3.2 Совершенствование механизма управления земельным фондом региона на базе усовершенствованной кадастровой оценки

Кадастровая стоимость является одним из элементов налогообложения - налоговой базой (в соответствии с пунктом 1 статьи 17 и пунктом 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации). Установление любого налога в обязательном порядке требует определения налогоплательщиков и элементов налогообложения. Таким образом, для установления земельного налога в соответствии с пунктом 2 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации, частью 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 необходимо утверждение результатов государственной кадастровой оценки категорий земель органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

В соответствии со статьей 5 Налогового кодекса Российской Федерации акты законодательства о налогах и сборах субъектов Российской Федерации, вводящие налоги и (или) сборы, вступают в силу не ранее 1 января года, следующего за годом их принятия, но не ранее одного месяца со дня их официального опубликования. Земельный налог - важный источник пополнения муниципального бюджета. Полнота его начисления и уплаты приобретает особую важность в период экономического кризиса. Анализ ситуации показывает, что на территории многих муниципальных образований, в том числе, г. Улан-Удэ, остаются тысячи земельных участков, с которых должен взиматься земельный налог, пополняющий бюджет, однако по разным причинам эта земля не приносит доход. Среди причин - наличие множества не идентифицированных участков, когда неясен его владелец, есть немало фактов уклонения от государственной регистрации прав на земельные участки при фактическом их использовании и другие.

В связи с этим стоит важная задача создания актуальной базы данных плательщиков земельного налога, идентификации земельных участков, контроль за использованием земельных участков по назначению, а также выявление фактов уклонения от государственной регистрации прав на земельные участки.

Эта задача может быть решена только путем межведомственного сотрудничества, поскольку данными о земельных участках, их владельцах и правообладателях, о видах разрешенного использования и фактическом использовании земли обладают различные ведомства, такие как Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Республике Бурятия, Министерство имущественных и земельных отношений Республики Бурятия, налоговая служба, администрации муниципальных образований.

В 2012 году Минимущество Республики Бурятияв соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и с учетом действующей на текущий момент нормативной базы провело актуализацию кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения. В соответствии с вышеупомянутым Федеральным законом кадастровая оценка должна проводиться не реже, чем один раз в 5 лет.

Результаты новой кадастровой оценки утверждены 6 декабря Постановлением Правительства Республики Бурятия №738, и вступили в действие с 1 января 2013 года.

Предыдущая кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения проводилась в республике в 2006 году и вступила в действие в 2007 году. Средняя удельная кадастровая стоимость 1 кв.м сельскохозяйственных земель составляла от 8,0 копеек до 2,26 рублей, так как в соответствии с действующей на тот момент методикой для нескольких районов Республики Бурятия был установлен один удельный показатель в размере 8,0 копеек за 1 кв.м. Данное значение являлось минимальным показателем кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения по всем субъектам Российской Федерации.

При такой кадастровой стоимости суммы начисляемого земельного налога были настолько мизерными, что противоречило одному из принципов, на которых основывается Земельный кодекс Российской Федерации и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства, а именно «платности землепользования. Кроме того, при такой низкой кадастровой стоимости земли сельскохозяйственного назначения зачастую не могли быть капиталом для фермеров. Банки отказывали в предоставлении кредитов на развитие бизнеса под залог такой дешевой земли.

В тоже время рыночная стоимость 1 кв. м земель этой категории,  например, в Кабанском и Прибайкальском районах доходила   до 100 рублей и выше.

В соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения (утверждены Приказом Министерства экономического развития РФ от 20.09.2010г. №445) все виды использования земель разбиты на 6 групп. Правила группировки видов использования в составе земель сельскохозяйственного назначения следующие:

1 группа видов использования – земли, пригодные под пашни, сенокосы, пастбища, занятые залежами на дату проведения государственной кадастровой оценки земель, многолетними насаждениями, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, а также водными объектами, предназначенными для обеспечения внутрихозяйственной деятельности;

2 группа видов использования – земли, малопригодные под пашню, но пригодные под выращивание некоторых видов технических культур, многолетних насаждений, ягодников, чая, винограда, риса (в Республике Бурятия отсутствуют).

3 группа видов использования – земли, сельскохозяйственного назначения, занятые зданиями, строениями, сооружениями;

4 группа видов использования – земли, сельскохозяйственного назначения, занятые водными объектами и используемые для предпринимательской деятельности;

5 группа видов использования – земли, сельскохозяйственного назначения, на которых располагаются леса;

6 группа видов использования - прочие земли сельскохозяйственного назначения, в том числе болота, нарушенные земли, земли, занятые полигонами, свалками, оврагами, песками.

В качестве исходной информации для распределения по видам разрешенного использования, определении группы вида разрешенного использования на территории Республики Бурятия использовался Перечень земельных участков, в составе земель сельскохозяйственного назначения, подлежащих государственной кадастровой оценке. Рассмотрены виды разрешенного использования в составе перечня земельных участков, подлежащих ГКОЗ СХ, информация о фактическом использовании, о местоположении и физических характеристиках объектов оценки, об экономических, политических, социальных и экологических условиях на основе «Анализа социально – экономического положения Республики Бурятия» (табл. 3.1)

Таблица 3.1 - Количество земельных участков по группам видов использования

№ п/п	Группы видов использования	Количество земельных участков
1	1 ВИ	36199
2	3 ВИ	422
3	5 ВИ	11
4	6 ВИ	22
5	1 ВИ	36199
	Итого	36654

Таким образом, большая часть земельных участков отнесена к 1 группе видов использования.

В рамках сбора информации, необходимой для расчета кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к 1 группеданного пункта определены перечень типов почв для каждого кадастрового квартала и площади, которую занимает каждый из типов. Площади определены при помощи средств MapInfoProfessional путем оцифровки почвенных карт Бурятской АССР.

Собраны данные о фактических удельных материальных затратах, валовом доходе, урожайности, посевных площадях, валовом сборе и ценах реализации сельскохозяйственных культур по МО.

В качестве источников информации использованы материалы, предоставленные Территориальным органом федеральной службы государственной статистики и Министерством сельского хозяйства по Республике Бурятия:

- аналитическая записка «Об индексе цен производителей сельскохозяйственной продукции по Республике Бурятия»;

- сборник «Выпуск продукции сельского хозяйства» за период с 2009 по 2011 гг;

- бюллетени «Посевные площади и валовые сборы с/х культур» за период с 2007 по 2011 гг;

-информация о материальных затратах на возделывание и уборку сельскохозяйственных культур по муниципальным образованиям Республики Бурятия за период с 2007 по 2011гг;

В рамках сбора информации, необходимой для расчета кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к 3 группеопределен перечень факторов стоимости, оказывающих существенное влияние на рыночную стоимость земельных участков, отнесенных к 3 группе:

Расстояние от административного центра муниципального района (городского округа) до г. Улан-Удэ;

Расстояние от земельного участка до ближайшего поселения;

Расстояние от земельного участка до ближайшей железнодорожной станции;

Валовая стоимость продукции сельского хозяйства;

Валовая стоимость продукции животноводства;

Валовая стоимость продукции растениеводства;

В качестве исходной информации использованы материалы, предоставленные Территориальным органом федеральной службы государственной статистики по Республике Бурятия:

- сборник «Выпуск продукции сельского хозяйства» за период с 2009 по 2011 гг;

Так же произведено описание каждого участка, отнесенного к 3 группе в разрезе факторов стоимости. Данные получены с цифровых тематических карт.

Построение цифровых тематических карт осуществлено по методике: создание векторных тематических слоев и макета, масштабирование и подпись карты, настройка легенды.

Для создания карт использовано следующее программное обеспечение:

-  программы растровой графики (AdobePhotoshop) для обработки растрового изображения;

- программы векторной графики (CorelDraw) для графического построения векторного изображения;

- специализированные ГИС-приложения для создания цифровых карт (MapInfo и др.).

В соответствии с вышеперечисленным программным обеспечением созданы:

- Карта-схема оценочного зонирования МО Республики Бурятия по типам почв;

Карта-схема оценочного зонирования МО Республики Бурятия по 3 группе

Определение кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к 1 группе, осуществлено в следующей последовательности:

- объединение подтипов почв в типы;

- определение типов почв в границах каждого кадастрового квартала и площадей, которые занимает каждый из типов;

- определение для каждого типа почв опорных севооборотов;

- определение нормативной урожайности сельскохозяйственных культур, входящих в состав опорных севооборотов, для каждого типа почв;

- определение прогнозной цены реализации каждой сельскохозяйственной культуры в составе опорного севооборота;

- расчет величины прогнозного удельного валового дохода всех сельскохозяйственных культур в составе каждого опорного севооборота;

- определение величины прогнозных удельных материальных затрат на возделывание и уборку сельскохозяйственных культур для каждого опорного севооборота;

- определение размера прибыли предпринимателя;

- расчет УПЗР для всех сельскохозяйственных культур в составе каждого опорного севооборота;

- определение максимальных значений УПЗР для каждой сельскохозяйственной культуры в составе опорных севооборотов;

- определение коэффициента капитализации;

- расчет УПКС каждой сельскохозяйственной культуры, входящей в состав опорных севооборотов;

- расчет в разрезе кадастровых кварталов УПКС земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к 1 группе;

- определение кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории МО и отнесенных к 1 группе.

При определении опорных севооборотов ключевыми факторами, оказывающими влияние на состав культур, возможных к выращиванию на той или иной почве, являются особенности местного климата.

Перечень видов сельскохозяйственных культур, возможных к выращиванию на территории МО, и состав севооборотов по типам почв определены в соответствии с природно-климатическими условиями, характерными для каждого района.

Определение нормативной урожайности было осуществлено по формуле¹:

, (3.1)

гдеУ- величина возможной урожайности, т/га;

W -запас продуктивной влаги в почве весной, мм;

Р- сумма осадков за вегетационный период², мм;

0,7 - коэффициент использования осадков;

К_в -коэффициент водопотребления (количество во­ды (м³), испаряемое растениями и почвой для образования 1 т сырой массы товарного урожая), м³/т;

S -сумма составных частей товарной (основной) и не­товарной (побочной)продукции;

В_с- стандартная влажность, %.

Запас продуктивной влаги в почве определяется по формуле:

W = 0,1-d-h-(В- В₃), (3.2)

гдеW— запас продуктивной влаги, мм;

0,1— коэффициент перевода водяного слоя;

d- объемная масса почвы, г/см³;

h- мощность слоя почвы, см;

В- влажность почвы, %;

В₃- влажность завядания, %.

Результаты кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения  2012 года характеризуются следующими показателями:

По всем районам отмечается увеличение удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, при этом:

- минимальный удельный показатель кадастровой стоимости составил 91 копейку за квадратный метр в Муйском районе, максимальный – 6,2 рубля за квадратный метр в Бичурском районе;

- средний удельный показатель кадастровой стоимости по республике в целом составил 3,07 руб./кв.м.;

- в среднем по республике кадастровая стоимость земель сельхоз назначения выросла в 4,81 раза.

С учетом увеличения кадастровой стоимости средняя величина земельного налога за земельный участок Iгруппы площадью 10 га в среднем составит:

- 1176 рублей в год (Джидинский район);

- 1062 рублей в год (Бичурский район);

- 414 рублей в год (Иволгинский район)

- 1170 рублей в год (Мухоршибирский район);

- 273 рубля в год (Муйский район).

По землям сельскохозяйственного назначения, занятым зданиями, строениями, сооружениями, максимальный удельный показатель кадастровой стоимости 10,71 руб./кв.м. в Джидинском районе и 8,85руб./кв.м. в Бичурском районе.

Повышение кадастровой стоимости обусловлено изменением методики оценки: если раньше учитывалась фактическая урожайность, то в настоящее время расчет удельного показателя кадастровой стоимости (далее – УПКС) осуществляется исходя из нормативной урожайности земель.

Кроме того, для 3 группы видов использования УПКС определяется путем деления рыночной стоимости эталонного земельного участка на его площадь, а для 4 группы видов использования УПКС принимается равным рыночной стоимости этих земель, определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности (табл. 3.2)

Таблица 3.2 - Результаты расчетов УПКС земель, отнесенных к 3 группе

№ п/п	Муниципальноеобразование	УПКС земель, отнесенных к 3 группе
1	Баргузинский	4,89
2	Баунтовский	2,11
3	Бичурский	8,85
4	Джидинский	10,71
5	Еравнинский	3,95
6	Заиграевский	6,70
7	Закаменский	4,64
8	Иволгинский	7,09
9	Кабанский	6,69
10	Кижингинский	5,24
11	Курумканский	4,28
12	Кяхтинский	6,63
13	Муйский	-
14	Мухоршибирский	4,22
15	Окинский	2,13
16	Прибайкальский	8,18
17	Северобайкальский	2,47
18	Селегинский	4,53
19	Тарбагатайский	6,99
20	Тункинский	5,86
21	Хоринский	5,09

Поскольку земельный налог рассчитывается на основе кадастровой стоимости земельных участков и зависит, прежде всего, от площади и принятой налоговой ставки в слайдах мы привели некоторые расчеты земельного налога по крупным земельным участкам на основе утвержденной кадастровой стоимости в Иволгинском и Тарбагатайском районах, при максимальной налоговой ставке 0,3% .

В целях повышения эффективности управления земельными ресурсами в Республике Бурятия необходимо создание благоприятных условий для развития рынка недвижимости и развитию инфраструктуры государственного кадастра недвижимости для создания полного и достоверного источника информации, используемого в целях налогообложения, включающие мероприятия по:

1. совершенствование системы налоговых и неналоговых платежей за использование земельных участков, в том числе по принципу учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также защиты интересов лиц из числа малоимущих и социально незащищенных категорий граждан;

2. совершенствование правовых и методологических основ регулирования земельных отношений, направленных на упорядочение и упрощение процедур предоставления земельных участков гражданам и юридическим лицам, и координация деятельности органов государственной власти, органов местного самоуправления, участвующих в предоставлении земельных участков гражданам и юридическим лицам

3. формированиеорганами местного самоуправления муниципальных районов в Республике Бурятия фондов перераспределения земель сельскохозяйственного назначения и их дальнейшего распоряжения.

В настоящее время совершенствование информационного обеспечения оценочной деятельности, в том числе кадастровой оценки земельных участков, является главным фактором повышения качества оценочных работ. Без фундаментальных решений в информационном обеспечении кадастровой оценки дальнейшие ее организационно-методические преобразования – пустая трата средств и времени.

В то же время, крайне важно расширить информационное наполнение кадастра объектов недвижимости, которое является прямой функцией государства. В описании зарегистрированного земельного участка должны быть указаны все его реквизиты, необходимые для расчета кадастровой стоимости по утвержденной методике и СПО. Например, для земельных участков под объектами промышленности вне населенных пунктов принадлежность земельного участка к оценочной группе, параметры примыкания земельного участка и т.п., должны быть прямо записаны в материалах кадастрового учета на базе всей совокупности данных по этому участку. В настоящее время методическое обеспечение кадастровой оценки земельных участков всех видов и категорий имеется. Известные показатели кадастровой оценки земельных участков должны быть представлены в кадастровом учете.

Практически полностью из кадастровой оценки исключена экспертная составляющая. По имеющемуся опыту оценочных работ можно сделать однозначный вывод, что рыночная информация не позволяет построить приемлемые расчетные статистические модели без привлечения экспертных оценок специалистов.

Кадастровая стоимость земельных участков в центральной части крупных населенных пунктов России была занижена в 2-5 раз. Эта экономическая база коррупции уже принесла и нравственные, и экономические ущербы. Наоборот, завышение кадастровой стоимости на периферии крупных населенных пунктов создало серьезные проблемы для развития промышленности на этих территориях.

Кадастровая оценка должна обязательно включать экспертизу двух-трех оценочных организаций субъекта федерации. Это положение необходимо ввести в Административный регламент

Субъект федерации должен иметь право за свои средства актуализировать кадастровую оценку в сроки и в объемах, соответствующих его потребностям, то есть, ежегодно, а не один раз в три-пять лет.