3. Контроль выполнения и оценка ремонта недвижимости

Первоочередным в структуризации ремонтных работ является составле­ние и применение перечня оснований для их производства. Наиболее раци­ональным и обоснованным представляется порядок (рис. 3.7), регламенти-рующий проведение текущего и капитального ремонта недвижимости в со­ответствии с годовыми, квартальными и месячными программами (планами, бюджетами, графиками), утвержденными руководством управляющей (экс­плуатирующей) компании, а также по заявкам клиентов — жильцов, аренда­торов.

Для упрощения контроля сроков в формах типовых договоров рекомен­дуется установить единый порядок перечисления аванса, передачи объекта контрагенту на период ремонта, оформление его сотрудникам допуска. При необходимости в представленную на рис. 5.4. схему могут быть включены ме­роприятия по комплектованию проектной и исполнительной документа­ции, техническому учту и инвентаризации завершенного ремонтом объекта (помещения) и т.д.

Рисунок 5.4. – Организация планового ремонта и ремонта по заявкам клиентов

Для обеспечения качественного и своевременного ремонта по заявкам клиентов целесообразно разделение заявок на несколько категорий по сте­пени важности. Для каждой категории раздельно регламентируются и нор­мируются сроки проведения ремонта:

1) экстренные заявки, которые должны быть исполнены в течение 24 ча­сов, предполагают неисправности, угрожающие здоровью и безопасности жильцов, арендаторов или штатного персонала (например, отсутствие элек­тричества, нефункционирующие батареи центрального отопления в холод­ную погоду, засорение унитаза в квартире и т.д.);

2) срочные заявки на устранение в течение 3 рабочих дней повреждений, которые причиняют значительные неудобства жильцам (арендаторам) по­мещений, однако не представляют непосредственной угрозы для их жизни (например, отсутствие освещения, неработающие унитаз и раковина в квар­тире с несколькими санузлами и т.д.);

3) текущие заявки предусматривают ликвидацию в течение 5 рабочих дней дефектов, наличие которых непосредственно не влечет за собой каких-либо серьезных последствий (например, поломка мебели, неплотное приле­гание плитки к полу и т.д.).

Сравнительный анализ структурированного порядка организации (см. рис. 5.5.) и нормируемых сроков ремонта (табл. 5.4.3.) показывает, что при средней продолжительности подготовительного этапа в 15 дней экстренные и срочные заявки клиентов должны выполняться собственными службами, а реализация текущих заявок силами сторонних подрядчиков возможна лишь при сокращении стадии предремонтной подготовки до 5 дней.

Ключевыми составляющими эффективного комплекса ремонтных работ являются ежедневные проверки, мониторинг выполнения плана мер по экс­тренным заявкам. Для этого управляющая (эксплуатирующая) компания в первую очередь должна наладить оперативную обратную связь с клиентами (жильцами, арендаторами и т.д.), например, по телефону, электронной почте, sms и т.д.

Таблица 5.4.3. – Очередность ремонтных работ, стандарты и критерии их оценки

Кроме того, важно следить за тем, чтобы персонал, ответ­ственный за техническое обслуживание и текущий ремонт, в полной мере обладал знаниями и навыками по устранению любых экстренных неисправ­ностей.

Для контроля эффективности текущего и капитального ремонта должны быть внедрены механизмы надзора и сдачи-приемки выполненных работ: отдельных видов конструктивных частей (работ) — от бригад, скрытых ра­бот — у прорабов, конструктивных частей зданий — у подрядчика. Это долж­ным образом обеспечит соответствие выполненных работ требованиям СНиП и техническим условиям проектной документации, а также соблю­дение установленных в проекте, техническом задании геометрических, физико-механических, эксплуатационных параметров. Для совокупной каче­ственной оценки принимаемых работ на основе инструментальных и визу- проверок предлагается применять следующую X-балльную систему:

• 3 балла (удовлетворительно) — при приемке конструкций (работ) с не­значительными отклонениями от технической документации, согласо­ванными с проектной организацией и заказчиком, которые не влияют на прочностные и эксплуатационные качества объекта;

• 4 балла (хорошо) — при производстве ремонтных работ в соответствии с проектом и отклонениями, не превышающими нормы, предельно допус­тимые нормативными документами, техническими условиями и стандар­тами;

• 5 баллов (отлично) — в отношении работ, завершенных в полном соот­ветствии с проектом, когда соотношение между фактически установлен­ными отклонениями и предельными нормативами не превышает 80%, что характеризует особую тщательность исполнителя.

Для оценки ремонтных работ конструктивных элементов, особо важных с точки зрения требований к надежности и безопасности здания в целом, целесообразно использование средневзвешенного количественного пара­метра качества (Q_repair), рассчитываемого по формуле

где С_y , С_х, С_о — фактические (рыночные) стоимости конструктивных частей здания и (или) видов ремонтных работ, получившие по результатам их при­емки оценку соответственно «удовлетворительно», «хорошо», «отлично»; К_зн — коэффициент значимости конструктивных частей (видов работ) в со­ответствии с данными в табл. 5.4.4.

Таблица 5.4.4. – Коэффициенты значимости видов ремонта

Далее в зависимости от величины результирующего индекса Q_repair могут быть приняты следующие качественные характеристики:

• «удовлетворительно» — при

• «хорошо» - при

• «отлично» — при .