- •Основы управления недвижимостью
- •1.Основные принципы и особенности управления недвижимостью
- •3.Участники процесса застройки и иные субъекты управления недвижимостью
- •2.Модели управления недвижимостью и характеристика этих элементов.
- •4.Стратегическое, тактическое и оперативное управление жилой и коммерческой недвижимостью.
- •Планирование и контроллинг
- •8.Планирование потребности в персонале на разных стадиях жизненного цикла недвижимости
- •6.Планирование и контроль, как функции управления недвижимостью.
- •7.Планирование затрат в недвижимости
- •9.Бюджетирование как инструмент планирования и контроллинга в недвижимости
- •10.Виды планов в процессе управления недвижимости, их взаимосвязь и классификация
- •11.Операции с недвижимостью в жилищной сфере: приватизация и деприватизация; обмен и мена жилыми помещениями; дарение и наследование жилья
- •12.Операции с недвижимостью в составе предприятия. Продажа имущества на аукционах
- •13.Экономическая сущность страхования; виды страховых рисков и методы их оценки
- •14.Страхование объектов незавершенного капитального строительства
- •15.Аренда недвижимости и рынок прав аренды: понятия и функции аренды; виды и формы
- •16.Страхование объектов недвижимости, передающихся в залог
- •Оценка собственности Оценка стоимости машин и оборудования
- •17.Особенности затратного подхода применительно к оценке стоимости машин и оборудования
- •18. Метод прямого сравнения продаж.
- •19. Особенности и последовательность доходного подхода к оценке стоимости машин и оборудования.
- •20. Особенности применения сравнительного подхода в оценке интеллектуальной собственности.
- •21. Особенности применения доходного подхода в оценке интеллектуальной собственности.
- •22. Особенности применения затратного подхода в оценке интеллектуальной собственности.
- •24.Определение обоснованной рыночной стоимости предприятий и бизнеса затратными методами (метод чистых активов, метод ликвидационной стоимости).
- •23.Оценка ценового мультипликатора предприятия и бизнеса в рамках сравнительного подхода
- •25.Определение действительной стоимости компании и бизнеса методами доходного подхода к оценке (метод прямой капитализации, метод дисконтированных денежных потоков).
- •Экономика строительства
- •2. Классификация цен. Роль цен в системе хозяйствования и основные функции цены.
- •3. Государственные элементные сметные нормы (гэсн) на строительные работы. Территориальные единичные расценки (тер) на строительные работы.
- •4. Структура сметной стоимости строительства и смр. Сметное нормирование и система сметных норм. Методы определения цены строительной продукции
- •5. Состав проектно – сметной документации на строительство и порядок ее разработки. Договорные цены в строительстве.
- •6. Виды инвестиций в строительстве и их значение. Оценка эффективности реальных инвестиций.
- •7. Прогнозирование эффективности инвестиционной деятельности в строительстве. Определение индекса рентабельности инвестиций.
- •8. Основные производственные фонды строительного предприятия и эффективность их использования. Амортизация основных фондов. Лизинговые операции в строительстве.
- •9.Оборотные средства строительной организации. Определение потребности организации в оборотных средствах. Показатели эффективности использования оборотных средств и источники их формирования.
- •10. Кадры в строительстве. Производительность труда на предприятиях в строительной отрасли. Факторы и резервы роста производительности труда.
- •11. Организация оплаты труда в строительстве. Система оплаты труда на предприятиях строительной отрасли.
- •12. Себестоимость смр и ее виды
- •13. Прибыль и рентабельность в строительстве. Распределение и использование прибыли.
- •14. Классификация и экономическое обоснование налогов
- •Раздел 1. Общие положения. Виды налогов и сборов и условия установления налогов
- •Экономика недвижимости
- •1.Недвижимое имущество и его виды, классификация объектов недвижимости. Особенности недвижимости как товара.
- •2.Потребительские свойства земельных участков. Пользование участком лесного фонда
- •3.Продажа объектов незавершенного строительства и ликвидируемых предприятий
- •4.Пользование участками недр и моря
- •5.Ипотека и ипотечное кредитование
- •Бухгалтерский учет
- •6.Сущность бухгалтерского учета. План счетов бухгалтерского учета
- •7.Бухгалтерский учет денежных средств и расчетов
- •8.Бухгалтерский учет производственных запасов
- •9.Бухгалтерский учет основных средств и нематериальных активов
- •10.Бухгалтерский учет расчетов с персоналом по оплате труда
- •11.Состав и структура финансовой бухгалтерской отчетности в строительстве
- •III. Экспертиза и инспектирование инвестиционных проектов;
- •1. Понятие «проект». Сущность управления проектами.
- •5. Отбор исполнителей проекта. Участники проекта.
- •2. Жизненный цикл проекта, фазы его осуществления
- •3. Типы проектов. Деятельность по обеспечению проектов. Оценка эффективности инвестиционных проектов.
- •4. Разработка концепции проекта, оценка его жизнеспособности и планирование.
- •6. Виды экспертизы проекта строительства.
- •7. Техническая и экологическая экспертиза участка застройки, зданий и сооружений.
- •9. Современные представления о зданиях как сложных инженерно-биологических системах с анализом их основных функций и обусловленных ими требований.
- •10. Анализ основных природно-климатических и техногенных воздействий на здания и обусловленных ими процессов в конструктивных элементах
- •11. Основные принципы нормирования – обеспечения – контроля – поддержания и восстановления параметров эксплуатационных качеств зданий.
- •Комплекс пэк Рациональность Комфортность
- •12. Старение и износ конструктивных элементов зданий, особенности развития их повреждений при силовых и не силовых (агрессивных) воздействиях
- •13. Коррозия бетонных и каменных конструкций
- •Коррозия бетонных конструкций
- •Коррозия каменных конструкций
- •19. Характерные дефекты и повреждения перекрытий зданий
- •14. Коррозия металлических конструкций
- •Типы коррозионных разрушении
- •Методы защиты
- •15. Деструкция полимерных материалов и конструкций
- •16.Характерные дефекты и повреждения деревянных конструкций
- •17. Характерные дефекты и повреждения фундаментов зданий и сооружений
- •18. Характерные дефекты и повреждения стен зданий
- •20. Характерные дефекты и повреждения крыш и кровель зданий
- •21. Оценка физического износа здания
- •22. Нормативная база, цели, задачи, порядок, методы обследования и оценки технического состояния зданий и сооружения
- •23. Содержание основных этапов работ по обследованию и оценке технического состояния зданий и сооружений
- •24. Особенности обследования и оценки технического состояния несущих конструкций зданий и сооружений
- •25. Особенности обследования и оценки технического состояния ограждающих конструкций зданий
- •IV. Архитектура и градостроительство
- •1.Основные функциональные зоны города, их взаимосвязь.
- •2. Структурные единицы селитебной территории города, их отличия.
- •3. Управление процессом расселения и культурно-бытового обслуживания города.
- •4. Расположение промышленных предприятий в системе города, их классификация.
- •8. Понятие территориальной политики города.
- •5. Методы расчета прогнозной численности населения.
- •1. Метод трудового баланса:
- •2. Метод естественного прироста населения:
- •6. Факторы территориального роста городов.
- •7. Территориальное размещение промышленных территорий города и факторы их территориального развития.
- •9. Стадии градостроительного проектирования
- •10. Формирование систем расселения
- •12. История возникновения городов как объектов недвижимости
- •11. Классификация городов
- •13. Структурная модель городской среды
- •14. Планировочная структура городов и населенных мест
- •15. Экология и комплексная оценка территорий
- •Архитектура
- •16.Cущность архитектуры и ее задачи и влияние на экономическую оценку.
- •24. Функционально-технологические, технические, архитектурно-художественные требования к общественным зданиям.
- •17 . Типы гражданских зданий - как объектов недвижимости.
- •18. Типы производственных зданий и их размещение в планировочной структуре города.
- •19. Основные приемы архитектурной композиции.
- •20. Вертикальные ограждающие конструкции, классификация, назначение, основные архитектурные требования.
- •21 Крыши и мансарды, классификация, назначение, основные архитектурно-градостроительные требования.
- •22 Балконы, лоджии, эркеры, их назначение, конструкции, роль в архитектурной пластике зданий.
- •23 Функционально-технологические, технические, архитектурно-художественные требования к жилым зданиям.
- •V. Строительные конструкции железобетонные конструкции
- •1. Для чего нужна рабочая, монтажная, поперечная, наклонная и конструктивная арматура.
- •2. Классы и марки бетона, класс и экономика бетона.
- •3. Виды арматуры, механические свойства арматурных сталей.
- •5. Две группы предельных состояний, основные положения расчета.
- •4. Нормативные и расчетные нагрузки и сопротивления бетона и арматуры.
- •6. Прямоугольные сечения изгибаемых элементов с одиночной арматурой, уравнения равновесия, условия прочности.
- •7. Прямоугольные сечения изгибаемых элементов с двойной арматурой, условия прочности.
- •8. Два случая расчета тавровых сечений изгибаемых элементов, определение положения границы сжатой зоны.
- •9. Тавровое сечение изгибаемых элементов, условие прочности.
- •10. Предварительное напряжение, виды, способы.
- •11. Сталь, ее свойства и характеристики
- •12. Нормативные и расчетные нагрузки. Сочетания нагрузок.
- •14.Компоновка балочных конструкций. Сопряжение балок в балочных клетках.
- •17.Типы сечений центрально-сжатых колонн. Подбор сечения сплошных центрально-сжатых колонн.
- •18.Классификация ферм.
- •Конструкции из дерева и пластмасс.
- •19. Расчет центрально-растянутых элементов деревянных конструкций.
- •20. Расчет внецентренно-растянутых элементов деревянных конструкций.
- •21. Расчет внецентренно – сжатых элементов деревянных конструкций.
- •23. Соединения элементов конструкций. Общие положения, классификация.
- •22. Расчет изгибаемых элементов деревянных конструкций.
- •24. Нагельные соединения.
- •25. Конструктивные решения и основные положения расчета настилов.
- •VI. Организация и технология строительного производства
- •1.Основные понятия: захватка, фронт работ, рабочее место, рабочая зона, норма времени, норма выработки
- •2.Земляные работы. Способы разработки грунта.
- •2. Разработка грунта многоковшовыми экскаваторами
- •2. Переработка грунта гидромеханическим методом
- •3. Разработка грунта бурением
- •4. Разработка грунта взрывом
- •5. Разработка грунта бестраншейным методом
- •3. Способы закрепления грунтов
- •4. Основные типы фундаментов. Фундаменты мелкого заложения.
- •5. Классификация свай. Способы погружения свай
- •6. Каменные работы. Бутовая и бутобетонная кладка
- •7. Правила разрезки каменной кладки, способы укладки кирпича
- •8. Методы и способы монтажа. Раскладка конструкций.
- •9. Способы монтажа колонн. Описать технологический процесс монтажа колонн.
- •10. Описать технологический процесс монтажа балок, ферм и плит покрытия
- •11. Устройство монолитных покрытий полов: бетонных, мозаичных, металлоцементных
- •12. Штукатурные работы: классификация штукатурок по назначению, по качеству отделки
- •15. Проектные и изыскательские организации строительного комплекса.
- •13. Технологический процесс устройства кровли из рулонных материалов
- •16. Организационно-технологическая документация в строительстве, разработка и состав пос.
- •17.Подготовка к строительству объекта: внеплощадочные и внутриплощадочные подготовительные работы. Требования к подготовительным работам.
- •18.Состав ппр на строительство объекта. Стройгенплан, его состав, порядок разработки и назначение.
- •19. Состав календарного плана строительного объекта.
- •20. Размещение и привязка монтажных кранов
- •22.Временное водоснабжение и канализация стройплощадки.
- •23.Параметры временных дорог на стройплощадке.
- •24.Расчет потребности во временных зданиях и сооружениях на стройплощадке.
- •25.Расчет складов на стадии разработки пос и ппр.
3. Государственные элементные сметные нормы (гэсн) на строительные работы. Территориальные единичные расценки (тер) на строительные работы.
ГЭСН введены в действие с 1.05.2002 и предназначены для определения состава ресурсов и потребностей в ресурсах при выполнении строительных работ и составлении смет ресурсным методом. Они отражают средние отраслевые затраты на эксплуатацию строительных машин и механизмов, технологию и организацию в зависимости от видов работ. ГЭСН обязательны для всех предприятий, которые осуществляют строительство с привлечением госбюджета и целевых внебюджетных фондов.
Для строек, финансирование которых осуществляется за счет собственных средств предприятия, ГЭСН носит рекомендательный характер.
ГЭСН содержат следующие показатели:
А) затраты труда рабочих-строителей (чел/ч)
Б) средний разряд работ
В) затраты труда машинистов (чел/ч)
Г) состав и время эксплуатации строительных машин (маш/час)
Д) расход материалов, изделий, конструкций в физических единицах измерения
Е) расход энергоносителей
ТЕР на строительные и ремонтные работы, которые применяются в омской области, предназначены для определения стоимости прямых затрат в сметной стоимости строительных работ. Каждый сборник ТЕР содержит техническую часть и расценку на измеритель конструкции или работ. В технической части отражается сведения о назначении и порядке применения расценок, правила исчисления объемов работ.
Таблицы ТЕР содержат следующие показатели сметных затрат:
А) прямые затраты
Б) затраты на основную з/п рабочих – строителей
В) затраты на эксплуатацию строительных машин
Г) затраты на материалы, изделия, конструкции
Д) расход материалов, которые не учтены расценками.
4. Структура сметной стоимости строительства и смр. Сметное нормирование и система сметных норм. Методы определения цены строительной продукции
Цена в строительстве - денежное выражение стоимости единицы строительной продукции, которая определяется количеством необходимого труда, затрачиваемого на ее создание.
Основные положения по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве регламентированы «Методическими указаниями по определению стоимости строительной продукции» (МДС)
Действующая система ценообразования в строительстве является отдельной частью общегосударственных нормативов СНИП 4.4. «сметные нормы и правила». На основе сметной документации осуществляется учет и отчетность, хозяйственный расчет и оценка деятельности предприятия.
Состав цены строительной продукции:
Затраты на материалы = отпускные цены на материалы + транспортные расходы + заготовительные расходы
Прямые затраты = Затраты на материалы + основная з/п + стоимость эксплуатации машин + прочие прямые расходы
Сметная себестоимость строительства = прямые затраты + накладные расходы
Сметная стоимость СМР = Сметная себестоимость СМР + плановые накопления + часть лимитированных затрат
Сметная стоимость строительства – сумма денежных средств, необходимая для его осуществления в соответствии с проектными материалами.
Полная сметная стоимость складывается из следующих затрат:
- на СМР по возведению зданий и сооружений
- на монтаж технологического оборудования
- на приобретение оборудования, в том числе мебели и инвентаря
- прочие затраты, включающие изыскательские и научно – исследовательские работы, а также на содержание дирекции и подготовку кадров
К= Ссмр + Соб + Спр
Примерная структура сметной стоимости строительства:
Виды затрат |
Виды строительства | ||
Жил.-гражд. |
Промышл. |
Гидро-техническое | |
СМР, % |
75-90 |
40-60 |
70-80 |
Приобретение основного и вспомогат. обор-я, % |
5-15 |
25-50 |
15-20 |
Прочие работы и Затраты, % |
5-10 |
10-15 |
10-15 |
Всего, % |
100 |
100 |
100 |
Ссмр = Зп + Нн + Нп
Нп – сметная прибыль
Прямые затраты (Зп) включают: оплату труда рабочих строителей, стоимость материалов, деталей, конструкций, расходы на эксплуатацию машин и механизмов.
К оплате труда рабочих строителей относятся все расходы по оплате труда произв-х рабочих занятых непосредственно на строительных работах, а также рабочих, которые осуществляют перемещение материалов в рабочей зоне.
В стоимость материалов включаются затраты на приобретение материалов, которые необходимы для производства СМР, в том числе затраты, связанные с заготовкой и доставкой приобретенных материалов на приобъектные склады.
Расходы по эксплуатации строительных машин определяются стоимостью машина-часа эксплуатации. В стоимость машина- часа включают доставку машин на стройплощадку, амортизационные отчисления, перемещение с одного объекта на другой, монтаж и демонтаж оборудования, ремонт, з/п машиниста, затраты на ГСМ и электроэнергию
Накладные расходы (Нн) – предусматриваются в сметах на строительство и подразделяются на 4 части:
1. Административно – хозяйственные расходы – включают оплату ИТР, командировочные расходы, канцелярские и почтовые расходы оплата консультационных и аудиторских услуг, отчисления на соцнужды.
2. Расходы на обслуживание работников стр-ва , на переподготовку кадров, на мед. и соцстрахование строительных рабочих, на охранную ТБ, обеспечение санитарно – гигиенических и бытовых условий
3. Расходы на организацию стройплощадки – затраты на содержание пожарной и сторожевой охраны и благоустройство стройплощадки
4. Прочие накладные расходы – страхование имущества организации, расходы на рекламу, представительские расходы.
Сметное нормирование и система сметных норм
Цена строительной продукции фиксируется в контрактах в зависимости от базисных условий на рынке строительной продукции. Существует несколько способ фиксирования цены в контрактах:
- твердые цены
- подвижные цены – они могут быть пересмотрены в ходе выполнения контракта
- скользящие цены – их применяют в контрактах с длительным сроком выполнения при условиях нестабильности
В строительстве могут применяться различные методы определения стоимости строительной продукции, а также работ и услуг:
- ресурсный метод – калькулирование в текущих ценах и тарифах ресурсов, которые необходимы для реализации проектного решения. Калькулирование ведется в натуральных единицах измерения потребности в материалах, изделиях, конструкциях. Данные о расстоянии и способе доставки на приобъектный склад, расходы энергоносителей, время на эксплуатацию машин, затраты труда рабочих
- ресурсно – индексный метод – сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве.
- базисно – индексный метод – основан на использовании системы текущих и прогнозных индексов по отношении к стоимости, определенной в базисном периоде
- базисно – компенсационный метод – суммирование стоимости исчисленных в базисном уровне сметных цен и определяемых расчетами дополнительно в связи с ростом цен и тарифов на потребляемые в строительстве ресурсы с уточнением этих расчетов, в зависимости от реальных изменений цен и тарифов.
Сметное нормирование – система технических, организационных и экономических методов определения затрат времени, трудовых ресурсов, материально – технических ресурсов на производство СМР с целью разработки и обоснования сметных норм и нормативов.
Сметная норма – совокупность ресурсов, затрат труда, работников строительства, времени работ строительных машин и механизмов и потребности в строительных материалах.
Сметный норматив – комплекс сметных норм, расценок и цен, представленных в отдельных сборниках.
Сметные нормативы делятся на:
-федеральные (государственные)
- ведомственные (отраслевые)
- территориальные (местные)
- собственная нормативная база предприятия.
Методы определения цены строительной продукции
При определении стоимости СМР и цены строительной продукции возможны 3 подхода:
- минимальный уровень цены, определяемый затратами
- максимальный уровень цены, определяемый спросом
- оптимально возможный уровень цены.
Методы:
1. Метод «текущей издержки + прибыль». При использовании данного метода цена определяется по следущей формуле
Ц = С*(1+R/100)
С- текущие издержки, связанные с производством и реализацией продукции
R – рентабельность
2. Метод «целевой прибыли». При использовании метода стремятся установить цену, которая позволяет получить желаемую величину чистой прибыли
Ц = С + Е д.н.*К
К – инвестиции в основной и оборотный капитал
Ед.н.- норма прибыли на капитал, которые отражает желаемую величину прибыли
3.Метод «установления цены с учетом спроса».метод базируется на анализе кривой спроса на выпускаемую продукцию и в зависимости от характера ценовой политики. Производитель выделяет 3 модификации данного метода:
- производитель при установлении цены стремиться получить максимальную величину прибыли
- производитель стремиться сохранить стабильность объемов производства
- производитель при установлении цены стремиться к повышению доли рынка
4. Метод «средних цен». Основой цены продукции является уже сложившийся уровень цен, и цена устанавливается как средняя по региону на реализуемую продукцию.