2. Планирование комплекса планово-предупредительного ремонта

Рассмотрим основные подходы к планированию сроков и распределению ресурсного обеспечения при организации планово-предупредительного ре­монта (см. рис. 5.4.3.) на основе следующих нормативных данных:

1) группы капитальности здания в зависимости от материала несменяе­мых конструкций (фундаментов, стен, перекрытий) [62, 71, 84, 163, 221];

2) сроков службы здания, его основных конструкций и инженерных систем [126, 127].

Общую годовую стоимость комплекса ППР целесообразно лимитировать значением нижней границы удельной величины затрат в расчете на 1 м² пло­щади объекта недвижимости (), устанавливаемым по формуле (табл. 3.15)

Нижняя граница общих затрат на ППР рассчитывается путем перемно­жения полученного значения и площади здания S_{объекта}. Преимуще­ство такого подхода к нормированию ремонтных затрат заключается в учете не только капитальности и сроков амортизации объекта, но также текущего уровня рыночных цен и их ожидаемого прироста в планируемом периоде. При отсутствии сведений о фактических рыночных затратах на новое строи­тельство за величину S_HC может приниматься восстановительная стоимость объекта недвижимости, умноженная на коэффициент инфляции.

Таблица 5.4. - Расчет нижней границы затрат на ремонт жилых зданий

Годовые величины расходов в разрезе текущего (С_т) и капитального (С_к) ремонтов предлагается устанавливать по формулам [107]:

где п_T, п_к — нормы годовых отчислений в % от восстановительной стоимости здания соответственно для текущего и капитального ремонтов; С_в — восста­новительная стоимость объекта недвижимости; t_T, t_K — межремонтные пери­оды соответственно для текущего и капитального ремонтов.

Приведенные формулы предполагают использование обобщенных дан­ных о сроках службы и периодичности ремонта для зданий различной капи­тальности (табл. 3.16). Так, для жилого здания частота текущего ремонта в зависимости от капитальности здания в среднем составляет от 3 до 5 лет. Вследствие этого для его организации и производства целесообразно ис­пользовать пятилетние программы (планы) с разделением заданий по годам, а также по годовым планам, графикам с распределением работ по кварталам (месяцам).

Таблица 5.4.1. – Межремонтные периоды жилых зданий

Для планирования расходов как в целом на объект, так и в разрезе основ­ных видов ремонта также рекомендуется совместное применение регулиру­ющих нормативов, рекомендаций и результатов статистического анализа структуры издержек на ППР. В частности, нормативными документами средние нормы общих затрат на ремонт для жилых домов установлены в пределах 0,75-1,0%, а для общественных зданий — в пределах 1,25-1,35% от восстановительной стоимости. Полученная общая величина расходов далее распределяется на [107]:

• текущий плановый ремонт — до 75%, непредвиденные, аварийные теку­щие работы — до 25% от запланированных средств на текущий ремонт;

• комплексный капитальный ремонт — до 70%, на выборочный капиталь­ный ремонт — до 30% от общего бюджета капитального ремонта. Конкретный состав мероприятий текущего и капитального ремонтов

Разрабатывается на основе расчетной величины физического и морального износа с учетом результатов проведенных визуальных и инструментальных осмотров технического состояния — актов, дефектных ведомостей. Напри­мер, инженерные системы — внутридомовые водопроводные и водоотводящие системы, оборудование и сети отопления, системы горячего водоснаб­жения, вентиляции и кондиционирования — подлежат полной замене при Физическом износе 61% и более.

По каждому конструктивному элементу, инженерной системе и оборудо­ванию целесообразно составление перечня ремонтных работ для устранения и предотвращения поломок, неисправностей и аварийных ситуаций на весь период их полезной эксплуатации (табл. 3.17) в зависимости от степени физического износа (l_i), рассчитываемого по формуле [72]

l_i=t_i/T_i

где t_t — фактический срок эксплуатации конструктивного элемента (сис­темы) с даты монтажа, полной замены, реконструкции; T_t — нормативный (расчетный) срок эксплуатации конструктивного элемента (системы) объ­екта недвижимости.

При самостоятельной реализации разработанного комплекса ППР без привлечения сторонних подрядчиков завершающим этапом планирования является определение необходимого ресурсного обеспечения по каждой ра­боте и (или) в разрезе видов ремонта. В частности, численность персонала, требуемого для выполнения текущего (Ч_т) и капитального (Ч_к) ремонта, рас­считывается на основе полученных величин годовых объемов средств (С_т, С_к) и среднегодового значения производительности труда (В_т, В_к) по форму­лам [107]

ч_т=с_т/в_т и ч_к=с_к/в_к.

Показатели производительности (В_т, В_к) могут быть выведены статисти­чески с использованием фактических данных за предшествующие отчетные периоды. Это в свою очередь предполагает наличие соответствующей сис­темы непрерывного мониторинга и учета сведений о трудоемкости, выра­ботке и стоимости ремонтных работ.

Таблица 5.4.2. – Структура ремонтных работ по элементам объекта недвижимости