4. Организация ремонтных работ объекта недвижимости

1. Виды ремонтных работ

Для планирования, организации и контроля всю совокупность ремонтных работ объекта недвижимости можно разделить на два основных блока (рис. 5.4.).

1. Планово-предупредительные ремонтные работы (ППР), производимые с определенной периодичностью для поддержания эксплуатационных пара­метров в течение нормативного срока службы с учетом физического и функ­ционального износа объекта.

2. Ремонтные работы по улучшению технико-экономических характерис­тик объекта недвижимости для предотвращения и ликвидации морального устаревания здания, повышения его потребительской ценности, эффектив­ности эксплуатации.

Текущий ремонт обеспечивает предупреждение преждевременного из­носа конструкций, отделки и инженерного оборудования здания, а также устранение возникающих мелких повреждений и неисправностей и вклю­чает [63]:

• текущий профилактический ремонт (ТПР), необходимость которого опре­деляется заблаговременно в годовых и квартальных планах и графиках на основе плановых технических осмотров — ремонт и окраска кровель, за мена водосточных труб, частичный ремонт окон и дверей, очистка от за­грязнения и простая покраска фасадов, лестничных пролетов и т.п.;

• текущий непредвиденный ремонт (ТНР) выявляемых в процессе эксплуа­тации дефектов, выполняемый, как правило, в срочном порядке, в том числе по заявкам клиентов (жильцов, арендаторов).

Также в составе ППР отдельно могут быть выделены:

• аварийный ремонт, к которому относятся ликвидация последствий ава­рий, ущерба конструкций и элементов, вызванных стихийными бедстви­ями, экстремальными условиями и ситуациями;

• охранно-поддерживающий ремонт, проводимый в объектах ветхого фонда, которые в ближайшее время не могут быть снесены, но представляют опасность для жильцов, арендаторов (см. рис. 5.4.2).

Рисунок 5.4.2. – Структура ремонтных работ объекта недвижимости

Капитальный ремонт недвижимости предусматривает работы по замеще­нию и восстановлению конструктивных элементов, инженерно-техниче­ского оснащения зданий и разделяется на:

• выборочный капитальный ремонт (ВКР), включающий восстановление, замену, усиление отдельных конструктивных частей здания, инженерных систем и оборудования для устранения физического износа, предотвра­щения ухудшения состояния смежных конструкций, их повреждения или разрушения;

• комплексный капитальный ремонт (ККР), охватывающий все здание или отдельные его секции, проводимый для ликвидации физического и мо­рального износа посредством замены изношенных конструкций и инже­нерного оборудования с одновременным повышением уровня благоуст­ройства всего объекта недвижимости в целом.

Таким образом, выборочный капитальный ремонт выполняется в зда­ниях, находящихся в удовлетворительном техническом состоянии, от­дельные конструктивные элементы, санитарно-технические и другие уст­ройства которого сильно обветшали, нуждаются в полном или частичном обновлении. К ВКР относятся работы по восстановлению балконов, ошту­катуриванию, облицовке, окраске фасадов зданий, замене водосточных труб, озеленению придомового участка, ремонту наружных санитарно-технических и электротехнических сетей, устройств в пределах дворовых тер­риторий. Как правило, при ВКР производят один-два наиболее необходи­мых, срочных вида работ, не включенных в очередную программу (план-график) планового ремонта — ремонт фасада, кровли и др.

ККР осуществляется в наиболее ценных с потребительской точки зрения объектах, в которых основные конструктивные части (кроме фундаментов и стен) и инженерное оборудование пришли в аварийное состояние и нужда­ются в замене. Этот вид ремонта также применим для зданий, имеющих зна­чительный моральный износ, находящихся в неудовлетворительном техни­ческом состоянии, но не подлежащих сносу в перспективе.

Реконструкция предполагает частичную или полную перепланировку объекта недвижимости с изменением основных технико-экономических показателей (числа и площади квартир, полезной, вспомогательной и общей Площади), исходя из сложившихся градостроительных условий и действу­ющих норм технического регулирования:

• возведение надстройки, пристройки, встройки;

• повышение качественного уровня инженерного оборудования, включая наружные сети;

• замена изношенных конструкций и инженерных систем и коммуника­ций на современные, более надежные и эффективные для улучшения ар­хитектурной выразительности зданий и благоустройства прилегающих к зданию территорий.