2.Модели управления недвижимостью и характеристика этих элементов.

Модель – это упрощенный определенный подход, отражающий определенную точку зрения.

В зависимости от этапа жизненного цикла объекта недвижимости используются различные модели.

Так на этапе проектирования используется креативное управление, т.е. управление творческим процессом, разрабатываются различные идеи.

В процессе строительства применяется организационное управление, главной задачей которого является распределение ресурсов. И инвестиционное управление, которое подразумевает, что вложенные инвестиции должны вернуться и принести прибыль.

При реконструкции используется маркетинговая модель.

Текущее управление в период эксплуатации заключается в поддержании объекта недвижимости в нормальном состоянии и в получении максимальной прибыли при минимальных расходах.

При управлении недвижимостью используются такие модели как:

• Ритейл

• Брокеридж

• Сервейнг

• Фасилити

• Девелопмент

При управлении недвижимостью решения классифицируются по количественному и качественному признаку. Например, если объекты недвижимости представляют собой сеть, то такое управление называют «ритейл», а если решение принимается относительно одного здания, то реализуется «брокеридж». Характерной чертой брокериджа является создание так называемых «якорей» - элементов, привлекающих внимание пользователя и усиливающих денежные потоки при эксплуатации зданий. В последнее время все чаще встречается сервейнг – доверительное управление содержанием и эксплуатацией объектов недвижимости. Примером данного решения служит создание управляющих компаний. Управление недвижимостью по типу фасилити – это принятие решения по повышению комфортности пребывания человека в производственных, общественных и жилых зданиях. Управленческие решения, связанные с развитием объекта, сменой его функционального назначения в целях выгодной продажи, называются «девелопмент».

4.Стратегическое, тактическое и оперативное управление жилой и коммерческой недвижимостью.

Стратегическое управление основывается на стратегическом мышлении менеджера. Стратегическое видение перспектив лучше всего формируется на базе умения любую ситуацию использовать наилучшим образом для достижения намеченных целей.

На практике стратегическое управление требует от менеджера умения логически выстраивать свои действия в виде стратегической матрицы, которая требуется для исследования и осмысления перспектив. Матрицей она называется потому, что в ней представлен весь спектр целей, возможностей, случайностей, необходимых условий, прямых и косвенных влияний, а также отдаленных последствий.

Основные направления, по которым реализуется стратегия, следующие

- инновация и инвестиция

- рост доли рынка

- достижение удовлетворенности трудом и коллективом

- получение прибыли в основном за счет оборота нематериальных активов

- профилактика кризиса за счет повышения устойчивости экономической системы даже в условиях роста неопределенности и ошибок персонала.

К основным стратегиям управления относятся

• маркетинговые

• кадровые

• инновационные.

Маркетинговые стратегии разрабатываются для роста доли рынка.

Кадровые стратегии помогают приблизиться к другим важным целям – достижению удовлетворенности каждого работника трудом и трудовым коллективом.

Инновационные стратегии нацелены на рост производительности труда и качества продукции при помощи периодических обновлений Инновационные стратегии бывают революционными, пионерными, модификационными и имитационными.

Тактическое управление связано с максимизацией рыночной стоимости портфеля недвижимости и минимизации расходов на его формирование и удержание. Другими словами тактика управления отражает финансовую сторону недвижимости и позволяет говорить об управлении как об изменении стоимости портфеля.

Стоимость портфеля недвижимости – это денежное выражение его потребительской полезности.

Тактическое управление недвижимостью – управление активами, принадлежащими тому или иному собственнику. На практике управление активами происходит, когда управляющий решает следующие задачи:

- выполнение тактических указаний собственника;

- анализ соотношения стоимости активов и их доходности;

- разработка эффективной политики эксплуатации активов;

- определение группы потребителей, пользователей активами, рыночной ниши, функционального сегмента и т.д.;

- формулирование указаний для оперативного управляющего.

Оперативное управление недвижимостью – это весь набор операций с портфелем или с отдельным объектом, реализация которых приводит к получению одного из трех возможных результатов:

- возникает финансовое равновесие;

- просматриваются перспективы банкротства, краха, кризиса;

- извлекаются сверхприбыли, доходность значительно превышает нормальную, а рентабельность – среднеотраслевую.

Оперативное управление недвижимостью приводит к возникновению хозяйственно-финансовой деятельности, поэтому функционирующий портфель недвижимости можно рассматривать как «предприятие», генерирующее денежные потоки.

оперативное управление недвижимостью – это управление отдельным объектом в его материально-вещественной форме. Часто этот вид управления определяют как «управление собственностью», которое реализуется через следующие действия управляющего:

• выполнение операционных указаний (осуществление запланированных операций с объектом недвижимости);

• построение организационной структуры управления объектом недвижимости;

• увеличение чистой прибыли за счет сбора арендной платы и получения других доходов;

• контакты с арендаторами и пользователями, рассмотрение жалоб;

• заключение контрактов и выполнение работ, связанных с обслуживанием, содержанием и эксплуатацией объекта недвижимости и т.д.

5. Планирование, анализ и контроль состояния портфеля недвижимости. Основные методы и этапы управления собственностью.

Портфель недвижимости – это комплект, нескольких, различных объектов (единиц) недвижимости, сформированный в соответствии с определенными критериями. О портфеле можно говорить тогда, когда каждая его составляющая имеет определенную ценность (потребительскую и экономическую).

Основной задачей планирования портфеля недвижимости является постановка цели, определение стратегии.

Анализ портфеля недвижимости начинается с выделения функциональных секторов недвижимости (жилье, офисы, торговые, складские и промышленные объекты, развлекательные и досуговые комплексы). Каждый функциональный сектор недвижимости имеет свой профиль «риск-доход». Дальнейшая типизация недвижимости внутри сектора возможна по признакам: размер, тип пользователя, возраст недвижимости и т.д.

Контроль заключается в том, чтобы следить за техническим состоянием объекта недвижимости и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Общей целью планирования, анализа и контроля состояния портфеля недвижимости является получение максимального дохода при минимальных рисках и затратах.

Основные этапы управления собственностью:

1. Постановка цели (на этом этапе проводится экономический анализ макро- и микро-ситуации, сбор и обработка информации)

2. Рассмотрение возможных вариантов управления (этот этап связан с разработкой альтернатив, их оценкой, прогнозированием последствий, выбором критерия и оптимизацией (выбор наилучшего)).

3. Выбор способа достижения этой цели

4. Контроль выполняемых действий по достижению цели (контролируя исполнение решения, руководитель корректирует как само решение, так и его выполнение и оценивает результат).

При управлении собственностью используются следующие методы:

• Организационный (главной целью которого является рост надежности)

• Экономический (главной целью этого метода является получение максимального дохода)

• Социально-технический (акцентирует внимание на потребностях общества)