2.6. Формы реального инвестирования

Современная теория инвестирования [6] выделяет следующие формы реального инвестирования:

приобретение имущественных комплексов;

новое строительство;

перепрофилирование;

реконструкция (реставрация);

модернизация;

обновление отдельных видов оборудования;

инновационное инвестирование в нематериальные активы. Приобретение гостиничных комплексов как форма инвестирования связана с расширением деятельности предполагаемого инвестора. Традиционными параметрами при оценке гостиничного бизнеса выступают:

стоимость здания гостиницы;

вид присоединения (управления);

коэффициент риска для данного объекта;

сложившаяся конъюнктура рынка.

Оценивая стоимость здания, специалисты по экспертизе и управлению недвижимостью учитывают, что деятельность по оказанию услуг размещения осуществляется внутри самого здания, что напрямую влияет на возможность получать прибыль. Поэтому при оценке гостиницы учитывают соответствие состояния МТБ тре­бованиям рынка.

Степень риска в гостиничном бизнесе прогнозируется с учетом высокого уровня конкуренции и большой трудоемкости управления гостиничным имуществом. Чтобы обеспечить конкурентоспособность, необходимы постоянные инвестиционные вложения для поддержания гостиничного предложения в товарном виде, тщательный контроль финансовых ресурсов, учет колебаний сезонности туристских потоков.

К новому строительству как форме инвестиций прибегают в тех случаях, когда кардинально изменяются потребности в определенных товарах и услугах. Ныне инновационные решения в области нового строительства связаны с концепцией «интеллектуальное здание» (IB — Intellectual Building), которая значительно повышает стоимость инвестиционного проекта. «Интеллект» здания формируется аналогично функции человеческого мозга — интеграцией инженерных систем и систем телекоммуникаций закладывается способность аккумулировать информацию, анализировать ситуацию, выдавать управляющее решение. Применительно к гостиницам, где множество помещений отвечают различным специфическим требованиям (микроклимата, освещенности, звукопроницаемости, безопасности), использование принципов «интеллектуального здания» позволяет обеспечить макси­мально возможный набор функций инженерной инфраструктуры при экономичном режиме эксплуатации всего комплекса оборудования.

Перепрофилирование представляет собой инвестиционную опе­рацию, обеспечивающую изменение технологии производствен­ного процесса для получения новой продукции или услуг.

В гостиничном бизнесе, как правило, перепрофилируют зда­ния, в которых планируют разместить гостиничный комплекс. В результате перепрофилирования общежитий «блочного» типа создают апарт-отели. От обычных гостиниц они отличаются тем, что их постояльцы арендуют номера на более продолжительный срок. Каждый блок, как правило, имеет санузел, душевую, кухню. Стоимость номеров в апарт-отелях значительно ниже, чем в других гостиницах. В связи с технологическими особенностями перепро­филирование — сложная инвестиционная операция.

В результате инвестирования реконструкции все производство преобразуется на основе научно-технических достижений. Для гостиничных предприятий это, как правило, связано с переплани­ровкой помещений для увеличения площади гостиничных номеров, установкой современного оборудования (кондиционирования воздуха, пылеудаления, лифтов, кабельного оборудования компьютерных сетей), созданием площадей для производства новых услуг (сауны, бильярдные, фитнес- и бизнес-центры).

И процессе реставрации может осуществляться восстановление памятников архитектуры в целях создания в них средств размещения.

Наиболее распространено реальное инвестирование модернизации. В гостиничном бизнесе ее часто осуществляют из-за моды, НОВЫХ тенденций в дизайне и декорировании. Например, в совре­менных роскошных гостиницах декораторы применяют сложные в исполнении отделки: роспись по дереву, резьбу, мозаику.

Модернизация требует от гостиничного предприятия постоян­ных, непрерывных инвестиций (особенно в средних и крупных Гостиничных комплексах). Переоснащение и переоформление номеров может происходить каждый туристский сезон. Динамично развивающиеся гостиничные предприятия разрабатывают инвестиционные проекты модернизации исходя из пожеланий своих Клиентов, туроператоров, информации, полученной на много­численных ярмарках и выставках гостиничного оборудования. Часто И инвестировании модернизации участвуют организации (фирмы), Предоставляющие гостиницам услуги, в том числе по автоматизации, декору.

Обновление отдельных видов оборудования представляет собой Инвестиционную операцию, связанную с заменой (в связи с физическим износом) или дополнением (в связи с ростом объемов Деятельности или необходимостью повышения производительности труда) имеющегося оборудования. При этом не меняется И общая схема предоставления гостиничных услуг. Обновление отдельных видов оборудования характерно, как правило, для процесса простого воспроизводства активной части основных фондов.

Инновационное инвестирование в нематериальные активы связано с использованием новых знаний в целях достижения коммерческого успеха. Эта форма инвестирования широко распространена в гостиничной деятельности и преимущественно связана с ее вхождением в сеть (путем приобретения франшизы либо иным способом). При этом может полностью измениться система управления и даже форма собственности. Владелец гостиницы управляет ею самостоятельно на основе так называемого франшизного соглашения. Франшиза в данном случае — это право использовать в своей рекламе (в том числе и в названии гостиницы) Наименование известной гостиничной сети, тем самым привлекли клиентов, для которых это наименование служит гарантией Хорошего сервиса. Оплата франшизы, как правило, включает:

Плату за вход в сеть;

роялти — долю доходов от продажи номерного фонда;

оплату централизованной сетевой рекламы;

оплату за систему бронирования:

оплату за посуду и белье с фирменным логотипом.

В общем объеме платежи франшизодателю могут колебаться в пределах 15 % от дохода гостиницы.