4.1.8. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире

В ст. 41—43 ЖК РФ установлены особенности для поме­щений (комнат) в квартире, где жилые помещения принад­лежат нескольким собственникам, т.е. в них идет речь о так называемых коммунальных квартирах. Эти особенности установлены в связи с тем, что общее имущество имеется как в жилом доме, так и в самой коммунальной квартире (к общему имуществу в такой квартире относится все иму­щество, находящееся за пределами жилых помещений — комнат, в том числе коридоры и кухни).

В соответствии с ч. 1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей до­левой собственности помещения в данной квартире, исполь­зуемые для обслуживания более одной комнаты (далее — общее имущество в коммунальной квартире). В ч. 2 ст. 41 ЖК РФ установлено, что изменение размера общего имуще­ства в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников (других собственников) комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.

Статья 42 ЖК РФ касается определения долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире. В ней установлено следующее:

«1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммуналь­ной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и опреде­ленной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собствен­ника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.

4. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.

5. Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе: 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире; 2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации».

Из приведенного текста ст. 42 ЖК РФ следует, что доля каждого собственника комнаты в общем имуществе квар­тиры и жилого дома зависит от общей площади комнаты (пропорциональна площади комнаты). Здесь хотелось бы обратить внимание на одно обстоятельство. Нужно иметь в виду, что в собственности одного лица может быть несколь­ко комнат.

В ч. 3—5 рассматриваемой статьи установлены правила, касающиеся режима общего имущества в коммунальной квартире. Они аналогичны правилам, установленным ст. 37 ЖК РФ по отношению к общему имуществу жилого дома.

В ч. 6 ст. 42 предусмотрено правило, которое как бы основывается на ст. 250 ГК РФ: право преимущественной покупки жилого помещения предоставлено другим участни­кам (сособственникам) долевой собственности. Это может иметь место в случаях, когда жилое помещение (комната) находится в собственности нескольких лиц и один из них продает свою долю. Продавец доли обязан известить в пись­менной форме остальных участников долевой собственно­сти, а они в течение месяца должны принять решение от­носительно приобретения данной доли. В случае отказа от покупки доля может быть продана постороннему лицу.

В связи с этим правило, установленное ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, определено без учета того, что комнаты в коммунальной квартире не находятся в общей долевой собственности всех собственников этих комнат (соседей по квартире), а принадлежат каждому из них, т.е. выделены в натуре. Иначе говоря, в ЖК РФ, несмотря на ссылку на ГК РФ, предусмо­трено право преимущественной покупки жилого помеще­ния не участниками общей долевой собственности (ст. 244— 246 ГК РФ), а соседями по коммунальной квартире.

В ст. 43 ЖК РФ определено, что собственники комнат в ком­мунальной квартире несут бремя расходов на содержание обще­го имущества в данной квартире. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника.

Таким образом, в обязанность собственника комнаты входит участие в содержании общего имущества квартиры с учетом его доли в общем имуществе, которая зависит от площади комнаты (определяется пропорционально площа­ди комнаты).