60. Правила раздела общего имущества и выдела из него доли. Выдел доли из общего имущества в натуре. Выплата выделяющемуся собственнику денежной компенсации.

Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Статья 254. Раздел имущества, находящегося в совместной собственности, и выдел из него доли

1. Раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество.

2. При разделе общего имущества и выделе из него доли, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников, их доли признаются равными.

3. Основания и порядок раздела общего имущества и выдела из него доли определяются по правилам статьи 252 настоящего Кодекса постольку, поскольку иное для отдельных видов совместной собственности не установлено настоящим Кодексом, другими законами и не вытекает из существа отношений участников совместной собственности.

Правила раздела общего имущества и выдела доли из общего имущества

Правила раздела общего имущества и выдела доли из общего имущества установлены законом. Согласно закону раздел имущества осуществляется только по соглашению между участниками общей собственности (пункт 1 статьи 252 ГК РФ). Это означает, что в судебном порядке именно раздел общего имущества не производится. Если соглашение о разделе общего имущества не достигнуто, то заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с требованием не о разделе общего имущества, а о выделе своей доли из общего имущества. Однако необходимо учитывать, что требование о выделе доли из общего имущества будет удовлетворено, если доля может быть выделена в натуре. 

Например, в натуре может быть выделена доля из права общей собственности на земельный участок. Соответственно, произойдет выдел земельного участка в размере, соответствующем доле выделяющегося участника в праве общей собственности. Выдел доли в праве общей собственности на однокомнатную квартиру невозможен, поскольку однокомнатная квартира является неделимым имуществом. По общему правилу невозможность выдела доли в натуре может быть предусмотрена законом или может быть обусловлена фактическими характеристиками имущества, когда невозможен выдел без несоразмерного ущерба имуществу. Данный вопрос решает суд с учетом фактических обстоятельств дела. При определенных условиях суд может признать невозможным выдел доли из обстановки квартиры, состоящей из различных предметов. Например, если мебель была сделана под заказ с учетом конкретных характеристик квартиры и раздел этой мебели повлечет необходимость заказа новых элементов мебели взамен выделенных. 

Если доля в общем имуществе не может быть выделена в натуре, то лицо, заявившее требование о выделе доли, может получить денежную компенсацию стоимости своей доли в общем имуществе. При заявлении требования о выплате денежной компенсации другие участники долевой собственности будут обязаны выплатить ему стоимость его доли. Размер денежной компенсации стоимости доли может быть определена соглашением участников общей собственности, а при недостижении такого соглашения размер компенсации устанавливается судом по иску выделяющегося участника. По общему правилу размер компенсации должен соответствовать реальной, рыночной стоимости общего имущества на момент разрешения спора. При определении размера компенсации должны учитываться данные оценки, заключение экспертов, а также все обстоятельства, имеющие значение для правильной оценки.

Необходимо особо обратить внимание, что получение стоимости доли в денежном выражении является правом выделяющегося участника. Если этот участник общей собственности считает, что получение денежной компенсации не соответствует его интересам, то он может не заявлять такого требования и, соответственно, останется участником общей собственности и будет вправе пользоваться общим имуществом по соглашению с другими участниками. Если же другие участнику будут препятствовать ему в пользовании общим имуществом, то он вправе в судебном порядке требовать определения порядка пользования общим имуществом. 

Единственным исключением из общего правила выплаты компенсации с согласия выделяющегося участника является случай, когда доля этого участника общей собственности признается незначительной, реально выделена быть не может и нет существенного интереса у этого участника в использовании общего имущества. Если совокупность этих трех обстоятельств установлена, то даже при отсутствии согласия выделяющегося участника по решению суд ему может быть выплачена компенсация вместо выделения доли в общем имущества в натуре (часть вторая пункта 4 ст. 252 ГК РФ). 

Вопрос о выплате денежной компенсации возникает также в случае, когда выделяющемуся участнику общей собственности выделяется в натуре имущество в размере больше или меньше размера его доли в общей собственности. Несоответствие выделяемого имущества доле в праве общей собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией (часть первая пункта 4 ст. 252 ГК РФ). Поскольку несоответствие доле может быть как в сторону превышения доли, так и наоборот, то в зависимости от конкретной ситуации обязанным к выплате соответствующей компенсации будет или выделяющийся участник или остающиеся участники общей собственности.

Помимо изложенных выше правил раздела общего имущества и выдела доли из общего имущества, закон устанавливает специальные правила на случаи выдела доли участника общей собственности по требованию его кредиторов для обращения взыскания на эту долю. Для целей защиты интересов участников общей собственности закон предоставляет им возможности возражать в отношении перехода доли в собственность третьего лица. Однако в этом случае и в случае, когда невозможен выдел доли в натуре, кредитор вправе требовать продажи должником – участником общей собственности своей доли другим участникам. Если участника общего имущества отказываются выплатить денежную компенсацию стоимости доли, на которую обращено взыскание, то кредитор вправе потребовать в судебном порядке продажи доли с публичных торгов.