставлен­ное по договору социального найма другому нанимателю.

При этом проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимае­мого ими жилого помещения по договору социального най­ма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.

Если между нанимателем жилого помещения и прожи­вающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осу­ществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются за­служивающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей на­нимателей данных жилых помещений, допускается с пред­варительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями на­рушает права или законные интересы указанных лиц. Ре­шения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставля­ются заявителям в течение 14 рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

В ст. 72—75 ЖК РФ во многом сохранен действовавший ранее порядок обмена жилыми помещениями. Вместе с тем в законодательстве появилось много новых положений.

1. Запрещен так называемый родственный обмен жилых помещений, который предусматривался ст. 70 ЖК РСФСР (совершеннолетний член семьи нанимателя был вправе с письменного согласия нанимателя и остальных членов се­мьи (в том числе и временного отсутствующих, за которы­ми сохраняется право на жилую площадь) обменять приходящуюся на его долю жилую площадь с другим лицом при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи нанимателя этого помещения).

2. Требуется обязательное согласие наймодателя на обмен занимаемого гражданами жилого помещения (ч. 1 ст. 72 и ч. 4 ст. 74 ЖК РФ).

3. Не предусмотрен обмен жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, на жилое помещение, принадлежащее гражданам на праве собственности, а также занимаемое в доме ЖК и ЖСК. Иначе говоря, обмен возможен только с другим нанимателем жилого помещения по договору социального найма (ч. 1 ст. 72 ЖК РФ).

4. Обмен жилыми помещениями оформляется путем заключения (в письменной форме) соответствующего договора (ч. 2 ст. 74 ЖК РФ). Указанной статьей установлено, что обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями. Он заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями. Договор об обмене жилыми помещениями (оригинал) представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в его даче оформляется наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или его представителю не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только в случаях, предусмотренных ст. 73 ЖК РФ. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.

Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с граж­данами, обменивающимися жилыми помещениями в соот­ветствии с указанным договором, и одновременного заклю­чения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с граж­данином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления им предусмотренных законодательством документов.

Касаясь в целом данного вопроса, следует отметить, что сужение прав граждан при обмене жилых помещений связа­но с установлением нового режима использования жилья по договору социального найма. Он заключается в том, что жи­лищный фонд социального использования не должен утра­чиваться. Однако, на наш взгляд, следовало бы сохранить обмен жилых помещений, представленных по договору со­циального найма на частное жилье, в том числе в домах ЖК и ЖСК, поскольку в таких случаях происходит вселение в указанные жилые помещения других жильцов, которые бу­дут проживать по договору социального найма, т.е. режим использования жилых помещений не изменяется.

Для защиты жилищных прав несовершеннолетних, неде­еспособных или ограниченно дееспособных граждан сохра­нено требование закона об обязательном предварительном согласии органов опеки и попечительства на проведение обмена жилых помещений, в которых проживают указан­ные выше граждане (ранее ч. 3 ст. 67 ЖК РСФСР, теперь ч. 4 ст. 72 ЖК РФ). Данное положение основано на нормах п. 4 ст. 292 ГК РФ:

«Отчуждение жилого помещения, в котором проживают на­ходящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законо­дательством интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства».