3.2. Субъекты жилищных правоотношений

3.2.1. Понятие и виды субъектов жилищных правоотношений

Субъекты жилищного правоотношения — это участники правоотношения, обладающие субъективными правами и обязанностями. В законодательстве используются разные термины, касающиеся субъектов правоотношений. Их так­же называют участниками, лицами и сторонами. Однако с точки зрения теории права они именуются субъектами правоотношения.

Субъект — обязательный элемент любого правоотноше­ния, в том числе жилищного. В соответствии со ст. 4 ЖК РФ в жилищных правоотношениях могут участвовать мно­гие субъекты (участники жилищных отношений).

Как и любое общественное отношение, жилищное право­отношение устанавливается между людьми. В связи с этим в качестве субъектов жилищных правоотношений выступают либо отдельные индивиды, либо определенные коллективы людей, либо публично-правовые образования (Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования).

Отдельные индивиды именуются в законодательстве гражданами. Вместе с тем субъектами жилищных право­отношений в нашей стране могут быть не только граждане РФ, но и иностранцы, а также лица без гражданства. Наря­ду с отдельными индивидами в качестве субъектов жилищ­ных правоотношений могут участвовать и организации, ко­торые называются юридическими лицами. За юридическим лицом как субъектом жилищного правоотношения всегда стоит определенный коллектив людей (работников). В этих правоотношениях могут участвовать не только российские, но и иностранные юридические лица.

В регулируемых жилищным правом отношениях могут участвовать также Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования.

Таким образом, субъектами жилищных правоотношений могут быть:

1. физические лица (граждане Российской Федерации, иностранные граждане, лица без гражданства);

2. юридические лица (как российские, так и иностранные);

3. Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования.

Вместе с тем их можно подразделить на основные субъ­екты (перечисленные в ч. 2 ст. 4 ЖК РФ) и иные субъекты (перечисленные в ч. 3 ст. 4 ЖК РФ).

К первым относятся граждане (физические лица), юри­дические лица (организации), Российская Федерация (го­сударство), субъекты РФ (республики, края, области и др.), муниципальные образования (городские, сельские поселения и др.). Для того чтобы граждане и юридические лица мог­ли стать участниками жилищных отношений, они должны обладать определенным правовым статусом — правосубъектностью, которая включает в себя следующие элементы: правоспособность и дееспособность. Эти вопросы регламен­тированы подразд. 2 «Лица» разд. I (ст. 17—127) ГК РФ. С точки зрения правоспособности все граждане равны неза­висимо от возраста (ст. 17 ГК РФ), т.е. в равной мере способ­ны иметь права и нести обязанности.

С точки зрения дееспособности граждане, конечно, не равны. Дееспособность гражданина, т.е. его способность своими действиями приобретать права и исполнять обя­занности (ст. 21 ГК РФ), возникает по общему правилу с наступлением совершеннолетия, т.е. по достижении 18-лет­него возраста. Законом установлены исключения для несо­вершеннолетних супругов (п. 2 ст. 21 ГК РФ) и эманси­пированных граждан (ст. 27 ГК РФ). Они также обладают дееспособностью в полном объеме. Если гражданин не об­ладает дееспособностью в полном объеме, то в соответству­ющих отношениях участвуют его законные представители: родители, усыновители или опекуны (попечители). Важно уяснить, что даже малолетние граждане могут быть участ­никами жилищных отношений, но от их имени сделки со­вершает законный представитель, например опекун.

К иным участникам жилищных правоотношений отно­сятся иностранные граждане, лица без гражданства и ино­странные юридические лица. Касаясь статуса этих физи­ческих лиц, прежде всего следует руководствоваться ч. 3 ст. 62 Конституции, из которой следует, что они обладают правами и несут обязанности наравне с гражданами Рос­сийской Федерации, кроме случаев, установленных фе­деральным законом или международным договором РФ. Например, в ЖК РФ такое изъятие из общего правила (согласно международному праву указанный выше объем прав названных лиц считается национальным режимом) установлено ч. 5 ст. 49: иностранные граждане и лица без гражданства не могут получить жилье по договору соци­ального найма. Однако международным договором может быть установлено иное.

Статус физических лиц определяют соответствующие федеральные законы:

• в отношении граждан Российской Федерации — ФЗ от 31.05.2002 № 62-ФЗ «О гражданстве Российской Федерации»;

• в отношении иностранных граждан и лиц без гражданства - ФЗ от 25.07.2002 № 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации».

Понятие и признаки юридического лица (организации) даны в ГК РФ. Так, из ст. 48 и 51 данного Кодекса следу­ет, что в жилищных отношениях могут участвовать только организации, обладающие определенными признаками, в частности зарегистрированные в установленном законода­тельством порядке. Они должны обладать в совокупности четырьмя легальными признаками:

• организационной упорядоченностью (или организационным единством);

• имущественной обособленностью;

• самостоятельной имущественной ответственностью;

• возможностью выступать в гражданском обороте и в суде от своего имени.

Перечисленные признаки должны найти отражение в его учредительных документах и создают необходимые предпо­сылки для самостоятельного участия юридического лица в жилищных отношениях.

Правоспособность и дееспособность юридического лица возникают и прекращаются одновременно, т.е. с момента его возникновения и прекращения (с момента включения организации в реестр юридических лиц и исключения из него).

Публично-правовые образования в одних случаях могут участвовать в жилищных отношениях на равных началах (например, по договору найма жилого помещения), а в дру­гих случаях они, обладая властными полномочиями, долж­ны принимать соответствующие решения по жилищным вопросам. В соответствии со ст. 125 ГК РФ от их имени приобретают права и несут обязанности соответствующие органы и лица в рамках их компетенции.

В ЖК РФ представлен широкий круг субъектов — граждан:

• во-первых, это граждане, обладающие самостоятельным правом на жилое помещение (собственники жилых помещений, наниматели, члены ЖК и ЖСК);

• во-вторых, это лица, жилищные права которых имеют производный характер (поднаниматели, временные жильцы).

Указанные выше субъекты и другие участники жилищных отношений называются в конкретных главах и статьях ЖК РФ. Например, в соответствии со ст. 60 данного Кодекса по дого­вору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного или муни­ципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномочен­ный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем. Из ст. 111 ЖК РФ следует, что право на вступление в ЖК имеют граждане, до­стигшие возраста 16 лет, и (или) юридические лица.