2. Техническое обслуживание и санитарное содержание

1. Санитарное содержание здания и прилегающих территорий

Санитарное содержание здания и прилегающей территории включает опе­рации обслуживания внешних элементов зданий: кровли, фасада, уборки обшей территории, устранения бытовых отходов, очистки территории от му­сора, чистки тротуаров и автостоянок и т.д. Состав и периодичность их про­ведения зависят от функционального назначения объекта недвижимости, действующих санитарных норм, климатических особенностей территории месторасположения.

Так, при планировании перечня обязательных работ по развитию приле­гающей территории в первую очередь важно учитывать функциональное на­значение объекта недвижимости. Это позволит не только поддерживать на заданном уровне эксплуатационные характеристики, но и улучшить потре­бительские качества всего домовладения в целом — для жителей (пользова­телей, арендаторов) зданий. Например, для элитных жилых домов и высо­коклассной офисной недвижимости это предполагает установление более частой периодичности работ по уборке территории, общих помещений, что обусловлено высокими требованиями жильцов (арендаторов) к их эстети­ческому виду. В этом случае комплекс обязательных мероприятий санитар­ного содержания целесообразно расширить за счет дополнительного благо­устройства территории, включающего:

• ландшафтное оформление — весеннюю уборку территории с удалением сорняков и засохших веток, подготовку газонов, подбор удобре­ний и т.д.;

• стрижки кустарников и деревьев и оформление территории цветами по специально разработанным эскизам, дизайнерским решениям и т.д.;

• осеннюю уборку территории, очистку ее от мусора и т.д.

Немаловажное влияние на состав и сроки работ технического обслуживания и санитарного содержания недвижимости оказывает сезон проведения эксплуатации — весенне-летний или осенне-зимний. Так, очистка кровли от мусора, грязи и посторонних предметов производится круглогодично, внутреннего водостока и водоприемных воронок — в летний период, а крыши от снега, наледи и сосулек — исключительно зимой (табл. 5.2.).

Санитарные нормы в значительной степени определяют объемы и перио­дичность таких операций, как уборка территории, очистка и промывка урн для мусора. Например, для объектов жилого фонда подметание территории должно проводиться не реже 1 раза в сутки. Организацию вывоза твердых бытовых отходов (ТБО) с территории целесообразно осуществлять посредством сопоставления эффективности использования одной из следующих возможных схем:

• «опорожнение», когда отходы из переносных емкостей перегружают в мусоровозы;

• «сменная» система, когда контейнеры с отходами вывозятся спецтранс­портом к месту выгрузки, затем моются, дезинфицируются и в чистом виде возвращаются на объект.

При системе «опорожнения» емкости ежедневно промываются в специ­альных помещениях или в мусороприемных камерах струей воды, что до­полнительно влияет на расходы эксплуатирующей организации (службы). Соответственно при планировании расходов по вывозу мусора величину данных затрат необходимо сопоставлять с возможной величиной стоимости услуг сторонней организации по «сменной» системе.

Не реже 1 раза в месяц производится тщательная промывка нижней части ствола мусоропровода и задвижки («шибера») от грязи с помощью щеток, увлажненных мыльно-содовым раствором. Очистка стволов осуществляется периодически, а засоренности стволов мусоропроводов устраняются немед­ленно. Периодически представитель санитарно-эпидемиологической стан­ции совместно с рабочим по обслуживанию мусоропроводов проводит де­зинфекционные работы всех элементов мусоропровода и мусоросборни­ков.

Таблица 5.3 – Комплекс санитарного содержания жилого здания и прилегающей территории

В соответствии с установленной периодичностью и объемами работ санитарного содержания определяется численность работников, необходимых для уборки дворовой территории в регламентированном эксплуатирующей компанией режиме. Рассмотрим более подробно особенности расчета коли­чества дворников для выполнения перечня работ из табл. 5.4., а также меро­приятий по поливке и уборке территории, стрижке газонов (см. табл. 5.3.).

Таблица 5.4. – Перечень работ дворника жилого здания

В частности, основа для нормирования — классификация уборочных территорий по интенсивности пешеходного движения (1 -й класс — до 50 чел./ч; 2-й класс — 51-100 чел./ч; 3-й класс — свыше 100 чел./ч), наличию и качеству покрытия (усовершенствованное, неусовершенствованное). Еще одним параметром является число дней в году с осадками — твердыми (в хо­лодное время) и жидкими (в теплое время). В табл. 5.5 приведены нормы уборочной территории с усовершенствованным покрытием с использова­нием данных критериев.

Затраты времени на перемещение слоя снега толщиной свыше 2 см в на­шем расчете приняты в предположении, что данная работа выполняется в дни, количество которых составляет до 30% от общего числа дней с выпаде­нием твердых осадков. Если сумма таких дней больше указанного порога, то приведенные нормы обслуживания умножаются на коэффициент , где п — процент дней с толщиной слоя снега более 2 см

Таблица 5.5. – Нормы обслуживания дворовой территории с усовершенствованным покрытием

Аналогичным образом корректируются нормы обслуживания для теп­лого времени года. Если число дней с осадками более 2 см превышает предел в 30% от общего количества дней с выпадением жидких осадков, то соответ­ствующие нормы умножаются на коэффициент ,, где т — про­цент дней с осадками более 2 см.

Таким образом, норма территории, убираемой одним дворником (S*_b), по данным табл. 5.5., умножается, при необходимости, на поправочный коэф­фициент К_п или К_т. Полученная величина S*_b подставляется в расчет штат­ной численности дворников объекта недвижимости (N_Д) с уборочной терри­торией общей площадью S следующим образом [107]:

Описанные расчеты справедливы для перечня работ, приведенного в табл. 5.6. В других случаях для нормирования также могут быть полезными нормативы, разработанные и используемые в настоящее время большин­ством эксплуатирующих организаций и коммунальных служб [ 94, 102, 162, 170, 222]. В планировании численности по уборке территорий трех охаракте­ризованных ранее классов могут быть применены следующие нормы: на по­ливку из шланга 1 м² территории 1-го класса — 0,04 мин, 2-го класса — 0,07 мин, 3-го класса — 0,08 мин.

Продолжительность уборки (поливки) газонов в свою очередь определя­ется путем произведения нормы обслуживания, повторяемости уборки (на­пример, 1-2 раза в двое суток в теплый период) и общей их площади. Как правило, на уборку 1 м² газонов выделяется 0,05 мин, а на поливку 1 м² газо­нов — 0,08 мин.