5.1.3. Порядок и условия заключения договора найма жилого помещения

Договору коммерческого найма жилого помещения, как указывалось выше, посвящена гл. 35 ГК РФ. В связи с этим такой договор в отличие о договора социального найма яв­ляется сферой правового регулирования гражданского за­конодательства и соответственно находится в ведении Рос­сийской Федерации (ст. 71 Конституции).

Согласно п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помеще­ния или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое поме­щение за плату во владение и пользование для прожива­ния в нем. Определение данного договора характерно для любого гражданско-правового договора и предусматривает возникновение правоотношений только ни основании волеизъявления сторон. Этот жилищный договор не свя­зан какими-либо административными требованиями (нуж­даемость граждан в жилье, принятие их на учет, решение о предоставлении им жилья).

По своей характеристике договор коммерческого найма является консенсуальным, возмездным и двусторонним (п. 1 ст. 671, ст. 688 ГК РФ), т.е. условия договора, в том числе срок его действия, плата за жилое помещение, его ремонт и др., должны быть урегулированы сторонами в рамках дого­ворного процесса. Они должны базироваться на нормах как гражданского, так и жилищного законодательства, но опре­деляться самостоятельно; в частности, возможно альтерна­тивное решение конкретных вопросов (условий договора), например, согласно ст. 681 ГК РФ возложение обязанно­стей по текущему и капитальному ремонту сдаваемого вна­ем жилого помещения и на нанимателя, и на наймодателя.

Касаясь сторон договора, следует обратить внимание на следующее.

Нанимателем жилого помещения может быть только гражданин (физическое лицо), поскольку согласно законо­дательству (ст. 288 ГК РФ и др.) жилые помещения пред­назначены для проживания граждан, в том числе на основа­нии договора. Об этом специально подчеркивается в ст. 677 ГК РФ, где также говорится, что нанимателем может быть не один гражданин, а все постоянно проживающие в жилом помещении граждане, которые в этих случаях являются со­нанимателями.

Согласно п. 2 ст. 671 ГК РФ юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование, как уже отмечалось, на основе договора арен­ды или иного договора. При этом юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан, т.е. юридическое лицо не может быть нанимателем по договору коммерческого найма, но по другим договорам имеет право быть стороной договора, в частности аренда­тором.

Наймодателем по договору, как следует из п. 1 ст. 671 ГК РФ, может быть непосредственно сам собственник жило­го помещения (гражданин, юридическое лицо). При этом не нужно связывать понятие «собственник» только с част­ной формой собственности и частным жилищным фондом. Жилые помещения, как уже рассматривалось выше, могут предоставляться гражданам и в домах государственного и муниципального жилищного фонда; однако, как правило, в этих домах функции наймодателя возлагаются на соответ­ствующие организации. Согласно ст. 125 ГК РФ от имени субъектов РФ и муниципальных образований — собствен­ников жилищного фонда — могут выступать соответствую­щие органы (организации, лица) в рамках предоставленных им полномочий.

Согласно п. 1 ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жи­лое помещение (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома), т.е. часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты); поме­щения вспомогательного использования (коридор, кухня и др.) по договору найма не могут передаваться гражданам.

В указанной статье не говорится о размере жилого по­мещения, которое может быть передано по договору ком­мерческого найма. Такого ограничения (по площади) зако­нодательством не установлено.

В п. 1 ст. 673 ГК РФ содержится также требование о том, что жилое помещение должно быть пригодным для посто­янного проживания; установлено, что пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, пред­усмотренном жилищным законодательством.

Перечень указанных показателей и дефектов ранее со­держало Положение по оценке непригодности жилых до­мов и жилых помещений государственного и обществен­ного жилищного фонда для постоянного проживания, утв. приказом Министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 05.11.1985 № 529. Указанный нормативный акт был заменен Положением о порядке признания жилых домов (жилых помещений), непригодными для прожива­ния, утв. постановлением Правительства РФ от 04.09.2003 № 552. В настоящее время данное Положение не действует в связи с принятием Положения, утв. постановлением Пра­вительства РФ от 28.01.2006 № 47.

В п. 2 ст. 673 ГК РФ также закреплено, что наниматель жилого помещения в многоквартирном жилом доме наря­ду с пользованием жилым помещением имеет право поль­зоваться имуществом, указанным в ст. 290 ГК РФ (общие помещения дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами и вну­три квартиры, обслуживающее более одной квартиры). В указанном пункте говорится о нанимателе, однако в со­ответствии со ст. 677 ГК РФ таким правом пользуются и граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. Другие граждане, проживающие в жилом помещении на законных основаниях (поднанимате­ли, временные жильцы), также не должны ограничиваться в пользовании общим имуществом дома, поскольку их про­живание непосредственно связано с использованием этого имущества.

Согласно ст. 674 ГК РФ коммерческий наем заключается в письменной форме. Как следует из ст. 161,162 и 167 ГК РФ, речь идет о простой письменной форме (в отличие от нота­риальной формы) совершения сделок; несоблюдение этой формы не влечет недействительность договора, однако в этих случаях стороны лишаются права (в случае спора) ссылать­ся в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, хотя они не лишаются права приводить письмен­ные и иные доказательства. Заключение данного договора в письменной форме имеет большое практическое значение как с точки зрения определения условий договора, так и с точки зрения их реализации. Например, ст. 677 ГК РФ предусмотрено, что в договоре должны быть указаны лица, постоянно проживающие вместе с нанимателем (конечно, это требование может быть соблюдено только при письмен­ном оформлении договора); согласно ст. 681 конкретный порядок ремонта жилого помещения может быть предусмотрен в договоре (безусловно, эти условия договора можно закрепить только в письменной форме) и т.п.

В соответствии со ст. 683 ГК РФ договор коммерческого найма жилого помещения, как уже отмечалось, заключает­ся на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, он считается заключенным на пять лет.

В п. 2 ст. 683 ГК РФ говорится о краткосрочном найме (договоре коммерческого найма на срок до одного года), ко­торый связан с существенным ограничением жилищных прав граждан. На них не распространяются правила (если догово­ром не предусмотрено иное), содержащиеся в гл. 35 ГК РФ:

- о включении граждан в договор в качестве лиц, постоянно проживающих с нанимателем (п. 2 ст. 677 ГК РФ);

- о вселении временных жильцов и поднанимателей (ст. 680, 685 ГК РФ);

- о преимущественном возобновлении договора (ст. 684 ГК РФ);

- о замене нанимателя в договоре (ст. 686 ГК РФ);

- об отсрочке расторжения договора найма и выселения граждан из жилого помещения (абз. 4 п. 2 ст. 687 ГК РФ).

Вместе с тем по соглашению сторон эти ограничения в пользовании жилым помещением могут быть сняты, если об этом будет прямо указано в договоре.

Итак, договор коммерческого найма имеет временны е рамки. Со стороны наймодателя должна быть заинтере­сованность в указании конкретного срока, поскольку в противном случае договор считается заключенным на максимальный срок — пять лет. Вместе с тем истечение предусмотренного договором срока не означает его авто­матическое прекращение и выселение граждан из жилого помещения. Согласно ст. 684 ГК РФ наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на но­вый срок; при этом инициатива в урегулировании данного вопроса должна исходить от наймодателя, который еще до истечения срока договора должен обратиться к нанимателю с соответствующими предложениями (п. 2 ст. 684 ГК РФ).