
- •Основы управления недвижимостью
- •1.Основные принципы и особенности управления недвижимостью
- •3.Участники процесса застройки и иные субъекты управления недвижимостью
- •2.Модели управления недвижимостью и характеристика этих элементов.
- •4.Стратегическое, тактическое и оперативное управление жилой и коммерческой недвижимостью.
- •Планирование и контроллинг
- •8.Планирование потребности в персонале на разных стадиях жизненного цикла недвижимости
- •6.Планирование и контроль, как функции управления недвижимостью.
- •7.Планирование затрат в недвижимости
- •9.Бюджетирование как инструмент планирования и контроллинга в недвижимости
- •10.Виды планов в процессе управления недвижимости, их взаимосвязь и классификация
- •11.Операции с недвижимостью в жилищной сфере: приватизация и деприватизация; обмен и мена жилыми помещениями; дарение и наследование жилья
- •12.Операции с недвижимостью в составе предприятия. Продажа имущества на аукционах
- •13.Экономическая сущность страхования; виды страховых рисков и методы их оценки
- •14.Страхование объектов незавершенного капитального строительства
- •15.Аренда недвижимости и рынок прав аренды: понятия и функции аренды; виды и формы
- •16.Страхование объектов недвижимости, передающихся в залог
- •Оценка собственности Оценка стоимости машин и оборудования
- •17.Особенности затратного подхода применительно к оценке стоимости машин и оборудования
- •18. Метод прямого сравнения продаж.
- •19. Особенности и последовательность доходного подхода к оценке стоимости машин и оборудования.
- •20. Особенности применения сравнительного подхода в оценке интеллектуальной собственности.
- •21. Особенности применения доходного подхода в оценке интеллектуальной собственности.
- •22. Особенности применения затратного подхода в оценке интеллектуальной собственности.
- •24.Определение обоснованной рыночной стоимости предприятий и бизнеса затратными методами (метод чистых активов, метод ликвидационной стоимости).
- •23.Оценка ценового мультипликатора предприятия и бизнеса в рамках сравнительного подхода
- •25.Определение действительной стоимости компании и бизнеса методами доходного подхода к оценке (метод прямой капитализации, метод дисконтированных денежных потоков).
- •Экономика строительства
- •2. Классификация цен. Роль цен в системе хозяйствования и основные функции цены.
- •3. Государственные элементные сметные нормы (гэсн) на строительные работы. Территориальные единичные расценки (тер) на строительные работы.
- •4. Структура сметной стоимости строительства и смр. Сметное нормирование и система сметных норм. Методы определения цены строительной продукции
- •5. Состав проектно – сметной документации на строительство и порядок ее разработки. Договорные цены в строительстве.
- •6. Виды инвестиций в строительстве и их значение. Оценка эффективности реальных инвестиций.
- •7. Прогнозирование эффективности инвестиционной деятельности в строительстве. Определение индекса рентабельности инвестиций.
- •8. Основные производственные фонды строительного предприятия и эффективность их использования. Амортизация основных фондов. Лизинговые операции в строительстве.
- •9.Оборотные средства строительной организации. Определение потребности организации в оборотных средствах. Показатели эффективности использования оборотных средств и источники их формирования.
- •10. Кадры в строительстве. Производительность труда на предприятиях в строительной отрасли. Факторы и резервы роста производительности труда.
- •11. Организация оплаты труда в строительстве. Система оплаты труда на предприятиях строительной отрасли.
- •12. Себестоимость смр и ее виды
- •13. Прибыль и рентабельность в строительстве. Распределение и использование прибыли.
- •14. Классификация и экономическое обоснование налогов
- •Раздел 1. Общие положения. Виды налогов и сборов и условия установления налогов
- •Экономика недвижимости
- •1.Недвижимое имущество и его виды, классификация объектов недвижимости. Особенности недвижимости как товара.
- •2.Потребительские свойства земельных участков. Пользование участком лесного фонда
- •3.Продажа объектов незавершенного строительства и ликвидируемых предприятий
- •4.Пользование участками недр и моря
- •5.Ипотека и ипотечное кредитование
- •Бухгалтерский учет
- •6.Сущность бухгалтерского учета. План счетов бухгалтерского учета
- •7.Бухгалтерский учет денежных средств и расчетов
- •8.Бухгалтерский учет производственных запасов
- •9.Бухгалтерский учет основных средств и нематериальных активов
- •10.Бухгалтерский учет расчетов с персоналом по оплате труда
- •11.Состав и структура финансовой бухгалтерской отчетности в строительстве
- •III. Экспертиза и инспектирование инвестиционных проектов;
- •1. Понятие «проект». Сущность управления проектами.
- •5. Отбор исполнителей проекта. Участники проекта.
- •2. Жизненный цикл проекта, фазы его осуществления
- •3. Типы проектов. Деятельность по обеспечению проектов. Оценка эффективности инвестиционных проектов.
- •4. Разработка концепции проекта, оценка его жизнеспособности и планирование.
- •6. Виды экспертизы проекта строительства.
- •7. Техническая и экологическая экспертиза участка застройки, зданий и сооружений.
- •9. Современные представления о зданиях как сложных инженерно-биологических системах с анализом их основных функций и обусловленных ими требований.
- •10. Анализ основных природно-климатических и техногенных воздействий на здания и обусловленных ими процессов в конструктивных элементах
- •11. Основные принципы нормирования – обеспечения – контроля – поддержания и восстановления параметров эксплуатационных качеств зданий.
- •Комплекс пэк Рациональность Комфортность
- •12. Старение и износ конструктивных элементов зданий, особенности развития их повреждений при силовых и не силовых (агрессивных) воздействиях
- •13. Коррозия бетонных и каменных конструкций
- •Коррозия бетонных конструкций
- •Коррозия каменных конструкций
- •19. Характерные дефекты и повреждения перекрытий зданий
- •14. Коррозия металлических конструкций
- •Типы коррозионных разрушении
- •Методы защиты
- •15. Деструкция полимерных материалов и конструкций
- •16.Характерные дефекты и повреждения деревянных конструкций
- •17. Характерные дефекты и повреждения фундаментов зданий и сооружений
- •18. Характерные дефекты и повреждения стен зданий
- •20. Характерные дефекты и повреждения крыш и кровель зданий
- •21. Оценка физического износа здания
- •22. Нормативная база, цели, задачи, порядок, методы обследования и оценки технического состояния зданий и сооружения
- •23. Содержание основных этапов работ по обследованию и оценке технического состояния зданий и сооружений
- •24. Особенности обследования и оценки технического состояния несущих конструкций зданий и сооружений
- •25. Особенности обследования и оценки технического состояния ограждающих конструкций зданий
- •IV. Архитектура и градостроительство
- •1.Основные функциональные зоны города, их взаимосвязь.
- •2. Структурные единицы селитебной территории города, их отличия.
- •3. Управление процессом расселения и культурно-бытового обслуживания города.
- •4. Расположение промышленных предприятий в системе города, их классификация.
- •8. Понятие территориальной политики города.
- •5. Методы расчета прогнозной численности населения.
- •1. Метод трудового баланса:
- •2. Метод естественного прироста населения:
- •6. Факторы территориального роста городов.
- •7. Территориальное размещение промышленных территорий города и факторы их территориального развития.
- •9. Стадии градостроительного проектирования
- •10. Формирование систем расселения
- •12. История возникновения городов как объектов недвижимости
- •11. Классификация городов
- •13. Структурная модель городской среды
- •14. Планировочная структура городов и населенных мест
- •15. Экология и комплексная оценка территорий
- •Архитектура
- •16.Cущность архитектуры и ее задачи и влияние на экономическую оценку.
- •24. Функционально-технологические, технические, архитектурно-художественные требования к общественным зданиям.
- •17 . Типы гражданских зданий - как объектов недвижимости.
- •18. Типы производственных зданий и их размещение в планировочной структуре города.
- •19. Основные приемы архитектурной композиции.
- •20. Вертикальные ограждающие конструкции, классификация, назначение, основные архитектурные требования.
- •21 Крыши и мансарды, классификация, назначение, основные архитектурно-градостроительные требования.
- •22 Балконы, лоджии, эркеры, их назначение, конструкции, роль в архитектурной пластике зданий.
- •23 Функционально-технологические, технические, архитектурно-художественные требования к жилым зданиям.
- •V. Строительные конструкции железобетонные конструкции
- •1. Для чего нужна рабочая, монтажная, поперечная, наклонная и конструктивная арматура.
- •2. Классы и марки бетона, класс и экономика бетона.
- •3. Виды арматуры, механические свойства арматурных сталей.
- •5. Две группы предельных состояний, основные положения расчета.
- •4. Нормативные и расчетные нагрузки и сопротивления бетона и арматуры.
- •6. Прямоугольные сечения изгибаемых элементов с одиночной арматурой, уравнения равновесия, условия прочности.
- •7. Прямоугольные сечения изгибаемых элементов с двойной арматурой, условия прочности.
- •8. Два случая расчета тавровых сечений изгибаемых элементов, определение положения границы сжатой зоны.
- •9. Тавровое сечение изгибаемых элементов, условие прочности.
- •10. Предварительное напряжение, виды, способы.
- •11. Сталь, ее свойства и характеристики
- •12. Нормативные и расчетные нагрузки. Сочетания нагрузок.
- •14.Компоновка балочных конструкций. Сопряжение балок в балочных клетках.
- •17.Типы сечений центрально-сжатых колонн. Подбор сечения сплошных центрально-сжатых колонн.
- •18.Классификация ферм.
- •Конструкции из дерева и пластмасс.
- •19. Расчет центрально-растянутых элементов деревянных конструкций.
- •20. Расчет внецентренно-растянутых элементов деревянных конструкций.
- •21. Расчет внецентренно – сжатых элементов деревянных конструкций.
- •23. Соединения элементов конструкций. Общие положения, классификация.
- •22. Расчет изгибаемых элементов деревянных конструкций.
- •24. Нагельные соединения.
- •25. Конструктивные решения и основные положения расчета настилов.
- •VI. Организация и технология строительного производства
- •1.Основные понятия: захватка, фронт работ, рабочее место, рабочая зона, норма времени, норма выработки
- •2.Земляные работы. Способы разработки грунта.
- •2. Разработка грунта многоковшовыми экскаваторами
- •2. Переработка грунта гидромеханическим методом
- •3. Разработка грунта бурением
- •4. Разработка грунта взрывом
- •5. Разработка грунта бестраншейным методом
- •3. Способы закрепления грунтов
- •4. Основные типы фундаментов. Фундаменты мелкого заложения.
- •5. Классификация свай. Способы погружения свай
- •6. Каменные работы. Бутовая и бутобетонная кладка
- •7. Правила разрезки каменной кладки, способы укладки кирпича
- •8. Методы и способы монтажа. Раскладка конструкций.
- •9. Способы монтажа колонн. Описать технологический процесс монтажа колонн.
- •10. Описать технологический процесс монтажа балок, ферм и плит покрытия
- •11. Устройство монолитных покрытий полов: бетонных, мозаичных, металлоцементных
- •12. Штукатурные работы: классификация штукатурок по назначению, по качеству отделки
- •15. Проектные и изыскательские организации строительного комплекса.
- •13. Технологический процесс устройства кровли из рулонных материалов
- •16. Организационно-технологическая документация в строительстве, разработка и состав пос.
- •17.Подготовка к строительству объекта: внеплощадочные и внутриплощадочные подготовительные работы. Требования к подготовительным работам.
- •18.Состав ппр на строительство объекта. Стройгенплан, его состав, порядок разработки и назначение.
- •19. Состав календарного плана строительного объекта.
- •20. Размещение и привязка монтажных кранов
- •22.Временное водоснабжение и канализация стройплощадки.
- •23.Параметры временных дорог на стройплощадке.
- •24.Расчет потребности во временных зданиях и сооружениях на стройплощадке.
- •25.Расчет складов на стадии разработки пос и ппр.
12. Старение и износ конструктивных элементов зданий, особенности развития их повреждений при силовых и не силовых (агрессивных) воздействиях
Старение – процесс изменения физико-химических свойств материалов конструктивных элементов зданий при их длительной естественной выдержке. Эти изменения происходят под воздействием многих физико-механических и химических факторов. К ним относятся неоднородность материалов, повышение напряжений, приводящие к микроразрывам в материале, попеременное увлажнение и высушивание, периодические замораживания и оттаивания, резкие перепады температур, воздействие солей и кислот, выщелачивание, коррозия металла, загнивание древесины, истирание конструкций и т. п. Происходят постепенные изменения структуры и свойств материалов.
Так же старение происходит в результате воздействия окружающей среды, атмосферных осадков и механических нагрузок. Старение предшествует, а в конечном итоге способствует повреждению конструктивных элементов зданий. Оно носит необратимый характер. Разрушение происходит в местах наиболее опасных дефектов и концентрации напряжения.
Износ материалов – изменение размеров, формы, массы, состояния поверхности конструктивных элементов вследствие остаточных деформаций от действующих нагрузок и коррозионных процессов.
Вследствие старения и износа наступает повреждение и разрушение конструктивных элементов.
Различают несколько видов развития повреждений и разрушений:
1. обусловлено чрезмерными статическими и динамическими нагрузками, вызывающими значительное напряжение в материалах, превышающее расчетное значение сопротивле6ния материалов.
Повреждение конструктивных элементов – начальная стадия разрушения элементов, проявляющаяся как потеря ими своих первоначальных свойств (эксплуатационных качеств), обусловленная воздействием эксплуатационных факторов.
Дефект – отдельное несоответствие конструктивных элементов определенным параметрам, установленным нормами или проектом.
2. обусловленное воздействием агрессивной среды (коррозия)
Классификация агрессивной среды:
По агрегатному состоянию:
Газовые
Жидкие (растворы кислот, щелочей, солей, нефтепродукты)
Твердые (грунт, отложение пыли)
многофазные
По характеру воздействия:
Сильно агрессивные (жидкие и газовые среды в производственных помещениях химических предприятий)
Средне агрессивные (атмосферный воздух повышенной влажности с агрессивными примесями)
Слабо агрессивная (чистый атмосферный воздух с повышенной влажностью)
Неагрессивная (чистый сухой атмосферный воздух)
3. обусловленное совместным воздействием окружающей среды и механических нагрузок.
Классификация повреждений по вызывающим их причинам:
Воздействия внешних факторов:
- природных (атмосферных, климатических, грунтовых, сейсмических, биологических)
- искусственных (техногенных, вибрационных, механических нагрузок и воздействий, блуждающих токов, взрывов)
Воздействие технологических факторов:
- агрессивных выделений производственных процессов (газов, пара, влаги)
- технологических загрязнений (водные, эмульсии)
- механических воздействий (нагрузки, вибрации, удары)
Проявление дефектов при проектировании и строительстве:
- потеря прочности и устойчивости
- повреждения ограждающих конструкций
- повреждения второстепенных элементов
Нарушение правил эксплуатации:
- нарушение правил использования
- несвоевременные, некачественные ремонты.
Процессы, разрушающие строительные материалы вследствие внешнего воздействия, называются эрозией и коррозией.
Эрозия — процесс размыва водой, истирание песком или пылью поверхности конструкции и строительных грунтов. (Размыв поверхности кровли и стен стекающей водой, истирание фасадов зданий песком или пылью. Наибольшую опасность представляет эрозионное воздействие грунтовых вод на основание под здания.)
Коррозия — процесс разрушения строительных материалов вследствие воздействия физико-химических явлений. Строительные материалы и конструкции подвержены коррозии на воздухе, под водой и в грунте. В зависимости от этого возникают разные виды коррозии. На поверхности причиной коррозии является проникновение в поры и гигроскопические трещины строительных конструкций водяного пара.
При колебаниях температуры от плюсовой до минусовой вода в порах замерзает, разрушая структуру материала. Растворы солей, находящиеся на поверхности конструкций, проникают в поры и трещины. Вследствие испарения воды соль кристаллизуется, действуя на структуру материала подобно замерзшей воде, что приводит к разрушению конструкции.
Разрушение наружных поверхностей кирпичных стен, называемое выветриванием, происходит под влиянием многих факторов: перемены температуры, действия ветров, чередующихся увлажнением и высыханием, замерзанием воды в порах.
Другой причиной разрушения коррозией строительных материалов является окисление. Этот процесс происходит обычно в присутствии воды и вызывает дополнительно гидратацию и увеличение объема материала.
В водной среде также протекают процессы коррозии строительных материалов, причем их вид и интенсивность зависят от химических свойств воды.
К наиболее активным средам, вызывающих ускоренный износ конструкций, относятся:
-солнечная радиация. Радиация, падающая на конструкцию, частично поглощается материалом, повышая его температуру, частично отражается. Бетонные, каменные, силикатные конструкции состоят из веществ, имеющих неодинаковую кристаллическую структуру и обладающих анизотропностью физических свойств в разных направлениях при наложении энергетического поля. Поэтому действие солнечной радиации вызывает значительные напряжения в теле конструкций, связанные с радиационной амплитудой;
-атмосферная среда—наличие в воздухе различных примесей, смена положительных и отрицательных температур, ветер, осадки в виде дождя и снега, ультрафиолетовые лучи, озон. К природным загрязнителям атмосферы относятся: пыль от эрозии почвы и горных пород; пыль растительного, вулканического и космического происхождения; капельно-жидкая вода (туман) и частицы морской соли; вулканические газы; газы от пожаров; продукты растительного, животного и микробиологического происхождения. Естественные процессы гниения, брожения и разложения органических веществ сопровождаются образованием угольной кислоты, сернистых соединений, метана, органических кислот, аммиака, сероводорода, взаимодействующих со строительными конструкциями;
-капиллярная влага. Чистая вода влияет на износ конструкций как поверхностно-активное вещество или как растворитель. В капиллярах твердого тела жидкость имеет различную плотность из-за растворения материала конструкции. В этом случае наблюдается явление осмоса: переход жидкости из области меньшей плотности в область большей плотности через перегородки капилляров. В теле материала возникает давление, которое тем больше, чем выше температура жидкости в порах и чем меньше объем раствора, создающего давление. Возникновение осмотического давления приводит к напряжениям, которые, в свою очередь, ведут к разрушению материала.
-грунтовая среда. Как известно, горные породы и почвы имеют пористую структуру, заполненную газами и водой. Наибольшее влияние на износ подземных строительных конструкций оказывают находящиеся в грунте метан, тяжелые углеводороды, радон.
Основные процессы разрушения обусловлены действием кислот, выделяемых в процессе жизнедеятельности микроорганизмов. В благоприятных условиях (высокой относительной влажности воздуха φ = 85%, температуре 20—30°С и застое воздуха) споры прорастают. Наружная оболочка споры разрывается, и из нее начинает расти гифа, невидимая невооруженным глазом. Надежным доказательством начала поражения древесины грибами является присутствие в ней гифов гриба—тонких простых или ветвящихся нитей, из которых формируется тело гриба. В процессе роста гифы сильно разветвляются и образуют первичную грибницу, состоящую из тонкостенных многоклеточных гиф.
Домовый гриб является самым опасным врагом деревянных конструкций. Процесс полного разрушения древесины этими видами грибов может произойти в течение 1—1,5 лет, если конструкция эксплуатируется в благоприятных для развития грибов условиях. Такими условиями являются: влажность не ниже 25%, температура воздуха 18—30°С, слабое проветривание места установки деревянной конструкции, отсутствие освещения.
Понижение и повышение температуры, также как и уменьшение влажности, замедляют рост большинства видов грибков. При температуре ниже 7 и выше 40°С грибки практически перестают развиваться, но не погибают.
Для многих строительных конструкций опасен особый вид грибков—плесень, которая в процессе жизнедеятельности использует для питания наиболее доступные вещества: лакокрасочные материалы, скопление органической пыли на поверхности конструкции и др. Несмотря на то что плесень состоит на 90% из воды, она очень гигроскопична и способна поглощать влагу из атмосферного воздуха;
Техногенные загрязнители атмосферы (сжигание жидкого и твердого топлива в ТЭЦ, выбросы от автотранспорта и промышленных предприятий) в значительной степени влияют на износ строительных конструкций.
Различают начальное разрушение (образование и развитие пор, трещин и других нарушений сплошности) и полное разрушение (разделение тела на две и более частей); хрупкое (без значительной пластической деформации) и пластическое (или вязкое); усталостное, длительное и др. Теория разрушения базируется на физических, механико-математических, структурных и физико-химических объяснениях закономерностей механического разрушения.
По степени разрушения можно выделить три категории повреждений:
•аварийного характера, вызванные дефектами проектирования, строительства, стихийными явлениями—ливнями, снегопадами, затоплением, а также нарушениями правил эксплуатации зданий и сооружений;
•разрушения несущих конструкций, обусловленные внешними и технологическими факторами, нарушением правил эксплуатации. Такие нарушения не являются аварийными и устраняются при капитальном ремонте усилением или заменой;
•разрушения второстепенных элементов (выпадение штукатурки, отдельных плиток облицовки), устраняемые при текущем ремонте.